R.G. 1934 /2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Prato
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice dott.ssa Paola Compagna, ha emesso la seguente:
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 1934 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2023 e trattenuta in decisione con ordinanza ex art. 127-ter c.p.c. emessa all'esito dello scambio di note scritte in sostituzione dell'udienza del 10 dicembre 2025, introdotta da: tra
(c.f. ), con il patrocinio dell'Avv. Sabrina Bruni e Parte_1 C.F._1 dell'Avv. Maria Di Rocco, ed elettivamente domiciliato presso lo Studio della prima;

PARTE ATTRICE contro
(c.f. ), con il patrocinio dell'Avv. Francesco Controparte_1 C.F._2
Manconi, ed elettivamente domiciliato presso il suo Studio;

PARTE CONVENUTA
E nei confronti di
(c.f. ), in Controparte_2 C.F._3 persona del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Luca Magherini, elettivamente domiciliato presso il suo Studio;

RZ AT
OGGETTO: Contratto di compravendita e di mediazione.
Conclusioni
Per parte “Si chiede e si conclude, pertanto, che, venga, preliminarmente, Parte_1 riconvocato il CTU affinché chiarisca lo stato di tale ripostiglio con riguardo allo suo stato di illegittimità. Nel merito di insiste per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in atti e si oppone all'accoglimento di ad ogni richiesta e domanda ex adverso formulata”.
1 Per parte NEL MERITO: voglia il tribunale adito: in via principale: a) Controparte_1 rigettare l'opposizione per l'assoluta infondatezza della domanda, proposta in via principale dall'attore-opponente, di annullamento per dolo della proposta di acquisto del 28.12.2022, con ogni conseguenza di legge in ordine alle spese e competenze di causa ovvero, b) rigettare l'opposizione per l'assoluta infondatezza della ulteriore domanda, proposta in via subordinata dall'attore- opponente, di risoluzione per il grave inadempimento della parte venditrice ai sensi degli artt. 1453 e
1497 c.c., con ogni conseguenza di legge in ordine alle spese e competenze di causa, nonché c) rigettare l'ulteriore domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. per l'assoluta infondatezza della stessa. in via subordinata: in caso di revoca del decreto ingiuntivo, d) accertare giudizialmente la legittimità, ai sensi dell'art. 1385, 2° co., c.p.c., del recesso di dalla proposta irrevocabile Controparte_1
d'acquisto del 28.11/03.12.2022 per l'inadempimento della parte opponente alle Parte_1 obbligazioni assuntesi e, de plano, e) accertare come dovuta dal promissario acquirente Parte_1 in favore del promittente venditore la somma complessiva di €35.000,00 a titolo di Controparte_1 caparra confirmatoria offerta e/o promessa nel suo pieno ammontare alla sottoscrizione della proposta irrevocabile d'acquisto del 28.11/03.12.2022 e, per l'effetto, f) accertare e dichiarare il legittimo diritto di di trattenere definitivamente la somma di €10.000,00, ricevuta in sede di Controparte_1 accettazione della proposta irrevocabile d'acquisto e, conseguentemente, g) condannare
[...]
al pagamento, sempre in favore di , della ulteriore somma di €25.000,00 a Pt_1 Controparte_1 titolo di saldo della caparra confirmatoria promessa in sede di sottoscrizione della proposta irrevocabile d'acquisto datata 28.11./03.12.2022”;
Per : “nel merito - rigettare, in relazione Controparte_2 all'atto di chiamata in causa di terzo notificato al comparente, tutte le domande di manleva e condanna ivi formulate, sia risarcitorie che di rimborso spese;
In via riconvenzionale - condannare il signor al pagamento in favore dello ” della Parte_1 Controparte_2 provvigione convenuta di € 7.500,00 oltre IVA di legge, relativa all'attività di mediazione immobiliare di cui è causa, oltre interessi di legge e rivalutazione monetaria. In ogni caso con vittoria di spese e competenze professionali del presente giudizio, di quello in precedenza riunito (R.G.
n.1890/2023 – Dott.ssa Vanni) e del procedimento di negoziazione assistita e di mediazione obbligatoria entrambe svolte”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha mosso opposizione avverso il decreto Parte_1 ingiuntivo n. 798/2023 del 9 luglio 2023 con il quale questo Ufficio lo aveva condannato a versare
30.000,00 euro, oltre spese ed accessori, in favore di di cui 25.000,00 in forza Controparte_1
2 del contratto preliminare intercorrente tra le parti e 5.000,00 a titolo di rimborso di quanto corrisposto all'agenzia immobiliare “ ”. Controparte_2
A fondamento della pretesa monitoria, quest'ultimo aveva dedotto che: il 28 novembre 2022 Pt_1 aveva sottoscritto, tramite l'Agenzia Immobiliare
[...] Controparte_2
, una proposta per l'acquisto degli immobili posti in , in via R. Scarpettini n.
[...] CP_2
217, ora via delle Bolgie n. 17, ossia l'appartamento per civile abitazione catastalmente identificato al Foglio 21, Particella 151, subalterno 504, e tre appezzamenti di terreno individuati al Foglio 21, particelle 2679, 2675 e 2677, entrambi di proprietà di contro il prezzo di euro Controparte_1
250.000,00; la sottoscrizione era stata accompagnata dal versamento di euro 10.000,00; il venditore aveva comunicato l'accettazione il 3 dicembre 2022; i base ai termini contrattuali, il promissario acquirente avrebbe dovuto versare l'ulteriore somma di euro 25.000,00 entro il 31 gennaio 2023; tuttavia, nonostante i solleciti del 13 dicembre 2022 e del 24 gennaio 2023, non aveva Parte_1 adempiuto;
pertanto, il promittente venditore gli aveva inoltrato in data 24 gennaio 2023 una formale diffida ad adempiere, dichiarando la risoluzione del contratto preliminare;
il ricorrente aveva inoltre versato la somma di euro 5.000,00 allo ” per Controparte_2
l'intermediazione non andata a buon fine;
il tentativo di mediazione si era risolto negativamente.
Con l'odierna opposizione, ha domandato, in via preliminare, la chiamata in causa Parte_1 dello , in via cautelare, la sospensione del Controparte_2 provvedimento monitorio, in via principale la sua revoca e, in tesi, l'annullamento del contratto sottoscritto, o, in ipotesi, la sua risoluzione per inadempimento, e, in ogni caso, la condanna di CP_1 lla restituzione della somma di euro 10.000,00 e al risarcimento del danno patito.
[...]
A sostegno della propria difesa, ha dedotto che: secondo i termini della promessa di acquisto, il promissario acquirente si era impegnato a versare euro 10.000,00 mediante assegno bancario rilasciato al momento della sottoscrizione, euro 25.000,00 entro il 31 gennaio 2023 ed euro
215.000,00 alla sottoscrizione del rogito;
la proposta prevedeva altresì il versamento di un compenso di euro 7.500,00, oltre IVA ed accessori, in favore dell'agente immobiliare;
il giorno seguente alla comunicazione dell'accettazione da parte del promittente venditore, ossia il 4 dicembre 2022, Pt_1 ra venuto a sapere da un conoscente che l'immobile oggetto del contratto era attiguo ad un
[...] terreno su cui era stata prevista la realizzazione del nuovo cimitero da parte del Comune di
; pertanto il 5 dicembre 2022 egli aveva chiesto all'Agenzia Immobiliare mediante CP_2 raccomandata inoltrata anche ad la fissazione di un appuntamento per annullare Controparte_1 il contratto, chiedendo di non incassare l'assegno di euro 10.000,00; l'Agenzia Immobiliare non aveva accolto la richiesta e, mediante la propria dipendente, si era rifiutata anche di Persona_1 fornire il numero di telefono de promittente venditore;
il 21 dicembre 2022 il legale dell'
[...]
[..
[...] [...]
aveva fatto presente che la deliberazione comunale, in quanto atto pubblico, non poteva Parte_2 incidere sulla formazione della volontà contrattuale, e aveva chiesto il pagamento del compenso;
il
16 dicembre 2022, per gli stessi motivi, lo aveva invitato ad adempiere;
il 29 Parte_3 dicembre 2022, ritenendo che la circostanza, nota sia all'Agenzia che alla Parte_1 controparte, avrebbe dovuto essergli comunicata, dichiarava l'annullamento del contratto;
la relazione tecnica del geometra del 16 gennaio 2023 aveva evidenziato come l'edificazione Per_2 del cimitero avrebbe inciso sul valore dell'immobile; fallito il tentativo di mediazione, era altresì emersa l'esistenza di una difformità dichiarata insanabile dal Comune di con CP_2 comunicazione del 10 maggio 2023; in particolare, un vano esterno che avrebbe dovuto essere demolito era stato adibito a magazzino;
con raccomandata del 23 maggio 2023, aveva Parte_1 dunque comunicato al promittente venditore e all'AGENZIA IMMOBILIARE di essere venuto a conoscenza anche di tale vizio;
peraltro nella relazione tecnica del 14 giugno 2023 erano state evidenziate anche altre difformità edilizie e catastali;
quanto al primo aspetto, erano stati rilevati controsoffitti e tramezzature in cartongesso e la presenza non autorizzata di un barbecue in muratura, di un muretto realizzato sulle parti comuni, di una pensilina sulla porta di accesso sul fronte e sul retro, di impianti in facciata, di una tettoia sull'area esterna;
quanto all'espetto catastale, l'area avrebbe dovuto essere censita al Catasto Fabbricati, divenendo parte dell'abitazione; dunque, il 20 giugno 2023, aveva avviato la procedura di negoziazione assistita, cui il Parte_1 CP_1 aveva aderito, che si era, tuttavia, conclusa negativamente. aveva quindi depositato il ricorso ex art. 281-decies che aveva dato origine al Parte_1 fascicolo con R.G. 1890/2023, rassegnando nei confronti di e dell'AGENZIA Controparte_1
IMMOBILIARE le stesse conclusioni formulate con l'opposizione a decreto ingiuntivo.
Si è costituito nel presente giudizio chiedendo in tesi il rigetto dell'opposizione Controparte_1
o, in caso di revoca del decreto ingiuntivo, l'accertamento del recesso effettuato dal contratto preliminare per l'inadempimento della controparte e del proprio diritto a ritenere la somma di euro
10.000,00, con condanna di a versare l'ulteriore somma di euro 25.000,00. Parte_1
A fondamento delle proprie pretese ha dedotto che: prima della sottoscrizione della proposta, e, in particolare con comunicazione del 28 novembre 2022, l'AGENZIA IMMOBILIARE aveva fornito alla controparte tutta la documentazione necessaria alla valutazione della convenienza dell'affare, ivi compreso l'atto di provenienza, ossia il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Prato il 7 maggio 2013; l'edificazione del cimitero, in ogni caso, era soltanto un'eventualità nota da anni, derivante da una delibera comunale attuativa del Nuovo Piano Strutturale, approvato il 30 luglio 2018; prima della sottoscrizione, inoltre, il promissario acquirente aveva personalmente visionato l'immobile; a fronte del mancato adempimento all'obbligo di versare le somme contrattualmente
4 previste entro la data convenuta, ossia entro il 31 gennaio 2023, il promittente venditore aveva receduto dal contratto, trattenendo la caparra confirmatoria già versata, e, successivamente, aveva agito per il versamento delle ulteriori somme promesse;
le difformità catastali ed edilizie erano state sollevate a distanza di tempo dalla scadenza del termine concordato per il versamento della caparra confirmatoria e comunque emergevano dalla documentazione consegnata dall'AGENZIA
IMMOBILIARE prima della sottoscrizione della proposta e, segnatamente, dal decreto di trasferimento del 2013; in ogni caso, il contratto prevedeva che entro la data del rogito, fissata al 30 agosto 2023, l'immobile sarebbe stato trasferito in regola con la vigente normativa edilizia ed urbanistica;
conclusosi negativamente il procedimento di mediazione, su richiesta della controparte aveva consentito l'accesso all'immobile con un tecnico, al fine di redigere una relazione necessaria per la concessione del mutuo, che si era poi svolto il 20 aprile 2023; poiché non era stato possibile arrivare ad una definizione della vertenza, il 23 maggio 2023 era stato depositato il ricorso per ingiunzione, mentre aveva avviato la procedura di negoziazione assistita soltanto il Parte_1
20/23 giugno 2023; il provvedimento monitorio, emesso il 9 luglio, era stato poi notificato solo il 14 luglio 2023, una volta accertata l'indisponibilità alla conclusione bonaria della controversia, con la sottoscrizione del verbale di chiusura della negoziazione assistita.
Respinta la domanda di concessione della provvisoria esecuzione ed emesso il provvedimento ex art. 171-bis c.p.c. con autorizzazione alla chiamata del terzo, si è costituito lo
[...]
, domandando, in via pregiudiziale, la riunione del procedimento con Controparte_2 quello avente R.G. 1890/2023 e, nel merito, in via principale, il rigetto delle domande formulate nei propri riguardi e, in via riconvenzionale, la condanna di al versamento della somma Parte_1 di euro 7.500,00, oltre IVA, a titolo di corrispettivo per l'attività di mediazione svolta.
A fondamento delle proprie posizioni ha dedotto che: con la sottoscrizione del contratto preliminare si era impegnato a versare all'Agenzia la somma di euro 7.500,00 oltre IVA nel Parte_1 momento in cui fosse pervenuta l'accettazione del promittente venditore;
l'Agenzia aveva reso edotto il promissario acquirente delle difformità edilizie e catastali dell'immobile e non aveva sottaciuto la presenza del vincolo cimiteriale, circostanza nota sin dall'approvazione del Piano Strutturale del
2018; peraltro, l'Ufficio Tecnico Comunale, nella persona dell'Arch. con Controparte_3 comunicazione dell'8 maggio 2023 aveva informato l'Agenzia che il cimitero era ben lontano dall'essere realizzato.
Con memoria ex art. 171-ter, n. 1, depositata il 29 novembre 2023, ha fatto presente Parte_1 che egli, risiedendo in altro Comune, non avrebbe potuto venire a conoscenza della delibera comunale, stante, peraltro, l'assenza di segni tangibili della costruzione del cimitero e che nell'atto di provenienza veniva espressamente previsto solo un adeguamento grafico del vano ad uso ripostiglio,
5 mentre il Comune di nella comunicazione del maggio 2023 aveva espresso la necessità CP_2 di provvedere alla sua demolizione.
Depositata anche la memoria ex art. 171-ter, n. 2, con ulteriore memoria ex art. 171-ter depositata il
22 febbraio 2024, ha preso posizione sulla costituzione dello ed ha Parte_1 CP_2 modificato le proprie conclusioni.
Con memoria ex art. 171-ter n. 2, ha dato atto di aver perfezionato la Controparte_1 compravendita dell'immobile oggetto di causa.
Nelle more, lo e si erano costituiti nel giudizio con R.G. 1890/2023, CP_2 Controparte_1 ribadendo le proprie difese.
All'udienza del 19 aprile 2024, ha eccepito l'improcedibilità della domanda rivolta Parte_1 nei suoi confronti, per mancato esperimento del tentativo di mediazione. Il Giudice, previa riunione del procedimento con quello avente R.G. 1890/2023, ha riservato la decisione circa l'eccezione di improcedibilità ed ha nominato un CTU.
Istruita la causa, con note depositate in sostituzione dell'udienza del 10 dicembre 2025 le parti hanno rassegnato le proprie conclusioni come in epigrafe e con provvedimento ex art. 127-ter c.p.c. il
Giudice ha trattenuto la causa in decisione.
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1. Sul credito fatto valere in sede monitoria.
Con il ricorso per decreto ingiuntivo che ha dato origine al presente giudizio, ha Controparte_1 chiesto il riconoscimento di un credito di 25.000,00 euro nei confronti di invocando Parte_1
l'inefficacia del contratto preliminare formatosi con l'accettazione del 3 dicembre 2022 della proposta sottoscritta il 28 novembre 2022, e di euro 5.000,00 a titolo di rimborso di quanto corrisposto allo
. Controparte_2


