N. 3052/2016 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Potenza SEZIONE PRIMA CIVILE Il Giudice, dott.ssa Giulia Volpe, ha pronunziato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 3052/2016 R.Gen.Aff.Cont. assegnata in decisione all'udienza del 23/04/2025 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281quinquies, co. I, c.p.c. l'ultimo dei quali è scaduto il 13 ottobre 2025 TRA
c.f.: , Parte_1 C.F._1
, , Parte_2 Parte_3 Parte_4
, elett.te dom.to/a alla VIA G. BRUNO, N.3/A 85024 LAVELLO
[...] presso lo studio dell'Avv. DI CHICCO MAURO, c.f.:
, dal quale è rappresentato/a e difeso/a in virtù di C.F._2 procura a margine dell'atto di citazione/in calce all'atto di citazione
- ATTRICI E
, c.f.: , elett.te dom.to alla Controparte_1 P.IVA_1 VIA VICO V ADDOLORATA 3 CERIGNOLA, presso lo studio dell'Avv. SCALZO NAZARENO GIACOMO, c.f.: , dal quale è C.F._3 rappresentato/a e difeso/a in virtù di procura a margine della comparsa di costituzione e risposta/in calce alla copia notificata dell'atto di citazione
- CONVENUTA
Oggetto: Vendita di cose immobili. Conclusioni: come rassegnate all'udienza del 27 giugno 2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 18/07/2016 ritualmente notificato le attrici convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Potenza, la
[...]
in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante Controparte_2 Sig.ra per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_3
“Piaccia all'On.le Tribunale di Potenza, adversis reiectis, e previa tutte le declaratorie del caso e di legge, in accoglimento delle suesposte ragioni:
1) accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale per le causali tutte di cui in narrativa della società " - C.F. e P.I. CP_1 Controparte_1
e numero di iscrizione al registro delle imprese di Bari BA- P.IVA_1
, relativamente al preliminare di compravendita immobiliare stipulato P.IVA_2 in data 28/06/2008 con le attrici , Parte_1 [...]
, e Parte_2 Parte_3 Parte_4 relativamente all'acquisto dell'appartamento al primo piano sito nel fabbricato erigendo in VE posto tra C.so GI OR e viaMicaeli della superficie lorda di circa 120 mq, compreso il vano scala e il vanoascensore, che avrebbe occupato per intero il primo piano dello stabile a costruirsi, nonché del posto auto da ubicarsi in uno dei piani interrati dello stabile a realizzarsi della superficie utile di circa 9 mq e da individuarsi di comune accordo tra le parti;
2) preso atto dell'esatto adempimento da parte delle attrici delle obbligazioni gravanti sulla parte acquirente, pronunciare sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo di vendita non concluso disponendo il trasferimento dalla società " con sede in Bari alla Controparte_1 via Principe Amedeo n. 160, C.F. e P.I. numero di iscrizione al P.IVA_1 Registro delle Imprese di Bari BA-509259, in persona della sig.ra CP_4
, nata a Canosa di Puglia (BT) il [...], in [...]
[...] amministratore unico e legale rappresentante residente in [...]di Puglia alla Dante Alighieri n. 871B, in favore delle germane Parte_2
, nata a [...] il dì 11.12.1955 ed ivi residentealla via Sandro
[...] TI - coop. BE C.F. , C.F._4 Parte_4
, nata a [...] il [...] ed ivi residente in via Sandro
[...] TI -coop. BE scala L, C.F. e C.F._5 Parte_3
, nata a
[...]
