REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERAMO
SEZIONE CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Silvia Codispoti, all'esito della camera di consiglio dell'udienza dell'8.04.2025 celebrata nelle forme della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al Ruolo Generale degli affari contenziosi n. 3168 dell'anno 2017, promossa da
A con sede in Bologna, Parte_1 Parte_2
Via Nosadella n. 51/A, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dal prof. avv. Paolo Biavati e dall'avv. Maria Marsilii (CF:
) ed elettivamente domiciliata nel suo studio in Teramo, C.F._1
Viale Mazzini n. 6, giusta procura in atti;

Ricorrente
Contro
, in persona del Sindaco p.t., rappresentato e difeso Controparte_1
dall'Avv. Michele Del Vecchio, giusta procura in atti;

Convenuto
Nonché
, in persona del suo legale Controparte_2
rappresentante pro tempore, C.F. rappresentata e difesa ex lege P.IVA_1
dall'Avvocatura Distrettuale dello Stato di L'Aquila, C.F. P.IVA_2
domiciliataria presso il Complesso Monumentale di S. Domenico, Via Buccio Di
Ranallo s.n.c., L'Aquila;
Oggetto: locazione – risarcimento danni. Conclusioni: come in atti e da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza dell'8.4.2025.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 18.09.2017, la “ a favore dei Parte_1 sordi” (d'ora in poi, la ha convenuto in giudizio il Parte_1 CP_1
e l' per sentir accogliere le seguenti conclusioni:
[...] Controparte_3
“Voglia il Tribunale adito, ogni diversa istanza disattesa, a) accertare la responsabilità, in via solidale o per le quote di rispettiva spettanza, del CP_1
, in persona del Sindaco pro tempore, e dell'
[...] Parte_3
in persona del Rettore pro tempore, per tutti i danni subiti dalla
[...]
in favore dei in relazione all'immobile sito in Parte_1 Pt_2
Teramo, via Gramsci n. 58/60, a causa del pessimo stato dei luoghi e dei conseguenti lavori di ripristino necessari, così come individuati dal Ctu Ing.
b) conseguentemente, condannare, in via solidale o per le quote di Per_1
rispettiva spettanza, il , in persona del Sindaco pro Controparte_1 tempore, e l , in persona del Rettore pro tempore, Parte_3
a corrispondere alla in favore dei a titolo di Parte_1 Pt_2
risarcimento dei danni arrecati all'immobile sito i , via Gramsci n. CP_1
58/60, la somma di euro 184.919,69 (oltre Iva) o la diversa somma, maggiore o minore, che verrà determinata, anche equitativamente, in corso di causa. c) conseguentemente, condannare altresì, in via solidale o per le quote di rispettiva spettanza, il , in persona del Sindaco pro tempore, e Controparte_1
l , in persona del Rettore pro tempore, a Parte_3
corrispondere alla in favore dei a titolo di Parte_1 Pt_2
risarcimento dei danni dovuti al mancato guadagno per l'impossibilità di rilocare
l'immobile sito in Via Gramsci n. 58- 60, la somma di euro CP_1
208.732,86, calcolata come in atti, o la diversa somma, maggiore o minore, da determinarsi anche in via equitativa”.
A sostegno della domanda, la ha dedotto, in sintesi e per quanto di Parte_1
interesse:
2 a) che, con contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, stipulato in data
29/01/2002, aveva concesso in locazione al Comune di un complesso CP_1
immobiliare sito in Via Gramsci n. 58/60 (cfr. doc. A); CP_1
b) che, in forza dell'Accordo Quadro del 10.10.2002 stipulato tra il Comune e l , l'edificio era stato destinato a sede di una struttura Controparte_3
universitaria;
c) che il contratto locatizio era stato in seguito modificato mediante la concessione al
Comune di ulteriori parti dell'immobile (cfr. ancora doc. A);
d) che, a partire dal mese di gennaio 2013, il aveva interrotto il pagamento CP_1
del canone mensile, sicché la aveva instaurato un distinto processo Parte_1 volto ad ottenere il rilascio dell'immobile e il pagamento dei canoni scaduti da
[... parte del il quale, a sua volta, aveva chiamato in causa l' CP_1 Parte_3
per essere manlevato dalla stessa;
Pt_3
e) che, a seguito della riconsegna dell'immobile (avvenuta per la totalità dell'edificio solo in data 11 settembre 2015), le parti concordemente aveva accertato che i locali erano «in pessimo stato di manutenzione» (cfr. doc. 6), come evincibile dalle fotografie scattate, in quell'occasione, dal tecnico della l'Arch. Parte_1
(cfr. doc. A); Testimone_1
f) che il nel corso della locazione, non solo non aveva effettuato alcun CP_1
intervento di manutenzione dell'immobile, ma aveva permesso - nella più totale inerzia e incuria- che esso venisse completamente danneggiato e vandalizzato;