1.1. Sul credito di euro 25.000,00.
Prendendo le mosse dal primo aspetto, il paragrafo 2 del contratto prevede che: “il prezzo è pattuito
a corpo e non a misura e verrà corrisposto come segue: a) Euro 10.000,00 (Euro Diecimila/00) vengono versati alla firma della presente proposta con assegno bancario […] intestato al
VENDITORE e rilasciato all'AGENTE IMMOBILIARE con l'incarico di consegnarlo ad avvenuta conoscenza da parte del PROPONENTE dell'accettazione della presente proposta d'acquisto (art.
1326 c.c.). b) Euro 25.000,00 (Euro Venticinquemila/00) verranno versati entro il 31 gennaio 2023 con le stesse modalità di cui al punto a). La somma di cui al punto a) e al punto b) ove prevista, diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) con l'avvenuta conoscenza da parte del proponente dell'accettazione della presente proposta d'acquisto che costituirà quindi contratto preliminare”
(doc. 3 parte opponente).
6 Le parti, dunque, hanno espressamente qualificato il titolo del versamento della somma di euro
25.000,00 quale caparra confirmatoria.
In merito, l'art. 1385, co. 1 c.c. stabilisce che “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità di cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta” e al secondo comma che “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra”.
Dalla lettura delle due disposizioni si evince che l'effetto giuridico connesso alla pattuizione della caparra discende dalla dazione di una somma di denaro o di una quantità di cose fungibili, cosicché, trattandosi di negozio di natura reale, e non consensuale, lo stesso si perfeziona soltanto con la consegna delle res. La stessa giurisprudenza afferma con decisione la natura reale della caparra, escludendo che tale aspetto possa essere modificati per disposizione pattizia (cfr. Cass. civ. Sez. VI -
2 Ord., 27/07/2021, n. 21506, rv. 662110-01, secondo cui il patto con cui si stabilisca la corresponsione di denaro o di una quantità determinata di cose fungibili, per il caso dell'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad esso collegato (cd. contratto principale), allo scopo di rafforzarne il vincolo, ha natura reale e, come tale, è improduttivo di effetti giuridici, ove non si perfezioni con la consegna di tali cose;
ciò, tuttavia, non esclude che le parti, nell'ambito della loro autonomia negoziale, possano differire la dazione della caparra, in tutto o in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto, come previsto dall'art. 1385, comma
1 c.c., purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite, mentre non è consentito escludere la natura reale del patto accessorio, attribuendo all'obbligazione della prestazione della caparra gli effetti che l'art. 1385, comma 2 c.c. ricollega, al contrario, alla sua consegna).
È del tutto impertinente rispetto al caso in esame il passo citato nel medesimo arresto ora menzionato laddove chiarisce che nel caso in cui il traente, dopo aver accettato di consegnare a titolo di caparra un assegno alla controparte, ometta di metterla nelle condizioni di incassarlo, è tenuto a consegnare una somma pari a quella indicata nell'assegno, sul presupposto che quest'ultimo, avendo natura di strumento di pagamento, assicura comunque l'effettivo spostamento patrimoniale connesso al meccanismo della caparra (v. Cass. civ. Sez. VI - 2 Ord., 27/07/2021, n. 21506, cit.).
Pertanto, l'impegno di corrispondere la somma di euro 25.000,00 ha effetto nei limiti in cui è stato pattuito a titolo di prezzo, mentre, fintantoché la dazione non sia intervenuta, è improduttivo degli effetti di cui all'art. 1385 co. 2 c.c.
Dunque, non può essere accolta la pretesa dell'opposto di ottenere tale somma, né a titolo di prezzo, avendo egli invocato l'inefficacia del contratto preliminare, né a titolo di caparra, non essendo valida la promessa di versare la caparra.
7 Ne consegue che il decreto ingiuntivo n. 798/2023 del 9 luglio 2023 deve essere revocato.


1.2. Sul credito di euro 5.000,00.
Il credito di euro 5.000,00 ha, invece, ad oggetto la somma versata dal promittente acquirente al mediatore: dagli atti di causa risulta che il proponente si era obbligato nei confronti di CP_1
corrispondere allo euro 7.500,00 oltre IVA a titolo di provvigione (doc. 3
[...] CP_2 parte opponente) e che veva pagato allo euro 5.000,00 tramite assegno Controparte_1 CP_2
a definizione della vertenza (doc. 7 parte opposta).
Dall'art. 1755 c.c. si trae che l'obbligo di pagare la provvigione al mediatore ha natura solidale e riguarda tutte le parti coinvolte dall'affare concluso grazie al suo intervento, mentre “la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità”.
Nel caso di specie, l'ammontare della provvigione può essere ricavato dal contratto preliminare, dove
è fissato in euro 7.500,00 oltre IVA;
dalla lettura del contratto si deduce altresì che tale somma era destinata a gravare per intero sul proponente, ossia su ma ciò limitatamente ai Parte_1 rapporti interni tra i due obbligati, non risultando alcuna rinuncia alla solidarietà passiva da parte dello . CP_2
Dunque, versando la minor somma di euro 5.000,00, in qualità di obbligato in solido al pagamento della provvigione, ha realizzato la fattispecie della surrogazione legale nei diritti Controparte_1 del creditore ex art. 1203, n. 3, c.c.
La surrogazione consiste nella modifica dal lato attivo del rapporto obbligatorio, con la conseguenza che il solvens diventa il nuovo titolare del credito ed è legittimato a pretenderne l'adempimento dal soggetto passivo (sulla natura successoria del fenomeno della surrogazione, v. Cass. civ., Sez. Unite,
28/05/1994, n. 5246).
Segnatamente, il credito oggetto di surrogazione ha ad oggetto la provvigione del mediatore che, ai sensi dell'art. 1755 c.c., è dovuta se l'affare si conclude per effetto dell'intervento del mediatore. Nel caso di specie, è pacifico che le parti hanno concluso il contratto preliminare grazie all'attività dello che ha sottoposto la proposta di ad Controparte_4 Parte_1 Controparte_1
Secondo la giurisprudenza, peraltro, “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione,
l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato” (v. Cass. civ., Sez. II,
26/01/2023, n. 2385), cosicché tale diritto sussiste anche in ipotesi di conclusione di un contratto preliminare.
8 Ricorrono, dunque, i fatti costitutivi della pretesa nei confronti di alla ripetizione Parte_1 delle somme versate al mediatore.
Non resta, dunque, che esaminare le difese del debitore, il quale, in forza del fenomeno successorio, assimilabile alla cessione di credito, conserva nei confronti del solvens le eccezioni che avrebbe potuto muovere nei confronti del creditore originario.
Segnatamente, ha eccepito l'inadempimento agli obblighi del mediatore, il quale, in Parte_1 violazione dell'art. 1759 c.c. non avrebbe comunicato al promissario acquirente l'esistenza di un vincolo cimiteriale gravante sull'immobile oggetto del contratto oltre che le difformità edilizie e catastali del bene.
In proposito, la giurisprudenza più volte ha statuito che "poiché nella mediazione, che consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, i soggetti del contratto sono tenuti all'obbligo generale e reciproco della buona fede, il quale si concreta a norma dell'art. 1759 cod. civ. nel dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza […], la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all'art. 1218 cod. civ.,
l'inadempimento del mediatore rispetto agli obblighi nascenti dalla mediazione ed indicati nell'art.
1759 c.c., comma 1, per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione" (Cfr. Cass. civ., Sez. II,
15/03/2006, n. 5777, rv. 586303; Cass. civ., Sez. III, 27/05/1993, n. 5938). ha in primo luogo dedotto che il suo tecnico, geometra , aveva riscontrato Parte_1 Per_2 la presenza di: “1) difformità interne all'abitazione per controsoffitti e tramezzature in cartongesso
e altre lievi difformità di porte e finestre ecc.; 2) mancata legittimità del ripostiglio sul retro del fabbricato per tutta la consistenza non sottesa alla scala che conduce al piano primo […]; 3) mancata legittimità del “barbecue” in muratura, del muretto sulla testa del fabbricato realizzati nelle parti comuni nonché della pensilina sulla porta di accesso sul fronte e retro e degli impianti in facciata
[…] 4) mancata legittimità dell'ampia tettoia presente nei terreni/area esterna” (doc. 16 parte opponente). Tali circostanze, ad avviso di compromettendo la regolarità edilizia ed Parte_1 urbanistica del bene, avrebbero influito sulla sua commerciabilità o comunque sul suo valore, risultando, perciò, informazioni rilevanti per la conclusione dell'affare che il mediatore avrebbe dovuto menzionare al promissario acquirente.
L'eccezione appare, sotto l'aspetto considerato, infondata, poiché è pacifico che alla data del 28 novembre 2022 abbia preso conoscenza dell'atto di provenienza dell'immobile, Parte_1 messo a sua disposizione proprio dallo Studio, ove si legge: “Lo stato dei luoghi non risulta conforme agli atti abilitativi presentati per le seguenti difformità : - tettoia sulla facciata principale del fabbricato coprente la porta di ingresso all'appartamento di piano terra;
- piccolo vano per ripostiglio accessorio dell'abitazione di piano terra, ubicato nel resede retrostante, parzialmente
9 ricavato sotto alla scala che conduce all'appartamento di piano primo;
- muretto di modesta altezza, lungo il lato di 'testa' del fabbricato ed il forno esterno addossato ai garage nel resede retrostante;

