REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in persona del giudice dott.ssa
Alessandra Tedesco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 326 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2024 vertente
TRA
e rappresentati e difesi, in virtù di mandato in atti, Parte_1 Parte_2
dagli avv. Gennaro Molitierno e Teresa Martucci, presso lo studio dei quali elettivamente domiciliano in San Marcellino al Corso Italia n. 230;
ATTORI
E
e rappresentati e difesi, in virtù di mandato in atti, dall'avv. CP_1 Controparte_2
Marcantonio Ferrara, presso il cui studio elettivamente domicilia in Santa Maria a Vico alla via
Appia n. 452;
CONVENUTI
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato e - premesso Parte_1 Parte_2 di essere proprietari dell'immobile sito in Santa Maria a Vico alla via Appia n. 492, meglio identificato in atti, concesso in locazione per uso abitativo a e per CP_1 Controparte_2 il canone mensile di € 380,00 e che i conduttori non corrispondono i canoni di locazione dal mese di aprile del 2023 e non corrispondono la quota condominiale dal mese di agosto del 2022 – hanno intimato lo sfratto per morosità e contestualmente citato i conduttori per la convalida, chiedendo anche l'emissione di decreto ingiuntivo nei confronti dei conduttori per i canoni scaduti e a scadere.
1 Si sono costituiti i conduttori, chiedendo il rigetto della domanda attorea, in quanto infondata in fatto ed in diritto.
In particolare, i conduttori hanno eccepito che l'immobile locato presenta infiltrazioni ed umidità e che era stata concordata con i locatori la compensazione dei canoni di locazione con le somme sostenute dai conduttori per l'esecuzione di lavori nell'immobile locato.
I conduttori hanno, inoltre, proposto domanda riconvenzionale di condanna dei locatori al risarcimento dei danni alla salute subiti dal conduttore e dai minori Controparte_2 [...]
e , da liquidarsi in € 1.000,00 ciascuno in via equitativa, nonché di Per_1 Persona_2
condanna dei locatori al risarcimento dei danni patiti ai mobili, alle suppellettili ed al rimborso dei materiali impiegati per il ripristino delle pitturazioni e l'uso di prodotti anti muffa, quantificati in €
2.000,00, giusta perizia tecnica allegata.
Con ordinanza del 15.01.2024, stante l'opposizione degli intimati, non è stato convalidato lo sfratto,
è stato disposto il provvisorio rilascio ed è stato mutato il rito, fissando l'udienza del 14.01.2024, con termine di trenta giorni prima all'intimante e di dieci giorni prima all'intimato per il deposito di memorie integrative.
Con la memoria integrativa depositata gli attori hanno insistito nella domanda di risoluzione del contratto di locazione e di condanna dei conduttori al pagamento dei canoni non corrisposti sino al rilascio.
Nella memoria integrativa depositata i convenuti hanno insistito nelle eccezioni già formulate nella comparsa di costituzione e nella domanda riconvenzionale proposta.
La causa, ritenuta meramente documentale, è stata rinviata all'udienza del 16.06.2025 per la decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
Va innanzitutto affermata la procedibilità della domanda, essendo stato esperito il procedimento di mediazione ai sensi dell'art. 5 D.lgs. 28/2010 (come novellato dal D.l 69/2013 conv. in legge n.98/2013) come documentato in atti (cfr. verbale di mancata conciliazione del 29.04.2024).
Nel merito la domanda attorea di risoluzione contrattuale per grave inadempimento del conduttore è fondata e merita accoglimento nei limiti e per le motivazioni di seguito esplicitate, mentre va rigettata la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti.
In tema di inadempimento per i contratti di locazione ad uso abitativo è noto che, a seguito dell'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392, la valutazione - quanto al pagamento del canone

