Repubblica Italiana in nome del Popolo Italiano il Tribunale Ordinario di Velletri in composizione monocratica, nella persona del dottore Roberto Camilletti, ha emesso la seguente sentenza nella causa civile in primo grado iscritta al numero 5642 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, discussa e decisa il 24.4.2025 ex artt. 447 bis e 429 c.p.c., vertente tra
e , rappresentati e difesi dall'avvocato Francesco Parte_1 Parte_2
Barbagallo in virtù della procura allegata all'atto di citazione, elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in Firenze, alla Via Mannelli n.39,
e
rappresentata e difesa dagli avvocati Aurelio Muzzi, Norma Cecconi e Controparte_1
Monica Muzzi in virtù della procura allegata alla comparsa di risposta, elettivamente domiciliata presso lo studio dei difensori in Roma, alla Via Tuscolana n.954.
Oggetto: locazione - sfratto per morosità.
Svolgimento del giudizio.
Con atto di citazione notificato il 6.10.2023 e hanno Parte_1 Parte_2 intimato a uno sfratto per morosità, contestualmente citandola per la Controparte_1 convalida.
I citanti hanno riferito: che con contratto registrato il 12.11.2020 si sono obbligati a fare godere a una frazione dell'unità abitativa situata in Ardea, alla Via Terni Controparte_1
n.51 (individuata al catasto fabbricati al foglio n.45 – part. n.101 – sub n.501), per un uso abitativo;
che per il godimento del bene è stato pattuito un corrispettivo mensile pari ad euro
700 (oltre spese accessorie [per il servizio di allarme e per la T.A.R.I.]); che la conduttrice non ha dato il compenso concordato a decorrere dal mese di giugno dell'anno 2023, con una morosità pari ad euro 2.800 (oltre spese accessorie [euro 200]); che la locazione deve essere risolta per inadempimento della controparte.
La citata ha replicato: che non ha potuto utilizzare gli spazi locati;
che il bagno non è agibile per violazione delle norme edilizie;
che il contratto è quindi nullo o annullabile con diritto alla restituzione della somma data, pari ad euro 21.700.
La fase sommaria è stata chiusa con la pronuncia dell'ordinanza di rilascio. All'udienza del 24.4.2025 la causa, previa discussione, è stata decisa ex artt. 447 bis e 429
c.p.c..
Motivi della decisione.
I citanti, con la notifica della citazione per la convalida della intimazione di sfratto, hanno proposto una domanda di risoluzione della locazione (cfr. C. 4776/1982); l'inquilina ha invece reclamato la nullità del contratto (con conseguente obbligazione restitutoria) per avere fruito di una minore superficie del bene rispetto a quella pattiziamente stabilita.
Ciò premesso qualora nel medesimo procedimento le parti abbiano avanzato contrapposte domande rispettivamente per l'adempimento e per la nullità del medesimo contratto, le questioni e le domande inerenti alla invalidità si pongono, rispetto alle questioni e alle domande inerenti all'adempimento, in rapporto di priorità logica e debbono essere esaminate e decise con precedenza, non potendosi dare esecuzione a un contratto che sia o debba essere dichiarato nullo.
L'inadempimento addotto dalla conduttrice, alterando il sinallagma, non integra una causa di nullità della stipulazione e per l'abusività del cespite va ricordato che il carattere abusivo dell'immobile locato ovvero la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali), con obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento ad immobile avente i caratteri suddetti (cfr. C.
n.22312/2007).
La parte di immobile è stata locata ad uso abitativo con applicabilità dell'art. 5 della legge 27 luglio 1978 n. 392 ed operatività del meccanismo di presunzione assoluta di gravità dell'inadempimento, sancito dalla norma accennata, escludente la necessità di vagliare la domanda proposta dai locatori in applicazione del parametro dettato dall'art. 1455 c.c.; l'art. 5 della legge n. 392 del 1978 -per il quale il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla prevista scadenza ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto, quando l'importo di essi superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1455 c.c.- non consente al giudice una valutazione dell'importanza dell'inadempimento che è effettuata in via automatica dalla stessa norma (cfr.
C. n.4474/1985).
Dal combinato disposto degli artt. 1218, 1453 e 2697 c.c. si ricava poi il principio secondo cui nei contratti a prestazioni corrispettive il creditore che agisca per la risoluzione del contratto deve dare la sola prova della fonte negoziale del suo diritto, potendosi limitare ad allegare l'inadempimento della controparte, gravata quest'ultima dell'onere di dover fornire la prova del fatto estintivo della pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr. C.S.U. 13533/2001). Ordunque gli intimanti hanno dato la prova della fonte negoziale del diritto al corrispettivo (cfr. contratto di locazione [art. 2]), mentre la conduttrice non ha provato l'adempimento dell'obbligazione di cui all'art. 1587 c.c.. Inoltre la colpa dell'inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria e tale presunzione è superabile solo da risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili (cfr. C.
n.2853/2005) e nella fattispecie non sussistono elementi da cui desumere la non imputabilità dell'inadempimento della conduttrice.
Per l'inadempimento dei locatori, da ritenersi allegato dall'inquilina ai sensi dell'art. 1460 c.c., un conduttore può sollevare la relativa eccezione non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (cfr. C. Ord. n.2154/2021). Ebbene la conduttrice non ha provato l'esistenza di limitazioni nell'utilizzo del bene e la persistente fruizione del cespite evidenzia l'oggettiva sproporzione dell'inadempimento discusso.
Il contratto di locazione deve quindi essere risolto, alla data del 6.10.2023, per inadempimento colpevole della conduttrice, con condanna al rilascio della parte di immobile libera da persone e cose e conferma del termine assegnato (2.5.2024) ex art. 56 legge 27 luglio 1978 n.392.
Proseguendo, la responsabilità dell'inquilina per danni da ritardata restituzione della cosa locata a norma dell'art. 1591 c.c. ha natura contrattuale, ricollegandosi alla violazione dell'obbligo di restituzione derivante dal contratto di locazione ed ha origine dal venir meno del diritto del conduttore alla detenzione e al godimento della cosa locata che, nell'ipotesi di cessazione anticipata dovuta alla pronuncia di risoluzione per inadempimento, va ricondotto alla data della domanda di risoluzione, per effetto della quale il conduttore deve ritenersi costituito in mora per il rilascio della cosa (cfr. C. n.676/80). deve essere condannata al pagamento della somma di euro 2.800 a titolo di Controparte_1 corrispettivo della locazione per il periodo giugno – settembre 2023, da maggiorare degli interessi legali da computare da ogni singola scadenza mensile sul corrispettivo (mensilmente) pattuito;
l'importo predetto dovrà anche essere aumentato di una somma mensile pari ad euro
700, a titolo di danni per ritardata restituzione del bene, per il periodo decorrente dall'ottobre
2023 alla data dell'effettivo rilascio dell'unità abitativa (6.5.2024), da maggiorare degli interessi legali da computare da ogni singola scadenza mensile sulla somma (mensilmente) dovuta. Va invece rigettata la domanda dei proprietari finalizzata al rimborso delle spese accessorie: per la T.A.R.I. è stato allegato il modulo F24 privo della quietanza del pagamento eseguito e per la somma spesa per la sorveglianza dell'unità immobiliare non risulta documentato l'esborso a terzi.
Per il danno reclamato, la proprietaria non ha proposto una prova costituenda legittimante l'espletamento di una consulenza tecnica di ufficio;
la perizia di parte costituisce semplice allegazione difensiva di carattere tecnico, priva di autonomo valore probatorio (cfr. C.
n.1049/1975). L'inquilina ha poi domandato la restituzione dei canoni pagati per il periodo incluso dall'ottobre 2020 al maggio 2023 (cfr. comparsa di risposta e memoria integrativa), non la restituzione della somma data a titolo di deposito cauzionale.
Le spese seguono la soccombenza.