VE il 29/03/1965 e residente in [...], C.F. in comune tra loro, della nuda proprietà, con C.F._6 riserva di usufrutto in favore della sig.ra , nata a [...] il 01103/1932 ed ivi residente a[...] C.F.
delle seguentiunità immobiliari, facenti parti del C.F._7 complesso edilizio di nuova costruzione sito in VE e compreso tra corso GI OR e via Micaeli senza numero civico e precisamente: a) appartamento per civile abitazione sito al primo piano con accesso dall'androne e scale comuni di via Micaeli s.n., censito nel N.C.E.V. del Comune di VE al foglio 48 p.lla 248 sub. 27 via Vincenzo Micaeli snc - piano 2 - cat. N2 - classe 4 - vani 6 – superficie catastale 127 mq, r.c. 526,79; b) posto auto al primo piano interrato, censito nel N.C.E.U. del Comune di VE al foglio 48 p.lla 248 sub 25 via Vincenzo Micaeli snc - piano S1 - cat. C/6 classe 4 mq.

9 - r.c. € 17,66,verso il prezzo complessivo di € 124.800,00 comprensivo di IVA già corrisposto dalle attrici alla società convenuta, ovvero verso quel diverso corrispettivo che dovesse risultare
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dall'esito del giudizio di riduzione del prezzo di cui infra, determinato dalla differenza tra il prezzo convenuto nel preliminare di compravendita stipulato inter partes in data 28/06/2008 e il valore di mercato dei medesimi beni in quanto incompleti negli impianti tecnologici e di allacciamento ai servizi pubblici essenziali e gravati dalle iscrizioni ipotecarie a garanzia del pagamento dei debiti contratti dalla società promittente alienante indicati nella narrativa del presente atto;
3) accertare e dichiarare che per effetto degli inadempimenti imputabili alla società convenuta nella costruzione dell'appartamento promesso in vendita alle attrici e delle iscrizioni ipotecarie indicate in narrativa sugli immobili per cui è causa, accese a garanzia dei crediti vantati da terzi nei confronti dalla società convenuta, il valore di mercato dei beni immobili compromessi nel preliminare di compravendita immobiliare del 28.06.2008 risulta inferiore rispetto a quello contrattualmente pattuito e già interamente corrisposto dalle promissarie acquirenti, odierne attrici e per l'effetto,accertatone il valore eventualmente con l'ausilio di un esperto CTU, condannare la Società convenuta, come in atti rappresentata, al pagamento in favore delle attrici di quella somma di denaro risultante dalla differenza tra quanto accertato e quanto già corrisposto dalle attrici medesime;
4) ordinare al Conservatore dei RR.II. presso l'Agenzia del territorio di Potenza di procedere alle relative trascrizioni in favore delle attrici e contro la convenuta con esonero da ogni responsabilità al riguardo;
5) condannare la società " con sede in Controparte_1 Bari alla via Principe Amedeo n. 160, C.F. e P.I. , numero di P.IVA_1 iscrizione al Registro delle Imprese di Bari in persona del suo P.IVA_3 amministratore unico e legale rappresentante sig.ra , nata a [...] il [...] ed ivi residente a[...], C.F. , al pagamento di quella somma di C.F._8 denaro a titolo risarcimento del danno ex art 1453 c.c. procurato alle attrici a causa dell'inadempimento contrattuale imputabile ad essa convenuta, nonché per la responsabilità del costruttore-venditore per violazione del principio dell'affidamento ex d.lgs. 122/2005 nella misura che sarà determinata in corso di causa ovvero rimessa al prudente ed equo apprezzamento del giudice adito ex art. 1226 c.c. e comunque contenuta nei limiti dello scaglione per valore della controversia tra € 52.001,00 ed € 260.000,00 anche per effetto del cumulo delle domande;
6) condannare, infine, la società convenuta al rimborso in favore di parte attrice delle spese processuali oltre IVA e CPA come per legge. Con salvezza di articolare nuovi ed ulteriori mezzi di prova e produrre altra documentazione oltre quella già offerta in comunicazione nei modi e termini di legge.”

Si costituiva in giudizio tardivamente la società convenuta, insistendo per l'infondatezza ed il rigetto della domanda.
