R.G. 2454/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Pisa, nella persona del dott. Giuseppe Laghezza
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2454 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2023,
trattenuta in decisione con ordinanza in data 15.1.2025, vertente tra
(C.F. ), rappresentata e difesa -anche disgiuntamente- Parte_1 C.F._1
dagli avv.ti Luciano Giorgi e Alessandro Sorace ed elettivamente domiciliata presso e nello studio di quest'ultimo sito in Grosseto viale Ombrone n. 3, giusta procura in atti
- RICORRENTE-
e
(C.F. ), rappresentato e difeso, giusta procura in Controparte_1 C.F._2
atti, dall'avv. Daniele Lunghi (C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso CodiceFiscale_3
lo studio di quest'ultimo sito in Piombino (LI) via Copernico n. 6
-RESISTENTE-
OGGETTO: Pagamento indennità di occupazione immobile e altro. Conclusioni delle parti: come da note scritte di precisazione delle conclusioni del 4.07.2024 (per parte ricorrente) e del 5.07.2024 (per il resistente)
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Breve excursus processuale
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato il 1.8.2023 e ritualmente notificato Parte_1
conveniva in giudizio, dinanzi a questo Tribunale, onde sentir accogliere le Controparte_1
seguenti conclusioni: “Voglia il Tribunale adito, ogni istanza contraria respinta, per i motivi di cui
alla narrativa che precede, - condannare il convenuto Sig. a pagare alla Controparte_1
Sig.ra il corrispettivo, ovvero il risarcimento dovuto per l'utilizzo esclusivo del bene Parte_1
immobile sito in Pisa alla Via Quarantola n. 45, nella misura pattuita di € 450,00 mensili a far data
dal 1.6.2018 sino all'effettiva immissione della comproprietaria nel possesso dell'immobile, ovvero
liberazione dello stesso da terzi soggetti, ovvero nella misura maggiore o minore che sarà accertata
in corso di causa e/o ritenuta equa dal Giudice, in ipotesi a titolo di indennità di occupazione, ovvero,
in ulteriore subordine quale quota parte dei frutti civili maturati provenienti dalla locazione
dell'immobile, il tutto oltre interessi legali nella misura di cui all'art. 1284 c.c. e rivalutazione
monetaria; -condannare, altresì, lo stesso Sig. a consegnare, immediatamente Controparte_1
e senza ritardo, alla Sig.ra copia delle chiavi di ingresso dell'appartamento sito in Parte_1
Pisa alla Via Quarantola n. 45 di proprietà comune al 50% della Sig.ra , Parte_1
consentendo alla stessa di farvi ingresso ed utilizzare l'immobile con pari facoltà del
comproprietario.”
Si costituiva in giudizio rassegnando le seguenti conclusioni: “Previa offerta Controparte_1
alla ricorrente banco judicis di un esemplare delle chiavi dell'immobile sito in Pisa alla Via
Quarantola n. 45, si conclude per il rigetto della domanda formulata dalla sig.ra Parte_1
per essere la stessa infondata in fatto e diritto e per avere la ricorrente percepito importi superiori a
quelli oggetto della domanda. In via subordinata in caso di accoglimento anche parziale della domanda della ricorrente, e tenuto in ogni caso conto delle somme già percepite dalla stessa in via
di eccezione riconvenzionale compensare l'eventuale credito di spettanza della sig.ra Pt_1
con il credito vantato dal sig quantificato in € 2.794,00. In via
[...] Controparte_1
ulteriormente subordinata eventuali importi di spettanza della sig.ra dovranno essere Pt_1
calcolati al netto delle tasse pagate dal sig quanto meno dall'anno di imposta Controparte_1
2019 all'anno di imposta 2022. Ferma la disponibilità all'acquisto della quota all'esito dei conguagli
dare avere”.
All'udienza di comparizione delle parti del 21.12.2023 il convenuto offriva copia delle chiavi dell'appartamento nelle mani della ricorrente, la quale dichiarava di accettare le chiavi dell'immobile,
che prendeva in consegna fatta eccezione per quella della cassetta postale.
