N. 1056 RUOLO GENERALE ANNO 2025
REPUBBLICA IT ITALIAN
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE IV CIVILE composta dai magistrati
Dott. AR Monte Presidente
Dott. Anna Mantovani Consigliere Consigliere rel. Dott. Irene LU ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello da ^C.^F. ¹ ), con il patrocinio ELl'avv. VITA Parte_1 (C.F.
DAMIANO, con elezione di domicilio in LARGO ANTICO SEDILE N. 1 -
TROPEA, presso e nello studio ELl'avv. VITA DAMIANO con dichiarazione di ^ricevere ogni ^{comunicazione all}'^{indirizzo Pec}
Email_1
-appellante-
CONTRO
Controparte_1 (C.F. ^C.^F. ² contumace;
-appellata-
CONCLUSIONI:
Per la sig.ra PT : “in via pregiudiziale, in rito, accertare e dichiarare la nullità ELla sentenza impugnata per omessa pronuncia su più capi di domanda articolati dall'attrice in primo grado, e per l'effetto disporre la rinnovazione EL giudizio di primo grado;

Condannare parte convenuta alle spese e onorari EL doppio grado di giudizio, da distrarsi a favore EL costituito avvocato antistatario, che ha anticipato le prime e non riscosso i secondi;

- Porre a carico esclusivo di parte convenuta le spese di CTU e condannare la stessa in via esclusiva al relativo pagamento;
in via principale e nel merito, in riforma ELla sentenza impugnata, accertare e dichiarare che il minore spessore (otto/dieci cm anziché venti) EL muro divisorio per tutta la lunghezza e altezza tra le proprietà ELl'attrice e EL convenuto, rispetto a quello indicato dal venditore in atto di compravendita ELl'11.02.2021, nonché la presenza nell'immobile acquistato dall'attrice di una nicchia in cui è alloggiato il contatore EL convenuto, non riportata nella planimetria allegata al contratto di compravendita ELl'11.02.2021, e l'impossibilità per l'attrice di organizzare i servizi ELl'immobile secondo i propri gusti ed esigenze, costituiscono vizi occulti ELl'immobile acquistato dall'attrice con atto di compravendita ELl'11.02.2021;
- accertare e dichiarare che il convenuto prima EL rogito notarile era perfettamente a conoscenza sia EL reale spessore ELla parete divisoria nella sua interezza, sia ELl'esistenza ELla nicchia ospitante il suo contatore energetico;

-accertare e dichiarare che la sig.ra ^Parte_¹ ha potuto avere contezza dei suddetti vizi solo a seguito dei lavori di ristrutturazione e che il venditore li ha dolosamente taciuti;
accertare e dichiarare il diritto ELl'attrice ad avere un'unità immobiliare conforme alla planimetria allegata all'atto pubblico di compravendita, quindi
- ordinare al convenuto di realizzare secondo la buona regola ELl'arte, a sua cura e spesa la controparete con relativo idoneo isolamento acustico per tutta la sua lunghezza e altezza, all'interno EL suo appartamento e a spostare il suo contatore altrove eliminando la nicchia sporgente nell'appartamento ELl'attrice. Consentendo ad un tecnico di fiducia di parte attrice di costantemente monitorare i lavori, quindi facultandolo al diritto di accesso nella proprietà ^CP_1 ^limitatamente ^alla ^durata dei lavori.
- in subordine o in alternativa accertare e dichiarare il diritto ELl'attrice ad ottenere una riduzione EL prezzo di vendita pagato al convenuto per l'acquisto ELl'immobile per cui è causa, in una somma equitativamente determinata nella misura EL 20% EL prezzo di acquisto ELl'immobile;
e per l'effetto ridurre il prezzo di vendita nella misura EL 20% (venti percento) e pertanto ordinare al convenuto l'immediata restituzione all'attrice ELla somma di €
51.000,00, oltre interessi o nella maggiore somma ritenuta di giustizia.
In ogni caso condannare parte convenuta al risarcimento EL danno, anche in forma specifica, ordinandogli il rifacimento EL muro divisorio a norma di legge, idoneo a garantire l'isolamento termico e acustico, nonché eliminando la nicchia in cui alloggia il proprio contatore;
Condannare parte convenuta alle spese e onorari EL doppio grado di giudizio, da distrarsi a favore EL costituito avvocato antistatario, che ha anticipato le prime e non riscosso i secondi;

- Porre a carico esclusivo di parte convenuta le spese di CTU e condannare la stessa in via esclusiva al relativo pagamento.
In via istruttoria si chiede l'ammissione e l'assunzione dei mezzi istruttori ritualmente richiesti in primo grado e illegittimamente rigettati, e pertanto si deferisce interrogatorio formale EL convenuto sui seguenti capitoli: a) vero che Lei prima EL rogito notarile era a conoscenza che la parete divisoria tra il suo appartamento e quello che ha venduto alla sig.ra ^Parte_1 era s^pessa ^circa otto cm. per tutta la sua lunghezza e altezza;

b) vero che Lei prima EL rogito notarile era a conoscenza che vi era una nicchia inglobata nel muro, non visibile, che ospita il suo contatore;
c) Vero che Lei nell'anno 1987 ha fatto realizzare sia la parte divisoria, sia la nicchia EL contatore;

d) riconosce la comunicazione mail che le si esibisce di cui al doc. 8) EL fascicolo attoreo;

e) vero che ha realizzato la parete divisoria tra il suo immobile e quello venduto alla sig.ra ^Parte_1 chiudendo con EL cartongesso la porta di un tramezzo preesistente;
f) vero che fino al momento ELla vendita dal notaio il geometra ^CP_2 è ^stato ⁱl ^suo tecnico di fiducia;

g) vero che ha incaricato il geom. C^ontroparte_3 di redigere la planimetria catastale ELl'immobile venduto all'attrice; h) vero che è stato Lei a mettere in contatto il Geometra ^CP_2 con la sig.ra PT
[...] ;
i) vero che ha taciuto all'attrice lo spessore ELla parete divisoria;
la sporgenza EL contatore a servizio ELla proprietà ^CP_1 nascosta dalla parete ELla nicchia presente nella proprietà PL_1; l'impossibilità di modificare la disposizione dei sanitari e degli elementi d'arredo EL bagno e degli altri vani nell'immobile venduto all'attrice, in corrispondenza ELla parete divisoria per cui è causa;
j) vero che Lei ha proposto all'attrice, con comunicazione mail EL 24.03.2021, di realizzare nel lato CH l'intercapedine insonorizzante e la parete mancante EL muro divisorio;

k) vero che la parete divisoria tra il suo immobile e quello ELl'attrice è rappresentata nella planimetria catastale allegata all'atto notarile come avente uno spessore maggiore rispetto ai tramezzi ELl'immobile venduto all'attrice;
1) vero che durante le trattative Lei ha riferito direttamente al dott. Persona_1
che l'appartamento era tutto conforme alla normativa vigente e senza vizi. m) vero che in data 12 aprile 2021 Lei unitamente ai tecnici e alla ditta ha partecipato ad un sopralluogo in cui è stato misurato lo spessore ELla parete divisoria pari circa 11 cm, nonché veniva ispezionata la sporgenza EL suo contatore enel nell'appartamento ELla sig.ra ^Parte_¹ Inoltre, si chiede l'ammissione di prova testimoniale sui seguenti capitoli:
1) vero che ha stipulato con la sig.ra ^Parte_1 contratto d'appalto per la ristrutturazione ELl'immobile sito in Milano in via Martignoni, n. 27;
2) vero che durante l'esecuzione dei predetti lavori di ristrutturazione, scopriva che il muro di divisione posto tra l'immobile ELla sig.ra ^Parte_1 e ^l'^immobile ^della sig. Controparte_1 fosse spesso appena otto centimetri;

