N. R.G. 2542/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI MACERATA VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2542/2023 tra
Parte_1
ATTORE e Controparte_1
CONVENUTO
Oggi 4 giugno 2025 innanzi al dott. Angelica Capotosto, sono comparsi: Per l'avv. CORSI FRANCESCO, oggi sostituito dall'avv. Sandro Pugliese che Parte_1 precisa le conclusioni come da atti di causa e da note conclusive, specificando che il ponte è l'unica via di accesso al lotto oggetto di compravendita e che la strada secondaria cui fa riferimento controparte non ha i requisiti per consentire l'accesso ad ogni vettura. Rappresenta altresì che all'attrice è stato riferito che il convenuto ha chiesto ed ottenuto il permesso per costruire sul terreno sfruttando in concreto gli oneri pagati dalla attrice.
Per l'avv. PONZELLI PAOLO che precisa le conclusioni come da Controparte_1 com da note conclusive. Contesta le deduzioni della parte attrice formulate all'odierna udienza. Il Giudice ordina la discussione orale all'odierna udienza Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura in udienza. Il Giudice
dott. Angelica Capotosto
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI MACERATA Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Angelica Capotosto ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2542/2023 promossa da:
(C.F. ) Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. CORSI FRANCESCO ATTORE

contro

C.F. ) Controparte_1 C.F._2 con il patrocinio dell'avv. PONZELLI PAOLO CONVENUTO OGGETTO: risoluzione contratto preliminare di compravendita CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 04.06.2025
* * * * * Preliminarmente occorre dare atto che si applica al presente giudizio l'art. 132 c.p.c. in virtù del quale nella sentenza non è più riportato lo svolgimento del processo e devono essere esposte concisamente le ragioni di fatto e di diritto della decisione.
* * * * *
Fatto
Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in giudizio, dinanzi Parte_1 all'intestato Tribunale, al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: - accertare e dichiarare che la risoluzione giudiziale del contratto preliminare di vendita immobiliare, datato 13.02.2020, concluso tra la sigra e il sig. Parte_1 Controparte_1 per grave inadempimento del promittente venditore, ai sensi dell'art. 1453 del c 'effetto, a) il diritto della sig.ra alla restituzione della somma di Euro 5000,00 versata a titolo di caparra Parte_1 confirmatoria alla stipula iminare in parola e della somma di Euro 7000,00 versata a titolo d'acconto sul maggior prezzo fissato per la compravendita dei beni oggetto del contratto preliminare in parola;
- sempre per l'effetto, condannare il sig. al risarcimento dei danni conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento contrattuale, pari a CP_1 complessivi Euro 28007,07 di cui Euro 13158,77 per il versamento oneri comunali di variazione destinazione d'uso e costruzione sul fondo oggetto del preliminare ed Euro 14848,30 per il pagamento dei compensi professionali anticipati al fine di dare esecuzione al contratto preliminare o nella somma minore o maggiore che sarà ritenuta di giustizia, con rivalutazione monetaria ed interessi dal giorno della domanda al saldo. Con vittoria di spese, diritti ed onorari del presente giudizio, oltre iva, cap e spese generali come per legge”. In fatto esponeva: che in data 13.02.2020 le parti sottoscrivevano un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto l'appezzamento terreno sito in TE (MC), Località Fontanelle, contraddistinto al catasto terreni del suddetto comune al foglio 27 particella 480 di mq 2190 catastali con volumetria annessa di circa 519 mc che sarebbe scaturita dal progetto di demolizione e ricostruzione