Assegnati alle parti i termini di cui all'art. 281 duodecies c.p.c., con conseguente rinvio all'udienza del 22.2.2024, in occasione di quest'ultima -in vista della quale entrambe le parti depositavano le memorie ex art. 281 duodecies c.p.c. sopra citato- questo giudice, preso atto dell'impossibilità di addivenire a una conciliazione della lite, fissava per il trattenimento della causa in decisione l'udienza del 3.10.2024, da tenersi in foma cartolare, concedendo alle parti i termini di cui all'art. 189 c.p.c., e in esito a tale udienza, riscontrato l'avvenuto deposito delle note scritte di precisazione delle conclusioni nonché delle memorie conclusionali e di replica, tratteneva la causa in decisione con ordinanza in data 15.1.2025.
***
Merito della lite e motivi in fatto e in diritto della decisione
Parte ricorrente, a fondamento del proposto ricorso, ha esposto, in fatto, quanto segue:
- In data 18.10.2016 e la di lui zia avevano Controparte_1 Parte_1
acquistato la piena proprietà (nella misura del 50% ciascuno) dell'immobile ad uso civile abitazione sito nel Comune di Pisa via Quarantola n. 45, censito al Catasto Fabbricati al foglio 37, mappale n. 99, sub. 19, cat. A72 classe 1, vani 6, mq 92, rendita € 557,77 al prezzo di € 205.000,00.
- Il in allora studente presso l'Università di Pisa, si era stabilito, sin da subito, CP_1
nell'appartamento, ivi fissando la propria residenza, utilizzandolo per sé stesso e locandolo, parzialmente, a terzi (con i quali ha coabitato), con regolari contratti di locazione.
- In particolare, con contratto transitorio della durata di mesi 18 mesi (a far data dal mese di ottobre 2016 e sino al marzo 2018) intestato anche all'odierna ricorrente (che non l'aveva sottoscritto ma di cui era stata resa edotta), il convenuto aveva concesso in locazione a e (studenti e amici del Persona_1 Persona_2 Persona_3
convenuto) tre posti letto, per un corrispettivo di complessivi € 750,00 mensili (€ 250,00
mensili per ciascun inquilino).
- Le parti in causa avevano, allora, concordato verbalmente la corresponsione in favore della ricorrente, da parte del OT, della somma mensile di complessivi € 450,00 (pari alla metà dei proventi mensili della locazione detratta, in misura forfettaria, la somma di
€ 50,00 a copertura delle spese di manutenzione).
- Tale accordo era stato inizialmente rispettato dal il quale, anche se in ritardo e in CP_1
più soluzioni, aveva corrisposto a la somma complessiva di euro € Parte_1
8.450,00 a copertura degli importi pattuiti per il periodo ottobre 2016/maggio 2018 (con una differenza di € 100,00 in meno per il mese di maggio 2018).
- Successivamente a tale data, stanti asseriti sopravvenuti contrasti familiari, nulla era più
stato versato dal resistente, nonostante lo stesso avesse continuato a godere, in via esclusiva, dell'immobile nonché a locare a terzi camere/posti letto, introitando i relativi proventi, così come risultava dai contratti di locazione prodotti in copia;

- Le ripetute richieste di pagamento del dovuto avanzate dalla nei confronti del Pt_1
OT erano rimaste inevase, talché ella istante, con missiva del 4.11.2019, aveva attivato la procedura di negoziazione assistita avente per oggetto la richiesta di corresponsione del
quantum a lei spettante per il godimento esclusivo, da parte del OT, dell'immobile in comproprietà. Tale missiva (contenente, appunto, l'invito alla negoziazione assistita), non era stata ritirata dal destinatario ed era stata, quindi, restituita alla mittente.
- Con ulteriore missiva del 14.6.2022, indirizzata all'odierno resistente e dallo stesso regolarmente ricevuta in data 6.7.2022, aveva reiterato la richiesta di Parte_1
pagamento dei corrispettivi dovuti, chiedendo altresì, nel contempo, la consegna delle chiavi dell'appartamento, al fine di immettersi, quale comproprietaria, nel compossesso dell'immobile. A tale missiva, tuttavia, non aveva fatto seguito alcun riscontro.
- Anche la procedura di mediazione introdotta dalla in data 14.11.2022 aveva avuto Pt_1
esito negativo, come da verbale negativo versato in atti da parte ricorrente (docc. 6-7-8-9
di parte ricorrente).
Tanto premesso, ha adito questo Tribunale rassegnando le conclusioni sopra Parte_1
testualmente riportate.