- tettoia-rimessa realizzata sopra i terreni di cui al del presente Decreto di CP_5
Trasferimento”. Tutte le difformità rilevate dal geometra trovano dunque riscontro nella Per_2 documentazione presentata all'opponente al momento della sottoscrizione del contratto.
In merito, non ha alcuna influenza quanto puntualizzato da con la memoria ex art. Parte_1
171-bis, n. 1, c.p.c., ossia che nel decreto di trasferimento “veniva espressamente previsto solo un adeguamento grafico del vano ad uso ripostiglio, mentre il Comune di nella CP_2 comunicazione del maggio 2023 (cfr perizia in atti Geom comunicava espressamente la CP_6 necessità di provvedere alla sua demolizione”. L'obbligo informativo gravante sull'intermediario, infatti, deve ritenersi assolto con la comunicazione della difformità, non essendo esigibile nei confronti del mediatore la corretta qualificazione della medesima nonché le conseguenze giuridiche connesse alla sua presenza. Una volta appresa la presenza della difformità, infatti, la parte interessata
è messa nelle condizioni di poter valutare correttamente la convenienza dell'affare, avendo l'onere di attivarsi per conoscerne esattamente le implicazioni.
In secondo luogo, il convenuto si lamenta del fatto che l'agenzia immobiliare non si era preoccupata di renderlo edotto della sussistenza di un vincolo cimiteriale sull'immobile, dato a suo avviso rilevante ai fini della conclusione dell'affare, in quanto idoneo a condizionare il valore del bene e, perciò, anche il prezzo convenuto.
È pacifica sia l'effettiva insistenza di un vincolo cimiteriale sull'immobile sia che esso fosse noto al mediatore;
non è chiaro, invece, quale rilevanza assuma tale circostanza ai fini della conclusione dell'affare, considerato che, all'esito dell'istruttoria, non risulta che il vincolo possa incidere sul valore dell'immobile.
Nella relazione allegata nell'atto di citazione, premessa la natura conformativa del vincolo cimiteriale e la sua incidenza sull'edificabilità nelle zone ricomprese nella c.d. fascia di rispetto, il geometra ha concluso che la trattativa non avrebbe tenuto conto del deprezzamento del bene, tale da Per_2 determinare, “per esperienza diretta”, un abbattimento del 40-50% rispetto a quanto previsto dalla proposta (doc. 13 allegato alla citazione).
Le considerazioni del tecnico di parte attrice non possono essere condivise non solo perché fondate su motivazioni che non appaiono oggettive né verificabili, ma anche in quanto espresse in termini generali e astratti, senza alcun riferimento concreto circa l'incidenza del vincolo sullo specifico bene oggetto del contratto.
10 Del resto, l'incidenza del vincolo sul valore dell'immobile è stata del tutto esclusa nell'elaborato del consulente nominato d'ufficio, geometra le cui conclusioni, al contrario, possono essere qui Per_3 integralmente recepite in quanto sorrette da ragioni analitiche, logiche e puntuali.
Il CTU ha premesso che, in linea generale, un vincolo cimiteriale può incidere sul valore di mercato di un immobile per le implicazioni di carattere urbanistico-edilizio che ne derivano ovvero per l'eventuale peggioramento della qualità degli affacci.
Tuttavia, nel caso concreto, il vincolo cimiteriale non ha influenzato l'immobile di via Scarpettini, immobile di interesse storico, in nessuna di queste direzioni.
Quanto al primo aspetto, infatti, le restrizioni relative all'edificabilità impresse dal vincolo conformativo sono inferiori a quelle che derivano dall'inquadramento del bene tra gli edifici di interesse storico: dal confronto tra le prescrizioni dell'art. 57 delle Norme Tecniche di Attuazione al
Piano Operativo, dedicate a tale tipologia di edifici, e quelle dell'art. 164, inerente il vincolo cimiteriale e la conseguente fascia di rispetto, emerge che quest'ultimo non comporta alcuna restrizione agli interventi realizzabili sugli immobili di interesse storico, per i quali è prevista soltanto la ristrutturazione conservativa, consentendo, anzi anche interventi di edilizia c.d. “ricostruttiva”, oltre che ampliamenti di volume sino al 10% (cfr. CTU, da pag. 7 a pag. 11 e in particolare pag. 11).
Venendo al secondo profilo, il CTU ha rilevato come soltanto il locale cucina dell'immobile oggetto di causa risulterebbe rivolto verso l'edificando cimitero, il quale, tuttavia, non sarebbe comunque visibile, a causa dell'interposizione di altri edifici.
Ne discende che la futura edificazione del cimitero e il conseguente vincolo cimiteriale non spiegano alcuna incidenza sul valore dell'immobile che aveva promesso di acquistare, né sono Parte_1 stati allegati ulteriori elementi da prendere in considerazione ai fini della valutazione della rilevanza di tali circostanze sulla conclusione dell'affare.
Per tali ragioni deve essere escluso che l'omessa informazione al riguardo da parte dello
[...]
configuri un inadempimento del mediatore tale da pregiudicare il diritto alla CP_4 provvigione.
Da tutto quanto sopra, discende che deve essere condannato a versare nei confronti Parte_1 di surrogatosi nei diritti dell'Agenzia, la somma di euro 5.000,00. Controparte_1
Trattandosi di un debito di valuta, sulle somme dovute devono essere calcolati gli interessi legali con decorrenza dalla data di deposito del ricorso per decreto ingiuntivo (23 maggio 2023) sino al saldo.
Peraltro, in caso di domanda giudiziale riguardante una obbligazione pecuniaria, a fronte di una richiesta di pagamento anche degli interessi legali, senza ulteriori specificazioni, sono applicabili anche gli interessi “maggiorati” di cui al combinato disposto di cui agli artt. 1284, IV co. c.c. e D. lgs. n. 231/02. In questo senso, del resto, si era altresì espressa in passato la Suprema Corte, laddove
11 ha più volte addebitato gli interessi non al tasso legale ordinariamente previsto, ma a quello disciplinato dalla normativa speciale in concreto applicabile, a fronte di istanza generica degli
“interessi legali”, senza ulteriore specificazione (si veda ex multis Cassazione civile, sez. II,
14/02/2002, n. 2149; Cassazione civile, sez. II, 04/07/2012, n. 11187).