g) che, al fine di accertare l'entità dei danni, la aveva promosso il Parte_1
giudizio per ATP (r.g. n. 3244/2015), nell'ambito del quale il nominato CTU, Ing. aveva accertato che i costi per il ripristino dell'immobile Persona_2
ammontavano ad €184.919,69, oltre Iva (cfr. doc. C e D);
h) che la aveva diritto, altresì, al risarcimento dei danni conseguenti al Parte_1
mancato utilizzo dell'immobile per il tempo necessario all'esecuzione dei lavori, pari ad €208.732,86.
Tanto dedotto, la ha concluso come sopra riportato. Parte_1
3 Si è costituito in giudizio il eccependo in sintesi e per Controparte_1
quanto di interesse:
1) l'inammissibilità e/o l'improcedibilità del ricorso per ATP, poiché esplorativo;

2) l'erroneità delle risultanze dell'ATP e la non utilizzabilità della documentazione prodotta dalla e, segnatamente, della stima dell'arch. in Parte_1 Tes_1
quanto documento di parte non formatosi nel contraddittorio delle parti e non avente carattere probatorio;

3) il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto l'unico soggetto responsabile dello stato dei luoghi e della condizione dei locali era l' , in Controparte_3
quanto soggetto che, di fatto, aveva occupato abusivamente i locali per cui è causa dal 30.10.12 al settembre 2015;
4) l'infondatezza della domanda di risarcimento danni da mancato guadagno e, in subordine, l'eccessivo importo del quantum debeatur richiesto, tenuto conto del fatto che il secondo e il terzo piano dell'edificio non erano stati mai consegnati dalla Parte_1
Tanto eccepito, il ha chiesto il rigetto del ricorso e, nella Controparte_1
denegata ipotesi accoglimento della domanda della la condanna Parte_1
dell' , vinte le spese di lite. Controparte_3
Si è costituita anche l' , eccependo a sua volta: Controparte_3
i. che la aveva concluso con il Comune di in data Parte_1 CP_1
29 gennaio 2002, un contratto di locazione in favore di terzo in forza del quale il
Comune aveva preso in locazione, assumendosene ogni obbligo, una porzione dell'immobile di proprietà della sito in via Gramsci n. 58- Parte_1 CP_1
60, al fine di concederne la detenzione all (terzo Controparte_3
beneficiario), perché vi collocasse la sede del corso di studi in Scienze del
Turismo;
ii. che il suddetto contratto era stato modificato, una prima volta, con scrittura del 5 luglio 2002, con cui erano stati concessi in locazione ulteriori 75,95 mq al piano rialzato dell'immobile e, una seconda volta, con scrittura del 25 novembre 2004,
4 con cui erano stati concessi in locazione ulteriori 784,79 mq siti al seminterrato dell'immobile;
iii. che, in data 10.10.2002, era stato quindi stipulato tra l e il Controparte_3
un accordo-quadro (cfr. doc. 3) con cui l'ente pubblico Controparte_1
aveva messo a disposizione dell alcune porzioni dell'immobile locatogli Parte_3
dalla e, segnatamente, una parte del piano rialzato e i soli locali tecnici Parte_1
al piano seminterrato;
iv. che, con verbale del 22.12.2004, anche i locali da adibire a mensa, siti al piano seminterrato, erano stati consegnati all (doc. 5), mentre una porzione Parte_3
dell'immobile locato – piano seminterrato –era stata assegnata in uso al "Centro di ricerca e sviluppo, didattica e produzione basato sulle nuove tecnologie ed applicazioni digitali per la creazione di realtà virtuale e completamento dei lavori di adeguamento della sede del Centro" (d'ora innanzi, per comodità,
[...]
, come evincibile dalla nota prot. n. 21951 del 31.05.2010 (cfr. doc. 6); Pt_4
v. che, con successiva nota prot. n. 2486 del 23.03.2011 l' , attesa Parte_3
l'assegnazione dei menzionati spazi alla aveva comunicato a Parte_4
quest'ultima la necessità di sezionare l'impianto elettrico determinando una nuova utenza ad essa intestata (doc. 7), con la conseguenza che, già a far data dal 1^ agosto 2013, il relativo contratto di energia elettrica era stato volturato dall' alla Parte_3 Parte_4
vi. che, con nota prot. 12113 del 15.03.2013 (cfr. doc. 11) il Comune, del tutto inaspettatamente, nel richiamare il contenuto della precedente nota n. 25281 del
29.06.2012 (doc. 10), aveva comunicato all di avere già da tempo Parte_3
esercitato il diritto di recesso dai contratti di locazione stipulati con la Parte_1
con effetto semestrale a far data dal mese di giungo 2012, per cui aveva
[...] invitato l' a comunicare i termini e le modalità di rilascio della struttura;
Parte_3
vii. che, diversamente da quanto sostenuto dal l' aveva rilasciato CP_1 Parte_3
le porzioni dell'immobile occupate dal 31 luglio 2013 in ottimo stato di manutenzione, con la conseguenza che la responsabilità per eventuali danni riscontrati sull'immobile al momento della riconsegna da parte del alla CP_1
5 nel settembre 2015 non potevano che gravare sull'ente Parte_1
pubblico; viii. che, in ogni caso, anche volendo aderire alle quantificazioni effettuate dal CTU per il ripristino dei luoghi, gli unici importi sui quali l' avrebbe dovuto Parte_3
essere chiamata a contraddire, erano quelli riferiti al piano terra e piano seminterrato zona est, in quanto uniche aree concesse in comodato e occupate dall' fino al 31 luglio 2013; Pt_5
ix. che, comunque, nella quantificazione operata dal CTU, in risposta al quesito numero 4 (pag. 17 della CTU), erano ricompresi, non solo i danni relativi a presunte carenze di manutenzione ordinaria, ma anche danni derivanti dalla mancanza di interventi di manutenzione straordinaria, da difetti strutturali dell'edificio, da vetustà dell'immobile e, quindi, danni tutti imputabili alla in quanto proprietaria dell'immobile; Parte_1
x. che, parimenti, l' non era responsabile dei danni derivanti da furti Parte_3
perpetrati ad opera di ignoti in epoca successiva al rilascio dei locali da parte dell' . Parte_3
Tanto eccepito, l' ha chiesto il rigetto del ricorso e, in subordine, Parte_3
l'espletamento di nuova CTU, il tutto con vittoria delle spese di lite.
La causa è stata assegnata alla scrivente Giudice in data 6.10.2021, ancora in fase di istruttoria orale. Terminata l'escussione dei testimoni, la causa ha poi subito una serie di rinvii d'ufficio dapprima per esigenze organizzative di ruolo, poi, a causa dell'assenza per congedo di maternità della scrivente Giudice.
All'esito dell'odierna udienza, sostituta dallo scambio di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa viene quindi decisa con la presente sentenza.
Ritiene il decidente che il ricorso sia parzialmente fondato per quanto di ragione.