Nel costituirsi in giudizio, il resistente ha eccepito quanto segue: Controparte_1
“1) Sul dedotto utilizzo in via esclusiva del bene da parte del OR Controparte_1
Ai fini del decidere necessita fornire al Giudice una diversa e completa ricostruzione in fatto della
vicenda che non risulta esposta da controparte.
Il OR è figlio della ORa , OR della ricorrente Controparte_1 Persona_4 Pt_1
, figlie del dr deceduto nel mese di aprile 2022.
[...] Persona_5
L'immobile posto in Pisa Via Quarantola n 45 venne acquistato nell'ottobre 2016 con il denaro della
precedente proveniente dalla vendita di un cespite immobiliare ubicato nel Comune di Scarlino che
era intestato al predetto . Persona_5
La circostanza è chiaramente riportata all'ultimo capoverso della pagina due dell'atto dove si recita:
“La parte acquirente dichiara che il prezzo di acquisto e spese connesse sono state pagate con denaro
fornito dai genitori per e dai nonni materni per ” Parte_1 Controparte_1 Alla data del 18 ottobre 2016 né la drssa né tanto meno l'allora diciannovenne Parte_1
appena diplomato disponevano della liquidità necessaria per poter Persona_6
provvedere al pagamento del prezzo di vendita convenuto nella somma di € 205 mila (vedi atto di
acquisto in atti)
L'importo di € 205.000,00 fu quindi interamente corrisposto e pagato da e Persona_5
che provvidero ad effettuare dal loro conto corrente 10000703 filiale 065 acceso presso CP_2
CVR in data 3 giugno 2016 il bonifico bancario sul cc 2599866 di € 10 mila in favore della parte
venditrice quale caparra confirmatoria e in conto prezzo e a trarre i n 2 assegni circolari di € 100
mila n serie V 7400047033-02 e € 95 mila n serie V 7400047032-01 richiamati in atto quale saldo
prezzo.
L'acquisto doveva avere per accordo tra le parti una duplice finalità: per quanto riguarda il OR
, da poco diplomato, adibire il bene alla di lui residenza in quel di Pisa per la Controparte_1
durata degli studi e per quanto riguarda la ORa , residente da sempre in Parte_1
Piombino Lungomare Marconi n 23 presso la residenza casa coniugale dei genitori
[...]
e , quale forma di investimento in quanto il bene poteva e doveva essere Per_5 CP_2
locato a terzi con suddivisione in parti uguali dei relativi proventi.
L'uso effettivo dell'immobile da parte del solo per gli usi che gli necessitavano era CP_1
pertanto circostanza nota e previamente concordata in quanto non contrastante con le esigenze di
vita e lavorative della ricorrente.
Purtroppo, come dichiarato anche dalla difesa della ricorrente, nel tempo i rapporti tra la ORa
e la OR , madre del OR , si sono Parte_1 Persona_4 Controparte_1
deteriorati con la conseguenza che anche la casa di Pisa è divenuta argomento di discussione al pari
di altre questioni economiche insorte tra le parti anche e soprattutto a seguito del decesso del padre
. Persona_5
Questa breve premessa, unitamente alle ulteriori circostanze che seguono, si pone come doverosa e
necessaria per avere il giusto inquadramento della vicenda. Ciò precisato si contesta che la ricorrente sia stata in qualche nodo esclusa dal Parte_1
comparente dal godimento e/o dalla gestione della casa.
Lamenta la ricorrente di non disporre delle chiavi dell'immobile: il comparente ne prende atto in
questa sede in quanto non è e non era circostanza nota e in precedenza mai contestata quanto meno
fino al luglio 2022: la ricorrente ha sempre vissuto in quel di Piombino occupando una porzione
dell'edificio residenza coniugale dei genitori e , nonni del CP_2 Persona_5
comparente così come la stessa è sempre stata occupata lavorativamente nella zona di Piombino.
Ad ogni buon conto viene messo a disposizione della sig.ra un esemplare delle Parte_1
chiavi di Pisa e delle stesse se ne fa offerta alla ricorrente banco judicis
Letta diversamente la posizione delle parti è da dire che la ricorrente non è stata esclusa dall'utilizzo
della stesso bensì non si è mai interessata delle questioni afferenti l'immobile acquistato in
comunione, rectius ricevuto in donazione dai genitori, sia da un punto di vista pratico e gestionale,
che dal punto di vista giuridico e fiscale.
