REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Siracusa
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Domenico Stilo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 5805/2019 R.G. promossa da:
, nato a [...] il [...] (C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'AVV. GIANNONE GIORGIO e dall'AVV. TARASCIO GIUSEPPE, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo, in Avola, via Milano n. 62, è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti.
Attore

contro

:
, nata a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
), rappresentata e difesa dall'AVV. PACETTO FABRIZIO, presso il cui C.F._2
studio, in Modica, Viale Medaglie d'Oro, II traversa, n. 2, è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti
Convenuta

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note d'udienza cartolare del 18 settembre 2024, che qui si intendono richiamate.
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Motivi della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_1 per sentire dichiarare la nullità dell'atto di compravendita Controparte_1
immobiliare del 27 gennaio 2000, al rogito del notaio (rep. 39967) avente ad Persona_1
oggetto il trasferimento della nuda proprietà dell'immobile sito in Noto, via dei Mille n. 110, in catasto al foglio 235, p.lla 19, sub. 1, seminterrato, piano rialzato e primo piano, con terreno di pertinenza, in catasto al foglio 235, p.lle 17 e 18, e con le ulteriori pertinenze della metà indivisa della strada di accesso, in catasto al foglio 235, p.lla 720, nonché della metà indivisa del piazzale antistante la predetta casa, in catasto al foglio 235, p.lla 722, al cui interno insiste un piccolo fabbricato rurale quasi diruto, in catasto al foglio 235, p.lla 1673, sub. 1.
A fondamento della domanda l'attore ha dedotto:
- che l'immobile per cui è causa, a seguito della separazione dell'attore con la moglie P_
, di cui alla relativa omologa n. 256 del 12/10/1998, alla stessa venne assegnato il diritto di
[...]
uso e abitazione vita natural durante dell'immobile predetto quale casa coniugale, rappresentato da una villa settecentesca, costituito da un piano terra rialzato con verande esterne, urbanisticamente in regola e censito al n.c.e.u. del Comune di Noto, al foglio 235, part.lla 19 sub
1, di Cat. A/3, al quale lo stesso per poterci vivere una volta separatosi dalla moglie, Pt_1
aveva aggiunto i piani seminterrato e primo costruendoli abusivamente dopo l'1 settembre 1967 senza concessione edilizia e non sanati;

- che la nuda proprietà dell'immobile per cui è causa fu trasferita alla convenuta
[...]
solo al fine di intentare contro la ex moglie Sig.ra un giudizio Controparte_1 Controparte_2
per violazione degli obblighi di che agli artt. 1015 e 1026 c.c. ed estrometterla dal predetto piano di tale immobile, senza riscossione del prezzo, invero indicato e quietanzato in seno al rogito in
£. 144.0000.000, pari ad attuali Euro 74.369,79;
- che pur essendo stato in seno al rogito de quo descritto l'oggetto della compravendita come
“casa ai piani seminterrato, terra rialzato e primo…, composta da complessivi 10 vani ed accessori”, nell'atto venivano indicati solo i dati catastali della sola particella urbanisticamente regolare, e cioè la n. 19, sub 1 del foglio 235, con relativa planimetria catastale, senza quindi riportare catastalmente, perché abusivi, i piani seminterrato e primo;
e che lo stesso venditore aveva falsamente dichiarato in seno a detto rogito “che la costruzione venduta era stata iniziata tutta prima dell'1/9/1967 senza però riportare, perché appunto abusivi, la prescritta dichiarazione pagina 2 di 8 “degli estremi della concessione edilizia o di quella in sanatoria”, necessaria a pena di nullità, per i citati piani seminterrato e primo realizzati in data successiva al 1/09/1967.
Costituitasi in giudizio la convenuta ha contestato la fondatezza delle domande avversarie sostanzialmente deducendo in particolare la non veridicità di quanto asserito dall'attore in ordine alla realizzazione degli immobili abusivi prima della stipulazione dell'atto di compravendita oggetto di richiesta di declaratoria di nullità, trattandosi di costruzione eseguite dopo la stipulazione di tale atto, quindi, inidonee a renderlo nullo.