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A seguito della grave situazione debitoria della società promittente alienante e l'impossibilità di addivenire alla stipula dell'atto definitivo di compravendita dell'appartamento in favore delle sorelle (le quali in perfetta Parte_2 buona fede avevano provveduto ad anticipare l'intero prezzo dell'appartamento per soddisfare le sempre più esose ed immotivate richieste dell'impresa costruttrice) e nonostante la promittente venditrice non fosse riuscita ad estinguere la frazione di mutuo ipotecario relativa all'appartamento promesso in vendita, i rapporti tra le parti si sono compromessi in quanto la promittente alienante si dichiarava disponibile alla stipula dell'atto pubblico solo a condizione che le promissarie acquirenti le riconoscessero ulteriori ma indebite pretese economiche.
Le ricorrenti si vedevano costrette a convenire in giudizio la società costruttrice (che non aveva provveduto all'estinzione della predetta frazione di ipoteca gravante sull'appartamento promesso in vendita né prestato la fideiussione ri-chiesta dalla legge a garanzia dell'esatto adempimento delle proprie obbliga-zioni verso i promissari acquirenti e si fosse resa responsabile di altri gravi inadempimenti meglio descritti nell'atto introduttivo dell'azione ex art. 2932 c.c. il cui contenuto espressamente si richiama e presuppone), mentre l'altra creditrice, Controparte_5
corrente in Canosa di Puglia, in data 06/09/2022 a mezzo
[...] dell'Ufficiale Giudiziario addetto alla Corte di Appello di Potenza, munitasi di decreto ingiuntivo nei confronti della promittente venditrice provvedeva a notificare alla atto di pignoramento immobiliare cui Controparte_1 seguiva tempestiva istanza di vendita avente ad oggetto anche l'appartamento compromesso con le istanti, sebbene tra esse pendesse il giudizio per ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. per aver già anticipatamente ed in buona fede corrisposto il relativo prezzo pari a complessivi € 128.800,00.
La procedura esecutiva immobiliare è stata iscritta a ruolo al n. 84/2022 R.G.Es. Imm. del Tribunale di Potenza ed in data 25.07.2023 il Giudice dell'Esecuzione, letti gli atti della procedura di espropriazione immobiliare promossa da in danno di rilevava CP_5 Controparte_1 che dalla certificazione notarile depositata in data 24.10.2022 taluni dei cespiti pignorati distinti in catasto al fg. 48 p.lla 248 sub. 19 e 28 – erano di proprietà di terzi in forza di sentenza costitutiva di diritti reali emessa dal Tribunale di Potenza in data 27.10.2016 rep. 6/2016 trascritta in data 8.02.2017 ai nn. 2198/1814, ossia antecedentemente alla trascrizione dell'atto di pignoramento eseguita il 3.10.2022 e trascritto ai nn. 15146/12840 dell'Agenzia del Territorio di Potenza.
Il G.E., letta la relazione peritale integrativa dell'esperto stimatore arch. Per_1
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, che ha stimato il compendio pignorato in complessivi € Per_2 373.792,50 (doc 9 perizia di stima Arch ) con ordinanza resa in Per_2 data 22.05.2024 ha disposto la vendita dei beni staggiti delegando per le relative operazioni l'avv. Carmela Nolè.
Ad oggi le ricorrenti sono state private dei beni promessi in vendita e da loro già posseduti come innanzi precisato, in quanto nelle more del presente giudizio il G.E.dell'Esecuzione immobiliare ha provveduto a disporre la vendita coattiva delle unità immobiliari per cui oggi si chiede in primis il risarcimento dei danni derivanti alle Sigg.re nonché declaratoria di Parte_2 inadempimento definitivo della promissaria alienante ex art. 1453 c.c.
La controversia veniva istruita mediane produzione documentale e prove testimoniali come ammesse dal precedente giudice istruttore e veniva trattenuta in decisione dalla scrivente all'udienza del 27 Giugno 2025 con i termini ex art 190 c.p.c., in base ai criteri previsti dal vigente Programma di gestione.