La ORa non si è mai curata di provvedere alle spese sia di manutenzione Parte_1
ordinaria che straordinaria che si sono rese necessarie nel corso degli anni così come non ha mai
avuto cura e\o interesse a partecipare nella ricerca di possibili soggetti interessati a sottoscrivere
contratti di locazione aventi ad oggetto il bene de quo.
Per quel che risulta non v'è stata attenzione e cura neppure sotto l'aspetto fiscale e tributario
Ciò nonostante in data 13.6.2017 alla ORa , che ne aveva fatta specifica ed Parte_1
esplicita richiesta, venne versata da parte della OR e non già dal OT , che Per_4 CP_1
non aveva disponibilità economiche per poter provvedere in tal senso, la somma di € 8.000,00 a
mezzo assegno Banca Mediolanum n 126741900 (vedi movimento cc che si produce). Persona_4
L'importo versato è stato trattenuto per come anche dichiarato da controparte proprio in conto dei
corrispettivi percepiti e percipiendi delle locazioni riferite al bene oggetto l'immobile de quo.
All'importo di € 8.000,00 versato e documentato nel giugno 2017 si aggiunse poi l'ulteriore somma
di € 450,00 versata in contanti sempre dalla ORa e percepita dalla OR Persona_4 Pt_1 nel marzo 2018 con la seguente causale “per l'affitto di marzo 2018 della casa di Pisa “(vedi
dichiarazione a firma che si produce). Parte_1
Ciò precisato si contesta e si esclude che vi fosse o vi sia mai stato un accordo tra il sig
[...]
e la zia a fronte del quale la ORa doveva beneficiare CP_1 Parte_1 Pt_1
della somma mensile di € 450,00 a decorrere dal mese di ottobre 2016 e che il comparente si sarebbe
accollato ogni spesa di manutenzione dell'immobile.
Prova e conferma ne sia il fatto che già a giugno 2017 erano state versate alla ORa Pt_1
, per il tramite della mamma del comparente € 8.000,00 per come dalla stessa richieste quale
[...]
anticipazione delle future somme alla medesima spettanti.
Si rileva che l'importo di € 8000,00 corrisposto alla sig.ra nel giugno 2017 è di Parte_1
gran lunga superiore ai canoni maturati dall'ottobre 2016 alla data del giugno 2017 percepiti, per
come è possibile dimostrare e documentare per complessivi € 6750,00 (quota parte € Pt_1
3375,00).
Non solo
La ORa in data 16.3.2018 beneficia altresì dell'ulteriore somma di € 35.000,00: Parte_1
anche in questo caso il suddetto importo le viene versato dai sigri e Persona_5 CP_2
a mezzo bonifico bancario con causale donazione dopo che da parte del padre Persona_5
si era proceduto alla vendita di un posto barca.
Il bonifico è stato disposto dal conto filiale 065 n 10000703 CRV intestato a e (vedi Pt_1 CP_2
lista movimenti che si produce)
In contestualità alla percezione della somma indicata la sig.ra sottoscrive in data Parte_1
16 marzo 2018 la dichiarazione che si produce con la quale attesta “di ricevere la somma bonificata
di € 35000,00 come anticipo sui 210.000,00 € della casa di Pisa via Quarantola 45 “alla cifra di €
210.000,00 volturerò la mia metà (valore € 105.000,00) alla ORa mia OR o a Persona_4
mio OT “ Controparte_1 Quindi la sig.ra imputa la somma ricevuta di € 35000,00 in conto delle maggiori Parte_1
somme che avrebbe incassato a seguito della futura cessione alla OR o al OT della propria
quota del 50% della casa di via Quarantola 45 Pisa guardandosi poi bene dal procedere alla suddetta
cessione.
A questo punto delle due l'una
O si procede alla cessione della quota del 50% in favore del OT (o in alternativa in favore CP_1
della OR ) deducendo dal valore della quota (€ 105.000,00) quanto già percepito (€ Per_4
35.000,00) oppure le somme già percepite dalla ricorrente non potranno che essere imputate tutte o
in parte al bene in comunione e dovranno essere conteggiate tra quelle di spettanza della sig.ra
vero essendo che nel mese di marzo 2018 la ORa , aveva Parte_1 Parte_1
ricevuto importi per complessivi € 43.450,00.