3) vero che lo spessore ELla parete di divisione impedisce il regolare rifacimento ELl'impianto idrico e ELla ristrutturazione EL bagno nell'appartamento ELla sig.ra Parte_1 ;
4) vero che lo spessore ELla parete di divisione pregiudica l'insonorizzazione ELl'immobile ELla sig.ra ^Parte_1 ;
5) vero che lo spessore EL muro di divisione tra gli immobili ELl'attrice e EL convenuto poteva essere verificato solamente mediante l'esecuzione di lavori di muratura;
6) vero che durante l'esecuzione dei predetti lavori di ristrutturazione scopriva che all'interno ELl'appartamento ELla sig.ra Parte_1 era alloggiato il contatore elettrico EL sig. Controparte_1
7) vero che la presenza EL contatore EL sig. Controparte_1 nell'appartamento ELla sig.ra Parte_1 impedisce la demolizione ELla nicchia che lo racchiude e comporta una riduzione ELla superficie ELl'immobile ELl'attrice, rispetto all'immobile acquistato in data 11.02.2021;
8) vero che nella planimetria allegata all'atto di compravendita ELl'11.02.2021, che le si esibisce, (doc. 1), il muro di divisione viene indicato come avente uno spessore di circa venti centimetri;

9) conferma la perizia da Lei redatta, che Le si esibisce (già doc. 2);
10) vero che ha predisposto la planimetria catastale allegata all'atto di compravendita ELl'11.02.2021 (già doc. 1) avendone ricevuto ^incarico esclusivamente dal sig. Controparte_1 di cui era già tecnico di fiducia;

11) vero che la planimetria catastale, sebbene in scala, deve riportare feELmente lo stato fisico di tutto l'appartamento;
12) vero che la scala ELla planimetria all'atto di compravendita ELl'11.02.2021 (già doc. 1), è in scala 1:200;
13) vero che la planimetria catastale allegata all'atto di compravendita ELl'11.02.2021 (già doc. 1), firmata dal sig. raffigura la parete Controparte_1 divisoria tra gli immobili ELl'attrice e EL convenuto con uno spessore di un millimetro circa, che in scala corrisponde ad uno spessore fisico di circa 20 cm;

14) vero che il muro divisorio tra le due unità abitative di attrice e convenuto è costituito da una parete divisoria spessa 10/11 cm;

15) vero che la parete divisoria con spessore così sottile consente nitide immissioni sonore, non essendo di adeguato spessore;

16) vero che la parete divisoria tra gli immobili ELl'attrice e EL convenuto in realtà
è costituita da un tramezzo in parte in mattoni forati da otto centimetri e in parte in cartongesso con intonaco di un cm per parte;

17) vero che la parete divisoria tra gli immobili ELl'attrice e EL convenuto è priva ELla seconda parete dal lato CH e EL materiale isolante termico e acustico;

18) vero che la parete divisoria tra gli immobili ELl'attrice e EL convenuto, nelle condizioni in cui si trovava al momento ELla vendita è tecnicamente inidonea a svolgere la funzione di "muro divisorio" tra immobili ELl'attrice e EL convenuto, nonché a isolare termicamente e acusticamente i due immobili confinanti;

19) vero che il muro divisorio tra l'immobile ELl'attrice e il vano comune condominiale ha uno spessore maggiore di venti centimetri;

20) vero che la rappresentazione ELla nicchia in cui è alloggiato il contatore EL sig. è ^stata ^omessa nella planimetria allegata all'atto di Controparte_1 compravendita ELl'11.02.2021;
21) vero che lo stato di fatto esistente al momento ELla compravendita ELl'immobile per cui è causa è stato realizzato dal sig. Controparte_1
22) vero che la sig.ra ^Parte_1 le ha conferito incarico professionali solamente dopo la stipula EL contratto di compravendita ELl'11.02.2021; 23) vero che prima ELla stipula EL contratto di compravendita ELl'11.02.2021 ha prestato la propria opera professionale riguardo l'immobile per cui è causa solamente a favore EL sig. Controparte_1
24) vero che lo spessore ELla parete divisoria e la sporgenza EL contatore a servizio ELl'immobile di proprietà sono stati visibili esclusivamente solo a seguito CP_1 di interventi edilizi;

25) vero che la sporgenza di cui al precedente capitolo si trovava incassata in una controparete posta dietro la porta d'ingresso, quindi non visibile;

26) riconosce e conferma la sua perizia a sua firma che le viene esibita (doc. 4 atto di citazione);
27); riconosce e conferma il verbale di sopralluogo EL 12 aprile 2021, che le viene esibito (doc. 3 atto di citazione);
28) vero che lo spessore ELla parete divisoria e, la sporgenza EL contatore a servizio ELl'immobile di proprietà ^CP_1 sono stati scoperti solamente nel corso dei lavori di ristrutturazione ELl'immobile acquistato dalla sig.ra ^Parte_1 ;
29) vero che l'esistenza di una nicchia nella quale è alloggiato il contatore EL sig. è stata scoperta solamente a seguito ELla demolizione ELla parete^Controparte_¹ dalla proprietà Parte_1 ;
30) vero che per incassare la cassetta ELlo sciacquone è stato necessario utilizzare l'intero spessore (11 cm) ELla parete divisoria;

31) che Lei ha condotto per conto di sua figlia ^Parte_1 ^tutte ^le ^trattative ^con ^il sig. Controparte_1 per l'acquisto ELl'appartamento per cui è causa;

32) vero che durante le trattative il sig. C^P_1 non le ha mai riferito lo spessore di dieci cm ELla parete divisoria tra i due appartamenti, né ELla sporgenza EL contatore a servizio ELla proprietà ^CP_1 nascosta dalla parete dietro la porta d'ingresso e ELl'impossibilità di modificare la disposizione dei sanitari e degli elementi d'arredo EL bagno e degli altri vani nell'immobile venduto all'attrice, in corrispondenza ELla parete divisoria per cui è causa;

