N. R.G. 14243/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I° Grado iscritta al n. r.g. 14243/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. CARBONE Parte_1 C.F._1 ALESSANDRA PAOLA;
PARTE ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. DEBERNARDI CP_1 C.F._2 AL e dell'Avv. RAGIONIERI ENRICO PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI COSTITUITE
Per la parte attrice (all'udienza del 10.7.2025, come da memoria istruttoria n. 1, con richiamo delle istanze istruttorie di cui alla memoria n. 2): “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, in via principale nel merito: accertare e dichiarare il grave ed esclusivo inadempimento del sig.
[...] delle obbligazioni contrattuali assunte con la sottoscrizione della scrittura private CP_1 dell'08/11/2018 con il sig. relativa all'immobile sito in VI RO (To) alla Parte_1 via Martinat n.3, e, per l'effetto, dichiarare risolte per inadempimento del sig. le CP_1 scritture private dell'08/11/2018 e del 19/07/2023; in via subordinata nel merito: dichiarare, in ogni caso, risolte le scritture di cui al 08/11/2018 e del 19/07/2023 per volontà del sig. Parte_1
in ogni caso: accertare e dichiarare legittimo il diritto del sig. a
[...] Parte_1 trattenere la somma di euro 10.000,00, oltre agli interessi legali, a titolo di penale stabilita tra le parti in causa con scrittura privata dell'08/11/2018 per il caso di inadempimento del contratto;
in via principale nel merito: accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo del sig. CP_1 dell'immobile sito in VI RO (TO), alla Via Martinat n. 3, di proprietà del sig. Parte_1 e, per l'effetto, condannare il sig. a rilasciare immediatamente libero e
[...] CP_1 sgombero da sé, persone e cose l'immobile sito in VI RO (TO), alla Via Martinat n. 3, di proprietà del sig. in favore di quest'ultimo, condannandolo altresì a al Parte_1 pagamento in favore del ricorrente di un'indennità di indebita occupazione a decorrere dalla data dell'8/11/2018 all'effettivo rilascio da liquidarsi secondo la prudente determinazione, anche equitativa, del Giudice e che comunque si indica in riferimento al valore locativo dell'immobile nella somma minima di 600,00 mensili: in via principale nel merito: accertare e dichiarare legittimo il diritto del sig. a trattenere le somme ad egli già versate dal convenuto a titolo Parte_1 di acconto sul maggior dovuto e, in ogni caso, sino alla concorrenza della somma che verrà determinata dal Giudice;”
1 Per la parte convenuta (all'udienza del 10.7.2025, come da memoria istruttoria n. 1, con richiamo delle istanze istruttorie di cui alla memoria n. 2): “Voglia l'Onorevole Tribunale di Torino, disattesa ogni contraria domanda o eccezione e considerato l'avvenuto mutamento del rito processuale e lo svolgimento della procedura di mediazione richiesti, NEL MERITO: - dichiara di CP_1 disconoscere la firma presente sulla scrittura privata datata 08.11.2008 e ne chiede l'opportuna verifica e, di conseguenza -Dichiarare che tale scheda contrattuale non è stata sottoscritta da
[...] e, dunque, - Accertare l'inesistenza, la nullità e/o comunque l'inefficacia della scrittura CP_1 privata datata 08.11.2018, quindi anche della clausola penale ivi prevista, in quanto recante una sottoscrizione difforme rispetto a quella di e, quindi, Dichiarare l'efficacia della sola CP_1 scrittura privata sottoscritta in data 07.09.2018 (contratto preliminare), l'unica recante la sottoscrizione autentica di - Considerato che la controparte chiede la risoluzione CP_1 contrattuale solamente della scrittura datata 08.11.2018 e non di quella del 07.09.2018, che è l'unica efficace, quindi, - Respingere la domanda avversaria in quanto infondata in fatto ed in diritto, posto che tra le parti opera soltanto il contratto datato 07.09.2018; In caso di efficacia del contratto datato 08.11.2018: - Accertare che ha accettato i vari pagamenti in acconto effettuati Parte_1 nel tempo da senza contestarli, respingerli e senza nemmeno rivendicare l'operatività CP_1 della clausola penale, quindi, - Dichiarare l'intervenuta sostanziale rinuncia alla risoluzione contrattuale ed alla domanda di liberazione dell'alloggio manifestata per fatti concludenti da e, quindi, - Dichiarare l'illegittimità della richiesta di risoluzione contrattuale Parte_1
e di liberazione dell'alloggio, con pagamento di un'indennità di occupazione, formulate da Parte_1 e, pertanto, - Respingere la domanda di risoluzione contrattuale avanzata e la richiesta
[...] operatività della clausola penale, oltre che quella di liberazione dell'alloggio e dell'applicazione di un'indennità di occupazione, poiché infondate in fatto ed in diritto, stanti la condotta tenuta da ed il rilevante adempimento contrattuale cui ha dato corso ormai Parte_1 CP_1 pari ad Euro 37.500,00 (a seguito della procedura di mediazione svolta); IN VIA RICONVENZIONALE SUBORDINATA: - Nella malaugurata ipotesi in cui dovesse essere ritenuto valido il contratto preliminare datato 08.11.2018 e qualora venisse accolta la domanda di risoluzione contrattuale proposta dal ricorrente, - Disporre la restituzione dei vari acconti corrisposti da
[...] in favore di e, quindi, - Condannare a CP_1 Parte_1 Parte_1 corrispondere ad la somma di Euro 37.500, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli CP_1 interessi legali maturati dai singoli versamenti fino alla data dell'effettivo rimborso e, comunque, - Determinare l'effettiva entità dell'indennità di occupazione richiesta da Parte_1 adeguandola alle stime di mercato applicabili, quindi individuandola nella misura di circa Euro 260 mensili, oppure quella che sarà accertata in corso di causa con l'ausilio di un soggetto esperto del settore immobiliare. In ogni caso, con vittoria delle spese di lite, comprensive degli oneri forfettari e degli accessori complessivi di legge.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato il 25.7.2022, ha domandato al Parte_1 Tribunale di Torino di dichiarare la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare stipulato con il convenuto e avente a oggetto l'immobile sito in VI RO (TO), via Martinat CP_1 n. 3, censito al NCEU al F. 8, mappale N.2, sub 6, cat. A/7, classe 1, consistenza vani 6,5, rendita € 604,25, deducendo in particolare:
§ di avere acquistato il predetto immobile in forza del decreto di trasferimento del 4.7.2018 del Tribunale di Torino nell'esecuzione, iscritta al n. RGE 1197/2015, promossa da contro Parte_2 (doc. 1), con liberazione e immissione nel possesso fissata al 14.9.2018; CP_1
§ di avere accettato il 7.9.2018 la proposta del convenuto di riacquistare il predetto immobile al prezzo di € 75.000,00, da versarsi: € 3.000,00 contestualmente alla sottoscrizione della proposta, a mezzo di bonifico bancario;
€ 10.000,00 entro il 25.9.2018, a mezzo di bonifico bancario;
€ 35.000,00 entro il 15.10.2018, a mezzo di bonifico bancario;
il residuo all'atto notarile da concludersi entro il
2 31.12.2018, convenendo, altresì, che gli acconti avrebbero avuto natura di caparra confirmatoria;