Sulla scorta di quanto sopra il sig si dichiara in ogni caso fin ora disponibile, Controparte_1
previ conguagli e quindi al netto delle somme già percepite, a rilevare la quota della comproprietaria
all'importo convenuto di € 105.000,00 Parte_1
Se questo è vero, come è vero, confermato e documentato, la domanda della ORa Parte_1
per come formulata non può trovare accoglimento e dovrà essere rigettata anche per i motivi che
seguono.
2)Situazione affitti
Fermo quanto sopra esposto e documentato, che delegittima la pretesa azionata dalla sig.ra Pt_1
nel presente giudizio, la situazione delle locazioni che si sono REGOLAMENTE E
[...]
FORMALMENTE succedute nel tempo è, per come viene documentata a mezzo delle schede delle
registrazioni dei singoli contratti la seguente:


1. Contratto di locazione parziale di natura transitoria dal 1.10.2016 al 30.3.2018 locatari:
[...]
canone € 750,00 mensili valore annuale € 9000,00; Per_1 Persona_2 Persona_3


2. Contratto di locazione parziale di natura transitoria dal 1.4.2018 al 31.8.2018 locatari:
[...]
e canone € 750,00 mensili valore intera durata € 2500,00; Per_1 Persona_2 3. Contratto di locazione parziale (camera doppia) di natura transitoria dal 1.9.2018 al 31.8.2019
loca-tari: canone € 250,00 mensili valore € 3.000,00; Persona_7


4. Contratto di locazione parziale (2 camere doppie) di natura transitoria dal 1.9.2018 al 31.5.2020
loca-tari: canone € 500,00 mensili;
valore intera durata € 10.000,00 Persona_1 Persona_2


5. Contratto di locazione parziale (camera doppia) di natura transitoria dal 1.9.2019 al 30.6.2020
loca-tari: canone € 250,00 mensili valore intera durata € 2250,00; Persona_7


6. Contratto di locazione parziale (camera doppia) di natura transitoria dal 1.10.2019 al 31.6.2020
loca-tari: canone € 300,00 mensili;
valore intera durata € 3300,00 Persona_8


7. Contratto di locazione parziale (camera doppia) di natura transitoria dal 1.11.2021 al 31.10.2022
loca-tari: ; canone € 300,00 mensili;
valore intera durata 3600,00 Parte_2


8. Contratto di locazione parziale (camera doppia) di natura transitoria dal 1.11.2021 al 31.7.2022
loca-tari: ; canone € 300,00 mensili, valore € 3600,00 Persona_9


9. Contratto di locazione parziale (camera doppia) di natura transitoria dal 1.10.2022 al 30.9.2023
loca-tari: ; canone € 300,00 mensili. Valore € 3600,00 Parte_3
Sulla scorta dei sopra richiamati contratti tutti regolarmente registrati all'ADE, che ci porta a conte-
stare la stima del valore locativo del bene prodotta da controparte quale all. 3, la sommatoria dei
corrispettivi annui percepiti e dichiarati è la seguente
anno 2016 canoni € 2.250,00
anno 2017 canoni € 9.000,00
anno 2018 canoni € 9.000,00
anno 2019 canoni € 7.200,00
anno 2020 canoni € 5.050,00 Va precisato che nell'anno 2020 i contratti di locazione a causa del
lockdown non hanno avuto regolare esecuzione e non sono stati percepiti i canoni da marzo 2020
anno 2021 canoni € 1.200,00
anno 2022 canoni € 6.000,00 opzione cedolare secca
totale canoni € 39.700,00 quota parte canoni ciascun proprietario € 19.850,00 I canoni anno 2023 per i quali si è optato per la cedolare secca ammontano ad € 2700,00 quota parte
canoni ciascun proprietario € 1350,00
TOTALE QUOTA ciascun proprietario € 21.200,00
Da ciò ne consegue che le somme già percepite dalla ORa in ragione di € Parte_1
43450,00 sono nettamente superiori a quello di sua effettiva spettanza.
