N. R.G. 509/2020

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.ssa Maria
Laura Pasca, all'esito della camera di consiglio tenutasi a seguito dell'accettazione del deposito di
“note di trattazione scritta” da parte della Cancelleria in conseguenza dello svolgimento dell'udienza secondo la modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c. disposta con decreto del 2.12.2024 regolarmente comunicato alle parti, richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa, viste le conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato ai sensi ai sensi e per gli effetti dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 509 del Ruolo generale degli affari conteziosi civili dell'anno 2020 e promossa
DA
rappresentato e difeso, giusta procura a margine dell'atto di intimazione di Parte_1 sfratto, dall'Avv. Francesco Vecchioni ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Atri
(TE), alla Via dei Musei, n. 20
Ricorrente
CONTRO
, rappresentato e difeso, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione, CP_1 dall'Avv. Antonio Del Vecchio ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Silvi (TE), alla Via Verona, n. 7/C
Resistente
E CONTRO
Controparte_2
Resistente contumace
OGGETTO: Locazione ad uso diverso da quello abitativo
***
SINTETICA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida
[...]
ha adito l'intestato Tribunale al fine di ottenere la convalida dello sfratto dall'immobile di Pt_1 sua proprietà sito in Silvi, Via Garibaldi n. 210/2012 (meglio identificato in atti) concesso in locazione ad uso commerciale, giusto contratto sottoscritto in data 17.3.2016 e registrato il
22.3.2016, a e in ragione del mancato pagamento dei canoni relativi CP_1 Controparte_2
pagina 1 di 5 alle mensilità di aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre e ottobre 2019, per l'importo complessivo di € 5.600,00.
Nel procedimento sommario per convalida di sfratto si è costituito in giudizio il CP_3 quale si è opposto all'intimato sfratto eccependo l'inadempimento del locatore per non aver messo l'immobile a norma ai fini dell'esercizio dell'attività commerciale, in particolare mancando sia il bagno per i portatori di handicap sia l'uscita di sicurezza.
, invece, non si è costituita in tale procedimento. Controparte_2
Con ordinanza emessa in data 12.02.2020 il Giudice precedente assegnatario del fascicolo ha disposto l'immediato rilascio dell'immobile ex art. 665 c.p.c. e la conversione del rito (r.g.
3509/2019)

2. Nel procedimento instaurato a seguito del mutamento del rito (r.g. 509/2020), esperito il tentativo obbligatorio di mediazione e depositate le memorie integrative, la causa, istruita mediante produzioni documentali, è pervenuta allo scrivente Magistrato in data 15.12.2020 e viene decisa, a seguito di discussione svoltasi mediante lo scambio di note di trattazione scritta, all'odierna udienza.

3. Dagli atti di causa risulta che:
- in data 17.03.2016 le parti hanno stipulato un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto l'immobile sito in Silvi, Via Garibaldi n. 210/212, identificato al NCEU foglio 9 part. 810 sub. 3 e 4 pattuendo un canone annuale pari ad € 9.600,00 “oltre al rimborso delle spese condominiali che si presumono, ai soli fini fiscali, in € 360,00, salvo conguaglio da calcolarsi a consuntivo e, così, complessivamente € 9.960,00” da corrispondersi in dodici rate mensili di € 800,00 ciascuna (a titolo di canone di locazione) ed € 30,00 ciascuna (a titolo di spese condominiali
(artt. 2-3);
- in tale contratto, per quel che rileva in questa sede, si legge che: i) “le parti si danno reciprocamente atto che qualsivoglia certificazione aggiuntiva o ricertificazione degli impianti ivi comprese aggiunte o innovazioni o lavori necessari o ritenuti opportuni in funzione dell'attività svolta dai conduttori, anche per adeguamento a sopravvenuta normativa, saranno eseguite a cura e spese dei conduttori, nel rispetto delle norme di legge” (art. 7); ii)“i conduttori dichiarano di aver visionato i locali oggetto del contratto e di averli trovati adatti al proprio uso ed esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi li utilizza e si obbligano a riconsegnarli nello stesso stato alla scadenza del contratto” (art. 8); iii) i conduttori non potranno ritardare in alcun modo il pagamento del canone” in quanto “il mancato pagamento anche di una sola mensilità del canone o delle quote per oneri accessori entro due mesi dalla richiesta, come pure la mutata destinazione d'uso dei locali, produrranno ipso iure la risoluzione del contratto per fatto e colpa dei conduttori ed il conseguente risarcimento dei danni, oltre alla corresponsione di quanto dovuto ai sensi dell'art. 1456 c.c.” (art. 8);
- pacifico, in quanto incontestato, è il mancato pagamento dei canoni di locazione da Aprile 2019 al 26.05.2021, data in cui l'immobile è stato rilasciato.

4. Ciò posto, parte resistente ha sollevato l'eccezione ex art. 1460 c.c. di mancato pagamento dei canoni in conseguenza dell'inadempimento del locatore, il quale non avrebbe adeguato il locale pagina 2 di 5 commerciale alla normativa di legge, non avendo egli predisposto servizi igienici per persone affette da disabilità né l'apposita uscita di sicurezza.