2. Sul diritto a ritenere la somma di euro 10.000,00, sull'annullamento e sulla risoluzione del contratto.
a altresì chiesto il riconoscimento del proprio diritto a ritenere la caparra di euro Controparte_1
10.000,00 già versata da Parte_1
A sostegno della pretesa ha allegato di aver receduto dal contratto preliminare, a causa del grave inadempimento della controparte, la quale si era rifiutata di corrispondergli l'ulteriore importo di euro
25.000,00 entro il 31 gennaio 2023, come previsto dal negozio.
L'art. 1385, co. 2, sopra riportato dispone, in effetti, che “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra”.
Dagli atti di causa risulta che con la comunicazione del 13 dicembre 2022 il legale di CP_1 veva sollecitato ad adempiere al contratto, avvertendo che, in difetto,
[...] Parte_1 sarebbe stato formalizzato il grave inadempimento (all. 4 comparsi di costituzione e risposta). Risulta altresì che con la successiva comunicazione del 24 gennaio 2022, il promittente venditore, espressamente citando l'art. 1454 c.c., aveva reiterato la diffida, avvertendo che “decorso inutilmente detto termine, il contratto si intenderà automaticamente risolto di diritto, con ogni conseguenza in termini di inadempimento” (cfr. doc. 5 parte opposta).
Segnatamente, l'art. 1454 c.c. attribuisce al contraente non inadempiente uno strumento per provocare la risoluzione del contratto come effetto di una diffida ad adempiere in un determinato lasso temporale e la contestuale dichiarazione di risoluzione, senza necessità di ricorrere all'autorità giudiziaria. Si tratta di un diritto potestativo assegnato ex lege al creditore, il quale ha la possibilità di realizzare immediatamente e unilateralmente una modifica del rapporto, introducendo un termine di adempimento in aggiunta a quello originariamente previsto contrattualmente. Il ricorso alla diffida ad adempiere non esclude la necessaria valutazione dell'inadempimento sotto il profilo della non scarsa importanza ex art. 1455, c.c., secondo un'interpretazione imposta dalla stessa collocazione della norma nella sistematica del codice civile e dalla necessità di evitare che il contraente non inadempiente si possa liberare del contratto in circostanze in cui non avrebbe potuto farlo giudizialmente (cfr. Cass. civ. Sez. III Sent., 29/11/2012, n. 21237, rv. 624166).
Secondo la giurisprudenza, d'altronde, il recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., che ha in comune con la
12 risoluzione stragiudiziale non solo i presupposti (l'inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze (la caducazione "ex tunc" degli effetti del contratto) (cfr. Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 31/01/2019, n. 2969 (rv. 652577-01).
Proprio a causa dell'analogia strutturale e funzionale dei due strumenti, risoluzione stragiudiziale e recesso ex art. 1385 c.c., entrambi diritti potestativi stragiudiziali diretti a provocare lo scioglimento ex nunc del contratto, si insegna che la parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita, che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.), può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso (art. 1385 c.c., comma 2) e, in quest'ultimo caso, ha diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria, sebbene non anche il diritto di ottenere il risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento che ha giustificato il recesso (v. Cass. civ., Sez. II, Sent., data ud. 11/01/2017,
03/11/2017, n. 26206; Cass. civ., Sez. II, Sent., data ud. 03/02/2004, 12/01/2005, n. 387; Cass. civ.,
Sez. III, Sent., data ud. 18/11/2002, 18/11/2002, n. 16221).
Tanto premesso, nel caso di specie, il grave inadempimento su cui ha giustificato Controparte_1 la propria dichiarazione di recesso consiste nel mancato versamento della somma di euro 25.000,00 entro il termine previsto dal contratto preliminare.
Quanto alla valutazione circa l'importanza dell'inadempimento, necessaria per addivenire ad una pronuncia di risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c., si osserva che, rientrando il contratto preliminare di compravendita nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermato, anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che ciascuno dei contraenti è tenuto ad evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed, in particolare, al conseguimento della controprestazione (cfr. Cass. civ. Sez. III Sent.,
29/09/2011, n. 19879).
Nello specifico, nell'ambito di un contratto preliminare, la cui funzione è quella di addivenire progressivamente alla compravendita di un immobile, l'obbligo di pagare una parte del prezzo ha la funzione di rafforzare l'impegno assunto con la promessa di contrarre, cosicché il suo inadempimento, compromettendo la serietà dell'impegno negoziale, ha particolare rilevanza, andando a frustrare l'interesse della controparte alla realizzazione dell'assetto di interessi prefigurato dalla promessa di vendita. Nel caso di specie, poi, l'importanza dell'inadempimento è corroborata proprio dalle dichiarazioni di il quale ha reso chiara la propria intenzione di non Parte_1 rispettare le pattuizioni contrattuali.
Né appaiono fondate le eccezioni di annullamento e di risoluzione, sollevate da anche Parte_4 quali domande riconvenzionali, al cui accoglimento, incidendo sull'efficacia del vincolo contrattuale, conseguirebbe, in astratto, l'obbligo di di restituire la caparra ricevuta. Controparte_1
13 Partendo dall'eccezione di annullamento, l'opponente ha denunciato un contegno doloso della controparte a suo dire idoneo ad invalidare il contratto, ravvisandolo nell'aver omesso di informarlo circa le difformità edilizio-urbanistiche dell'immobile di via Scarpettini e della sua inclusione in area interessata da vincolo cimiteriale.
Premesso che, come già visto, non pare sussistere la prima condotta contestata, atteso che Pt_1 era stato reso edotto dall'intermediario circa le difformità dell'immobile mediante la
[...] consegna dell'atto di provenienza, in merito all'omessa informazione dell'esistenza del vincolo cimiteriale si osserva quanto segue.
Il dolo vizio del consenso si concretizza nei raggiri perpetrati ai fini di alterare la volontà negoziale della vittima, inducendola in errore. In questa dimensione, il dolo è sinonimo di inganno e causa di annullamento del contratto quando i raggiri adoperati abbiano ad oggetto circostanze essenziali del negozio, ossia determinanti per la prestazione del consenso del raggirato. Il dolus causam dans, ossia tale che senza di esso l'altra parte non avrebbe contratto (sull'an) si distingue dal dolus incidens, ossia che influisce sulle sole condizioni della contrattazione (sul quomodo), ma non è determinante del consenso, il quale non può dar luogo ad invalidità del contratto, ma solo alla riparazione dei danni.
Pertanto, il raggiro posto a fondamento del dolo per un verso deve ingenerare nella parte che lo subisce una rappresentazione alterata della realtà e per altro verso deve provocare un errore influente sulla prestazione del consenso.
Nel caso in esame, la condotta dolosa ascritta ad si concretizza in un'omissione Controparte_1
e, in particolare, nel mancato disvelamento di un'informazione determinante per la prestazione del consenso, in quanto incidente sul valore del bene oggetto del contratto e, perciò, sull'adeguatezza del prezzo.
Secondo la Cassazione, il dolo omissivo, pur potendo viziare la volontà, è causa di annullamento, ai sensi dell'art. 1439 c.c., solo quando l'inerzia della parte si inserisca in un complesso comportamento, adeguatamente preordinato, con malizia o astuzia, a realizzare l'inganno perseguito, determinando l'errore del "deceptus". Pertanto, il semplice silenzio serbato da una delle parti, anche in ordine a situazioni di interesse della controparte, e la reticenza, non immutando la rappresentazione della realtà, ma limitandosi a non contrastare la percezione della realtà alla quale sia pervenuto l'altro contraente, non integrano – salvo che l'inerzia della parte si inserisca in un complesso comportamento, adeguatamente preordinato, con malizia o astuzia, a realizzare l'inganno perseguito, determinando l'errore del deceptus – gli estremi del dolo omissivo rilevante (v. Cass. civ., Sez. II,
Ordinanza, 11/04/2022, n. 11605, rv. 664385-01; cfr. anche Cass. civ., Sez. lavoro, 30/03/2017, n.
8260; Cass. civ., Sez. II, 20/04/2006, n. 9253, rv. 588982).
14 Circa l'irrilevanza del mero silenzio si è espressa anche la Cassazione penale, in materia di truffa contrattuale, del tutto sovrapponibile all'ipotesi del dolo-vizio di cui all'art. 1439 c.c. Sul punto Cass.
Pen. Sez. II -, Sentenza n. 46209 del 03/10/2023 Ud. dep. 16/11/2023) è stata chiamata a risolvere la seguente questione di diritto “se e in che termini il silenzio possa costituire raggiro ai sensi dell'art.
640 cod. pen.”.
La soluzione offerta dalla Suprema Corte è stata la seguente: “in tema di truffa contrattuale, il silenzio può essere sussunto nella nozione di raggiro quando non si risolve in un semplice silenzio-inerzia, ma si sostanzia, in rapporto alle concrete circostanze del caso, in un "silenzio espressivo", concretizzandosi in un comportamento concludente idoneo ad ingannare la persona offesa”.
La Suprema Corte è giunta a tale conclusione dopo aver ricordato che la truffa contrattuale appartiene ai reati in contratto – cioè a quei reati nei quali la condotta avente rilevanza penale è quella tenuta dal soggetto attivo durante il processo di formazione della volontà contrattuale e/o nella fase esecutiva del contratto, per cui la controparte è indotta con mezzi illeciti (violenza, approfitta mento dello stato di bisogno o di inferiorità psichica o, come in ipotesi di dolo, frode) ad una disposizione patrimoniale
(si pensi alla prestazione del consenso per l'acquisto, seppure in termini di mera promessa, di un immobile).