dell' accessorio agricolo insistente sulla particella 121 dello stesso foglio di proprietà del convenuto promittente venditore in forza della legge della Regione Marche n. 22/2009 (piano casa) all'epoca con deroga fino al 31.12.2020; che le parti convenivano la stipula del contratto definitivo successivamente al rilascio del permesso per demolizione e ricostruzione da parte del Comune di pagina 2 di 5 TE e, in ogni caso, entro il 31.12.2020; che le parti convenivano che tutte le spese relative alle parcelle e spese tecniche di frazionamento delle particelle e fabbricati esistenti, SCIA strada, sarebbero state pagate al Geom. dalla parte venditrice;
che le parti convenivano, altresì, che tutte le spese Persona_1 successive relative alle parcelle e spese tecniche di progettazione, demolizione e ricostruzione, cambio d'uso, accatastamenti, PSC, e pratiche connesse, sarebbero state pagate al Geom. dalla Persona_1 parte acquirente;
che le parti concordavano che nel caso in cui la parte acquirente si fosse tirata indietro le spese sarebbero state pagare dalla parte promissaria acquirente, fermo restando il prezzo pattuito mentre la parte acquirente si impegnava a restituire le eventuali somme per prestazioni e/o diritti di segreteria , oneri , ecc. che la parte promissaria anticiperà; che la parte acquirente si impegnava a propri oneri e spese a demolire e smaltire nei termini di legge, il rudere (porcilaia) ("ALLEGATO-B") costituente la volumetria ed a liberare l'area che sarebbe rimasta in totale disponibilità e proprietà della parte venditrice;
che la parte acquirente si impegnava altresì a partecipare alle spese di manutenzione della strada di accesso di proprietà venditore, , ma di uso ed utilizzo anche da parte degli altri proprietari dei lotti vicini Controparte_1 ("ALLEGATO-C") nonché al completamento degli impianti laddove richiesto;
che la parte venditrice si impegnava al pagamento di tutte le spese relative alle opere già eseguite sino alla data odierna come la strada di accesso, la predisposizione degli allacci di energia elettrica, telefono, acqua e ponte di passaggio sopra al fosso;
che la parte acquirente accettava la SCIA ancora in corso di validità, presentata da CP_1
per la realizzazione della strada di accesso ai lotti;
che la parte acquirente si impegnava al
[...]
o dei diritti di segreteria ed oneri di costruzione relativi al rilascio del Permesso a Costruire della demolizione e ricostruzione intestate al promittente venditore (v. doc. 1 fascicolo attrice Controparte_1 contratto preliminare); che a distanza di più di due anni dalla reliminare, il convenuto la sollecitava ad effettuare, a causa di un periodo di pioggia intensa, un intervento di “rinterro” volto a ripristinare il corso d'acqua ai fini della stabilità ed alla sicurezza del ponte di accesso al fondo oggetto della futura vendita;
che a fronte di tale richiesta essa attrice chiedeva al convenuto la trasmissione della documentazione attestante la sicurezza e stabilità del ponte;
che il convenuto ometteva di trasmettere la predetta documentazione;
che pertanto sussistevano i presupposti per sentir dichiarare la risoluzione del contratto con condanna del convenuto alla restituzione delle somme pagate da essa attrice a titolo di caparra confirmatoria e di accolto oltre che al risarcimento del danno per le spese sostenute in forza del contratto preliminare. Concludeva rassegnando le conclusioni sopra riportate e trascritte Si costituiva il convenuto che contestava l'avversa domanda chiedendone il rigetto. In particolare eccepiva che oggetto del contratto preliminare era unicamente il lotto di cui alla particella 480; che il ponete era sicuro;