§ che, pagato il primo acconto, la data del rilascio dell'immobile veniva rinviata al 15.10.2018, impegnandosi l'attore a rinunciare all'immissione nel possesso dell'immobile e al rilascio dello stesso da parte del convenuto una volta ricevuti gli ulteriori acconti entro il 15.10.2018;
§ che con la scrittura privata dell'8.11.2018 (doc.3 parte attrice), nella quale si dava atto del versamento da parte del di acconti per complessivi € 13.000,00, il convenuto si impegnava a CP_1 versare all'attore, in un'unica soluzione, la somma residua ancora dovuta entro il 12.12.2018, previa sottoscrizione da parte dell'attore di esonero del custode dalla liberazione dell'immobile alla data del 9.11.2018; il convenuto si impegnava altresì a pagare la penale di € 10.000,00 e a liberare spontaneamente l'immobile in caso di mancato pagamento del saldo entro il 12.12.2018;
§ che le parti pattuivano espressamente la natura novativa della scrittura privata rispetto a quella stipulata in data 7.9.2018 limitatamente alle parti in cui venivano modificati gli accordi pregressi;

§ che il convenuto versava poi soltanto le seguenti somme a titolo di acconto: € 3.000,00 in data 11.9.2018 (doc. 4); € 10.000,00 in data 27.9.2018 (doc. 5); € 10.000,00 in data 15.4.2019 (doc. 6); € 6.000,00 in data 14.8.2019 (doc. 7); € 1.000,00 in data 28.10.2020 (doc. 8); € 1.000,00 in data 30.12.2020 (doc. 9), per complessivi euro 31.000,00;
§ di avere quindi diffidato il convenuto a liberare l'immobile e a immettere l'attore nell'immediato possesso dello stesso, dapprima con raccomandata dell'1.4.2021 (doc. 10) e poi con successiva raccomandata del proprio legale (priva di data ma comunque ricevuta da nel giugno 2022, CP_1 cfr. doc. 11), entrambe rimaste prive di riscontro;

§ che ad oggi il convenuto e la sua famiglia continuano a occupare sine tituto l'immobile dell'attore, il quale ha pertanto diritto a un'indennità di € 600,00 mensili per l'intera durata dell'occupazione, a decorrere dall'8.11.2018;
§ che l'inadempimento del convenuto rispetto al contratto preliminare di compravendita è grave, tenuto conto degli anni trascorsi dal termine fissato per il rogito notarile e per il saldo del prezzo pattuito, perdendo così l'attore ogni interesse all'adempimento del preliminare.
Si è costituito in giudizio il convenuto eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità CP_1 della domanda per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria e chiedendo di mutare il rito sommario in rito ordinario per la complessità della lite.
Nel merito, il convenuto:
§ ha disconosciuto la firma apposta sulla scrittura dell'8.11.2018, sostenendo la validità ed efficacia del solo contratto preliminare del 7.9.2018 (doc. 1), di cui l'attore non avrebbe comunque domandato la risoluzione;

§ ha sostenuto che l'attore avrebbe implicitamente rinunciato alla risoluzione contrattuale per facta concludentia, avendo concesso al convenuto il possesso dell'alloggio e avendo accettato i vari acconti versati nel tempo dal dando così seguito all'accordo concluso nel settembre 2018, CP_1 comunicando poi al convenuto di risolvere il contratto senza nemmeno offrire la restituzione delle somme ricevute;

§ di avere eseguito tutti i versamenti degli acconti previsti nella scrittura del 7.9.2018 (cfr. bonifici sub doc. 2 e 3), tranne il saldo da versare alla sottoscrizione del rogito definitivo di compravendita, senza che l'attore abbia mai lamentato inadempimenti o invocato la risoluzione del contratto e la clausola penale prima della diffida dell'1.4.2021;
§ che l'accettazione dei predetti pagamenti, avvenuti anche in periodi non sempre corrispondenti a quelli concordati nel contratto, hanno determinato nel convenuto il legittimo affidamento di avere adempiuto le proprie obbligazioni;

3 § che l'inefficacia del contratto stipulato nel novembre 2018, disconosciuto, vale quale fatto impeditivo rispetto alla domanda risolutoria dell'attore;
§ che, in assenza di una clausola risolutiva espressa, il termine contrattuale (ossia la data del 15.10.2018 indicata nel contratto del 7.9.2018, unico valido ed efficace) ha natura meramente
“preferenziale”, potendosi applicare il principio giurisprudenziale secondo cui “L'accettazione senza riserve da parte del creditore del pagamento della rata oltre la scadenza del termine stabilito evidenzia e conferma la non essenzialità del termine apposto nel contratto ed in ogni caso costituisce rinuncia ad avvalersi di tale previsione, impedendo la risoluzione per tale motivo” (Corte d'Appello di Napoli, n. 915 del 12.03.2021); pertanto, con l'accettazione dei pagamenti fino al mese di dicembre 2020 (nonostante il contratto prevedesse il termine preferenziale del 15.10.2018, quindi oltre due anni prima dell'ultimo versamento), l'attore ha confermato la validità del contratto del 7.9.2018, rinunciando implicitamente ad avvalersi del rimedio della risoluzione per inadempimento contrattuale;