Ebbene, sono gli artifizi e i raggiri, presi in considerazione dalla fattispecie di cui all'art. 640 c.p., ovvero i raggiri di cui all'art. 1439 c.c., a qualificare la fattispecie.
L'artificio può essere definito come quell'espediente a mezzo del quale l'agente alterando la realtà esterna, crea nella vittima una falsa rappresentazione della medesima traendolo in inganno: quindi, il classico comportamento attivo (la cd. mise en scène), nel quale, sicuramente, per quanto finora illustrato, non può essere sussunto il silenzio.
Il raggiro consiste poi in ogni macchinazione atta a far scambiare il falso con il vero.
In questo senso, il mero silenzio non può essere considerato né un artificio né un raggiro, in quanto l'agente non è tenuto ad alcun obbligo di garanzia nei confronti dell'altro contraente, né la mera violazione del principio di buona fede è di per sé idonea ad essere sussunta nelle pur ampie nozioni di artifizi o raggiri costituenti il nucleo portante del reato di truffa.
Al contrario, secondo il consolidato orientamento nella giurisprudenza di legittimità, a rilevare è il
“silenzio maliziosamente serbato su circostanze rilevanti ai fini della valutazione delle reciproche prestazioni da parte di colui che abbia il dovere di farle conoscere”: tale condotta integra l'elemento oggettivo ai fini della configurabilità del reato di truffa, oltre che del dolo vizio, trattandosi di
“raggiro” idoneo a determinare il soggetto passivo a prestare un consenso che altrimenti non avrebbe dato, in tal modo influendo sulla volontà negoziale del soggetto passivo (Sezione 2, n. 23079 del
9/5/2018, Rv, 272981 - 01; Sezione 2, n. 28791 del 18/6/2015, Rv. 264400 - 01; CP_7 Per_4
15 Sezione 2, n. 28703 del 19/3/2013, Rv. 256348 - 01; Sezione 2, n. 32859 del 19/6/2012, Per_5
, Rv. 253660 - 01; Sezione 2, n. 41717 del 14/10/2009, Malandrin, Rv. 244952 - 01; Persona_6
Sezione 2, n. 39905 del 11/10/2005, , Rv. 232666 - 01; Sezione 2, n. 5579 del 3/4/1998, Per_7
Rv. 210613 - 01). Per_8
La significatività del silenzio può – secondo la Corte – derivare dalla sua reiterazione nel tempo o dal costituire una inattività che, anche in risposta ad una pretesa-attesa della controparte (come nel caso che si sta scrutinando), si presenti come circostanziata, fraudolenta, comunque non meramente passiva nella concreta situazione in cui venga ad operare.
Nell'ipotesi di causa, tale fattispecie non ricorre, in quanto ad viene addebitato Controparte_1 il semplice silenzio circa la ricomprensione dell'immobile nell'ambito di un vincolo cimiteriale, senza alcun riferimento ad un complesso comportamento preordinato all'inganno. Peraltro, tutta la fase precontrattuale è stata curata dall'agenzia immobiliare, senza che i contraenti fossero mai entrati in contatto tra loro, di talché deve essere escluso anche che potesse rendersi conto Controparte_1 dell'errore rappresentativo in cui era incorso In questo contesto, l'inerzia del Parte_1 promittente venditore costituisce un comportamento neutro, del tutto inidoneo a provocare una rappresentazione errata della realtà nella controparte, non integrando, sotto nessun aspetto, gli estremi del “raggiro”.
Sotto altro profilo si osserva, ancora, che la circostanza omessa, per le ragioni già viste al paragrafo
1, non spiega alcuna influenza sull'adeguatezza del prezzo e, perciò, sotto questo aspetto, non avrebbe potuto viziare la formazione del consenso del promissario acquirente. Né l'opponente ha portato all'attenzione del Tribunale altre ragioni per cui la conoscenza del vincolo cimiteriale lo avrebbe indotto a non concludere l'affare. Perciò, sembra non ricorrere la fattispecie di cui all'art. 1439 c.c., la quale, come già visto, attiene ad un vizio che abbia avuto efficacia determinante sulla formazione della volontà contrattuale, ossia, in assenza del quale, il consenso non sarebbe stato prestato.
Ritenuta, perciò, infondata la domanda di annullamento, non ricorrono nemmeno gli estremi della risoluzione del contratto.
In merito va subito premesso che il contegno tenuto dalle parti durante la fase delle trattive – e, dunque, l'omessa informazione su circostanze rilevanti per la formazione del consenso – non configura un inadempimento idoneo a provocare lo scioglimento del contratto, in quanto non si colloca nella fase della sua esecuzione, ma piuttosto in quella della sua formazione, assumendo piuttosto rilievo ex art. 1337 c.c.
Tanto chiarito, la presenza di irregolarità edilizie dell'immobile rilevano ai fini della risoluzione come una violazione contrattuale che consiste nell'inesattezza giuridica dell'attribuzione traslativa ai sensi dell'art. 1489 c.c. in regione della irregolarità edilizia del bene (non essendo invece invocabile l'art. 16 1497 c.c., relativo alla mancanza di qualità promesse), la quale, assoggettando il compratore ai poteri di vigilanza e di sanzione della P.A., ne diminuisce il libero godimento. La giurisprudenza riconduce, dunque la fattispecie agli oneri gravanti sulla cosa che ne diminuiscono il libero godimento, inteso in senso ampio come potere di disposizione della res, legittimando la richiesta di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1489 c.c. (cfr. (cfr. Cass. civ. Sez. Unite, 22/03/2019, n. 8230; Cass. civ.
Sez. II, 28/02/2007, n. 4786, rv. 595371; Cass. civ. Sez. II, 23/10/1991, n. 11218), rimedio estendibile anche al contratto preliminare. Infatti, la costante giurisprudenza in tema di vizi e difetti del bene promesso in vendita ha chiarito che il promissario acquirente può avvalersi degli ordinari rimedi concessi in materia di compravendita, pretendendo la riduzione del prezzo o l'esatto adempimento, in quanto non è dato rinvenire nel sistema positivo ragioni che impediscano di estendere anche al contratto preliminare la tutela stabilita in favore della parte adempiente dai principi generali in tema di prestazioni corrispettive (cfr. Cass. civ. Sez. II Ord., 27/05/2020, n. 9953, rv. 657754-01; Cass. civ.
Sez. I Sent., 15/04/2016, n. 7584, rv. 639308; Cass. civ. Sez. II, 14/01/2010, n. 477, rv. 612378).
L'art. 1489 c.c., nello specifico, prevede che, se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480.
Dall'interpretazione della disposizione offerta dalla Cassazione si trae che il venditore (o il promittente venditore) non può essere ritenuto responsabile laddove dimostri che il promissario acquirente era a conoscenza delle difformità (cfr. Cass. civ., Sez. III, Ordinanza, 09/07/2020, n.
14595, rv. 658318-02: “In tema di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri non apparenti e non dichiarati nel contratto che ne diminuiscano il libero godimento, non può sottrarsi alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. il venditore di un immobile non conforme alle norme urbanistiche che tali diritti o oneri abbia taciuti, salvo non dimostri che la controparte ne aveva effettiva conoscenza. Ai fini della condanna del detto venditore al risarcimento del danno non è necessaria la sua malafede, ma è sufficiente che questi versi in colpa”).
Come più volte rilevato emerge, in effetti, che nel caso di specie fosse a conoscenza Parte_1 delle irregolarità dell'immobile, in quanto gli erano state comunicate dall'agenzia immobiliare durante la fase delle trattative mediante la consegna dell'atto di provenienza.
Va poi del tutto escluso che le difformità edilizie e catastali avrebbero invalidato il successivo contratto di compravendita.
Quanto alle difformità edilizie, gli atti di trasferimento di beni immobili sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 46, comma
1, (già L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17) e dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, comma 2, per gli
17 atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria. Più precisamente, l'art. 17, l. 47/1985 (oggi sostituito dall'art. 46 D.P.R. 380/2001) dispone che : “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l'entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria”, mentre l'art. 40 della medesima legge stabilisce che: “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l'opera autorizzata”.
Alla luce di principi fissati dalla Sezioni Unite nella sentenza n. 8230/19, la nullità è collegata non tanto alla presenza delle irregolarità, quanto alla mancanza delle dichiarazioni previste dalla L. n. 47 del 1985, art. 17 (ora sostituito dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46) o della stessa L. n. 47 del 1985, art. 40, purché reali e riferibili all'immobile, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
Peraltro, dagli atti di causa emerge che l'immobile di via Scarpettini era stato edificato prima del
1967 e per opinione consolidata di dottrina e giurisprudenza, fondata sulla lettera dell'art. 40 citato, gli immobili appartenenti a tale tipologia sono commerciabili, anche qualora totalmente abusivi, in quanto sprovvisti di alcun titolo urbanistico, sempreché nel relativo atto di trasferimento sia contenuta
18 la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che le opere sono iniziate anteriormente al 1° settembre 1967.
Infine, va sottolineato che con la sottoscrizione della proposta, il promittente venditore aveva altresì garantito il trasferimento di un bene conforme alla normativa edilizio-urbanistica (v. punto 3 della proposta), sicché il promissario acquirente avrebbe potuto pretendere tale stato di cose alla data del rogito (30 agosto 2023), ma non alla data della diffida ad adempiere (24 gennaio 2023).
Quanto alla difformità catastale, l'art., 29, comma 1 bis della L. 27 febbraio 1985, n. 52, aggiunto dal
D.L. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19, comma 14, conv. in L. 30 luglio 2010, n. 122 , prescrive che:"
Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari". Il successivo comma