4.1. In punto di diritto, come chiarito dalla più recente giurisprudenza di legittimità – condivisa dall'intestato Tribunale – affinché l'exceptio non rite adimpleti contractus sia legittima occorre, in applicazione del principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 c.c., effettuare un giudizio comparativo tra le obbligazioni corrispettive, occorrendo, cioè, valutare la proporzionalità dei rispettivi inadempimenti alla luce non della rappresentazione soggettiva che le parti ne fanno della oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi con riferimento all'intero equilibrio del contratto (cfr. Cass. civ., sez. 3, 26 luglio 2019, n. 20322; Cass. civ., sez. 3, 04 febbraio 2009, n. 2720), con la conseguenza che “il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione” perché manca la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, essendo in tal caso possibile solo una “riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento” in applicazione analogica dei principi ex art. 1584 c.c. (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. III, 7 marzo
2001, n. 3341).
In applicazione di tali principi ritiene il Tribunale che le asserite carenze strutturali dell'immobile
(in particolare, l'assenza del bagno per disabili e la mancanza dell'uscita di sicurezza) non sono – in ogni caso – idonee a legittimare la totale sospensione del canone di locazione dal mese di Aprile
2019 anche – e soprattutto – considerando che parte resistente è stata nel possesso dell'immobile fino al 26.05.2021, così dimostrando di averne potuto usufruire.

4.2. A ciò si aggiunga la considerazione per cui la giurisprudenza di legittimità – condivisa dall'intestato Tribunale – ha chiarito che “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi” di talché “la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (cfr. Cass. civ., sez. 3, 25 gennaio 2011, n. 1735; Cass. civ., sez. 3 16 giugno 2014, n. 13651).
Inoltre, le obbligazioni del locatore di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, salvo che il locatore abbia assunto apposito obbligo nel contratto (cfr. Cass. civ., sez. 3, 17 settembre 2014, n. 24987)
Orbene nel caso di specie, nel contratto di locazione non emerge alcun obbligo in capo al locatore di adeguare l'immobile alla normativa di legge (ipotizzando – quindi – la necessità del bagno per pagina 3 di 5 disabili e dell'uscita di sicurezza) risultando – per converso – che i conduttori hanno dichiarato “di aver visionato i locali oggetto del contratto e di averli trovati adatti al proprio uso” (art. 8).

5. Quanto alle ulteriori domande formulate da parte ricorrente, la stessa nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. e all'udienza del 20.05.2021 ha chiesto la condanna al pagamento dei canoni di locazione maturati dal mese di aprile 2019 all'effettivo rilascio per un ammontare complessivo di €
21.580,00 (cfr. Cass. civ., sez. 3, 23 marzo 2017, n. 7423 secondo cui “è consentito al locatore domandare con la memoria di cui all'art. 426 cod. proc. civ. la condanna al pagamento dei canoni non richiesti prima maturati successivamente all'intimazione di sfratto per morosità").
Tale domanda merita accoglimento in ragione del pacifico inadempimento di parte resistente all'obbligo di pagamento del canone di locazione per n. 26 mensilità da Aprile 2019 a Marzo 2021, di talché i resistenti devono essere condannati, in solido, al pagamento di € 20.800,00 oltre interessi legali dalla scadenza di ogni canone di locazione al saldo.

5.1. Non può, invece, trovare accoglimento la domanda di pagamento delle spese condominiali in quanto, oltre a non essere state oggetto di espressa domanda (la parte si è limitata a includerle nel conteggio definitivo), non vi è prova del loro effettivo ammontare atteso che nel contratto si legge che le spese condominiali che “si presumono, ai soli fini fiscali, in € 360,00” annuali “salvo conguaglio da calcolarsi a consuntivo” (vd. art. 3)

5.2. Parimenti, non può trovare accoglimento la domanda di condanna al pagamento delle spese sostenute per il procedimento di mediazione in quanto tale domanda è stata formulata per la prima volta nelle note conclusive del 13.03.2025 e non nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c.
Invero, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, il rimborso delle spese di lite per l'attività stragiudiziale (ivi compresa la procedura di mediazione) ha natura di danno emergente che, in quanto tale, deve formare oggetto di domanda di risarcimento del danno da proporsi nel rispetto delle preclusioni processuali ordinarie nei confronti delle nuove domande (cfr. Cass. civ., sez. U, 10 luglio 2017, n. 16990).

6. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico dei resistenti e CP_1
in relazione alla fase sommaria mentre a carico del solo (unico che Controparte_2 CP_1 ha proposto opposizione) in relazione alla successiva fase di merito.
Quanto alla fase sommaria, esse, in applicazione delle tabelle allegate al DM 55/2014, tenuto conto del valore della controversia e della non particolare complessità delle questioni giuridiche e fattuali, si liquidano in € 1.131,00 (€ 438,00 per la fase di studio, € 338,00 per la fase introduttiva ed € 355,00 per la fase decisionale).
Quanto alla fase di merito esse, in applicazione delle tabelle allegate al DM 147/2022, tenuto conto del valore della controversia e della non particolare complessità delle questioni giuridiche e fattuali, si liquidano in € 2.540,00 (€ 460,00 per la fase di studio, € 389,00 per la fase introduttiva,
€ 840,00 per la fase istruttoria/trattazione ed € 851,00 per la fase decisionale).


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando nel giudizio promosso da Parte_1 contro e , ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così CP_1 Controparte_2 provvede:
pagina 4 di 5 1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra le parti in data 17.3.2016 per grave inadempimento della parte conduttrice;

2) condanna e , in solido, a corrispondere in favore di CP_1 Controparte_2 Parte_1 la somma complessiva di € 20.800,00, oltre interessi legali dalla scadenza di ciascun canone di locazione al saldo;

3) condanna e , in solido, al pagamento delle spese di lite in favore CP_1 Controparte_4 di relative al procedimento sommario che si liquidano in € 145,50 per anticipazioni Parte_1 ed € 1.131,00 per onorario, oltre rimborso spese forfettarie, IVA e CPA come per legge;

4) condanna al pagamento delle spese di lite del presente giudizio che si liquidano CP_1 in € 2.540,00 per onorario oltre rimborso spese forfettarie, IVA e CPA come per legge
Teramo, 26.03.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Laura Pasca
(atto sottoscritto digitalmente)
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