§ che analoga situazione si avrebbe anche nel caso si ritenesse efficace il contratto dell'8.11.2018, posto che i pagamenti, oltre a essersi protratti per un ulteriore biennio rispetto al termine contrattuale del 12.12.2018, sono stati accettati dal senza contestazione alcuna e senza aver mai preteso Pt_1 la penale di € 10.000,00;
§ che il contenuto e la distanza temporale tra le lettere di diffida successivamente inviate dal a distanza di oltre un anno l'una dall'altra, confermano la volontà dell'attore di sollecitare Pt_1 un adempimento, per quanto parzialmente tardivo, piuttosto che di risolvere il contratto, ingenerando nel convenuto la convinzione di una rinuncia implicita alla risoluzione contrattuale, avendo l'attore concesso per l'adempimento più tempo di quello previsto nel contratto;

§ che la richiesta dell'indennità di occupazione sine titulo dell'immobile è illegittima;

§ che, al più, sarebbe equa un'indennità di occupazione di € 260,00, considerati il valore dell'alloggio, il prezzo di mercato degli immobili della zona, pressoché montana, e le caratteristiche del Comune di VI RO (non particolarmente vivace o attrattivo), come stimato dallo studio immobiliare Evo Casa VI RO s.a.s. nella relazione prodotta sub doc. 8.
Disposta la mediazione, nel corso della stessa le parti hanno stipulato, in data 19.7.2023, una scrittura transattiva in cui l'attore si è obbligato a trasferire la proprietà dell'immobile al prezzo di € 66.000,00, con impegno del convenuto a versare la differenza ancora dovuta entro il 31.1.2024, pagando contestualmente all'attore l'ulteriore somma di € 6.500,00 (avendo così ad oggi, complessivamente, versato € 37.500,00).
Dopo alcuni rinvii disposti su richiesta concorde delle parti al fine di adempiere la transazione e rinunciare agli atti, le parti hanno dato atto dell'omesso pagamento del convenuto di quanto concordato nella transazione, convenendo le parti quanto alla risoluzione della transazione stessa;
per l'effetto, mutato il rito, sono stati concessi i termini per il deposito delle memorie istruttorie ex art. 183, co. 6 c.p.c.
Con la prima memoria istruttoria, l'attore ha poi dedotto:
§ di essersi avvalso con missiva dell'8.2.2024 (doc. 12) della clausola risolutiva espressa prevista nella transazione, non adempiuta dal convenuto;

§ che il convenuto ha sottoscritto la scrittura privata dell'8.11.2018 alla presenza di Persona_1 dell'impresa Pastura s.r.l., che quindi è pienamente valida ed efficace;

§ che le scritture private dell'8.11.2018 e del 19.7.2023 hanno superato quella del 7.9.2018;
§ che il convenuto ha versato soltanto la somma di € 37.500,00, rispetto al maggior prezzo di € 75.000,00 nel preliminare di vendita;

4 § che è irrilevante l'accettazione dei descritti pagamenti da parte dell'attore anche dopo il termine previsto dalla scrittura dell'8.11.2028, posto che l'adempimento parziale non preclude alla parte adempiente di domandare la risoluzione contrattuale per la parte residua del credito rimasta insoluta (Cass. ord. n. 2223 del 25.1.2022; Cass. n. 20 dell'8.1.1987), dovendosi comunque ritenere che il mancato pagamento della metà del prezzo di vendita dopo quasi sei anni dalla stipula del preliminare integri un grave inadempimento;

§ che l'inadempimento dell'obbligazione entro il termine ordinatorio non preclude l'azione di risoluzione contrattuale ex art. 1453 c.c. ma, al più, quella ex art. 1457 c.c.;
§ che è stato superato il limite di tolleranza dell'inadempimento perdurante (per sei anni) del convenuto rispetto all'obbligazione di pagamento del prezzo di vendita, avendo per contro l'attore adempiuto la propria obbligazione di consentire al convenuto di disporre dell'immobile;
§ che le diffide inviate dall'attore a mezzo dei propri difensori confermano la sua volontà di rientrare nella disponibilità dell'immobile, avendo espressamente richiesto la liberazione dell'immobile;
§ che l'occupazione sine titulo dell'immobile da parte del convenuto impedisce all'attore di locarlo o di metterlo in vendita.
Svolta la CTU grafologica sulla scrittura privata dell'8.11.2018, disconosciuta dal convenuto, all'udienza del 10.7.2025 la causa è stata trattenuta in decisione, con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. ante riforma Cartabia.
Ciò premesso, è documentalmente provato e/o comunque pacifico tra le parti che:
§ è divenuto proprietario dell'immobile sito in VI RO (TO), via Martinat Parte_1 n. 3, censito al NCEU al F. 8, mappale N.

2. sub 6, cat. A/7, classe 1, consistenza vani 6,5, rendita € 604,25, con decreto di trasferimento del 4.7.2018 del Tribunale di Torino, emesso nell'ambito dell'esecuzione iscritta al n. RGE 1197/2015 in cui il convenuto era debitore esecutato (doc. 1 dell'attore);
§ con proposta del 7.9.2018 (doc. 2 attoreo), il convenuto ha proposto all'odierno attore di riacquistare l'immobile al prezzo di € 75.000,00. Si legge nella proposta:
§ l'attore ha accettato la predetta proposta, firmandola per accettazione (doc. 2 attoreo);
5 § nella successiva scrittura dell'8.11.2018 (doc. 3 attoreo), sottoscritta da entrambe le parti, si legge:
§ nella scrittura dell'8.11.2028, quanto al versamento del prezzo, le parti dunque hanno modificato gli accordi pregressi, concordando che (a fronte dell'intervenuto pagamento da parte del alla CP_1 data dell'8.11.2018, di soli euro 13.000,00), il pagamento del saldo di € 62.000,00 dovesse intervenire in un'unica soluzione entro il 12.12.2018, stabilendo che, ove ciò non fosse avvenuto, avrebbe pagato una penale di € 10.000,00, obbligandosi altresì, in tal caso, a liberare CP_1 spontaneamente l'immobile entro e non oltre la data del 31.12.2018;
§ il convenuto non ha poi, evidentemente, pagato entro il 12.12.2018 il saldo di € 62.000,00, risultando invece i seguenti pagamenti (per complessivi € 18.000,00): € 10.000,00 il 15.04.2019; € 6.000,00 il 14.08.2019; € 1.000,00 il 28.10.2020; € 1.000,00 il 30.12.2020, come risulta dalle contabili prodotte dall'attore (doc. 6-9);
6 § con missiva del proprio legale datata 25.3.2021, l'attore ha sostenuto come il convenuto occupasse illegittimamente l'immobile de quo, diffidandolo alla liberazione dello stesso (evidenziando che gli accordi intercorsi erano stati tutti disattesi);
§ con successiva raccomandata (priva di data) ricevuta dal convenuto il 27.5.2022, il legale dell'attore ha nuovamente diffidato il convenuto a rilasciare l'immobile entro 7 giorni, essendo stati disattesi gli accordi intercorsi tra le parti;