1. Delimitazione del thema decidendum.
La controversia in esame riguarda, esclusivamente, la domanda di risarcimento dei danni causati all'immobile di proprietà della concesso in locazione al Parte_1
Comune di al fine di dare in uso i locali in questione all'Università di CP_1
Teramo, affinché divenissero la sede del corso di laurea in Scienze del Turismo.
6 Le ulteriori domande o eccezioni concernenti, da un lato, la qualificazione giuridica dei rapporti tra le parti, dall'altro, il recesso effettuato dal e il CP_1
rilascio da parte dell' esulano dal presente giudizio e sono stati oggetto Parte_3
di vaglio in altro processo, conclusosi, ad oggi, con la sentenza n. 1624/2021 pubbl. il 04/11/2021 dalla Corte d'Appello di L'Aquila, parzialmente cassata con rinvio dalla Corte di Cassazione con ordinanza del 21.09.2023, della quale meglio si dirà in seguito. Va tuttavia subito chiarito in questa sede che l'eccezione sollevata dal di sospensione del presente giudizio in attesa della CP_1 definizione di quello in riassunzione dinanzi alla Corte di Appello di L'Aquila è infondata. Ciò in ragione della diversità dell'oggetto delle controversie e dell'assenza di alcun nesso di pregiudizialità tra le medesime. Il giudizio di rinvio, infatti, attiene alla domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione, mentre il presente giudizio riguarda, come sopra specificato, la domanda di condanna al risarcimento dei danni causati all'immobile.