33) vero che quando si reca a soggiornare per qualche giorno nell'appartamento di sua figlia, confinante con l'appartamento EL sig. ^sovente ^sente ^voci ^e CP_1 rumori provenienti dall'appartamento di quest'ultimo " SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I fatti di causa possono essere sintetizzati come di seguito. Parte_1La sig.ra Controparte_1 l'unità acquistava in data 11/2/2021 dal sig. immobiliare, facente parte di più ampio fabbricato, ubicata in Milano, Via Martignoni
n. 27, catastalmente censito al N.C.E.U. Comune di Milano foglio di mappa n. 192, part. 217, sub 718, derivante da precedente divisione (avvenuta nel 1987) ELl'iniziale unico appartamento di proprietà ELlo stesso ^CP_¹
Successivamente alla vendita, la PT iniziava lavori di ristrutturazione interna all'immobile, tra cui incasso ELla cassetta di scarico EL vaso EL bagno.
In tale occasione, si avvedeva EL fatto che il muro divisorio tra il proprio appartamento e quello EL ^CP_1 risultava di ridotte dimensione (il ctu in particolare calcolerà 17 cm per il muro EL locale ingresso, 15 cm per il muretto di rientranza e 11 cm per il muro dei locali disimpegno e bagno), mentre dalla planimetria allegata al contratto di compravendita (redatta dal geom. ^CP_³
[...] tali muri apparivano di spessore maggiore.
Oltre a ciò, si rilevava la presenza di una nicchia (i.e. una sporgenza in muratura con larghezza cm 55; altezza cm 126; profondità cm 16, altezza dal pavimento cm. 144) in cui era stato posizionato, sul lato ELl'appartamento EL sig. ^CP_1 ⁱl ^contatore elettrico EL venditore, parimenti non indicata nella planimetria allegata al rogito.
La sig.ra PT pertanto, proponeva azione dinanzi al Tribunale di Milano, ^citando و
in giudizio il sig. ^CP_1 e lamentando la presenza dei vizi sopra indicati, che a dire ELl'attrice rendevano il bene “altro" rispetto a quanto promesso e pattuito in vendita.
In particolare, parte attrice chiedeva all'adito Giudice: di accertare la natura occulta e la conoscenza in capo a parte venditrice dei vizi
-
predetti, nonché il diritto ELl'attrice Parte_1 ad avere un'unità immobiliare conforme alla planimetria allegata all'atto pubblico di compravendita;

- di ordinare al convenuto di realizzare secondo la buona regola ELl'arte, a sua cura e spesa la controparete con relativo idoneo isolamento acustico per tutta la sua lunghezza e altezza, all'interno EL suo appartamento, e a spostare il suo contatore altrove eliminando la nicchia sporgente nell'appartamento ELl'attrice;
- in subordine, di accertare e dichiarare il diritto ELl'attrice ad ottenere una riduzione EL prezzo di vendita pagato al convenuto per l'acquisto ELl'immobile per cui è causa, in una somma equitativamente determinata nella misura EL 20% EL prezzo di acquisto ELl'immobile; e per l'effetto ridurre il prezzo di vendita nella misura EL 20% e pertanto ordinare al convenuto la restituzione all'attrice ELla somma di €51.000,00. Con vittoria di spese e onorari di giudizio, da distrarsi a favore EL costituito avvocato antistatario.
Si costituiva parte convenuta contestando la domanda attorea ed evidenziando:
- che la rappresentazione grafica in scala 1/200 ELla scheda catastale serve a individuare i limiti, la consistenza (numero locali) e le superfici ELle unità immobiliari, soprattutto ai fini fiscali, e ^non ^ha contenuti di tipo esecutivo/costruttivo ELl'unità da cui poter dedurre spessori e conformazioni ELle pareti (cfr. pag.5 doc. n. 3 sig. ^CP_1 ;
- che la parete divisoria ELle due unità immobiliari (sub. 718 ^Pt_1 e ^sub. ⁷¹⁹
CH), costituita da un tavolato di mattoni forati rivestito da intonaco su entrambi i lati per uno spessore complessivo di 11 cm, in base alla normativa vigente nel 1987, non doveva avere particolari caratteristiche di spessore o isolamento acustico e termico, in quanto la prima normativa attinente ai requisiti acustici ELle costruzioni è stata emanata successivamente al DPCM EL 5/12/1997;
- che la sporgenza relativa alla nicchia era già rappresentata nell'elaborato grafico allegato alla pratica edilizia presentata al Comune di Milano Prot. 1647 EL
18/9/1987;
- che nei casi indicati dall'art. 1490 cc il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione EL contratto ovvero la riduzione EL prezzo, salvo che, per determinati vizi, o gli usi, escludano la risoluzione e che pertanto il compratore non può avvalersi, ELl'azione di esatto adempimento;

-che non era ravvisabile alcuna diminuzione ELla piena fruizione ELl'immobile da parte ELl'attrice, ragione per cui la quantificazione operata dalla controparte si manifestava come eccessiva;

-che, viceversa, la condotta di parte attrice (sfondamento parete ed invasione ELla proprietà confinate) aveva ^determinato ^una ^diminuzione ^del godimento ELl'immobile di proprietà EL convenuto ^CP_¹
Il convenuto, pertanto, domandava il rigetto ELla domanda attorea e l'accertamento ELlo sfondamento da parte ELla sig.ra PT EL muro divisorio ELimitante le due unità immobiliari confinanti, ponendo in essere un'invasione/sconfinamento nella attigua proprietà, con riserva di agire in separata sede per ottenere il relativo risarcimento e/o ripristino ELlo stato di fatto.
Con memoria 183, co. 6 n. 1 cpc la domanda ELl'attrice era successivamente integrata con la richiesta di risarcimento danni, anche in forma specifica, attraverso attività di ispessimento EL muro divisorio (più nello specifico, si domandava di
"condannare parte convenuta al risarcimento EL danno, anche in forma specifica, ordinandogli il rifacimento EL muro divisorio a norma di legge, idoneo a garantire l'isolamento termico e acustico, nonché eliminando la nicchia in cui alloggia il proprio contatore").
Il Giudice disponeva ctu al fine di ottenere una precisa descrizione ELlo stato dei luoghi (e, in particolare, quello EL muro divisorio e ELla sporgenza), di verificare lo spessore EL muro divisorio realizzato nel 1987 e la sua rispondenza alla disciplina edilizia vigente all'epoca ELla sua realizzazione, di constatare l'effettiva presenza ELla nicchia all'interno ELl'appartamento ELla attrice e la sua indicazione all'interno ELla planimetria catastale allegata all'atto di vendita, di indicare se e in che misura lo spessore EL muro e la presenza ELla sporgenza incidessero sul valore EL bene compravenduto, nonché di tentare una conciliazione tra le parti.
All'esito dei lavori peritali, il CTU nominato, geom. Persona_2 concludeva, in sintesi, quanto segue: ^CP_¹- dal sopralluogo all'interno degli appartamenti dei sig.ri PT e poteva notarsi la presenza di una sporgenza nel muro confinante tra i due appartamenti, alla destra ELla porta di ingresso nell'unità di proprietà ELl'attrice, ad una altezza di mt. 1,44 dal pavimento e di dimensione mt. 0,55
x mt. 1,26 x mt. 0,16, il quale non risultava indicata nella planimetria catastale allegata all'atto di acquisto;
il muro di separazione tra i due appartamenti risultava di spessore di cm 17 circa, per il tratto che separa l'ingresso ELl'attrice con l'appartamento EL convenuto, di cm 15 circa, per il muro di rientranza successivo all'ingresso ELl'appartamento ELla sig.ra PT nonché di cm 11 circa per il tratto che
,
separa i locali disimpegno e bagno ELl'attrice con il soggiorno EL convenuto;

i muri divisori, realizzati nel 1987, non risultavano eseguiti in violazione di
-
alcuna disciplina applicabile al tempo di loro realizzazione;