1. Della cessata materia del contendere rispetto alla domanda di esecuzione in forma specifica e della domanda di risoluzione

Nelle more del presente giudizio, le unità immobiliari controversi sono state vendute nell'ambito della procedura esecutiva innanzi citata intrapresa dalla innanzi al Tribunale di Parte_5 Potenza, G. E. Dr.ssa Annachiara Di Paolo, iscritta al n. 84/2022 R,G,E, circostanza documentata da parte attrice e, in ogni caso, incontestata dalla controparte.
Pertanto è evidente che le parti attrici sono impossibilitate ad avvalersi del rimedio dell'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre in quanto l'immobile è stato acquistato da un terzo nell'ambito della procedura esecutiva accennata, per cui le stesse hanno chiesto invece la risoluzione del preliminare per inadempimento imputabile al promittente alienante ed il risarcimento del danno.
Tale mutazione della domanda originariamente articolata deve essere considerata un'ipotesi di ius variandi ammissibile e normativamente prevista dall'articolo 1453 c.c., in quanto si può passare dalla domanda di adempimento a quella di risoluzione in corso di giudizio, ma non è possibile l'inverso, ossia chiedere l'adempimento dopo aver domandato la risoluzione. La scelta di chiedere la risoluzione rende l'adempimento successivo impossibile, mentre la domanda di adempimento può essere trasformata se l'interesse ad ottenere la prestazione viene meno, come nel caso in esame.
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Ciò premesso, deve ritenersi che l'inadempimento del preliminare sia imputabile al promittente alienante.
Infatti, dalla lettura degli articolo 5-6-7 del contratto preliminare in oggetto, l'alienante garantiva espressamente la libertà dell'immobile da vincoli ed iscrizioni ipotecarie, mentre l'appartamento risultava invece gravato da ipoteca accesa a garanzia di un contratto di mutuo, come provato documentalmente nonché dalle dichiarazioni testimoniali raccolte nel processo.
In particolare, all'udienza del 05/03/2025 il Notaio ha Persona_3 confermato che non si poté addivenire alla stipula del contratto definitivo per la presenza di un'ipoteca accesa a garanzia di un mutuo che gravava sull'intero stabile e che tale mutuo era stato contratto dall'impresa promissaria alienante che non era in grado di liberare l'appartamento e la pertinenza dal predetto peso.
Deve ritenersi che la mancata menzione dell'ipoteca suddetta a fronte della garanzia contrattualmente assunta sullo specifico punto dal promittente alienante costituisca infatti un inadempimento di non scarsa importanza a, che dà accesso sia ai rimedi contrattuali ricavabili dalla disciplina generale del contratto, tra cui gli artt. 1385 e 1453 c.c., e sia ai rimedi previsti dalla disciplina del contratto definitivo, tra cui l'art. 1482 c.c., con facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo e chiedere la fissazione di un termine per la liberazione dell'immobile o optare per la risoluzione/recesso o la riduzione del prezzo. ( cfr. Tribunale Pavia sez. III, 13/12/2021, n.1557).
Da tale risoluzione discende l'obbligo di restituzione del corrispettivo incamerato fino alla data odierna da parte del promittente alienante e degli esborsi sostenuti per i lavori svolti nell'appartamento, che configurano uno spostamento patrimoniale non giustificato ai sensi dell'articolo 2033 c.c.