§ le parti, dopo l'instaurazione del presente giudizio, nel corso della mediazione, il 19.7.2023 hanno stipulato una scrittura transattiva prevedendo l'obbligazione in capo all'attore di trasferire al convenuto la proprietà dell'immobile per € 66.000,00 (dando atto di come fosse già intervenuto il pagamento di € 37.500,00), con impegno del convenuto di pagare la differenza di € 28.500,00 al rogito notarile, da stipularsi entro e non oltre il 31.2.2024 e non prima del 30.11.2023, consentendo l'attore al convenuto di rimanere nel possesso dell'immobile sino al rogito, senza pretendere il pagamento dell'indennità di occupazione;

§ in tale scrittura è prevista all'art. 7 una clausola risolutiva espressa in caso di inadempimento del convenuto al pagamento nei termini concordati, essendo altresì previsto all'art. 4 che, in caso di risoluzione della transazione, l'attore avrebbe continuato a pretendere nel presente giudizio il pagamento delle indennità di occupazione.
Ciò detto, è indubbio che con l'accettazione da parte del convenuto della proposta del del CP_1 7.9.2018, le parti hanno concluso un contratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in VI RO (TO), via Martinat n. 3 (F. 8, mappale N.

2. sub 6), già nel possesso del convenuto in quanto già di sua proprietà prima del decreto di trasferimento in atti, con una situazione assimilabile, dunque, a quella della stipula di un contratto preliminare con immissione anticipata del promissario acquirente nel possesso del bene.
Con la scrittura privata dell'8.11.2018 le parti hanno poi sottoscritto un accordo parzialmente novativo del preliminare di vendita del 7.9.2018, anticipando il versamento del rimanente saldo del prezzo al 12.12.2018 e prevedendo, altresì, l'obbligazione del convenuto di pagare una penale di € 10.000,00 in caso di inadempimento;
le parti hanno altresì espressamente dato atto che la nuova scrittura aveva carattere novativo della precedente soltanto quanto alle parti modificate.
A fronte dell'espresso disconoscimento da parte del convenuto della scrittura dell'8.11.2025, è stata disposta CTU grafologica (sulle cui precise, logiche e motivate conclusioni non vi è ragione di dissentire) che ha accertato come la firma apposta a nome di sia autografa, con CP_1 conseguente piena efficacia della predetta scrittura.
Dunque, il rapporto contrattuale in essere tra le parti è regolato dalla scrittura del 7.9.2018, così come modificata e integrata da quella (parzialmente novativa) dell'8.11.2018.
Ciò in quanto la scrittura transattiva di cui alla mediazione è stata risolta ai sensi dell'art. 7 della stessa, risultando fondata la domanda dell'attore di accertarne l'intervenuta risoluzione di diritto a fronte dell'inadempimento del convenuto che, pacificamente, non ha pagato il saldo concordato nel termine previsto, limitandosi a riportare di non avere potuto pagare quanto concordato per mancanza della provvista economica occorrente, in ragione della mancata percezione della propria quota di eredità di una parente.
La domanda attorea di risoluzione della transazione è, invero, senz'altro ammissibile, poiché formulata nella prima memoria ex art. 183 comma 6 cpc, avendo ad oggetto la scrittura transattiva del 19.7.2023 conclusa nel corso della mediazione, in corso di causa, nell'ambito, peraltro, della medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio.
A mente dell'art. 1456 c.c., "i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite"; la
7 risoluzione del contratto, poi, si verifica di diritto "quando la parte interessata dichiara all'altra che intende avvalersi della clausola risolutiva".
La clausola risolutiva espressa consiste, dunque, in un patto accessorio che non richiede forme particolari, attraverso cui le parti individuano un determinato inadempimento come condizione risolutiva del contratto. Ai fini dell'operatività della clausola in parola è necessario solo che si verifichi l'inadempimento ivi previsto, imputabile alla parte contro la quale viene invocata la clausola, non occorrendo anche la gravità dell'inadempimento, in quanto la valutazione dell'incidenza dell'inadempimento sull'intero contratto è già stata compiuta a monte dalle parti. La risoluzione del contratto si verifica quando il creditore (o, meglio, la parte nel cui interesse la clausola è posta) comunica al debitore (ossia alla controparte inadempiente) la propria volontà di risolverlo, ai sensi dell'art. 1456 c.c., comma 2 c.c. (cfr. in tal senso: Cass. Civ., 17 marzo 2000, n. 3102; Cass. Civ., 16 maggio 1997, n. 4369; Cass. Civ., 26 novembre 1994, n. 10102; Cass. Civ., 28 gennaio 1993, n. 1029).
Quanto alla valutazione dell'inadempimento, secondo i principi fissati da costante giurisprudenza,
“La presenza nel contratto di una clausola risolutiva espressa esonera il giudice dal valutare la gravità dell'inadempimento, poiché si configura una preventiva valutazione della gravità dell'inadempimento rimessa direttamente alle parti. Pertanto, in tali ipotesi il giudice dovrà solo dichiarare la risoluzione del contratto, omettendo ogni valutazione riguardo alla gravità dell'inadempimento, non essendo tenuto ad effettuare alcuna indagine su tale profilo, in linea con la ratio della clausola risolutiva espressa, che ha la funzione di accelerare la risoluzione ed eliminare la necessità di indagini specifiche.” (Corte appello Firenze, 19/07/2021, n.1490; Cass, 20 dicembre 2012, n. 23624, Cass. n. 29301/2019; cfr. anche Cass. n. 3575- 1975; n. 4369-1997; n. 20854-2014).
Pertanto, la clausola in questione attribuisce al creditore il potere di risoluzione diretta del contratto, ossia un potere negoziale di "autotutela" contro l'inadempimento e il giudizio promosso dal creditore è, un giudizio di "accertamento", inteso a conseguire una sentenza dichiarativa dell'avvenuta risoluzione.
Ciò detto, nel caso di specie l'attore ha invocato la clausola risolutiva espressa del richiamato art. 7 sin dall'udienza dell'8.2.2024, provvedendo altresì a inviare al convenuto una raccomandata A/R (che il convenuto non ha mai contestato di avere ricevuto), con la quale ha formalizzato la propria volontà di avvalersi della clausola stessa, neppure essendo a tal fine richiesta una qualche formula rituale (Cass. civile, 04/11/2024, n. 28260: “La dichiarazione di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa (articolo 1456, comma 2, del cc) può essere resa, senza necessità di formule rituali, anche in maniera implicita, purché inequivocabile, pure nell'atto di citazione in giudizio per la risoluzione del contratto o in atti giudiziari equipollenti, senza la necessità che sia preceduta da una previa (alla citazione in giudizio) manifestazione di volontà diretta a tale scopo”).
Quanto all'inadempimento, l'art. 2 della scrittura privata transattiva stabilisce l'obbligo del convenuto di versare la residua somma di € 28.500,00 entro la data dell'atto notarile, da fissarsi, ai sensi del successivo art. 3, entro e non oltre il 31.1.2024 (e non prima del 30.11.2023), laddove all'udienza dell'8.2.2024 i procuratori di entrambe le parti hanno dato atto che alcun rogito è stato concluso nei termini fissati dalla scrittura transattiva in quanto il convenuto non ha pagato il saldo dovuto.