Ha chiesto, quindi, il rigetto della domanda.
In subordine, ha formulato domanda riconvenzionale di condanna dell'attore al risarcimento del danno che verrebbe causato dall'annullamento-inefficacia totale o anche parziale dell'atto di compravendita per cui è causa, avendo la convenuta partecipato in buona fede quale acquirente, pagando il prezzo, pari al valore attuale della nuda proprietà degli immobili tutti per cui è causa, non inferiore a Euro 250.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria maturandi fino all'effettivo soddisfo.
Istruita la controversia con l'assunzione delle prove orali e con l'acquisizione della documentazione richiesta dalle parti, all'udienza del 18 settembre 2024, svoltasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c, le parti hanno precisato le rispettive conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
***

2. La domanda attorea è fondata per le ragioni di seguito esposte.
Va osservato che l'obbligo della menzione degli estremi della licenza di costruzione negli atti di compravendita immobiliare, a pena di nullità dell'atto stesso, è stato introdotto solo con la legge n. 47/1985, per cui ogni atto di compravendita rogato prima del 17 marzo 1985 risulta perfettamente valido ed efficace anche se privo della menzione degli estremi della licenza di costruzione e degli altri provvedimenti autorizzativi.
È solo dunque da tale data che ai notai viene fatto obbligo di verificare che negli atti di compravendita, a pena di nullità degli stessi, siano inseriti gli estremi del titolo legittimante la costruzione, ciò sulla base di due disposizioni che si sono succedute nel tempo:
• l'art. 40 comma 2 della legge n. 47/1985 per le costruzioni realizzate prima del 17.03.1985;
• l'art. 46 D.P.R. n. 380/2001 per le costruzioni realizzate dopo il 17.03.1985.
Per cui, a mente dell'art. 17, comma 1, legge 1985 n. 47 (oggi abrogato e sostituito dall'art. 46,
d.p.r. 2001 n. 380 che ne ha recepito integralmente il contenuto) “gli atti tra vivi, sia in forma
pagina 3 di 8 pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo
l'entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria”; ed analogamente dispone, con riferimento alle costruzioni realizzate prima dell'entrata in vigore del medesimo testo normativo, l'art. 40 comma 2 della stessa legge,
a mente del quale “gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35”.
Inoltre, nella sua seconda parte la norma appena citata specifica che “per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che
l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo”.
Per cui, se da un lato l'art. 40 comma 2 della legge n. 47/1985 ha introdotto l'obbligo della menzione del titolo legittimante la costruzione in tutti i futuri atti di negoziazione immobiliare, dall'altro ha anche previsto un'importante eccezione: nel caso di immobili la cui costruzione risulti iniziata prima dell'01.09.1967 nell'atto di compravendita sarà sufficiente la dichiarazione sostitutiva di atto notorio dell'avvenuta costruzione prima di tale data e non sarà conseguentemente necessaria la menzione degli estremi del titolo urbanistico-edilizio.
E così, gli immobili la cui costruzione risulti avviata in epoca anteriore all'01.09.1967 sono liberamente commerciabili a condizione che nell'atto risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio avente tale contenuto, a prescindere dall'eventuale presenza di abusi.
A tal riguardo, preme ricordare che la Suprema Corte (cfr. Cass. S.U. n.8230/2019) ha qualificato la nullità comminata dall'art. 40 e dall'art. 17 Legge del 28 febbraio 1985, n. 47 (oggi pagina 4 di 8 art. 46 D.P.R. n. 380 del 2001, art. 136 TU edilizia) alla stregua di nullità di tipo «formale», affermando che “la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile” e che “In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
Sulla scia del richiamato arresto delle Sezioni Unite, la Suprema Corte ha in seguito precisato che le enunciate regulae juris devono ritenersi applicabili anche nell'ipotesi di costruzione iniziata anteriormente al 1° settembre 1967, rispetto alla quale l'art. 40, comma 2, L. n. 47 del
1985 prevede, in luogo dell'indicazione degli estremi della concessione, la dichiarazione rilasciata dal proprietario attestante la sussistenza del presupposto cronologico stabilito dalla legge.