P.q.m.

definitivamente pronunciando:
-risolve, per inadempimento colpevole di il contratto di locazione, Controparte_1 condannando la menzionata conduttrice al rilascio, in favore di e Parte_3 Parte_2
, della parte dell'unità abitativa situata in Ardea, alla Via Terni n.51 (individuata al
[...] catasto fabbricati al foglio n.45 – part. n.101 – sub n.501), libera da persone e cose;

-conferma, per il rilascio (ex art. 56 l. 27 luglio 1978 n.392), la data del 2.5.2024;
-condanna al pagamento, in favore di e , Controparte_1 Parte_3 Parte_2 della somma di euro 2.800 a titolo di corrispettivo della locazione per il periodo giugno – settembre 2023, da maggiorare degli interessi legali da computare da ogni singola scadenza sul corrispettivo (mensilmente) dovuto (di euro 700);
- condanna al pagamento, in favore di e , Controparte_1 Parte_3 Parte_2 della somma di euro 4.900 a titolo di danni per ritardata restituzione per il periodo decorrente dal mese di ottobre dell'anno 2023 alla data dell'effettivo rilascio del bene (maggio 2024
[escluso dal computo]), da maggiorare degli interessi legali da computare da ogni singola scadenza sul corrispettivo mensilmente dovuto (di euro 700);
-condanna alla rifusione, in favore di e , Controparte_1 Parte_3 Parte_2 delle spese di lite che liquida in euro 340 per spese ed euro 5.077 per compensi professionali
(oltre rimborso forfettario, c.p. e i.v.a.).
Velletri, lì 24.4.2025 Il Giudice