2. La normativa di riferimento e l'elaborazione giurisprudenza in materia.
Ai fini della delibazione della fattispecie in esame, è opportuno partire dall'art. 1588 c.c., secondo cui: “Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa”.
La ratio della norma va ravvisata nella circostanza per cui è il conduttore ad avere la custodia e il potere di vigilanza del bene;
sul conduttore, in virtù della disponibilità materiale della cosa che acquista con il rapporto di locazione e dei conseguenti obblighi di custodia, incombe l'obbligo di vigilare e di mantenere il controllo della cosa locata. In caso di danni riportati dalla cosa locata, il conduttore convenuto in giudizio dal locatore è onerato di offrire la prova contraria alla presunzione iuris tantum di responsabilità contenuta nel citato articolo. Detta prova deve essere fornita, dimostrando di aver esercitato, con la diligenza necessaria, la prestazione accessoria di custodia del bene locato, dovuta a norma
7 degli artt. 1588 e 1177 c.c. Secondo quest'ultimo, l'obbligo di consegnare una cosa prevede, per l'appunto, quello di custodirla fino alla consegna.
2.1. L'elaborazione giurisprudenziale intervenuta in materia ha chiarito che la norma di cui all'art. 1588 c.c. introduce a carico del conduttore una presunzione semplice di responsabilità che egli può vincere dimostrando che gli eventi dannosi sono derivati da una causa non imputabile.
Il contenuto della prova liberatoria posto a carico del conduttore dall'art. 1588 c.c.
è lo stesso che è posto a carico dell'inadempiente dall'art. 1218 c.c.: cfr. in tal senso, Cassazione civile sez. III, 25/07/2023 n. 22289 ove si legge in parte motiva:
“non basta - secondo un orientamento di legittimità risalente e consolidato - che il conduttore dimostri di avere diligentemente custodito il bene e/o di avere scrupolosamente osservato tutti gli obblighi nascenti dal contratto (Cass.
18/08/1962, n. 2599; Cass. 17/06/1968, n. 1981; Cass. 21/06/1971, n. 1939), egli è onerato della prova che gli accadimenti dannosi sono derivati da causa "estranea ai sui doveri di condotta", imprevedibile da parte di un debitore di media diligenza o, se pur prevedibile, inevitabile, nonostante l'adozione delle misure suggerite dalla comune prudenza allo scopo di evitare il danno (Cass. 26/05/1959,
n. 1610); è indubbio che anche il fatto del terzo integri gli estremi della causa non imputabile, ma a certe condizioni: deve trattarsi di un soggetto che venga in relazione con la cosa locata senza il consenso, tacito od esplicito, del conduttore;
nella sostanza, il terzo non deve rientrare nel novero delle persone che il conduttore abbia ammesso anche temporaneamente all'uso o al godimento della cosa, perché altrimenti il conduttore è responsabile;
sono tali quelle persone la cui partecipazione al godimento della cosa locata rientra nella esplicazione del diritto di cui il conduttore è titolare, con la conseguente responsabilità (…);il fatto che il conduttore sia chiamato a rispondere del fatto di detti terzi però non introduce una responsabilità oggettiva a suo carico, ma costituisce una estensione dell'obbligo, ex art. 1587 c.c., di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l'uso determinato dal contratto o per l'uso che altrimenti può presumersi dalle circostanze, nel senso che il conduttore è tenuto
8 ad usare la stessa diligenza affinché le persone che ha ammesso anche temporaneamente all'uso o al godimento della cosa non violino detto obbligo contrattuale (Cass. 7/07/1955, n. 2104)”.
Conseguentemente, la responsabilità del conduttore per la perdita o deterioramento della cosa locata per fatto del terzo, ai sensi dell'art. 1588 c.c., comma 2, permane ove il danno si sia verificato nel tempo in cui egli ha consentito al terzo il godimento o l'uso della cosa, purché si tratti di fatti ricollegabili a scelte del conduttore nelle modalità d'uso e nella vigilanza della cosa locata e non quando l'uso della cosa locata da parte del terzo non sia stato consentito o addirittura vietato (Cass. 19/06/2015, n. 12706; Cass. 28/09/2018, n. 2347).