È stato in particolare condivisibilmente affermato che “nel caso di immobile la cui costruzione sia iniziata anteriormente al 1 settembre 1967, la nullità prevista dall'art. 40, comma 2, l. n. 47 del 1985, che ha natura testuale e non virtuale, ricorre soltanto nel caso in cui manchi nell'atto traslativo la dichiarazione del proprietario o di altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio, attestante che l'opera è iniziata prima di tale data, mentre restano irrilevanti, a tal fine, eventuali difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario, potendo tale situazione assumere rilievo solo sotto il profilo della responsabilità contrattuale” (Cass. n. 30425/2022 e nello stesso senso vd. Cass. n. 23394/2023 secondo cui “In caso di compravendita di edificio realizzato anteriormente al 1° settembre 1967, ai fini della validità del negozio traslativo è richiesta soltanto la sussistenza della dichiarazione dell'alienante della costruzione dell'immobile anteriormente alla data innanzi indicata, essendo irrilevante, ai fini della validità dell'atto, sia la presenza di modifiche edilizie realizzate successivamente e non autorizzate, sia la falsità della dichiarazione del venditore circa l'assenza di interventi richiedenti titolo abilitativo”).
In presenza della suddetta dichiarazione, quindi, la nullità comminata dalla legge sul condono edilizio può dirsi esistente soltanto se la dichiarazione non risulti riferibile all'immobile oggetto pagina 5 di 8 dell'atto traslativo, ovvero se quanto dichiarato nell'atto (e cioè che l'opera è iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967) non corrisponda alla realtà (cfr. Cass. n. 30425/2022).
Va precisato che la falsa dichiarazione “ante '67” è sufficiente per rendere nullo l'atto di compravendita: una volta accertata la falsità della dichiarazione Ante '67, crolla il presupposto di validità dell'atto notarile, e della sua commerciabilità.
Questa considerazione deriva dall'importante sentenza di Cass. Civile a SS.UU. n. 8230/2019, con cui è stato profondamente analizzato il regime di commerciabilità e nullità degli atti notarili di compravendita immobiliare: la sentenza perviene a conclusione che la sanzione di nullità dell'atto di compravendita scatta quando la dichiarazione è non veritiera. Ciò vale sia per gli estremi dei titoli abilitativi suddetti, ma anche per la dichiarazione ante '67.
Affinché si possa considerare veritiera, occorre che la dichiarazione ante 67 sia davvero riscontrabile come epoca di costruzione e che sia riferibile all'immobile oggetto di compravendita.
Al contrario, in caso di dichiarazione reale, veritiera e riferibile all'immobile, il contratto di compravendita è efficace (cioè non nullo), a prescindere dal profilo della conformità urbanistica o delle difformità presenti sulla costruzione realizzata;
in caso contrario, la dichiarazione Ante
'67 non veritiera (o mendace) va assimilata alla mancanza di essa, e all'indicazione degli estremi delle licenze edilizie inerenti la stessa dichiarazione (Cass. Civile a SS.UU. n. 8230/2019).
In base alle norme e principi giurisprudenziali accennati, la nullità formale (e non sostanziale) del rogito di compravendita si configura quando la dichiarazione attestante l'inizio delle opere in data anteriore al 1° settembre 1967 non corrisponda alla realtà (vedi anche Cass. Civ. n.
30425/2022).