Si producono i prospetti riferiti alle dichiarazioni dei redditi e alle relative tassazioni assolte dal
OR . Controparte_1
Preme far notare che a decorrere dall'anno 2019 le tasse sugli importi percepiti a titolo di locazione
sono stati assolti per intero dal comparente Controparte_1
Dal 2016 ad oggi (e quindi fino all'anno di imposta 2022) il sig ha pagato Controparte_1
imposte sul reddito da locazione pari ad € 5.145,00
In ogni caso il OR , a differenza della ricorrente, la quale non ha mai Controparte_1
provveduto ad alcuna spesa e/o obbligazione propter rem, ha assolto per intero anche le seguenti
spese afferenti l'immobile.
€ 564,00 per spese manutenzione condominiali di spettanza della proprietà
€ 111 consorzio Valdarno
€ 2265 per Acquisto caldaia+ € 305 idraulico
€ 1189 per acquisto mobili e componenti di arredo necessari per la locazione
€ 1460 spesa polizza assicurativa
Totale spese 5589,00
Di tali somme competono alla ORa € 2794,50 corrispondenti al 50% delle spese Parte_1
sostenute.
In via di eccezione riconvenzionale l'importo di € 2794,00 dovrà essere imputato alla ORa Pt_1
e compensato sulle somme alla stessa eventualmente spettanti.
[...] Si dovrà altresì tenere di conto che eventuali importi di spettanza della sig.ra dovranno Pt_1
essere calcolati al netto delle tasse pagate dal sig quanto meno dall'anno di Controparte_1
imposta 2019 all'anno di imposta 2022
Si ribadisce che il sig si dichiara in ogni caso fin ora disponibile, previ Controparte_1
conguagli dare avere, a rilevare la quota della comproprietaria all'importo Parte_1
convenuto di € 105.000,00”
Ciò premesso, ritiene questo giudice che il ricorso sia fondato, nei termini che si vengono ad indicare,
e debba, quindi, essere accolto nella relativa misura.
E, invero, risulta in primo luogo pacifico che gli odierni litiganti hanno acquistato, in data 18.10.2016,
la piena proprietà (nella misura del 50% ciascuno) dell'immobile sito in Pisa via Quarantola n. 45, di cui è causa, e che il resistente, in allora studente universitario, abbia ivi stabilito, sin da subito, la propria residenza, utilizzando in via esclusiva tale immobile.
Deve ritenersi provato, nel contempo, che il ha locato, a far data dall'ottobre 2016 e sino CP_1
all'anno 2024, parte dell'appartamento (in particolare n. 3 posti letto) a soggetti terzi con i quali ha coabitato, percependo, in via esclusiva, i canoni delle predette locazioni.
Dette circostanze, oltre a risultare provate (vedasi l'allegata documentazione afferente ai contratti di locazione di cui vertesi), risultano altresì pacifiche in quanto non contestate (il ha confermato CP_1
di aver sempre abitato l'immobile e di abitarlo anche nel corso del giudizio, assieme ai coinquilini).
E, in effetti, i contratti di locazione prodotti prevedono l'espresso “patto di coabitazione” con il locatore/proprietario: ciò a conferma del fatto che il convenuto ha utilizzato -e utilizza- personalmente l'immobile.
Parimenti riscontrato è, altresì, l'assunto della ricorrente secondo cui tra le parti in causa sarebbe intervenuto, sin dalla stipula, da parte del convenuto, del primo contratto di locazione nell'ottobre
2016, un accordo verbale avente ad oggetto l'impegno del di versare, in favore della CP_1
comproprietaria e zia , della somma mensile di € 450,00: ciò a titolo di indennizzo Parte_1 per l'esclusivo godimento dell'immobile in questione e quale quota parte dei canoni di locazione riscossi da terzi.
Tale ultima circostanza infatti, solo genericamente contestata dal convenuto sin dalla comparsa di costituzione e risposta, è stata in realtà proprio da questi implicitamente ammessa, in primis, mediante l'allegazione della ricevuta di pagamento -sottoscritta dalla stessa e dalla OR Parte_1
, madre del della somma di € 450,00 a data marzo 2018, pagamento effettuato Persona_4 CP_1
in favore della ricorrente e con indicazione, quale causale dello stesso, “per l'affitto di marzo 2018
della casa di Pisa”: il che conferma, già di per sé, l'esistenza di un accordo tra le parti nel senso sopra indicato.