2 - della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice (“nel caso in cui il conduttore … abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 l. 27 luglio 1978 n. 392”: cfr.
Cass. 23257/2010), ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli artt. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva L. 9 dicembre 1998 n.
431) - a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore.
Nel caso in esame i locatori hanno dedotto il mancato pagamento dei canoni di locazione dal mese di aprile del 2023, oltre che il mancato pagamento degli oneri condominiali dal mese di agosto del
2022.
I convenuti nel costituirsi non hanno contestato tale morosità, ma hanno eccepito l'inidoneità dell'immobile all'uso per il quale è stato locato a causa della insalubrità dei locali oggetto del contratto di locazione, per la comparsa di copiose infiltrazioni di acqua, macchie di umidità, e presenza di muffa, nonché la compensazione dei canoni di locazione con le somme sostenute per l'esecuzione di lavori nell'immobile locato.
Rispetto al primo punto, va evidenziato che “la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio inadimplenti non est adimplendum non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede” (Cass. 11783/17) ed ancora che “in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva
3 proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cass. 16918/19).
Ebbene, applicando i suddetti principi, questo Giudice ritiene che il mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore non sia, nel caso di specie, giustificato, in quanto non sussistono elementi in atti dai quali desumere che la presenza di muffa ed umidità nell'immobile locato abbia determinato, quantomeno parzialmente, l'inutilizzabilità dello stesso.
Invero, dalla perizia di parte prodotta dai conduttori, emerge che la presenza di infiltrazioni nell'immobile locato è circoscritta solo ad un locale dell'appartamento e, comunque, non ne ha determinato la completa inutilizzabilità.
Quanto al secondo aspetto, alcuna prova documentale è stata fornita circa il presunto accordo di compensazione tra i canoni di locazione e le somme sostenute per i lavori eseguiti dal conduttore nell'immobile locato, somme il cui esborso non risulta, tra l'altro, assolutamente dimostrato.
In conseguenza di quanto detto, il contratto in atti va dichiarato risolto per fatto e colpa del conduttore. Non è, tuttavia, necessario fissare una data per il rilascio, essendo già stato ordinato il rilascio dell'immobile.
I conduttori vanno, inoltre, condannati al pagamento della somma di € 4.335,10 per i canoni e gli oneri condominiali non corrisposti, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Per quanto riguarda la domanda riconvenzionale proposta dai conduttori, va rilevato, quanto alla domanda di restituzione delle somme spese per i lavori eseguiti nell'immobile locato, che, come detto, alcuna prova è stata fornita dell'esecuzione di tali lavori né dell'esborso di somme.
Quanto alla domanda di risarcimento del danno patrimoniale ai mobili e suppellettili, va rilevato che alcuna prova è stata fornita di tali danni.
Quanto, infine, alla domanda di risarcimento del danno alla salute subito dal conduttore
[...]
e dai minori e , va osservato che non è stata fornita CP_2 Persona_1 Persona_2
adeguata prova del danno alla salute lamentato e della sua riconducibilità alle condizioni dell'immobile locato.
In particolare, i certificati medici prodotti da parte convenuta non dimostrato in alcun modo il nesso di causalità delle condizioni di salute descritte con le condizioni dell'immobile locato.
Le spese seguono strettamente la soccombenza e si liquidano come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55 del 2014, come modificato dal D.M. 147 del 2022, in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
a) in accoglimento della domanda attorea, dichiara definitivamente risolto per fatto e colpa del conduttore, il contratto di locazione per il quale è causa, avente ad oggetto l'immobile sito nel comune di Santa Maria a Vico alla via Appia n. 492 (meglio identificato in atti);
b) condanna i convenuti al pagamento nei confronti dell'attore della somma di € 4.335,10 per i canoni di locazione e gli oneri condominiali non corrisposti, oltre interessi legali decorrenti dalle singole scadenze al soddisfo;

c) rigetta la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti;

d) condanna i convenuti al pagamento in favore dell'attore delle spese di lite del presente giudizio liquidate in complessivi € 2.000,00, oltre spese generali al 15%, IVA e CPA, come per legge, con attribuzione in favore degli avv.ti Gennaro Molitierno e Teresa Martucci, dichiaratisi anticipatari.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere il 16.6.2025
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Tedesco
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