Nel caso di specie, in esito alla consulenza tecnica d'ufficio svolta in sede di ATP ex art. 696
c.p.c. (Proc. n. 615/2019 r.g.), la cui relazione può essere acquisita al presente procedimento, in base a quanto da lui accertato e tenendo conto delle aerofotogrammetrie e della documentazione acquisita presso il Comune di Noto, è stato appurato che “la predetta villa di Parte_1
risulta urbanisticamente regolare nel solo piano terra rialzato, munito di planimetria catastale e censito al foglio 235, particella 19 sub 1, mentre sono di evidente natura abusiva i piani seminterrato, primo e secondo perché realizzati in epoca successiva al 1/9/1967 in assenza di concessione edilizia e mai oggetto di sanatoria. Di conseguenza non risulta conforme al vero, perché non riferibile ai citati piani di natura abusiva, la dichiarazione resa nell'atto di vendita da parte del secondo la quale la predetta casa, anche nei piani seminterrato e Parte_1
primo menzionati nella vendita, fosse stata costruita in data anteriore al 1/9/1967 atteso che,
pagina 6 di 8 trattandosi di costruzione realizzate dopo il mese di novembre 1977( vedasi stralcio prima aerofotogrammetria-allegato 6), per le stesse, ai sensi della legge n. 47/1985, veniva ad essere necessario il rilascio di concessione edilizia o in sanatoria, di fatto non avvenuto(vedasi allegato
6), i cui estremi dovevano essere dichiarati dalla parte venditrice nell'atto medesimo”.
Per altro verso, a seguito dell'ordine del Comune di Noto della demolizione dei suddetti abusi edilizi con ordinanza n. 422/2018, risulta essere stata presentata istanza per ottenerne la sanatoria;
istanza rigettata con nota del 25/9/2019 dichiarandosi “…che le predette opere abusive, realizzate in epoca successiva all'anno 1987, non erano sanabili essendo scaduti i termini previsti dalla L. n. 724/1994 e L. n. 326/2003”.
Per Ne consegue la nullità dell'atto di compravendita Notar del 27/1/2000 oggetto di causa, essendo in esso mendace la dichiarazione che i piani seminterrato e primo fossero stati costruiti in epoca anteriore al 1 settembre 1967.
La domanda di nullità dell'atto di compravendita deve quindi ritenersi fondata e va accolta, con assorbimento o rigetto delle ulteriori domande formulate anche in via riconvenzionale da parte convenuta, la quale non ha in alcun modo dimostrato l'asserita propria buona fede nella stipulazione del contratto di compravendita in questione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto del valore della controversia ed applicati i valori minimi delle tariffe di cui al d.m. 55/2014 per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, attesa la bassa complessità delle questioni di fatto e di diritto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Siracusa, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, così provvede:
- accoglie la domanda proposta dall'attore in via principale e, per l'effetto, dichiara la nullità dell'atto pubblico di vendita in Notar stipulato in Avola il 27/01/2000, rep. 39967 Persona_1 con il quale, in violazione dell'art. 40, comma 2°, L. n. 47/85 e succ. mod., ha Parte_1
trasferito a la nuda proprietà dell'immobile sito in Noto, Via dei Mille Controparte_1
n. 110, con il terreno di pertinenza, entro il quale insiste un piccolo fabbricato rurale quasi diruto
(ora in catasto di Noto, foglio 235 part.lla 1673 sub 1), confinante con strada San Giovannello, con proprietà , con proprietà (ora ), esteso are Per_2 Controparte_3 Controparte_4
55,14, la casa distinta nel NCEU del Comune di Noto al foglio 235, part.lla 19 sub 1, cat. A/3, il terreno di pertinenza al NCT foglio 235 part.lle 17 e 18, e con le ulteriori pertinenze della metà indivisa della stradella di accesso, di cui al foglio 235, part.lla 720 e della metà indivisa del pagina 7 di 8 piazzale antistante la predetta casa di cui al foglio 235 part.lla 722.
- condanna la parte convenuta a rimborsare a le Controparte_1 Parte_1
spese di lite, che si liquidano in €. 759,00 per esborsi ed €. 7.052,00 per compensi di avvocato, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario 15%.
Così deciso in data 05/04/2025 dal Tribunale di Siracusa.
Il Giudice
Dott. Domenico Stilo
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