In particolare, risulta che in data 22.09.2008, le parti sottoscrivevano, in calce al secondo preliminare di compravendita, dichiarazione di avvenuta consegna del "saldo prezzo" convenuto con la sottoscrizione del secondo preliminare del 28/06/2008, versato dalle attrici, quali promissarie acquirenti, in favore della società del seguente tenore: "Ricevo in data Controparte_1 odierna dalla parte promittente acquirente il saldo prezzo comprensivo dell'IVA al 4% (quattro per cento) di Euro 104.000,00 (cento-quattromila e zero centesimi). Euro 100.000,00 saldo prezzo ed € 4.000,00 per IVA versato mediante assegno bancario di Banca Meridiana s.p.a. filiale di VE n. 0068962741-3 per la quota di per un totale di € Parte_4
41.600,00, e mediante l'assegno bancario di € 62.400,00 (sessantaduemilaquattrocento e zero centesimi) tratto sulla Banca Meridiana
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s.p.a. Filiale di VE identificato con il numero 0068960902-10 tutti all'ordine della società promittente venditrice. VE, 22 settembre 2008. F.to . , Parte_1 Parte_2 Parte_4
,
[...] Controparte_6

Pertanto parte attrice ha diritto ad ottenere la restituzione del corrispettivo pari ad euro 120.000, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo.

Inoltre parte attrice ha pure diritto a vedersi riconosciuti gli esborsi sostenuti dalle medesime attrici sostenute ed evidenziate e provate in corso di causa e per l'effetto condannare la società convenuta al pagamento della complessiva somma di € 3.165,00 oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo ( cfr. doc 11-14 allegati al fascicolo di parte attrice.
Per quanto concerne il risarcimento del danno invocato dalle parti attrici, occorre considerare che In tema di preliminare di vendita immobiliare, al promittente venditore che agisca per la risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno, per il caso di inadempimento del promissario acquirente, deve essere liquidato il pregiudizio per la sostanziale incommerciabilità del bene nella vigenza del preliminare, la cui sussistenza è
“in re ipsa” e non necessita di prova, mentre, laddove le domande risolutoria e risarcitoria siano proposte dal promissario acquirente, a causa dell'inadempimento del promittente venditore, il risarcimento spetta solo se i danni lamentati siano conseguenza immediata e diretta del dedotto inadempimento e sempre che il danneggiato, anche se invochi l'esercizio del potere discrezionale del giudice di liquidare il danno in via equitativa, ex art. 1226 c.c., fornisca la prova della loro effettiva esistenza. Pure ove la parte solleciti l'esercizio del potere discrezionale del giudice di liquidare il danno in via equitativa, ex art. 1226 c.c., è comunque necessario che sia dimostrata l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile o particolarmente difficile provare il danno nel suo preciso ammontare, sicché grava sulla parte interessata l'onere di provare non solo l'"an debeatur" del diritto al risarcimento, ove sia stato contestato o non debba ritenersi "in re ipsa", ma anche ogni elemento di fatto utile alla quantificazione del danno e di cui possa ragionevolmente disporre nonostante la riconosciuta difficoltà, sì da consentire al giudice il concreto esercizio del potere di liquidazione in via equitativa, che ha la sola funzione di colmare le lacune insuperabili ai fini della precisa determinazione del danno stesso (cfr. Cassazione civile sez. II, 31/05/2017, n.13792).
Pertanto, nel caso in esame, difettando ogni elemento di allegazione sul punto, quali, ad esempio, una stima aggiornata sull'incremento del valore commerciale dell'immobile bene rispetto al prezzo originariamente versato,
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questo Giudice non può soccorrere con la liquidazione equitativa ai sensi dell'articolo 1226 c.c.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in applicazione dei parametri ex DM 147/2022, considerata la misura di accoglimento della domanda, come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Potenza, SEZIONE PRIMA civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e ALTRI nei confronti di Parte_1 [...] così provvede: Controparte_1
1) Dichiara la cessata materia del contendere in ordine alla domanda di adempimento in forma specifica dell'obbligo di contrarre.
2) Dichiara risolto il contratto preliminare come analiticamente riportato in atti e, per l'effetto, condanna la convenuta promittente alienante alla restituzione di complessivi euro 123.165,00 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
3) Condanna la convenuta soccombente al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in euro 9.178,00 per compensi ed euro 803,98 per spese di lite ( CU euro 759+ Marca da Bollo euro 27,00 + spese di notifica euro 17,98). Così deciso in Potenza, il 19 ottobre 2025.
Il Giudice
(dott.ssa Giulia Volpe)
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