1-ter (introdotto dall'art. 8 comma 1-bis del D.L. 24 aprile 2017, n. 50 conv. con modif. dalla L. 21 giugno 2017, n. 96 "recante disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo") precisa che: "Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell'attestazione di conformità' rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall'inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l'atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L'atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell'articolo 10, comma 3, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23.
Anche in questo caso, dunque, la nullità non è connessa alla difformità catastale in quanto tale, ma alla mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o alla dichiarazione delle parti circa la conformità del bene. Non sono state, del resto, dedotte ragioni per le quali alla data del rogito tali condizioni non avrebbero dovuto sussistere, considerato che la conformità catastale può essere ottenuta mediante una semplice pratica di aggiornamento delle risultanze catastali.
Né allo scopo di provocare la risoluzione del contratto ex art. 1489 o 1497 c.c. può essere invocata la presenza del vincolo cimiteriale, posto che, come chiarito dalla CTU già esaminata, lo stesso non
19 avrebbe concretamente compromesso la capacità di edificare con riferimento al bene oggetto di causa, in quanto già conformata dalla sua inclusione tra i beni di interesse storico.
In conclusione, deve essere accertato il diritto di di ritenere la caparra ricevuta, Controparte_1 mentre devono essere respinte le domande di dirette ad ottenere l'annullamento e/o Parte_1 la risoluzione del contratto, oltre che la consequenziale pretesa al risarcimento del danno.