che comunque il lotto oggetto di compravendita godeva di altra strada percorribile a piedi e con veicolo per accedere alla pubblica via. Quindi, concludeva, rassegnando le seguenti conclusioni: Piaccia Ill.mo Tribunale di Macerata, ogni contraria eccezione ed istanza, disattesa e respinta: IN VIA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE Accertato il mancato esperimento da parte dell'attrice dell'obbligatorio procedimento di negoziazione assistita, dichiarare l'improcedibilità dell'azione intentata dalla nei confronti del con Parte_1 Controparte_1
l'atto di citazione notificato;
IN VIA PRINCIPALE Res tese avanzate dal con Parte_1 l'atto di citazione notificato in quanto destituite di fondamento in fatto ed in diritto. Il tutto con integrale vittoria di spese e competenze di lite”. La causa, istruita mediante l'acquisizione dei documenti tempestivamente e ritualmente prodotti dalle parti, assunta la prova orale ammessa, veniva discussa e decisa ex art 281 sexies c.p.c. all'udienza del 05.06.2025
Diritto
La domanda è infondata e, pertanto, va respinta per le ragioni che seguono. Dalla documentazione prodotta si evince: che in data 13.02.2020 le parti sottoscrivevano un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto l'appezzamento terreno sito in TE (MC), Località Fontanelle, contraddistinto al catasto terreni del suddetto comune al foglio 27 particella 480 di mq 2190 catastali con volumetria annessa di circa 519 mc che sarebbe scaturita dal progetto di demolizione e ricostruzione dell' accessorio agricolo insistente sulla particella 121 dello stesso foglio di proprietà del pagina 3 di 5 convenuto promittente venditore in forza della legge della Regione Marche n. 22/2009 (piano casa) all'epoca con deroga fino al 31.12.2020; che le parti convenivano la stipula del contratto definitivo successivamente al rilascio del permesso per demolizione e ricostruzione da parte del Comune di TE e, in ogni caso, entro il 31.12.2020; che le parti convenivano che tutte le spese relative alle parcelle e spese tecniche di frazionamento delle particelle e fabbricati esistenti, SCIA strada, sarebbero state pagate al Geom. dalla parte venditrice;
che le parti convenivano, altresì, che tutte le spese Persona_1 successive relative alle parcelle e spese tecniche di progettazione, demolizione e ricostruzione, cambio d'uso, accatastamenti, PSC, e pratiche connesse, sarebbero state pagate al Geom. dalla Persona_1 parte acquirente;
che le parti concordavano che nel caso in cui la parte acquirente si fosse tirata indietro le spese sarebbero state pagare dalla parte promissaria acquirente, fermo restando il prezzo pattuito mentre la parte acquirente si impegnava a restituire le eventuali somme per prestazioni e/o diritti di segreteria , oneri , ecc. che la parte promissaria anticiperà; che la parte acquirente si impegnava a propri oneri e spese a demolire e smaltire nei termini di legge, il rudere (porcilaia) ("ALLEGATO-B") costituente la volumetria ed a liberare l'area che sarebbe rimasta in totale disponibilità e proprietà della parte venditrice;
che la parte acquirente si impegnava altresì a partecipare alle spese di manutenzione della strada di accesso di proprietà venditore, , ma di uso ed utilizzo anche da parte degli altri proprietari dei lotti vicini Controparte_1 ("ALLEGATO-C") nonché al completamento degli impianti laddove richiesto;
che la parte venditrice si impegnava al pagamento di tutte le spese relative alle opere già eseguite sino alla data odierna come la strada di accesso, la predisposizione degli allacci di energia elettrica, telefono, acqua e ponte di passaggio sopra al fosso;
che la parte acquirente accettava la SCIA ancora in corso di validità, presentata da CP_1
per la realizzazione della strada di accesso ai lotti;
che la parte acquirente si impegnava al
[...]