Del tutto privo di fondamento è poi il contorto assunto del convenuto di cui alla memoria n.2, secondo cui l'attore avrebbe implicitamente rinunciato ad avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 7 della scrittura transattiva del 19.7.2023, avendo l'attore affermato che la scrittura transattiva aveva “superato” le precedenti scritture private del settembre e novembre 2018 e avendo così
“sostituito” la domanda di risoluzione ex art. 1456 c.c. con una domanda di adempimento della transazione, con valore pari alla somma di € 66.000,00 quale prezzo di vendita.
Invero, in alcun atto difensivo dell'attore emerge la volontà di quest'ultimo di domandare 8 l'adempimento della scrittura transattiva del 19.7.2023 (né delle altre scritture private sottoscritte nel 2018), risultando anzi sempre ben chiara e inequivoca l'intenzione attorea di domandare lo scioglimento del vincolo contrattuale sia quanto alla scrittura transattiva, sia quanto al contratto preliminare precedentemente concluso, con domanda di condanna del convenuto al rilascio immediato dell'immobile.
Ad abundantiam, si osserva come chiaramente la transazione conclusa dalle parti non avesse carattere novativo, avendo previsto espressamente all'art. 7 che in caso di risoluzione le parti avrebbero proseguito il giudizio incardinato e avrebbero insistito nelle reciproche domande, aventi ad oggetto il contratto preliminare concluso ante causam.
Si richiama sul punto l'orientamento giurisprudenziale in tema di transazione non novativa e mancata estinzione del rapporto originario, secondo cui “In caso di transazione non novativa, la mancata estinzione del rapporto originario non comporta che la posizione delle parti sia regolata contemporaneamente dall'accordo originario e da quello transattivo, bensì soltanto che, all'eventuale venir meno di quest'ultimo, rivivano le pattuizioni originarie, al contrario di quanto accade, invece, quando le parti, espressamente od oggettivamente, hanno stipulato una transazione novativa, non soggetta a risoluzione per inadempimento ex art. 1976 c.c.” (Cass. civile, 08/01/2024, n. 645; Cass., 16/11/2006, n. 24377; Cass. 26 gennaio 2006 n. 1690)
Nel caso di specie, come detto, una volta sciolto il vincolo contrattuale sorto con la transazione, rivivono le pattuizioni originarie di cui alle precedenti scritture intercorse tra le parti.
Ciò detto, anche la domanda attorea di risoluzione del preliminare è fondata e deve essere accolta.
In generale, deve anzitutto richiamarsi il principio consolidato in materia di riparto dell'onere della prova, secondo cui “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ovvero dall'impossibilità di adempiere per impossibilità dovuta a causa a lui non imputabile” (ex multis: Cass. S.U., Sentenza, 30-10-2001, n. 13533; Cass. Sez. I, Sentenza 26-01-2007, n. 1743; Cass. Sez. II, Sentenza 19-04-2007, n. 9351).
In applicazione di tale principio, nel caso di specie, viste le già riportate allegazioni dell'attore, gravava sulla parte convenuta l'onere di provare di avere estinto l'altrui pretesa (e di avere pertanto pagato il residuo del prezzo di vendita, che l'attore assume non essere stato pagato) oppure di dimostrare che l'inadempimento non fosse a sé imputabile, non avendo il convenuto assolto a tale onere.
Sebbene, infatti, il termine previsto per la conclusione del rogito e di cui alla scrittura dell'8.11.2018 non possa ritenersi essenziale e sebbene l'attore abbia accettato ben quattro acconti successivi al termine del 12.12.2018 previsto per il pagamento del saldo (€ 10.000,00 il 15.4.2019, € 6000,00 il 14.8.2019, € 1000,00 il 18.10.2020 ed € 1000,00 il 30.12.2020), è innegabile che il mancato versamento, al momento del ricorso giudiziale, di € 44.000,00 sui 75.000,00 dovuti (a distanza di oltre tre anni e mezzo dal termine previsto per il saldo) integri un inadempimento di non scarsa importanza imputabile al convenuto (tanto più che ad oggi, a distanza di quasi sette anni dal predetto termine, il convenuto ha pagato solo il 50% del prezzo di cu al contratto).
Non può, invero, condividersi l'assunto del convenuto secondo cui l'attore, accettando pagamenti parziali ben oltre il termine pattuito in contratto, senza pretendere il pagamento della penale, avrebbe rinunciato alla domanda risolutoria.
La sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 915/2021 richiamata dal convenuto a sostegno di tale tesi non si attaglia al caso di specie, facendo riferimento a un contratto con termine di adempimento
9 essenziale, essenzialità che la Corte ha ritenuto venir meno in ragione dell'accettazione del creditore dei pagamenti oltre la scadenza, senza riserve ed eccezioni;
per contro, come detto, nel caso in esame è pacifico tra le parti che il termine contrattuale per l'adempimento abbia natura ordinatoria, trovando piuttosto applicazione il principio di diritto secondo cui “L'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per la esecuzione di un'obbligazione, pur impedendo, in mancanza di una diffida ad adempiere, la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell'art. 1453 c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza, ossia se il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza;
il relativo accertamento costituisce apprezzamento discrezionale del giudice di merito, che deve essere condotto in relazione all'oggetto ed alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, ed al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo” (così, Cass. 4 marzo 2016, n. 4314).
Inoltre, “l'accettazione, da parte del creditore, dell'adempimento parziale - che, a norma dell'art. 1181 c.c., egli avrebbe potuto rifiutare - non estingue il debito, ma semplicemente lo riduce, non precludendo conseguentemente al creditore stesso di azionare la risoluzione del contratto, né al giudice di dichiararla, ove la parte residuale del credito rimasta scoperta sia tale da comportare ugualmente la gravità dell'inadempimento (Sez. 1, Sentenza n. 20 del 08/01/1987)” (così, Cass. civile, 25/01/2022, n. 2223).
Pertanto, all'attore non è preclusa l'ordinaria azione di risoluzione per inadempimento contrattuale ex art. 1453 e ss. c.c. in ragione della tolleranza che lo stesso ha dimostrato quanto all'inosservanza del termine di adempimento da parte del convenuto, non essendo intervenuta alcuna rinuncia attorea alla domanda di risoluzione e considerata la persistenza dell'inadempimento finanche in corso di causa (tanto che il convenuto neppure ha adempiuto la transazione conclusa in sede di mediazione).
Peraltro, come detto, è documentalmente provato che l'attore ha inviato al convenuto due diffide a restituire l'immobile in ragione dell'inadempimento, con raccomandate A/R ricevute, rispettivamente, l'1.4.2021 e il 12.6.2022, con ciò dimostrando la volontà di risolvere il contratto preliminare, prodromica rispetto alla restituzione dell'immobile.
Quanto alla non scarsa importanza dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., occorre considerare che