In secundiis, la tesi dell'esistenza del suddetto accordo intercorso tra la e il è Pt_1 CP_1
ulteriormente corroborata dall'ulteriore versamento della somma di euro 8.000,00 eseguito in favore della , a presumibile copertura delle somme dovute in forza dell'accordo in questione, per il Pt_1
periodo intercorrente tra il mese di ottobre 2016 (epoca della conclusione del del primo contratto di locazione a uso transitorio da parte del e il mese di aprile 2018 (con lo sconto per il CP_1
pagamento in anticipo di € 100,00).
Sul punto giova evidenziare come il resistente si sia limitato, nelle proprie difese, a contestare l'imputabilità temporale di tale somma, che, a suo dire, sarebbe stata versata a copertura delle mensilità ottobre 2016 - giugno 2017, con ciò riconoscendo sia il pagamento della somma in questione sia la sussistenza del patto intervenuto inter partes, fatti questi che devono pertanto ritenersi provati.
Orbene deve ritenersi che parte ricorrente abbia adeguatamente assolto al proprio onere probatorio,
fornendo puntuale riscontro degli elementi costitutivi della propria pretesa.
Risulta, pertanto, fondata la pretesa dell'odierna istante di vedersi riconosciute, per il periodo compreso tra il giugno 2018 e l'ottobre 2024 (data di scadenza dell'ultimo contratto stipulato dal
, le somme (euro 450,00 mensili) rimaste impagate, di cui all'accordo stipulato tra le parti, CP_1
per un ammontare complessivo di € 34.650,00. Di contro parte convenuta non ha fornito sufficiente dimostrazione dell'esistenza di fatti impeditivi,
modificativi o estintivi del credito azionato da controparte, se non nella limitata misura appresso indicata.
In particolare, non vi è prova dell'avvenuto pagamento da parte del in favore della , CP_1 Pt_1
di ulteriori somme oltre a quelle provate in atti (complessivi euro 8.450,00).
Deve inoltre notarsi come prive di pregio, in quanto inconferenti ai fini che ne occupano, siano le deduzioni del resistente in merito all'asserita donazione, da parte dei genitori della ricorrente, della somma di € 35.000,00, che la ricorrente medesima avrebbe imputato espressamente ad anticipo per la (ri)vendita dell'immobile e che, secondo la ricostruzione del sarebbe da detrarsi dal CP_1
quantum da lui complessivamente dovuto a titolo di indennizzo per l'utilizzo esclusivo del bene.
Tale pagamento rappresenterebbe, secondo la versione del convenuto, un anticipo, ancorchè
corrisposto da terzi, sulla cessione del 50% del diritto di proprietà in favore del ovvero della CP_1
di lui madre . Persona_4
Non è tuttavia emersa, dall'istruttoria, la prova dell'avvenuta sottoscrizione di un contratto di compravendita in tal senso, né che ne sia stata sollecitata la sottoscrizione;
laddove, in ogni caso,
come si evince dall'istanza di mediazione in atti, , OR della ricorrente, ha chiesto, Persona_4
quale erede del proprio padre, la restituzione della somma anzidetta, integrando la sua corresponsione una donazione da ritenersi nulla per difetto di forma.
Deve peraltro ritenersi dimostrato che, a far tempo dal 2016 e fino all'anno di imposta 2022, il ha sostenuto in via esclusiva le imposte sul reddito da locazione per complessivi € 5.145,00. CP_1
Tale somma, nella misura del 50% (pari a € 2.572,50), dovrà quindi essere detratta da quella, sopra indicata, riconosciuta come dovuta alla . Pt_1
Risulta infatti applicabile al caso di specie la regola generale di cui ai commi 1 e 2 dell'articolo 26
del TUIR, i quali trattano delle modalità di attribuzione del reddito fondiario figurativo di un immobile in comproprietà, la cui imputazione prescinde dall'effettiva percezione. Il comma 1 dell'articolo 26 del TUIR stabilisce, in particolare, che “i redditi fondiari concorrono,
indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli
immobili a titolo di proprietà”; laddove il successivo comma 2 puntualizza che “nei casi di
contitolarità della proprietà [...] il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di
ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto”.