3. Il caso di specie. La domanda di risarcimento dei danni causati all'immobile.
Applicando le coordinate ermeneutiche sopra illustrate al caso in esame, ne deriva quanto segue.
3.1. Anzitutto, costituiscono circostanze pacifiche tra le parti, perché non contestate tra le stesse, oltre che risultanti per tabulas:
1) che la ha concesso in locazione al Comune le seguenti parti Parte_1
dell'edificio (così come suddivise dal CTU):
• il piano seminterrato ala centrale;

• il piano seminterrato zona est;

• il piano seminterrato ala sud;

• il piano terra;

• il piano primo.
• 3 stanze (su 18 complessive) del piano secondo.
2) che il piano terzo dell'immobile non era stato oggetto della locazione;

3) che le uniche porzioni di immobile consegnate in uso gratuito dal Comune all' erano: Parte_3
• il piano terra unitamente agli spazi esterni;

• il piano seminterrato zona est;
(cfr. accordo quadro del 10.10.2002 in forza del quale il Comune ha consegnato all' il piano terra Parte_3
9 immediatamente disponibile e il verbale di consegna del 22.12.2004 nel quale il Comune e l' davano atto dell'avvenuta consegna del Parte_3
piano seminterrato).
3.2 Ciò posto, deve ritenersi che, sulla scorta di quanto illustrato nel precedente paragrafo, il è responsabile dei danni cagionati all'immobile, nelle CP_1
porzioni al medesimo consegnate, ai sensi dell'art. 1588 co. 1 c.c., avendo assunto, quale conduttore, anche l'obbligo di custodia del bene sino al rilascio del medesimo.
Ed infatti, il era gravato dall'obbligo di custodia e di vigilanza sulle parti CP_1
dell'immobile concessegli in locazione fino all'11.9.2015, data in cui è avvenuto il rilascio effettivo dell'immobile alla per effetto della riconsegna delle Parte_1
chiavi, come accertato nella sentenza di appello passata in giudicato sul punto.
A nulla rileva la circostanza per cui il ha esercitato il diritto di recesso dal CP_1
15.03.2013, atteso che, come delibato nella sentenza citata, il rapporto locatizio è cessato solo con la riconsegna effettiva dei locali.
Parimenti, non muta i termini della questione il fatto che l' ha Parte_3
continuato ad occupare abusivamente l'immobile dopo avere appreso del recesso del Comune, in quanto, come sopra chiarito, le parti dell'immobile locate al
Comune erano diverse rispetto a quelle concesso poi in uso all' , sicchè Parte_3
era obbligo del Comune custodirle fino al rilascio.
Non avendo il fornito la prova di averlo fatto, risponde dei danni causati CP_1
ai piani dell'edificio al medesimo locate (piano seminterrato centrale, piano seminterrato zona ala sud e piano primo).
3.2. Quanto ai danni causati alle porzioni occupate dall' , si osserva Parte_3
quanto segue.
Anzitutto, va rilevato che è pacifico, perché oggetto di statuizione passata in giudicato che:
1) il momento dell'effettivo rilascio dei locali da parte dell' è Controparte_3
avvenuto il 23.02.2015.
10 Nella sentenza della Corte di Appello si legge infatti: “Con il terzo motivo del suo gravame incidentale, l' censura la sentenza impugnata nella parte in Parte_3
cui ha individuato il momento dell'effettivo rilascio dei locali da essa detenuti alla data del 23.02.2015, ritenendo che “benché sussistano in atti le comunicazioni da parte dell' con le quali questi comunicava di aver liberato i locali a far Pt_5
data dal 31 luglio 2013 (comunicazione prot. n. 5756 del 26.7.2013, ribadita con nota prot. n. 6920 del 7.10.2013), tuttavia la consegna formale delle chiavi dei locali si è avuta soltanto in data 23.2.2015 come da nota prot. n. 1613”. Ciò in quanto l' aveva documentato l'avvenuta liberazione dei locali già in data Pt_5
31. Il motivo è destituito di fondamento, atteso che, come già evidenziato,
l'obbligo di restituzione dell'immobile locato alla scadenza del rapporto, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 c.c., deve ritenersi adempiuto mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo (Cassazione civile, sez. III, 17/01/2012, n. 550). Nella fattispecie in esame, come risulta per tabulas, dopo che il Comune ha comunicato CP_1 all' l'intervenuto recesso dal contratto di locazione (nota n.12113 in Parte_3
data 15.03.2013), l' dapprima non ha riscontrato le plurime richieste Parte_3
del Comune di indicare “contenuti, modalità e termini del rilascio” (cfr. note in data 26.04.2013 e 27.06.2013), poi ha ignorato le plurime richieste dell'ente comunale di procedere alla restituzione delle chiavi in contraddittorio (cfr. note