“l'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 cod. civ., e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 cod.civ., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine e al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento” (cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 18696 del 04/09/2014).
Per costante giurisprudenza, “In tema di risoluzione del contratto per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti, che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità. In particolare, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1455 del cc, della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti”.
Nel caso di specie, come detto, a fronte dell'accordo delle parti dell'8.11.2018 secondo cui la somma all'epoca ancora dovuta di € 62.000,00 (sul maggior prezzo di € 75.000,00) sarebbe stata versata dal convenuto, in un'unica soluzione, entro il 12.12.2018, risulta che il convenuto abbia versato solo €
10 10.000,00 il 15.04.2019, € 6.000,00 il 14.08.2019, € 1.000,00 il 28.10.2020 ed € 1.000,00 il 30.12.2020, versando poi ulteriori € 6.500,00 soltanto alla stipula della scrittura transattiva conclusa in mediazione, poi risolta di diritto sempre per inadempimento del convenuto.
Dunque, a distanza di quasi sette anni dalla scadenza del termine fissato per l'adempimento, il convenuto ha pagato solo metà del prezzo di vendita concordato tra le parti nel preliminare, costringendo l'attore ad attendere un considerevole lasso di tempo (oltre due anni dal preliminare) prima di ricevere, comunque, soltanto una minima parte del prezzo, neppure potendo usufruire del proprio immobile, occupato dal convenuto, con un grave inadempimento del convenuto, tale dar luogo a un significativo squilibrio del sinallagma contrattuale tra le parti, sia dal punto di vista soggettivo (quanto all'interesse del promittente venditore all'esatta e tempestiva esecuzione della prestazione), sia dal punto di vista oggettivo, tenuto conto tanto del tempo trascorso dalla stipula del preliminare e dell'ammontare degli acconti versati, a fronte della persistente occupazione dell'immobile da parte del convenuto, dalla stipula del preliminare ad oggi.
Per l'effetto, deve accertarsi e pronunciarsi la risoluzione per grave inadempimento del contratto preliminare concluso tra le parti il 7.9.2018, così come modificato e integrato dalla scrittura dell'8.11.2018, così dovendosi interpretare la domanda attorea, chiaramente volta a risolvere il contratto preliminare concluso nella sua interezza (con rilascio del bene), non potendo certo essere risolta solo la scrittura dell'8.11.2028, pacificamente solo parzialmente novativa di quella del 7.9.2018.
In conseguenza della risoluzione della scrittura transattiva e del contratto preliminare, da un lato il convenuto è tenuto al rilascio immediato dell'immobile e, dall'altro, vista la domanda riconvenzionale di parte convenuta, l'attore è tenuto alla restituzione al convenuto degli acconti versati pari, come detto, ad € 37.500,00.
A fronte però della domanda attorea di poter compensare il predetto importo con quanto spettantigli a titolo di penale (€ 10.000,00) e a titolo di indennità di occupazione, si osserva quanto segue.
La domanda di accertamento del diritto del a trattenere la somma di € 10.000,00 a titolo di Pt_1 penale prevista dalla scrittura dell'8.11.2018 (in cui il convenuto si è impegnato a riconoscere all'attore “nel caso in cui per qualsiasi motivo il pagamento del saldo non venga eseguito entro la data del 12.12.2018, la somma di euro 10.000,00 a titolo di penale”) è fondata e va accolta, visto il pacifico mancato rispetto di tale termine da parte del convenuto.
L'art. 1382 c.c. prevede che la clausola con cui si conviene che, in caso d'inadempimento o di ritardo nell'adempimento, uno dei contraenti sia tenuto a una determinata prestazione, ha l'effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa, se non è stata convenuta la risarcibilità del danno ulteriore. La funzione della clausola penale è dunque, secondo la stessa previsione della norma, quella di un risarcimento forfettario di un danno presunto, per rafforzare il vincolo contrattuale e stabilire preventivamente la prestazione cui è tenuto uno dei contraenti qualora si renda inadempiente, con l'effetto di limitare a tale prestazione il risarcimento, indipendentemente dalla prova dell'esistenza e dell'entità del pregiudizio effettivamente sofferto, salvo che sia convenuta la risarcibilità del danno ulteriore. In tal caso, la clausola costituisce soltanto una liquidazione anticipata del danno, destinata a rimanere assorbita, ove sia provata la sussistenza di maggiori pregiudizi, nella liquidazione complessiva di questi, senza potersi con essi cumulare (Cass. civile, 12/01/2024, n. 1285).
Anche la domanda attorea di condannare il convenuto al pagamento dell'indennità di occupazione è fondata, sempre tenuto conto dell'efficacia retroattiva della risoluzione contrattuale ex artt. 1458, co. 1 e 2033 c.c.; sul punto, Cass. civile, 25/08/2025, n. 23814, secondo cui “L'efficacia retroattiva della risoluzione di un contratto per inadempimento, quale il preliminare di compravendita immobiliare, costringe ciascuna parte a restituire le prestazioni ricevute, ormai prive di giustificazione giuridica, seguendo i principi di ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c. Tale principio comporta che il promissario acquirente, che abbia ricevuto in anticipo la consegna 11 dell'immobile, debba non solo restituire il bene ma anche corrisponderne i frutti sotto forma di indennità di occupazione. Tale obbligazione non assume natura risarcitoria ma deriva dall'annullamento retroattivo del contratto e mira a reinstaurare le situazioni patrimoniali originarie”.
Nel caso di specie, il convenuto è stato pacificamente lasciato nel possesso del bene (che già aveva in quanto precedente proprietario) dal momento in cui l'attore (aggiudicatario dell'immobile nell'esecuzione RGE n. 1197/2015) ha sottoscritto per accettazione la proposta di riacquisto dell'immobile del 7.9.2018, accettando dapprima di chiedere al custode giudiziario di rinviare la data del rilascio dell'immobile e, successivamente, esonerando il custode dall'incombente della liberazione, mai eseguita.
Si ritiene pertanto che spetti all'attore un'indennità mensile di occupazione con decorrenza (come da domanda) dall'8.11.2018 sino alla data del rilascio, essendo il convenuto tenuto a corrispondere al i frutti per l'usufruito godimento anticipato dello stesso, avendo occupato ad oggi Pt_1 l'immobile di cui al risolto preliminare per 7 anni (84 mesi).