3. Sulla domanda di pagamento della provvigione.
Non resta, dunque, che esaminare la domanda con cui lo ha chiesto a Controparte_4 il pagamento della provvigione convenuta, pari ad euro 7.500,00 oltre IVA. Parte_1
In via pregiudiziale deve essere respinta l'eccezione di improcedibilità per difetto del tentativo di mediazione. Infatti, nel proporre la difesa, non ha specificamente dedotto quale Parte_1 ipotesi di mediazione obbligatoria ricorra nel caso di specie, rientrando la fattispecie oggetto di causa nell'ambito del contratto di mediazione, materia non elencata tra quelle per le quali l'art. 5 del d.lgs.
28/2010 impone il tentativo obbligatorio di mediazione.
Venendo al merito, sui fatti costitutivi del diritto alla provvigione e sulla mancanza del fatto impeditivo dell'inadempimento si è già detto al paragrafo 1. Poiché in tale sede si è anche dato conto della surrogazione legale, parziale, in favore di nel credito dello , Controparte_1 CP_2 quest'ultimo ha perso la legittimazione attiva nella misura corrispondente e, dunque, può essergli riconosciuto soltanto il residuo, pari ad euro 2.500,00 oltre all'importo dell'IVA calcolato sulla somma di euro 7.500,00.
Trattandosi di un debito di valuta, sulle somme dovute devono essere calcolati gli interessi legali con decorrenza dalla formulazione della domanda (22 gennaio 2024) sino al saldo. Peraltro, in caso di domanda giudiziale riguardante una obbligazione pecuniaria, a fronte di una richiesta di pagamento anche degli interessi legali, senza ulteriori specificazioni, sono applicabili anche gli interessi
“maggiorati” di cui al combinato disposto di cui agli artt. 1284, IV co. c.c. e D. lgs. n. 231/02. In questo senso, del resto, si era altresì espressa in passato la Suprema Corte, laddove ha più volte addebitato gli interessi non al tasso legale ordinariamente previsto, ma a quello disciplinato dalla normativa speciale in concreto applicabile, a fronte di istanza generica degli “interessi legali”, senza ulteriore specificazione (si veda ex multis Cassazione civile, sez. II, 14/02/2002, n. 2149; Cassazione civile, sez. II, 04/07/2012, n. 11187).