- la planimetria allegata all'atto di vendita non poteva dirsi in alcun modo rilevante e attendibile in merito allo spessore dei muri, in quanto tutte le misure di questi, se rapportate alla scala (1:200) ivi indicata, risultavano rappresentate in modo erroneo;
per far fronte ai disagi lamentati dall'attrice sarebbe stato opportuno procedere a realizzare una controparete fonoisolante di 17 cm di spessore, quantomeno in aderenza al muro divisorio tra locali disimpegno e bagno ELl'attrice con il soggiorno EL convenuto (tecnicamente, da realizzarsi totalmente sul lato ELl'appartamento EL sig. ^CP_1 ; considerando lo spazio occupato dalla sporgenza contenente il contatore EL EL CH e dall'incremento" ELla linea di confine tra i due appartamenti nel tratto disimpegno-bagno ELla sig.ra ^Pt_1 ^derivante ^dall'^eventuale realizzazione ELla citata controparete isolante (rispettivamente quantificati dal CTU in mq 0,09 e mq 0,61), moltiplicato per il prezzo di vendita al mq ELl'appartamento (€ 3.179/mq), il minor valore EL bene acquistato dall'attrice veniva calcolato in € 2.225; visionando la parete divisoria dal lato EL convenuto, ci si avvedeva ELla presenza di un foro tamponato e riempito con l'impianto collegato alla cassetta ELl'acqua EL vaso EL bagno ELla sig.ra PT;
la proposta di conciliazione tra le parti, che veniva formulata sulla base di tutte le considerazioni tecniche effettuato nel corso ELla ctu e, in ogni caso, sulla base dei costi necessari per la realizzazione dei lavori atti a risolvere le problematiche lamentate dall'attrice, non veniva infine accettata.
Con la sent. n. 8838/24 EL 10/10/2024 oggetto di impugnazione, il primo Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione all'esito ELle risultanze ELla ctu, così decideva:
"1. dichiara l'inammissibilità ELla domanda proposta dall'attrice in via principale e di risarcimento EL danno;

2. accerta e dichiara la responsabilità EL convenuto ex art. 1489 c.c. per la nicchia sporgente nella proprietà ELl'attrice e condanna il convenuto al pagamento in favore ELl'attore ELla somma di € 2.225,00 a titolo di riduzione EL prezzo, oltre interessi ex art. 1284 IV comma c.c. dal 12.1.2022 al saldo;

3. accerta e dichiara che parte attrice ha sfondato il muro divisorio che ELimita le due unità immobiliari confinanti con uno sconfinamento nella proprietà CP_1
come indicato in motivazione;

4. compensa tra le parti le spese lite;
pone le spese di c.t.u. liquidate con decreto EL 13.7.2023 in via definitiva a carico

5. ELle parti in uguale misura".
Con atto di citazione notificato a mezzo PEC il 3/4/2025 e depositato il 9/4/2025, la sig.ra Pt 1 ha impugnato la sentenza di primo grado, affidando l'appello a una pluralità di profili di doglianza che possono essere come di seguito sintetizzati:
a) Erronea declaratoria di inammissibilità ELla domanda principale (di eliminazione dei vizi ELla cosa) e risarcitoria proposte in primo grado: la domanda principale si basava sulla disciplina di cui all'art. 1453 cc, non su quella dei vizi EL bene venduto, mentre la domanda risarcitoria ben poteva essere proposta anche con la memoria ex art. 183, co. 6 n. 1 cpc giacché forma di tutela complementare ex art. 1494 cc e non “domanda nuova";
b) Omessa pronuncia sulle domande di accertamento fattuale proposte in primo grado (che il venditore fosse a conoscenza de vizi prima EL rogito;
che l'acquirente si rendesse conto dei vizi solo dopo l'acquisto; che l'acquirente avesse diritto a un immobile abitabile); c) Travisamento ELle domande e prove acquisite e contraddittorietà ELla sentenza: la planimetria catastale allegata all'atto di vendita presentava una scala di 1:200 e pertanto anche lo spessore dei muri doveva essere coerente con tale documento (da cui si evinceva che il muro divisorio fosse di circa 20 cm).
Il Giudice e il CTU dovevano tenere conto di tale aspetto (mentre la ctu si limitava a rilevare che la precisione ELla visura sta al tecnico che la redige).
Inoltre, ai fini EL danno, non rilevava la mera difformità EL muro divisorio concreto rispetto a quello indicato nell'atto di vendita, bensì il pregiudizio che dallo scarso spessore EL muro divisorio è derivato (scarsa insonorizzazione, scarso isolamento termico ecc.), per cui nulla ha a che vedere col caso concreto il precedente (Cass. Sez. 2 Ordinanza n. 13425 EL 15/05/2024) citato dal
-
Tribunale. Sebbene poi non ci fosse nel 1987 una legge che chiarisse lo spessore minimo dei muri, era già stata emanata la Circolare 30/4/1966 n. 1769 la quale prevedeva che "Il comportamento acustico di un immobile è un problema da risolvere in sede di progetto, ricorrendo ad una oculata scelta di materiali e curandone la messa in opera e le modalità di sistemazione. È raccomandabile che la scelta di materiali e strutture sia fatta tenendo conto ELle proprietà acustiche determinate con prove di laboratorio e specificate secondo le modalità prescritte dalle norme";
d) Erroneità e in ogni caso contraddittorietà ELla sentenza in punto di quantificazione EL minor valore EL bene compravenduto: l'esiguo spessore EL tramezzo che funge da parete divisoria tra l'immobile ELla PT e quello ^del ^CP_1 nonché l'alloggiamento EL misuratore elettrico, diminuiscono sensibilmente il diritto alla piena fruizione ELl'immobile, per cui il Giudice e il CTU non potevano limitare la pretesa risarcitoria a soli € 2.225. Lo stesso
Consulente, dopotutto, quantificava la somma necessaria per l'eliminazione ELla problematica in circa € 15.795,00/18.225,00. Sulla base di precedenti ELla giurisprudenza di merito (Trib. Torino n. 2715/2007; Trib. Milano n.
2600/2001, Trib. Reggio Emilia 27.09.2012), il danno dovrebbe quantificarsi nel 20% EL prezzo di vendita (circa € 50.000). In ogni caso, la sentenza impugnata contraddice se stessa nella parte in cui, da un lato, ritiene insussistente alcun vizio in riferimento allo spessore di 11 cm EL muro che separa i locali disimpegno e bagno ELla sig.ra PT con il soggiorno EL sig. ma poi quantificava il minor valore EL bene in € 2.225 (che invece CP_1
teneva conto di tale porzione di muro divisorio), con ciò invece confermando la sussistenza di un vizio EL bene;