La restituzione del valore di godimento dell'immobile non ha peraltro funzione risarcitoria, configurandosi come un'obbligazione restitutoria derivante semplicemente dall'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto ed essendo volta a reintegrare la situazione patrimoniale delle parti nello stato precedente la stipula. Per tali ragioni, l'indennità di occupazione assolve una funzione diversa dalla penale, già riconosciuta all'attore. Sul punto la Suprema Corte ha affermato che “La penale per l'inadempimento e l'indennità di occupazione sono istituti che svolgono due funzioni diverse - la prima predetermina il danno da risoluzione del preliminare, il quale comprende l'interesse negativo, ossia il danno da tempo e occasioni perdute, nonché le spese sostenute, la seconda ripaga da altri pregiudizi, ossia quelli derivanti dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri - così che la penale stabilita dalle parti per l'inadempimento del promissario acquirente non può costituire criterio di quantificazione dell'indennità di occupazione dell'immobile che, a seguito della risoluzione del contratto preliminare per l'inadempimento del promittente venditore, si sia palesato detenuto senza titolo dal promissario acquirente.” (Cass. civile, 02/09/2025, n. 24398).
Quanto all'ammontare di tale indennità, la parte attrice ne ha rimesso la determinazione alla valutazione anche equitativa del giudice, indicando la somma minima mensile di € 600,00 quale valore locativo dello stesso.
A sostegno di tale istanza, l'attore ha prodotto al doc.14 l'e-mail datata 25/06/2019 a firma dell'avv. Andrea Mario Marchetti (precedente difensore del convenuto) indirizzata a tale Persona_1 (mediatore immobiliare che avrebbe seguito la trattativa tra le parti) cui è allegata una terza scrittura privata che avrebbe dovuto rinegoziare gli accordi già intercorsi tra le parti e che:
-al punto G) recita: “Con ulteriore atto del 08/11/2018 (all. C), avente carattere novativo rispetto alla precedente scrittura;
il Sig. si è impegnato a versare il saldo di quanto ancora dovuto CP_1 in forza della scrittura 07.09.2018 in unica soluzione entro la data del 20.12.2018, previa sottoscrizione da parte dello stesso sig. di esonero del custode giudiziario dalla liberazione Pt_1 dell'immobile alla data del 09.11.2018, accettando la previsione di una penale pari ad €uro 10.000,00 qualora, in tale data, per qualsiasi motivo il pagamento del saldo non fosse stato eseguito”;
-al punto 2) recita: “A fronte di tale concessione e per tutta la sua durata il Sig. si obbliga CP_1 a corrispondere a favore del Sig. a titolo di indennità di occupazione e/o di canoni di Pt_1 locazione, la somma complessiva di €uro 7.000,00 – pari ad €uro 500,00 al mese – che sarà versata anticipatamente, in unica soluzione, a mezzo bonifico bancario, all'atto della sottoscrizione del presente atto (…)”.
12 L'attore ha quindi evidenziato come le parti, nelle trattative intercorse, avessero quantificato l'indennità di occupazione spettante all'attore in € 500,00 mensili.
Dal canto suo, il convenuto (rilevando che la predetta ulteriore scrittura privata non è mai stata sottoscritta dalle parti) ha contestato di avere mai condiviso con il proprio precedente difensore la valutazione circa la debenza di € 500,00 mensili, sostenendo, per contro, che il valore locativo dell'immobile sia di € 260,00, producendo a supporto di tale asserzione la perizia di parte della IL VI RO AS (priva di data), prodotta unitamente alla comparsa di costituzione e risposta.
Orbene, tenuto conto delle dimensioni, dello stato e della localizzazione dell'immobile così come allegati dal convenuto (richiamando la perizia di parte in atti, che descrive l'appartamento come di 80 mq, composto da ampia cucina/soggiorno, due camere da letto, lavanderia, bagno padronale, balcone e terrazzino) e non specificamente contestati dall'attore, considerato che la scrittura di cui al doc.14 attoreo non risulta sottoscritta dalle parti ma proviene pur sempre dal difensore (all'epoca) del convenuto, tenuto conto, altresì, della rendita catastale, si ritiene equo determinare l'importo dell'indennità di occupazione spettante all'attore in euro 350,00 mensili (risultando superflua la CTU sul punto domandata dalle parti).
Per l'effetto, considerato che ad oggi l'occupazione (dall'8.11.2025) si è protratta per 84 mesi, spetta all'attore la somma di euro 29.400,00 a titolo di indennità.
Sommando a tale importo la penale di € 10.000,00, il convenuto è in debito verso l'attore della somma di € 39.400,00.
Posto che i rispettivi crediti delle parti hanno origine da un unico rapporto, pur non essendovi luogo a un'ipotesi di compensazione propria, si deve comunque procedere a un accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza (c.d. compensazione impropria), tanto più alla luce della domanda di parte attrice volta ad “accertare e dichiarare legittimo il diritto del sig. a trattenere le somme ad egli già versate dal convenuto a titolo Parte_1 di acconto sul maggior dovuto e, in ogni caso, sino alla concorrenza della somma che verrà determinata dal Giudice”.
Compensati i rispettivi crediti (€ 39.400,00 in capo all'attore ed € 37.500,00 in capo al convenuto), nulla deve restituire l'attore al convenuto, che deve essere condannato a pagare all'attore la differenza di euro 1.900,00, oltre interessi legali dalla pronuncia della presente sentenza al saldo.
Il convenuto deve altresì essere condannato a versare all'attore l'indennità di € 350,00 mensili (con decorrenza, quanto alle mensilità ancora dovute, dal 9 novembre 2025) sino all'effettivo rilascio dell'immobile, libero da cose e persone.
Le spese di lite (liquidate ex DM n. 55/2014 e s.m.i.) seguono il principio della soccombenza e sono poste per l'intero a carico del convenuto. In particolare, i compensi sono liquidati tenendo conto del valore indeterminabile della causa (come dichiarato dalla stessa parte attrice, che non ha depositato nota spese, all'atto dell'iscrizione della causa), complessità media, valori medi (per € 10.860), cui aggiungere altresì i compensi per la fase della mediazione (€ 3.695,00).
Spettano all'attore anche gli esposti documentati per CU e marca da bollo.
Le spese della CTU calligrafica, nei rapporti interni tra le parti devono essere poste definitivamente a carico esclusivo del considerato che la CTU ha accertato che la sottoscrizione apposta sulla CP_1 scrittura dell'8.11.2018 appartiene al convenuto, che l'aveva invece disconosciuta.
Non si ritiene invece che ricorrano i presupposti di cui all'art. 96 cpc per lite temeraria invocato dalla parte attrice nella comparsa conclusionale, considerato che la condanna per responsabilità aggravata ex art. 96, comma 1, c.p.c. richiede la prova del dolo o della colpa grave della parte soccombente nonché dell' allegazione e dimostrazione di un danno ulteriore rispetto alle spese di lite,
13 danno ulteriore che nel caso di specie non è stato provato dall'attore (cfr. sul punto Tribunale Ascoli Piceno sez. I, 06/05/2025, n.231; Corte d'Appello di Napoli sez. IV, 19/07/2025, n.3863).
Neppure si ritiene di dover trasmettere a carico dei difensori di parte convenuta gli atti alla Procura della Repubblica (come da istanza di parte attrice, peraltro non riproposta in sede di precisazione delle conclusioni), non ravvisandosi in capo agli stessi alcuna fattispecie penalmente rilevante.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione di diritto della scrittura privata transattiva conclusa tra e in data 19.7.2023. Parte_1 CP_1
2) Dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in VI RO (TO), via Martinat n. 3, censito al NCEU al F. 8, mappale N.