n.34888 del 13.08.2013; n.36625 del 30.08.2013 e n.38927 del 17.09.2013) ed infine ha del tutto omesso di procedere alla formale riconsegna dell'immobile attraverso la redazione del relativo verbale congiunto, assumendo di avere già proceduto in tal senso inaudita altera parte. Ne consegue che correttamente il primo giudice ha ritenuto che nessun comportamento omissivo sia imputabile al
, atteso che, “benchè sussistano in atti le comunicazioni da Controparte_1
parte dell' con le quali questi comunicava di aver liberato i locali a far Pt_5
data dal 31 luglio 2013, (comunicazione prot. n. 5756 del 26.7.2013, ribadita connota prot. n. 6920 del 7.10.2013) tuttavia la consegna formale delle chiavi dei
11 locali si è avuta soltanto in data 23.2.2015 come da nota prot. n. 1613”. (cfr. pagina 20 della sentenza).
Non appare superfluo al Tribunale precisare che detta statuizione è passata in giudicato, perché la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il motivo di ricorso formulato sul punto dall' , accogliendo solo quello relativo alla Parte_3
declaratoria di inammissibilità dell'eccezione concernente il mancato riconoscimento del preavviso semestrale per il rilascio. Tale questione, tuttavia, riguarderà, semmai ed esclusivamente, la ripartizione dei canoni relativi a tali mesi tra il e l . CP_1 Parte_3
2) Il dopo aver comunicato all' l'intervenuto Controparte_1 Parte_3
recesso dal contratto di locazione (nota n.12113 in data 15.03.2013), si è trovato nella materiale impossibilità di poter riconsegnare l'immobile alla sino Parte_1
al 2015, a causa dell'atteggiamento reiteratamente inerte ed omissivo dell' . Pt_5
Si legge infatti nella sentenza di appello che l' “dapprima non ha Parte_3
riscontrato le plurime richieste del di indicare “contenuti, modalità e CP_1 termini del rilascio” (cfr. note in data 26.04.2013 e 27.06.2013), poi ha ignorato le plurime richieste dell'ente comunale di procedere alla restituzione delle chiavi in contraddittorio (cfr. note n.34888 del 13.08.2013; n.36625 del 30.08.2013 e
n.38927 del 17.09.2013)ed infine ha del tutto omesso di procedere alla formale riconsegna dell'immobile attraverso la redazione del relativo verbale congiunto, assumendo di avere già proceduto in tal senso inaudita altera parte. Ne consegue che il , senza sua colpa, ha potuto procedere alla Controparte_1 restituzione dell'immobile alla solo in data 24.04.2015 e in data Parte_1
11.09.2015, attraverso la restituzione delle relative chiavi (cfr. verbali riconsegna)” (cfr. pagina 18 e 19 della sentenza di appello).
Pertanto, l' è stata condannata a tenere indenne il Parte_3 Controparte_1
dall'onere economico derivante dalla ritardata restituzione dell'immobile al locatore.
Da ciò consegue che, dalla comunicazione del recesso al rilascio, l ha Pt_5 continuato ad occupare l'immobile contro il consenso del conduttore.
12 Pertanto, a norma di quanto illustrato nel secondo paragrafo in relazione all'art. 1588 co. 2 c.c., la responsabilità del Comune conduttore per la perdita o deterioramento dell'immobile locato per fatto del terzo, va esclusa con riguardo alle porzioni dell'immobile concesse in uso all' , in quanto il danno si è Parte_3
verificato nel tempo in cui il Comune ha espressamente e reiteratamente sollecitato l a rilasciare i locali, negando quindi il proprio consenso al godimento Parte_3 dell'immobile da parte della stessa.
Spetterà quindi all' risarcire i danni causati alle parti dell'immobile Parte_3
dalla medesima occupate (il piano terra unitamente agli spazi esterni e il piano seminterrato zona est).
3.3. Precisa il Tribunale – al fine di superare le plurime eccezioni sollevate sul punto dalla difesa del e dell' – che non rileva, in questa sede, il CP_1 Parte_3
momento esatto né dell'efficacia del recesso da parte del (se nel marzo CP_1
2013 o, dopo il preavviso semestrale, nel settembre 2013) né del completo rilascio dei locali (se nel mese di aprile 2015 o in quello di settembre 2015 dopo la liberazione dell'ultima porzione dei locali da parte della , atteso che Parte_4
il CTU ha accertato l'entità dei danni causati all'immobile, ma non ha tecnicamente potuto circoscriverli temporalmente. Certo è che, come ben visibile dalle fotografie in atti, si tratta di uno stato di abbandono e degrado tali da far escludere che ivi potessero tenersi delle lezioni universitarie. Di conseguenza, anche le numerose deposizioni testimoniali volte a provare che, nel 2013,
l'edificio era in ottimo stato di manutenzione sono del tutto irrilevanti (oltre che di ovvio contenuto), perché sia il sia l' si sono spogliate CP_1 Parte_3
