REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice del Tribunale di Monza - 1^ Sezione civile - dott. Nicola GRECO ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa N. 3262/2023 R.G. promossa da
(C.F.: ),con il proc.dom.Avv.to Francesca GIORDANO, Parte_1 C.F._1
Piazza della Concordia, n. 18 - Palazzo Concordia,
Seregno
- parte ricorrente - contro
C.F.: ), con i proc. dom. Avv.ti Lara VENTURINI ed Controparte_1 C.F._2
Alessandra BASILICO, Via Roma, n. 7, Meda
- parte resistente -
Alla
volta del provvedimento decisorio, le difese delle parti hanno concluso come in atti.
OGGETTO: preliminare;
art. 1385 c.c..
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. 14.4.2023, iscritto a ruolo il 18.4.2023, la IG.ra
[...]
ha convenuto in giudizio il IG. e, lamentato inadempimento di Parte_1 Controparte_1 quest'ultimo nell'ambito di operazione di programmata compravendita immobiliare (con stipula tra le parti di contratto preliminare del 18.3.2021), ha rassegnato le seguenti conclusioni:
“Accertare e dichiarare, in relazione al contratto preliminare di vendita sottoscritto in data 18 marzo 2021 tra l'esponente (promissaria acquirente) e il IGnor (promittente Controparte_1 venditore) l'inadempimento della parte promittente venditrice per aver omesso la reale complessa attività da svolgersi si fini della vendita immobiliare in presenza di un soggetto beneficiario della misura di amministrazione di sostegno e della tempistica e per non aver svolto diligentemente tutte le attività volte ad ottenere le autorizzazioni del G.T. e del Tribunale per procedere alla vendita dell'immobile descritto in narrativa per la quota in comproprietà in capo al IGnor soggetto sottoposto ad amministrazione di sostegno, e Controparte_2 conseguentemente non aver stipulato il contratto definitivo nel termine pattuito in assenza dei provvedimenti autorizzativi;
conseguentemente accertare e dichiarare la legittimità del recesso della IGnora
[...]
dal predetto preliminare per inadempimento della parte promittente venditrice e Parte_1 la condanna del IGnor a restituire il doppio della caparra compromissoria Controparte_1 corrisposta ex art. 1385/2° c cc. pari ad €. 50.000,00 (cinquantamila/00); con vittoria di spese e onorari.”
Costituitosi in giudizio, il resistente ha contestato la fondatezza in fatto e diritto della pretesa attorea, concludendo per il rigetto di essa;
inoltre, in via riconvenzionale, il IG. a CP_1 chiesto fosse accertato il diritto a trattenere la caparra;
ferma l'infondatezza della domanda di pagamento del doppio di essa, con al più condanna a restituire a controparte l'importo ricevuto a tale titolo (€ 25.000,00); in ogni caso, con vittoria delle spese di lite.
Assegnata la causa ad un primo giudice (dott. A. ROSSATO); concessi alle parti i termini ex art. 281 duodecies, comma 4, c.p.c. (cfr. verbale udienza 13.7.2023); dichiarata inammissibile la memoria ex art. 281 duodecies, comma 4, c.p.c. di parte ricorrente e ammessa la prova testimoniale richiesta da parte convenuta nei limiti di cui all'ordinanza 29.2.2024; emessa ulteriore ordinanza 24.5.2024 in pari data depositata a PCT;
assunta la prova testimoniale ammessa e rinviato per decisione al 27.3.2025, con deposito degli scritti conclusivi nei termini di legge (cfr. verbale udienza del 19.6.2024); riassegnato il procedimento allo scrivente (con provvedimento del Presidente del Tribunale del 20.2.2025); il 27.3.2025, la causa – precisate le conclusioni a PCT e depositati gli scritti conclusivi – è decisa con la presente sentenza.
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Si premette che difese, eccezioni ed argomentazioni delle parti saranno esaminate per quanto strettamente necessario nella prospettiva della motivazione della sentenza, applicato il principio “della ragione più liquida” (cfr. Cass., Sez. 5, Sent. n. 11458 dell'11.5.2018; nonché
Cass., Sez. V, Ord. n. 363 del 9.1.2019).