e) Immotivato accoglimento ELla domanda riconvenzionale EL sig. ^CP_¹ non essendo stata raggiunta la prova EL fatto, giacché non si poteva assumere ^nonche vi fosse stato lo sforamento ELla PT nella proprietà EL ^CP_¹ essendo stato valutato l'esatto termine di confine tra le due proprietà, mancando la prova ELla comproprietà EL muro separatorio dei due beni;

f) Illegittima compensazione ELle spese di lite, in quanto si sarebbe dovuto ^valutare ^che ⁱl ^CP_1 risultava pur sempre la parte maggiormente soccombente, nel caso di specie;

g) Illegittimo rigetto ELle istanze istruttorie, rilevanti ai fini ELla decisione.
Pur correttamente citata, parte appellata non si è costituita in giudizio, rimanendo contumace.
All'udienza EL 20/11/2025, pertanto, l'appellante si riportava ai propri scritti concludendo come in atti e la causa veniva trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Con il primo motivo di appello, parte appellante censura la sentenza laddove il
Giudice ha ritenuto inammissibile la domanda principale di eliminazione dei vizi, atteso che il compratore che fa valere la garanzia per i vizi EL bene venduto ex art. 1490 cc può a sua scelta domandare la risoluzione EL contratto, ovvero la riduzione EL prezzo, ma non l'eliminazione EL vizio.
Assume invece l'appellante che la domanda avrebbe dovuto essere qualificata come domanda di esatto adempimento EL contratto di compravendita con risarcimento in forma specifica.
La doglianza non è fondata.
Va anzitutto premesso che l'azione introdotta dalla PT è di garanzia per i vizi ex art. 1491 cc, azione che non contempla la eliminazione dei vizi ma solo la risoluzione EL contratto o la riduzione EL prezzo.
Infatti, come da tempo chiarito dalla giurisprudenza, “ove la cosa venduta sia affetta da vizi, il compratore non può avvalersi, anche nel concorso di colpa EL venditore ELl'azione di esatto adempimento, alternativamente con le azioni derivanti dalla garanzia di cui all'art. 1490 cc dato che l'obbligazione principale EL venditore non ha per oggetto neppure in via sussidiaria un facere relativo alla materiale struttura ELla cosa venduta” (tra le altre, Cass. Civ. nn. 4382/85; 4980/83 e 4565/79). Inoltre,
"In tema di compravendita la disciplina ELla garanzia per vizi si esaurisce negli art. 1490 ss cc che pongono il venditore in una situazione non tanto di obbligazione, quanto di soggezione, esponendolo all'iniziativa EL compratore, intesa alla modificazione EL contratto od alla sua caducazione mediante l'esperimento, rispettivamente, ELla actio quanti minoris o ELla actio redhibitoria. Ne consegue che il compratore non dispone neppure a titolo di risarcimento in forma specifica di un'azione di "esatto adempimento" per ottenere dal venditore l'eliminazione dei vizi ELla cosa venduta, rimedio che gli compete soltanto in particolari ipotesi di legge (garanzia di buon funzionamento, vendita dei beni di consumo) o qualora il venditore si sia specificamente impegnato alla riparazione EL bene” (Cass., S.U., 13 novembre
2012, n. 19702; Conforme: Cass., sez. II, 6 giugno 2017, n. 14005).
Più specificatamente, la Suprema Corte ha statuito che “la consegna ELla cosa viziata costituisce non inadempimento di una obbligazione (di consegna o di individuazione), ma la imperfetta attuazione EL risultato traslativo promesso. La garanzia per vizi non va, dunque, collocata nella prospettiva obbligatoria e la responsabilità che essa pone in capo al venditore va qualificata come una responsabilità contrattuale speciale, interamente disciplinata dalle norme dettate sulla vendita. Il presupposto di tale responsabilità è l'imperfetta attuazione EL risultato traslativo (e quindi la violazione ELla lex contractus) per la presenza, nella cosa venduta, di vizi che la rendono inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. Si tratta di una responsabilità che prescinde da ogni giudizio di colpevolezza EL venditore e si fonda soltanto sul dato obiettivo ELl'esistenza dei vizi;
essa si traduce nella soggezione EL venditore all'esercizio dei due rimedi edilizi di cui può avvalersi il compratore, al quale è anche riconosciuto il diritto al risarcimento dei danni, salvo che il venditore provi di aver senza colpa ignorato i vizi. Chiarita, nei termini sopra illustrati, l'accentuata specialità ELle azioni edilizie rispetto ai rimedi generali all'inadempimento costituiti dalla risoluzione e dal risarcimento EL danno e, conseguentemente, sottratta la disciplina di tali azioni all'ambito concettuale ELl'inadempimento ELle obbligazioni, risulta agevole concludere che il presupposto su cui si basa l'orientamento espresso nelle Ric. 2015 n. 19028 sez. SU - ud. 26-03-2019 -14- menzionate pronunce ELla
Seconda Sezione nn. 20110/13 e 24731/16 e ELla Terza Sezione n. 21927/17, secondo cui la consegna di una cosa viziata costituirebbe inesatto adempimento di una obbligazione EL venditore, non può essere tenuto fermo" (Cass. Civ. S.U. n
11749/19).
Per tali ragioni, nessuna censura può essere mossa sul punto alla sentenza di primo grado in questa sede impugnata.
Sennonché, assume ancora parte appellante che la domanda avrebbe potuto e dovuto essere intesa e riqualificata come richiesta di risarcimento in forma specifica dei danni patiti dall'acquirente ex art. 1497 cc.
Anche questa doglianza è infondata atteso che "Qualora il compratore abbia proposto domanda di risoluzione EL contratto ex art. 1492, lamentando la presenza di un vizio redibitorio nella cosa consegnata in esecuzione EL contratto, incorre nel vizio d'extrapetizione la sentenza che accolga la domanda di risoluzione ritenendo - sulla base ELl'esame ELla corrispondenza intercorsa fra le parti che la cosa fosse priva ELle qualità pattuite per l'uso al quale la stessa era destinata: a differenza ELl'azione di risoluzione fondata sulla garanzia per vizi che ha la finalità di assicurare l'equilibrio contrattuale in attuazione EL sinallagma funzionale indipendentemente dalla colpa EL venditore ^l'^azione ^di ^risoluzione ^di ^cui