dell'obbligo di custodia solo dopo l'effettivo rilascio dei locali nel 2015.
4. Passando ora alla quantificazione dei danni, si osserva quanto segue.
4.1 Anzitutto, come sopra chiarito, i costi stimati dal CTU per il ripristino del piano terzo e del piano secondo andranno necessariamente scomputati, non essendo responsabili, dei relativi danni, né il né l' , CP_1 Controparte_3
trattandosi di piani non concessi in locazione dalla Parte_1
13 Né, d'altronde, potrebbe mai condividersi la tesi sostenuta dalla difesa della secondo la quale l'incuria del sarebbe stata tale da Parte_1 CP_1
danneggiare anche i piani non concessi in locazione all'ente. Trattasi, evidentemente, di una tesi del tutto svincolata dal dato normativo sopra illustrato.
È indubbio infatti che la custodia dei piani non locati spettava esclusivamente alla in quanto proprietaria del bene. Parte_1
Va precisato che, quanto al secondo piano, il CTU ha stimato i costi di ristrutturazione pari ad €.33.491,65, evidenziando che esso consta di 18 stanze, di cui solo 3 sono state consegnate al Comune. Di conseguenza, è evidente come l'occupazione di sole 3 stanze non possa giustificare l'accollo di un costo di ristrutturazione di oltre trentamila euro, essendo senz'altro marginale il costo di ristrutturazione di 3 stanze.
4.2. Quanto agli altri costi stimati dal CTU per il ripristino dell'immobile, vanno innanzitutto disattese le eccezioni sollevate in ordine alla correttezza della CTU, perché essa, effettuata nell'immediatezza del rilascio, è corretta e scevra da vizi di ordine tecnico o metodologico. La consulenza ha in effetti descritto approfonditamente le condizioni dell'immobile, documentandole tutte fotograficamente e ha analiticamente indicato le opere di ripristino e i relativi costi per ciascuna stanza (cfr. allegati alla CTU depositati unitamente al doc. D fascicolo della . Per queste ragioni, il Tribunale condivide le Parte_1
risultanze peritali che saranno quindi poste a base della decisione.
Del pari, vanno disattese le eccezioni sollevate in particolar modo dall' CP_3
, secondo cui taluni danni sarebbero ascrivibili a vetustà. Ed infatti, se è
[...]
vero che il CTU imputa determinati danni al logorio o al deterioramento per vetustà, è altrettanto vero che:
a) in primo luogo, trattasi di ipotesi del tutto marginali rispetto agli ingenti danni imputati a difetto di manutenzione ordinaria, allo smontaggio e alla rottura di parti durante l'esecuzione dei lavori effettuati dall' non a regola d'arte, a fori Parte_3
nei pavimenti effettuati per tenere fissate le cattedre, ad abbandono di materiali di cancelleria, dispositivi elettronici, ad infiltrazioni d'acqua a causa di vetri rotti,
14 alla presenza di escrementi e carcasse di uccelli, all'abbandono di 3 ciclomotori e così via (cfr. perizia in atti e, in particolare, le fotografie), tutti danni, questi, evidentemente ascrivibili allo stato di abbandono in cui sono stati lasciati i locali fino al 2015;
b) in secondo luogo, dalle fotografie allegate si evince chiaramente che si tratta di logorio e deterioramento dovuti proprio allo stato di abbandono totale dei locali che, unitamente alla vetustà, ne ha degradato fortemente le condizioni.
Dunque, non potrebbero mai escludersi i danni derivanti dalla sola vetustà, perché anch'essi, invero, sono stati aggravati dall'abbandono dell'immobile.
Analogamente, non coglie nel segno la difesa dell' quando pretende di Pt_5
scorporare i danni causati da furti o atti vandalici commessi da terzi, perché, come evidenziato ormai più volte, anch'essi sono ascrivibili alla mancata custodia del bene da parte dell' nel periodo precedente al rilascio effettivo. Parte_3
4.3. Pertanto, l' va condannata in via esclusiva, in quanto Controparte_3
terzo non ammesso al godimento dell'immobile, al pagamento della somma di
€.66.462,35 oltre iva nei confronti della a titolo di risarcimento dei Parte_1
danni causati alle parti dell'edificio effettivamente occupate: il piano terra
(€.48.625,27) unitamente agli spazi esterni (€14.415,75) e il piano seminterrato zona est (€2.921, 43 + €.500,00).
Il va condannato al pagamento della somma di €.73.948,95 Controparte_1
oltre iva nei confronti della a titolo di risarcimento dei danni causati Parte_1
alle parti non occupate dall' in relazione alle quali permaneva sull'ente Parte_3
l'obbligo di custodia e cioè: piano seminterrato ala centrale: €18.550,05; piano seminterrato ala sud: €11.226, 23; piano primo: €44.172, 67.