In sostanza, la IG.ra lamenta che il IG. dopo non averla informata Parte_1 CP_1 del fatto che l'unità immobiliare era di proprietà anche del fratello (soggetto sottoposto ad amministrazione di sostegno, con conseguente necessità di ottenere l'autorizzazione del
Tribunale per procedere alla vendita), avrebbe commesso tutta una serie di errori e/o ritardi e/o omissioni nelle pratiche relative alla successione a causa di morte (per effetto della quale
è pervenuto ai l diritto di proprietà sull'immobile) ed a quella introdotta avanti al CP_1
Tribunale di Monza per autorizzare la cessione;
errori e/o ritardi e/o omissioni che, avendo impedito la stipula dell'atto traslativo entro la data indicata nel preliminare (18.6.2021), hanno condotto al recesso posto in essere dalla IG.ra con missiva del 24.6.2022. Parte_1
Ciò posto, quanto alle criticità lamentate dalla ricorrente circa la pratica per la concessione del mutuo, è agli atti una scrittura del 5.2.2021, con la quale le parti hanno prorogato la data per la concessione del finanziamento (cfr. doc. n. 3 del fascicolo resistente); inoltre, è la stessa IG.ra a riferire che l'8.3.2021 il mutuo è stato concesso (cfr. doc. n. 13 del fascicolo Parte_1 attoreo), cosicché non vi è spazio alcuno per ritenere il recesso della promissaria acquirente giustificato con qualsiasi criticità possa essersi manifestata nell'ambito della pratica per la approvazione del mutuo ipotecario funzionale al perfezionare l'operazione di compravendita immobiliare di cui è causa.
Proseguendo nell'analisi, va evidenziato che alla proposta di acquisto 3.12.2020 della IG.ra
, accettata dal IG. l 5.12.2020 (cfr. doc. n. 1 fasc. attoreo), ha fatto Parte_1 CP_1 seguito la stipula di contratto preliminare di compravendita 18.3.2021 (prodotto sub doc. n. 16 fasc. attoreo e doc. n. 4 del fasc. convenuto), in cui – come risulta dalla pag. 1 – l'odierno resistente a fatto presente di agire “sia per conto proprio, che il qualità di amministratore di sostegno del fratello germano ”; inoltre, all'art. 6 del preliminare, le parti Controparte_2 hanno previsto: “i promittenti venditori dichiarano che il Rogito Notarile verrà autorizzato dal
Giudice Tutelare che disporrà il dei previsti poteri per la cessione della quota Controparte_1 di proprietà del fratello germano, e la Promissaria Acquirente, rendendosene Controparte_2 edotta, dichiara di autorizzare la comunicazione dei propri dati al Tribunale competente di
Monza, limitatamente all'operazione di compravendita in oggetto”.
Alla luce del chiaro tenore del contratto preliminare non vi è spazio alcuno per aderire alla tesi sostenuta dalla difesa attorea circa il fatto che la IG.ra non fosse a conoscenza Parte_1 della limitazione della capacità di agire di uno dei comproprietari, con conseguente necessità di acquisire – per poter procedere all'atto traslativo del diritto di proprietà sull'immobile – la autorizzazione del Tribunale, con la tempistica prevedibile per un procedimento di tale tipo.
Inoltre, come evidenziato dalla difesa resistente (cfr. memoria 11.10.2023, pag. 9), visto che il
Tribunale non ha l'obbligo di concedere l'autorizzazione (potendo essa anche essere negata), la clausola di cui all'art. 6 cit. è riconducibile all'ipotesi della condizione sospensiva.
Né osta alla riconduzione alla figura della condizione sospensiva la presenza di un termine
(18.6.2021) per la stipulazione del rogito.
Infatti, nulla induce ad attribuire ad esso natura di termine essenziale;
d'altro canto, tale natura è contraddetta anche dalla circostanza che la IG.ra ha posto in essere il Parte_1 recesso una volta che era trascorso un anno dalla data prevista per il rogito e dopo che – come riferito dalla stessa ricorrente – con e-mail 26.5.2021 aveva manifestato la propria disponibilità
“ad una proroga fino ad una data conosciuta e prossima” (cfr. pag. 17 della comparsa conclusionale attorea).
Proseguendo nell'analisi, va evidenziato che – come attestato in modo obiettivo dalla documentazione agli atti della causa – il promittente venditore si è adoperato per far sì che l'evento dedotto in condizione si avverasse.
Infatti, dal doc. n. 6 del fascicolo resistente emerge che la Sez. IV civ. del Trib. Monza
(Giudice Tutelare dott. MASTROMARCHI) ha espresso parare favorevole alla vendita della quota di titolarità del fratello del convenuto;
salvo, poi, il Tribunale – in persona del Giudice dott. TURCONI – ritrasmettere il fascicolo al Giudice Tutelare perché quest'ultimo non aveva provveduto in merito alla richiesta di autorizzazione all'accettazione dell'eredità (cfr. verbale
23.2.2022 doc. n. 7 fasc. cit.); autorizzazione questa pure intervenuta con provvedimento del
12.7.2022 (cfr. doc. n. 8 fasc. cit.), salvo un ulteriore errore commesso dal Giudice Tutelare, visto che, pur trattandosi dell'eredità di (come indicato pure nella Persona_1 intestazione del provvedimento12.7.2022 cit.), l'amministratore di sostegno è stato autorizzato ad accettare con beneficio d'inventario l'eredità di vale a dire, il fratello Controparte_2 del convenuto, soggetto pacificamente vivo e che doveva essere autorizzato ad accettare).