4. Sulle domande formulate dall'opponente con la memoria ex art. 171-ter del 22 febbraio 2024.
Non possono essere prese in considerazione le ulteriori domande formulate da con Parte_1 la memoria ex art. 171-ter n. 1 del 22 febbraio 2024, in particolare quella diretta a farsi garantire dallo in ipotesi di soccombenza nei confronti di Controparte_4 Controparte_1
20 Va, infatti, tenuto conto che il potere di modificare le conclusioni già articolate era già stato consumato con il deposito della memoria ex art. 171-ter n. 1 del 29 novembre 2023, cosicché non può essere preso in considerazione l'ulteriore e successivo deposito ex art. 171-ter n. 1 del 22 febbraio
2024. La parte opponente ha giustificato la doppia memoria sottolineando l'esigenza di difendersi dalle difese dello costituitosi il 22 gennaio 2024, successivamente al Controparte_4 deposito della memoria del 29 novembre 2023. La giustificazione non può essere condivisa, atteso che i termini per il deposito della prima memoria istruttoria, decorrendo a ritroso dalla data della prima udienza, fissata con provvedimento dell'11 novembre 2023 sarebbero scaduti il 22 febbraio
2024, successivamente alla data prevista per la costituzione del terzo chiamato.
Va dunque applicato il principio per cui l'esercizio del potere difensivo di deposito della memoria consuma il diritto della parte di compiere l'atto (v. Cass. civ. Sez. II Sent., 30/11/2012, n. 21472, rv.
624164), con la conseguenza che il deposito effettuato da il 22 febbraio 2024 non Parte_1 può essere considerato.


5. Conclusioni e regime delle spese.
All'esito del percorso argomentativo seguito, deve essere revocato il decreto ingiuntivo n. n.
798/2023 del 9 luglio 2023, non essendo fondata la pretesa di al conseguimento Controparte_1 della somma di euro 25.000,00.
Tuttavia, deve essere condannato a versare all'opposto la somma di euro 5.000,00, a Parte_1 titolo di credito alla provvigione dello , nel quale subentrato Controparte_4 Controparte_1 pro quota. Trattandosi di un debito di valuta, sulle somme dovute devono essere calcolati gli interessi legali con decorrenza dalla formulazione della domanda (23 maggio 2023) sino al saldo. Peraltro, in caso di domanda giudiziale riguardante una obbligazione pecuniaria, a fronte di una richiesta di pagamento anche degli interessi legali, senza ulteriori specificazioni, sono applicabili anche gli interessi “maggiorati” di cui al combinato disposto di cui agli artt. 1284, IV co. c.c. e D. lgs. n. 231/02.
In questo senso, del resto, si era altresì espressa in passato la Suprema Corte, laddove ha più volte addebitato gli interessi non al tasso legale ordinariamente previsto, ma a quello disciplinato dalla normativa speciale in concreto applicabile, a fronte di istanza generica degli “interessi legali”, senza ulteriore specificazione (si veda ex multis Cassazione civile, sez. II, 14/02/2002, n. 2149; Cassazione civile, sez. II, 04/07/2012, n. 11187).
Va altresì accertato il diritto di di ritenere la somma di euro 10.000,00 percepita Controparte_1
a titolo di caparra, con conseguente rigetto delle domande di dirette ad ottenere Parte_1
l'annullamento o la risoluzione del contratto preliminare, oltre che il risarcimento del danno.
21 deve essere, poi, condannato a versare a titolo di provvigione allo Parte_1 [...]
la somma di euro 2.500,00 oltre che l'IVA calcolata sulla somma di euro 7.500,00, CP_4 oltre interessi nella misura di cui all'art. 1284, co. 4, dalla domanda (22 gennaio 2024) al saldo.
È assorbita la domanda di diretta ad ottenere nei confronti dello Parte_1 [...] il risarcimento del danno per omesso assolvimento all'obbligo informativo ex art. CP_4
1759 c.c., posta soltanto in ipotesi di accoglimento della domanda di annullamento o di risoluzione del preliminare.
Venendo al regime delle spese, nell'ambito del rapporto processuale tra e Controparte_1
attesa la soccombenza prevalente di quest'ultimo, le spese devono essere poste in Parte_1 capo all'opponente nella misura di ½ e si liquidano per intero in euro 9.223,00, alla luce dei parametri di cui al paragrafo 2 e 25-bis delle tabelle allegate al D.M. 55/2014 e ss.mm. per le cause di valore compreso tra euro 26.000,00 ed euro 52.000,00; il tutto oltre IVA, CPA e rimborso forfettario delle spese generali, nella misura del 15% degli onorari.
Nell'ambito del rapporto tra lo e attesa la soccombenza Controparte_4 Parte_1 sostanziale di quest'ultimo, le spese devono essere poste totalmente a suo carico e si liquidano in euro
3.403,00 alla luce dei parametri di cui al paragrafo 2 e 25-bis delle tabelle allegate al D.M. 55/2014
e ss.mm. per le cause di valore compreso tra euro 1.100,00 ed euro 5.200,00; il tutto oltre IVA, CPA
e rimborso forfettario delle spese generali, nella misura del 15% degli onorari.
Gravano per l'intero su le spese di CTU, liquidate con separato provvedimento, in Parte_1 quanto diretta ad istruire le domande di annullamento e risoluzione, con obbligo di rifondere alle altre parti quanto eventualmente versato a tale titolo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Prato, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti sul procedimento in epigrafe, ogni diversa domanda o eccezione disattesa, così provvede:


1. REVOCA il decreto ingiuntivo n. 798/2023 del 9 luglio 2023;


2. CONDANNA a versare a la somma di euro 5.000,00 oltre Parte_1 Controparte_1 interessi, nella misura di cui all'art. 1284, co. 4, c.c. dal 23 maggio 2023 al saldo;



3. ACCERTA il diritto di di ritenere la caparra confirmatoria di euro 10.000,00; Controparte_1


4. RIGETTA le domande di annullamento, risoluzione e risarcimento poste da nei Parte_1 confronti di Controparte_1


5. CONDANNA a versare allo Parte_1 Controparte_2
la somma di euro 2.500,00 oltre IVA calcolata sulla somma di euro 7.500,00, con
[...] interessi al tasso di cui all'art. 1284, co. 4, dal 22 gennaio 2024 sino al saldo;

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6. CONDANNA a rifondere in favore di delle spese del Parte_1 Parte_5 presente giudizio che si liquidano, per l'intero, in euro in euro 9.223,00; il tutto oltre IVA, CPA e rimborso forfettario delle spese generali, nella misura del 15% degli onorari;



7. CONDANNA a rifondere in favore dello Parte_1 Controparte_2
le spese del presente giudizio che si liquidano in euro 3.403,00; il tutto
[...] oltre IVA, CPA e rimborso forfettario delle spese generali, nella misura del 15% degli onorari;



8. PONE definitivamente in capo a le spese di CTU liquidate con separato Parte_1 provvedimento, con obbligo di rifondere alle altre parti quanto eventualmente già versato a tale titolo.
Prato, 16/12/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Paola Compagna

Nota: La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy di cui al D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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