5. La domanda di risarcimento danni da mancato guadagno.
La ha da ultimo formulato la domanda di risarcimento dei danni da Parte_1
mancato guadagno derivante dall'impossibilità di stipulare un nuovo contratto di locazione a causa del gravissimo stato dei luoghi.
La domanda va rigettata, perché del tutto sfornita di prova.
15 Insegna il Supremo Collegio che il danno da mancato godimento di un immobile non può ritenersi sussistente "in re ipsa", atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso e a configurare un vero e proprio danno punitivo. Ciò si pone in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite della
S.C. (sent. n. 26972 del 2008), secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost. Dunque, è onere del proprietario provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare l'immobile ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli di contenuto patrimoniale, anche avvalendosi di presunzioni, ma offrendo comunque al giudice quanto meno degli elementi indiziari diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene. (Cass.

4.12.2018 n. 31233). Cosa che, nel presente giudizio, la ha del tutto omesso di fare. Parte_1
Ed infatti, nel ricorso introduttivo, la ricorrente fa generico riferimento all'impossibilità di concludere nuovi contratti di locazione, senza tuttavia allegare nulla a comprova di ciò (ad esempio, documenti attestanti l'avvio di trattative poi fallite per lo stato di degrado dell'immobile).
Del pari, risulta assolutamente generico il capitolo di prova testimoniale volto a provare tale danno (“Vero che, viste le pessime condizioni in cui l'immobile è stato restituito alla non è stato possibile sinora sottoscrivere Parte_1
nuovi contratti di locazione?”), tant'è che i testimoni escussi si sono limitati a confermare la circostanza, senza specificare quali proposte di compravendita o di locazione avessero ricevuto o formulato, a quale prezzo e nei confronti di chi.
Ed ancora, anche la circostanza per cui la non avrebbe potuto Parte_1
partecipare a bandi di gara nulla prova in termini di mancato guadagno, atteso che manca la prova del fatto che, qualora avesse partecipato al bando, avrebbe vinto.
16

6. Risultanze finali e spese di lite.
In definitiva, va riconosciuto il diritto della al risarcimento dei danni Parte_1
causati all'immobile di sua proprietà da parte del e dell' , CP_1 Parte_3
ciascuno per le quote di relativa spettanza e precisamente: il va CP_1 condannato al pagamento, in favore della della somma di €.73.948,95 Parte_1
oltre iva, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al soddisfo;

l va condannata al pagamento, in favore della della somma Parte_3 Parte_1
di €.66.462,35 oltre iva, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al soddisfo.
Le spese di lite, considerato il parziale accoglimento del ricorso, vanno compensate per 1/3; i restanti 2/3 vanno posti a carico solidale dei convenuti, risultati soccombenti in giudizio. Le stesse vanno liquidate come in dispositivo alla luce dei parametri di cui al d.m. 55/2014 e s.m.i. tenuto conto dell'importo del decisum.
Analogamente vanno poste a carico solidale dei convenuti soccombenti le spese della CTU svolta in sede di ATP, già liquidate con separato decreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe indicata, ogni contraria istanza, deduzione o eccezione disattesa, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
1) accoglie parzialmente il ricorso e, per l'effetto:
- condanna il al pagamento, in favore della Controparte_1 Parte_1
a favore dei sordi della somma di €.73.948,95 oltre iva, oltre interessi e
[...]
rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al soddisfo, a titolo di risarcimento danni per i motivi esposti in narrativa;

- condanna l' al pagamento, in favore della Parte_3
a favore dei sordi della somma di €.66.462,35 oltre iva, oltre Parte_1
interessi e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al soddisfo, a titolo di risarcimento danni per i motivi esposti in narrativa;

17 2) compensa parzialmente tra le parti, nella misura di 1/3, le spese di lite e condanna il e l' al pagamento, in Controparte_1 Parte_3
solido tra loro e in favore della dei restanti 2/3 che liquida, Parte_1 per detta parte, nella somma di €.9.402,00, oltre oneri di legge;

3) pone definitivamente a carico solidale dei convenuti le spese della CTU espletata in sede di accertamento tecnico preventivo e già liquidata con separato decreto.
Teramo, 8 aprile 2025
Il Giudice
Silvia Codispoti
18