2.sub 6, cat. A/7, classe 1, consistenza vani 6,5, rendita € 604,25, concluso tra e Parte_1 CP_1 in data 7.9.2018, come modificato e integrato in data 8.11.2019, per grave
[...] inadempimento di CP_1
3) Per l'effetto, condanna a rilasciare immediatamente, libero da persone e CP_1 cose, in favore di l'immobile sito in VI RO (TO), via Martinat Parte_1 n. 3, censito al NCEU al F. 8, mappale N.2 sub 6, cat. A/7, classe 1, consistenza vani 6,5, rendita € 604,25.
4) Accertato in capo a un credito verso di € 37.500 e accertato CP_1 Parte_1 in capo a un credito di € 39.400,00 (di cui € 10.000,00 per penale Parte_1 contrattuale ed € 29.400,00 per indennità di occupazione), compensa i predetti crediti e per l'effetto condanna a pagare a la somma di € CP_1 Parte_1 1.900,00 oltre interessi legali dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo.
5) Condanna a pagare a a titolo di indennità di CP_1 Parte_1 occupazione la somma mensile di € 350,00 mensili con decorrenza dal 9.11.2025 sino al rilascio dell'immobile di cui al punto 3) del presente dispositivo.
6) Condanna a pagare a le spese di lite, che si liquidano CP_1 Parte_1 in € 14.555,00 per compensi (già inclusa la fase di mediazione) ed € 545,00 per spese, oltre rimborso forfettario del 15%, Iva e Cpa come per legge.
7) Pone definitivamente le spese di CTU, già separatamente liquidate, a carico del convenuto nei rapporti interni tra le parti. CP_1
Torino, 20 novembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Vittoria Chiavazza
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