-
all'art. 1497, rientrando in quella disciplinata in via generale dall'art. 1453 c.c. (l'art. 1497 richiama infatti, diversamente dall'art. 1492, le «disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento), postula che l'inadempimento posto alla base ELla domanda di risoluzione e/o di risarcimento EL danno sia imputabile a colpa de l'alienante (Cass 00/639) e non abbia scarsa importanza, tenuto conto ELl'interesse ELla parte non inadempiente;
inoltre, poiché nell'ipotesi di mancanza ELle qualità pattuite o promesse assume rilievo decisivo il ruolo ELla volontà negoziale,
l'indagine che il giudice deve compiere ha necessariamente ad oggetto un elemento fattuale diverso ed estraneo rispetto alla fattispecie relativa alla presenza di un vizio o difetto che rendono la cosa venduta inidonea all'uso al quale la stessa è normalmente destinata (Cass. Civ. n. 10922/05).
L'appellante censura poi la sentenza laddove ha, ad avviso ELl'appellante erroneamente, qualificato come nuova la domanda risarcitoria introdotta solo con la memoria ex art 183 comma 6 n. 1 cpc.
Sulla censura, si osserva quanto segue.
Come è stato precisato dalle Sezioni Unite ELla Corte di Cassazione, “la modificazione ELla domanda ammessa ex art. 183 c.p.c. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi ELla stessa (petitum e causa petendi), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione ELle potenzialità difensive ELla controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali" (Cass. S.U.
15 giugno 2015, n. 12310; in tale prospettiva, vds. anche Cass. 19 gennaio 2016, n.
816 che, con riferimento al cd. rito societario, ha ritenuto ammissibile la proposizione, con la memoria ex art. 6 D.lgs. n. 5/2003, di domanda risarcitoria nel giudizio introdotto chiedendo l'accertamento ELla nullità di un contratto di intermediazione finanziaria).
Venendo, pertanto, alla fattispecie sub iudice, la domanda risarcitoria proposta in primo grado risulta astrattamente ammissibile in quanto connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e non tale da determinare compromissione ELle potenzialità difensive ELla controparte;
tuttavia, la stessa è in concreto connotata da uno sconfortante deficit di allegazione, prima ancora che di prova degli elementi costitutivi ELl'an, EL quantum e ELl'eventuale nesso causale con i vizi lamentati.
In ogni caso, la domanda risarcitoria in forma specifica rimane assorbita, non potendosi predicare, come si è detto, una domanda di risarcimento in forma specifica rispetto alla domanda di garanzia per vizi, mentre la domanda risarcitoria per equivalente è pure assorbita per quanto si dirà in ordine agli ulteriori motivi di appello.
Sicché anche questo motivo di appello non può essere accolto.
II. Quanto al secondo ordine di motivi di appello, avente a oggetto le domande di accertamento EL fatto che il venditore fosse a conoscenza dei vizi prima EL rogito, EL fatto che l'acquirente si rendesse conto dei vizi solo dopo l'acquisto e EL diritto ELl'acquirente a un immobile abitabile, questa Corte non ritiene sussistere l'omissione di pronuncia EL primo Giudice lamentata da parte appellante. Dal complesso ELla motivazione ELla impugnata sentenza, infatti, risulta EL tutto evidente come la risposta alle sopra richiamate domande di accertamento proposte dalla allora parte attrice siano infine confluite nelle valutazioni operate dal Giudice per la decisione ELla causa, risultandone logico presupposto. In ogni caso, merita di essere evidenziato sul punto come non risultino ammissibili domande aventi a oggetto il mero accertamento di una situazione di fatto, scollegate dall'accertamento di un diritto che su quello stato di fatto trova fondamento. Come infatti chiarito anche dalla Suprema Corte, "il processo può essere utilizzato solo a tutela di diritti sostanziali e deve concludersi con il raggiungimento ELl'effetto giuridico tipico, cioè con l'affermazione o la negazione EL diritto dedotto in giudizio" (Cass. Civ. n. 10039/02). Per cui, le domande di accertamento ELla conoscenza dei vizi da parte EL venditore precedentemente alla stipula EL rogito, ovvero EL fatto che l'acquirente si rendesse conto di tali vizi soltanto successivamente all'acquisto e alla consegna EL bene non potevano fondare autonome domande su cui chiamare il Giudice a pronunciarsi. Diversamente, tali fatti risultavano il presupposto logico-giuridico per l'analisi ELla fondatezza ELla domanda estimatoria e risarcitoria proposta dalla sig.ra PT ^e, ⁱⁿ questi termini, gli stessi sono stati valutati dal Tribunale, giungendo infine alla decisione di cui alla sent. n. 8838/24 in questa sede impugnata.
Quanto invece alla domanda di accertamento EL diritto ELla acquirente a un immobile abitabile, la questione non è invero mai stata posta in dubbio nel presente giudizio. Tuttavia, come rilevabile anche dalla lettura ELla pronuncia oggetto di appello, l'unità immobiliare venduta alla sig.ra PT era certamente abitabile, per quanto caratterizzata da taluni vizi non indicati nella planimetria allegata al rogito di compravendita.
Per tali ragioni, pertanto, il motivo non merita di essere accolto.
III. Quanto al terzo e quarto gruppo di motivi di appello, gli stessi possono essere esaminati congiuntamente. Come indicato anche nella ctu di primo grado, la planimetria allegata al contratto di compravendita redatta dal geom. CP_2 non poteva essere presa a riferimento per l'analisi ELlo spessore dei muri di separazione tra gli appartamenti ELla sig.ra PT
e EL sig. e ciò in quanto:CP_1 1. non solo il muro di separazione tra i locali disimpegno e bagno ELl'acquirente e il soggiorno EL venditore era rappresentato graficamente in modo non corrispondente all'effettivo, ma anche tutti gli altri muri indicati in tale documento presentavano il medesimo problema, il che evidenziava l'inattendibilità EL grafico a formare oggetto di aspettative o pretese tra le parti EL contratto circa l'esatta dimensione e spessore dei muri;