Quindi, fermo che parte attrice era informata della necessità di rivolgersi al Tribunale per la condizione personale del comproprietario (cfr. art. 6 preliminare 18.3.2021), CP_3 da un lato, alcun inadempimento può essere imputato al resistente (il quale si è attivato per ottenere le autorizzazioni richieste, senza che queste ultime siano risultate idonee a rogitare per omissioni ed errori che – alla luce dei docc. nn. 6-7-8 cit. – vanno ricondotti alla sfera del Tribunale) e, d'altro lato, la resistente ha posto in essere il recesso il 24.6.2022, vale a dire dopo che il Tribunale aveva disposto la trasmissione della pratica al Giudice Tutelare (cfr. doc. n. 7 cit.) e poco prima che il Giudice Tutelare emettesse il provvedimento 12.7.2022 (cfr. doc. n. 8 cit.).
Alla luce del quadro sopra delineato, non potendosi ritenere che il promittente venditore si sia reso inadempiente, il recesso della promissaria acquirente è illegittimo e da ciò il rigetto della domanda attorea avente ad oggetto la richiesta della condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra e, per contro, l'accoglimento della pretesa azionata dal convenuto in via riconvenzionale relativamente all'accertamento del diritto a trattenere la caparra ricevuta pari ad € 25.000,00. D'altro canto, che – alla luce del quadro sopra delineato – alcun inadempimento possa essere imputato al resistente risulta pure dal fatto che – come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità – nell'ambito di un contratto preliminare, qualora la promessa di vendita sia sottoposta a condizione sospensiva del rilascio di un benestare da parte di una autorità amministrativa (al riguardo, vale la pena di sottolineare che l'autorizzazione all'accettazione di eredità ed alla vendita da parte del soggetto amministrato si collocano nel contesto della giurisdizione c.d. volontaria, assimilabile all'attività amministrativa pur se svolta dall'Autorità giudiziaria), finché l'evento dedotto in condizione non si verifica l'obbligazione di trasferire proprietà del bene rimane sospesa, ed il relativo lasso di tempo non può essere considerato ritardo imputabile ai fini del giudizio sulla sussistenza dell'adempimento e della gravità di esso (cfr. Cass., Sez. 2, Sent. n. 4415 del 4.3.2004).
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Come per legge, il regolamento delle spese di lite segue la soccombenza, con conseguente condanna delle parte ricorrente a rifonderle a quella resistente, per l'importo liquidato in dispositivo, ex D.M. n. 55/2014, in ragione del valore e dell'oggetto della causa, della durata del procedimento, del numero delle udienze e dell'attività espletata per emettere la decisione, precisando che, ex art. 4, c. 1, D.M. n. 55/2014 cit., si procede a diminuire, in misura del 50%, i valori medi di cui alle tabelle allegate per la “fase decisionale” (stante l'obiettiva semplificazione di tale fase da collegare al fatto che, pur avendo il precedente titolare del procedimento ammesso ed assunto prova orale, il giudizio è risultato decidibile allo stato degli atti, in base a tesi ed argomentazioni sostenute dalle difese già negli atti depositati nelle fasi processuali antecedenti a quella decisionale).
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva per legge.


P. Q. M.


Respinta e/o assorbita ogni altra istanza, difesa ed eccezione delle parti;

- rigetta – per le ragioni di cui in sentenza – ogni domanda azionata dalla ricorrente nei confronti del resistente;

- dichiara – per le ragioni di cui in sentenza – che il resistente ha diritto a trattenere la somma di € 25.000,00 ricevuta a titolo di caparra di cui all'art. 1385 c.c.;
- condanna la ricorrente a rifondere le spese di lite al resistente, liquidando a tale titolo l'importo di € 6.163,50 per compensi professionali, oltre oneri / accessori dovuti per legge, nonché 15% per rimborso spese forfettarie ex art.2,c.2, D.M. n.55/2014 e, se tali spese sono state sostenute, rimborso C.U., marca da bollo e spese di notifica.
Sentenza esecutiva.
Monza, 27 marzo 2025 il Giudice
Nicola GRECO