L'art 1del Tuir, stabilisce, nel contempo, che sia presupposto di imposta “il possesso di redditi in
danaro o in natura rientranti nelle categorie indicate nell'art. 6”, dovendosi ritenere ammissibile una
“autonoma imputazione del reddito di locazione rispetto al titolo reale di possesso ove ne risulti
concretamente differenziata la percezione, non essendoci ostacolo alcuno ad attribuire il reddito
derivante dalla concessione in locazione non solo in capo a soggetto del tutto diverso dal legittimo
proprietario (cfr Cass. 19166/2003) ma anche in capo ad alcuni soltanto dei comproprietari che
risultino essere effettivi locatari e percettori dei redditi che dalla locazione derivano”.
Devono, altresì, ritenersi detraibili dall'importo dovuto alla , nella misura del 50%, le spese Pt_1
sostenute dal per il premio assicurativo RC incendio e altri danni (polizza dal CP_1 CP_3
2016 al 2024, in quanto documentalmente provate per euro 1.502,13 (il 50% del quale ammontare è
pari, quindi, a € 751,06).
Non possono, per converso, essere tenute in considerazione le spese opposte, in compensazione, dal ricorrente per l'acquisto caldaia e assistenza idraulica in data 10.10.2023, pari a € 1.987,00 (non €
2.265,00 come sostenuto dal;
CP_1
Tale pagamento difatti non risulta dimostrato, essendo stata allegata, dal resistente, la fattura EnelX
ma non anche fornita la prova dell'avvenuto saldo della stessa.
Deve, del pari, essere disattesa la richiesta del resistente avente ad oggetto la richiesta di rimborso delle seguenti spese:
-€ 564,00 per spese manutenzione condominiali di spettanza della proprietà
- € 111 Controparte_4 -€ 1189 per acquisto mobili e componenti di arredo necessari per la locazione
- spese per l'intervento di manutenzione al tetto in quanto non provate.
In definitiva, deve essere condannato a corrispondere a , per Controparte_1 Parte_1
le causali sopra indicate, la complessiva somma di € 31.326,44 (pari alla differenza tra quella di €
34.650,00 dovuta, alla ricorrente, a titolo di indennizzo per il mancato godimento dell'immobile per il menzionato intervallo temporale e quelle -rispettivamente € 2.572,50 ed € 751,06- di cui il convenuto deve essere rimborsato), oltre -trattandosi di debito di valore- rivalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT costo/vita interessi di legge, sulle singole somme capitali di cui detto ammontare di compone rivalutate anno per anno, dal dì del dovuto (id est: dalle singole scadenze mensili in concomitanza con le quali quanto spettante alla ricorrente avrebbe dovuto essere versato)
fino al saldo effettivo.
Deve, in ultimo, darsi atto del fatto che all'udienza del 22.12.2023 il convenuto ha consegnato, alla ricorrente, le chiavi dell'immobile, consentendole di entrare nel compossesso di quest'ultimo.
Deve, di conseguenza, ritenersi cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di parte ricorrente finalizzata a ottenere la condanna di controparte alla consegna delle chiavi dell'immobile,
sulla quale di conseguenza non vi è luogo a statuire.
Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la pressochè totale soccombenza del convenuto.
La presente sentenza deve essere, infine, dichiarata provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282
c.p.c..


P.Q.M.


definitivamente pronunciando così provvede, ogni altra e diversa istanza ed eccezione disattesa:
1) ACCOGLIE, nei termini indicati in motivazione, il ricorso e, per l'effetto, condanna a corrispondere a per le causali parimenti Controparte_1 Parte_1
indicate in parte motiva, la somma complessiva di € 31.326,44, oltre rivalutazione monetaria secondo gli indici ISTAT costo/vita interessi di legge, sulle singole somme capitali di cui detto ammontare di compone rivalutate anno per anno, dal dì del dovuto (id est: dalle singole scadenze mensili in concomitanza con le quali quanto spettante alla ricorrente avrebbe dovuto essere versato) fino al saldo effettivo;

2) CONDANNA lo stesso a rifondere alla controparte le spese di lite, Controparte_1
che liquida in € 3.809,00 per competenze ed € 545,00 per esborsi, oltre spese generali 15%
nonché IVA e CPA come per legge;

3) DICHIARA la presente sentenza provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c.
Così deciso in Pisa, il 14.3.2025
Il Giudice
dott. Giuseppe Laghezza
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