2. dalla stessa planimetria si poteva evincere che il muro che separava i locali disimpegno/bagno ELla sig.ra PT e il soggiorno EL sig. ^CP_1 ^risultasse meno spesso rispetto al muro nel quale era installato il portoncino di ingresso ELl'appartamento. Per cui, dalla presa visione di questo (il cui spessore, in sede di ctu, è stato calcolato in circa 16 cm) l'acquirente ben poteva evincere che il secondo muro fosse di dimensioni particolarmente ridotte;

3. confrontando poi la planimetria allegata al rogito di vendita con la nuova planimetria redatta dallo stesso tecnico (geom. ^CP_2 ⁱn ^vista ^dei ^lavori ^di ristrutturazione interna all'abitazione, i due disegni non risultano combaciare nei rapporti degli spazi interni;
anzi, parrebbe quasi che tali lavori abbiano comportato lo spostamento EL muro divisorio tra le due proprietà per mt. 1,71 all'interno ELl'appartamento ELla sig.ra PT ⁱl ^che è ^{evidentemente}
,
impossibile e non rispondente al vero. Considerato poi che, come confermato nella consulenza, il muro in contestazione era stato realizzato in conformità con la disciplina edilizia applicabile al tempo (1987), quando ^non ^sussistevano ^ancora normative che imponessero determinate caratteristiche in termini di insonorizzazione e/o isolamento termico ELle pareti, deve negarsi la sussistenza di vizi ELla parete di separazione dei due appartamenti, così come nessuna lesione di alcun diritto o aspettativa ELl'acquirente può essere rilevata nella fattispecie in quanto, data la vetustà ELl'intervento, la sig.ra PT non poteva pretendere che il muro avesse una misura di almeno 20 cm.
Né il mero dato ELlo spessore EL muro può dirsi elemento da cui dedurre di per sé la capacità di insonorizzazione ovvero di isolamento termico tra le due unità immobiliari, dovendosi invece valutare i materiali concretamente utilizzati per "riempire" o meno la parete divisoria (che, come ovvio, non risultano evincibili da una planimetria). Per cui, la differenza di spessore tra quanto rappresentato in planimetria e quanto effettivamente rinvenuto nell'appartamento non può dirsi elemento rilevante ai fini ELla individuazione di uno specifico vizio ELl'immobile acquistato dalla odierna appellante. Quanto poi al rilievo di parte attrice per cui già nel 1966 era stata emanata la Circolare 30/4/1966 n. 1769, lo stesso risulta EL tutto privo di pregio, in quanto la circolare non è fonte normativa cogente per i privati, ma mero atto di indirizzamento ELla discrezionalità amministrativa;
pertanto, deve confermarsi la conclusione raggiunta in sede di ctu, per cui non sussisteva alcuna normativa, al 1987, che obbligasse i costruttori a frazionare appartamenti realizzando pareti divisorie di un determinato spessore.
Quanto invece alla "nicchia" ospitante il contatore elettrico EL sig. ^CP_¹ effettivamente la planimetria allegata al rogito di compravendita non ne riportava graficamente la presenza, nonostante la parte venditrice dichiarasse nel medesimo atto di compravendita (pag. 14 doc. "atto compravendita" fascicolo PT) "che i dati catastali e le planimetrie relative alle unità immobiliari oggetto di compravendita sono conformi allo stato di fatto e, in particolare, che non sussistono difformità rilevanti tali da influire sul calcolo ELla rendita catastale e da dar luogo all'obbligo di presentazione di nuove planimetrie catastali ai sensi ELla vigente normativa”. Tuttavia, la sporgenza risultava facilmente individuabile non appena varcato l'ingresso ELl'appartamento e, dunque, l'acquirente non poteva che rendersi conto ELla sua presenza in sede di presa visione ELl'immobile, circostanza che esclude la possibilità di considerare tale elemento quale vizio “occulto" ELla cosa.
In ogni caso, anche a prescindere dalle considerazioni testé esposte, resta fermo che nel calcolo EL minor valore EL bene poteva e può prendersi in considerazione esclusivamente l'incidenza ELla descritta sporgenza e non EL diverso spessore EL muro perimetrale tra le due unità immobiliari.
Ebbene, a tali fini non possono venire in riferimento, come invece vorrebbe parte appellante, i costi di realizzazione ELla controparete fonoisolante, che il CTU quantificava in primo grado "considerando l'incidenza al ml. corrispondente a circa
€ 1.300/€ 1.500/ml. (€ 6.000/€ 7.000 ml. 4,70), rapportato allo sviluppo totale di circa m. 12,15, il costo complessivo risulterebbe essere di circa € 15.795,00/€
18.225,00 (ml. 12,15 x € 1.280/€ 1.490/ml)”.
Innanzitutto, lo stesso CTU chiariva come tali lavori, se realizzati, si sarebbero dovuti effettuare interamente all'interno ELl'appartamento EL sig. ^CP_1 (pertanto, con suo esclusivo pregiudizio giacché dagli stessi sarebbe derivata una riduzione ELla metratura "calpestabile” EL proprio appartamento). In ogni caso, poi, l'indicazione EL Consulente veniva effettuata al fine di rilevare soluzioni tecniche per ovviare ai problemi (di insonorizzazione e isolamento termico) lamentati dall'allora attrice e al fine di trovare una eventuale soluzione conciliativa.
In altri termini, il CTU teneva conto ELl'analisi ELla possibilità di realizzare una controparete fonoisolante solo per fini di completezza ELl'analisi svolta in sede di consulenza.
I costi per i lavori di allargamento EL muro perimetrale, pertanto, non potevano essere assunti come danni patiti dall'acquirente e derivanti dai vizi ELla cosa o, ancor meno, come minor valore EL bene venduto dal convenuto in primo grado. Procedendo alla quantificazione EL minor prezzo, dunque, correttamente il primo Giudice applicava il criterio fornito dal CTU, calcolando i metri quadri occupati dalla "nicchia" (di dimensione mt. 0,55 x mt. 1,26 x mt. 0,16), e parametrando tale dato con il valore di acquisto (espresso in €/mq) ELl'immobile. Le pronunce citate dall'appellante, d'altro canto, si riferiscono a fattispecie in cui a causa ELlo scarso isolamento acustico ELl'immobile (tale da rendere praticamente invivibile lo stesso), realizzato in modo non conforme alla disciplina tecnica applicabile, i costi da sostenere da parte ELl'acquirente ammontavano, come da stima effettuata in sede di ctu, in circa il 20% EL prezzo di acquisto.
Diversamente da quanto sostenuto dalla parte, dunque, quello EL 20% non risulta affatto un criterio equitativo presuntivo EL minor valore EL bene, ma necessita di una precisa e specifica prova sul punto. Nella fattispecie, invece, né veniva effettuata alcuna analisi ELla effettiva insonorizzazione ELl'immobile ELla sig.ra PT ^né veniva effettuata alcuna specifica richiesta da parte ELl'allora attrice in tal senso né, ancora, veniva fornita prova ELla intollerabilità ELle eventuali propagazioni sonore tra i due appartamenti.
Ma a monte di tutte tali considerazioni, si ribadisce, la ctu chiariva che il muro divisorio tra i due appartamenti risultasse conforme alla disciplina normativa e ^tecnica ^dell'eВероса di sua realizzazione (1987). Alla luce di quanto evidenziato, pertanto, il criterio di quantificazione seguito dal primo Giudice per il calcolo EL minor valore EL bene non presenta profili meritevoli di censura.
Tuttavia, non erra l'appellante laddove rileva una contraddittorietà nella motivazione EL Tribunale.
Infatti, sebbene il primo Giudice procedesse correttamente ad escludere che il ridotto spessore EL muro di divisione tra i due appartamenti configurasse un vizio EL bene,
d'altro canto affermava che la presenza ELla sporgenza contenente il contatore EL EL venditore desse diritto riduzione EL prezzo, "quantificato dal c.t.u. in € 2.225,00".