o dei diritti di segreteria ed oneri di costruzione relativi al rilascio del Permesso a Costruire della demolizione e ricostruzione intestate al promittente venditore (v. doc. 1 fascicolo attrice Controparte_1 contratto preliminare); che con missiva del 21.10.2022 il con a attrice di addivenire alla stipula del contratto definitivo di compravendita (v. doc. 8 fascicolo attore); che con missiva in data 29.11.2022 l'attrice eccepiva che alla data convenuta per la stipula del definitivo non era stato ancora rilasciato il permesso di costruire e che comunque aveva rilevato delle irregolarità relative al ponte che consentiva l'accesso al lotto oggetto del contratto preliminare;
che con missiva in data 17.07.2023 l'attrice, lamentando la mancanza della prova della conformità urbanistica e della messa in sicurezza del ponte richiedeva al convenuto la documentazione comprovante l'idoneità dell'accesso avvertendolo che in difetto avrebbe ritenuto risolto il contratto per grave vizio;
che con missiva in data 21.04.2023 il convenuto formulava due distinte proposte conciliative. Dalla documentazione prodotta si evince che il permesso per la demolizione e la ricostruzione è stato rilasciato in data 17.04.2021 di talchè alla predetta data il diritto del convenuto alla stipula del contratto definitivo era esigibile. E', infatti, pacifico, per stessa ammissione della parte attrice che “le parti concordemente decidevano di non stipulare il contratto definitivo nel termine concordato (30/09/2020), poiché, a quella data, il Comune di TE ancora non aveva concesso l'autorizzazione necessaria per l'inizio dei lavori di costruzione (v. pag. 2 atto di citazione)
L'attrice ha proposto domanda di risoluzione, di restituzione della somma corrisposta a titolo di caparra e della somma corrisposta a titolo di acconto oltre che al risarcimento dei danni per le spese sostenute. La attrice, a fondamento della domanda di risoluzione di risarcimento die danni, ha allegato l'inadempimento del convenuto, asseritamente consistito nell'aver omesso di trasmettere e/o consegnare la documentazione comprovante la regolarità urbanistica e strutturale del ponte di accesso al terreno, oggetto del preliminare. Quindi, ha dedotto che la sussistenza di eventuali vizi circa la conformità urbanistica edilizia o lo stato manutentivo della struttura renderebbero l'immobile inaccessibile con conseguente inidoneità temporanea all'uso e inevitabile rilevante diminuzione del valore dello stesso. La domanda è infondata atteso che oggetto del contratto preliminare di compravendita era unicamente il lotto di terreno contraddistinto al foglio 27 particella 480 di mq 2190 catastali, mentre la proprietà della strada di accesso al fondo così come il ponte rimanevano in capo al convenuto promittente venditore, di pagina 4 di 5 talchè non sussisteva alcun obbligo in capo a quest'ultimo di trasmettere alla parte promissaria acquirente la documentazione afferente la sicurezza del ponte. A ciò merita aggiungere che, contrariamente a quanto dedotto dall'attrice, dalle fotografie aeree prodotte dal convenuto si evince che il lotto 480 del foglio 27 del catasto terreni del Comune di TE confina sul lato opposto rispetto a quello in cui è posto il fosso “Di Fonte Del Restauro” con una strada vicinale, percorribile sia a piedi che con veicoli, di accesso alla pubblica via. La circostanza è stata confermata anche dal teste escusso (v. verbale di udienza del 05.06.2024) L'omessa consegna della documentazione afferente la sicurezza del ponte, pertanto, non integra in alcun modo inadempimento di non scarsa rilevanza idoneo come tale a fondare la domanda di risoluzione. In difetto di prova di un inadempimento imputabile al convenuto vanno disattese tutte le ulteriori domande proposte dall'attrice. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo con riferimento al D.M. n. 55/2014, così come aggiornato dal DM 147/2022, secondo i parametri per ciascuna delle quattro fasi di studio, di introduzione, istruttoria e decisoria corrispondenti allo scaglione di valore compreso tra € 26.001 ed € 52.000 con applicazione della riduzione massima consentita avuto riguardo all'attività concretamente espletata.



P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta la domanda di risoluzione del contratto preliminare in data 13.02.2020;
2) rigetta le domande restitutorie e risarcitorie;

3) condanna l'attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in € 3.809,00 per compenso, oltre rimborso spese generali (15%), iva e cpa come per legge. Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale. Macerata, 4 giugno 2025 Il Giudice dott. Angelica Capotosto
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