Tuttavia, leggendo la consulenza (pagg. 22-23) ci si può avvedere EL fatto che il Consulente giungeva a tale risultato calcolando i metri quadri occupati non solo dalla "nicchia", ma anche dall'incremento" ELla linea di confine tra i due appartamenti derivante dalla eventuale realizzazione di una controparete di 17 cm tra gli stessi. In altri termini, nella somma di € 2.225 confluiva non solo l'incidenza ELla sporgenza posta all'ingresso ELl'appartamento ELla sig.ra PT, ma anche quella ELl'ispessimento EL muro di separazione tra i locali disimpegno e bagno ELl'allora parte attrice e il soggiorno EL convenuto. Per cui, in coerenza con l'operazione svolta dal Consulente, il Giudice avrebbe dovuto calcolare il minor prezzo nella sola somma di € 286,02 derivante dalla seguente operazione:
- superficie occupata dalla "sporgenza" ELla nicchia EL contatore (come calcolata dal CTU): mt 0,16 x mt 0,55 = mq. 0,09; prezzo medio unitario al mq. ELl'appartamento venduto alla sig.ra PT (come calcolato dal CTU): circa € 3.178,00;
- incidenza sul valore ELl'immobile: mq. 0,09 x € 3.178,00/mq = € 286,02 Stante tuttavia la mancata costituzione di parte appellata, sig. ^CP_1 e ^di ^alcuna domanda di corretta rideterminazione (in negativo) ELla somma quantificata in primo grado dal Giudice, la pronuncia non può essere in questa sede riformata, stante il divieto di reformatio in peius.
IV. Quanto al quinto profilo di gravame, non può che confermarsi in questa sede la pronuncia impugnata, che ha accertato lo sforamento nell'appartamento EL ^CP_¹ nel corso dei lavori di ristrutturazione effettuati dalla sig.ra PT . In particolare, come evincibile dal raffronto ELle fotografie di cui a pag. 8 e 9 ELla ctu, la cassetta ELl'acqua di scarico EL vaso EL bagno ELla odierna appellante veniva infine collocato sino a creare un foro nella parete EL soggiorno EL sig. CP_1
Nonostante l'effettiva assenza di uno specifico quesito sul punto al CTU, pertanto, la prova ELlo sforamento nella proprietà ELl'allora convenuto non poteva che dirsi raggiunta né, in effetti, veniva mai di per sé contestata, nella sua materialità, dalla sig.ra PT.
Anche nell'attuale sede di appello, infatti, non si afferma che la stessa non abbia mai proceduto allo sfondamento EL muro di separazione con l'appartamento EL sig. ^CP_1 ma che tale circostanza non era stata espressamente dichiarata in ctu (per cui valga quanto sopra detto) e che comunque il sig. ^CP_1 non avesse ^mai ^fornito prova ELla comproprietà EL muro e, in particolare, che lo stesso fosse proprietario ELla parete divisoria a partire dalla linea mediana di questa. Il ragionamento esposto dall'appellante, tuttavia, si manifesta EL tutto infondato, in quanto la proprietà di un muro di confine tra due proprietà si presume per legge (art. 880 cc) comune ai due proprietari, in assenza di specifiche disposizioni legali o contrattuali (in questa sede mancanti). Per cui, sarebbe stato piuttosto onere ELla sig.ra Pt 1, a fronte ELla doglianza ELla controparte, allegare il titolo che le consentiva di superare la linea mediana EL muro comune di separazione tra i due appartamenti.
Ne deriva che nessun dubbio può sussistere circa l'effettivo sfondamento EL muro di separazione dei due appartamenti, da parte ELla sig.ra PT (fermi restando i dubbi sulla stessa ammissibilità di tale domanda in sede di primo grado, tuttavia non contestata dall'appellante), con conseguente rigetto EL motivo di appello.
V. Alla luce EL complessivo esito EL giudizio di primo grado, poi, correttamente il Tribunale procedeva a compensare totalmente le spese di lite tra le parti. Risulta infatti EL tutto pacifica la possibilità per il Giudice di procedere alla compensazione, parziale ovvero integrale, ELle spese di lite nell'ipotesi, come nella fattispecie, di reciproca soccombenza tra le parti, possibile financo in ipotesi di accoglimento in misura minima ELla domanda originaria di parte attrice (Cass. Civ. S.U. n. 32061/22: “in tema di spese processuali, l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo [...] può giustificarne
[...] la compensazione totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall'art. 92, secondo comma, cod. proc. civ."). Né in ogni caso risulta così evidente, come invece sostiene l'appellante, la “maggiore soccombenza" EL sig. ^CP_1 nel giudizio di primo grado. Volendo infatti rapportare tra loro il minor valore ELl'immobile concretamente riconosciuto (€
2.225) rispetto al valore ELla domanda proposta dal sig. ^CP_1 e ^accolta ^dal Tribunale (che deve parametrarsi in base al presumibile danno conseguente allo sfondamento EL muro di separazione), le stesse parrebbero invero risultare tra loro equivalenti.
Da cui la correttezza, anche sul punto, ELla sentenza in questa sede impugnata. VI. Parimenti legittimo risulta, infine, il rigetto ELle istanze istruttorie, in quanto irrilevanti al fine EL decidere.
Ad ogni modo, per dovere di completezza, questa Corte ritiene utile e opportuno procedere all'analisi, in via sintetica, ELle richieste formulate dalla sig.ra PT . Ebbene, quanto all'istanza per interrogatorio formale, i capitoli a) e b) risultano irrilevanti ai fini EL decidere e comunque sugli stessi si rileva che non è mai stata contestata in giudizio la conoscenza da parte de sig. ^CP_1 ELla presenza ELla nicchia e ELlo spessore EL muro di divisione tra i due appartamenti;
il capitolo c) è provato documentalmente e non contestato;
il capitolo d) è EL tutto generico e irrilevante;
il capitolo e) è irrilevante e comunque provato documentalmente;
i capitoli da f) a j) risultano irrilevanti ai fini EL decidere in quanto nulla dicono circa la conoscenza o conoscibilità degli aspetti ivi descritti da parte ELla acquirente nonché in ogni caso ELla configurabilità oggettiva di essi quali vizi ELla cosa venduta;
i capitoli k) e m) sono documentati dal contenuto ELla ctu;
il capitolo 1) è irrilevante e comunque superato dal rilievo sul punto da parte ELla ctu. D'altro canto, in riferimento alla richiesta di prova testimoniale, i capitoli 1), 2) e 3) sono irrilevanti e non contestati;
i capitoli 4), 7), 15), 18) e 33) sono inammissibili, dovendosi la circostanza ELla scarsa insonorizzazione provare con consulenza tecnica e non tramite prova testimoniale, e in ogni caso irrilevanti;
i capitoli 5) e 6) attengono a fatti non contestati;
il capitolo 8) è irrilevante, alla luce EL contenuto ELla ctu;
i capitoli 9) e 11) sono inammissibili;
i capitoli 10), 12), 13), 14), 16), 17), 21), 24) e 32) attengono a fatti non contestati;
i capitoli 19), 20), 25), 28), 29), 30) sono superati dal contenuto ELla ctu;
i capitoli 22), 23) e 31) sono irrilevanti ai fini EL decidere;
i capitoli 26) 27) sono inammissibili. Parte 1 non merita In conclusione, l'appello proposto da parte ELla sig.ra accoglimento. Stante la contumacia EL sig. C^P_1 nulla risulta dovuto dall'appellante a titolo di spese di lite EL grado.
Sussistono i presupposti per il versamento da parte ELl'appellante ELl'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, co. 1 quater DPR n. 115/02, come modificato dall'art. 1, co. 17 L n. 228/2012.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Milano, definitivamente pronunciandosi sull'appello proposto dalla sig.ra ^Parte_1 lo respinge e, per l'effetto, conferma la sent. n. 8838/24
,
impugnata.
Nulla sulle spese, stante la contumacia ELl'appellato.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte ELl'appellante ELl'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, co. 1 quater
DPR n. 115/02, come modificato dall'art. 1, co. 17 L n. 228/2012.
Così deciso in Milano, 26/11/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
AR Monte Irene LU
La presente decisione è stata redatta a cura EL dott. Alexandro Capogna, Magistrato Ordinario in Tirocinio