N. R.G. 14116 / 2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Federico Salmeri, visto l'art. 281 sexies c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da:
PI/CF: , con l'avv. Raffaele de Ruvo Email_1 P.IVA_1
-attore- contro
PI/CF: , con l'avv. Accursio Montalbano Controparte_1 P.IVA_2
-convenuto-
CONCLUSIONI
Per CP_2
Voglia il Tribunale adito, in composizione monocratica, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, previa l'ammissione degli opportuni mezzi di prova, da dedursi in prosieguo nei termini di rito
Nel merito: accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della alle obbligazioni assunte Controparte_1 in forza del contratto preliminare sottoscritto in data 5 dicembre 2023; accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare del 5 dicembre 2023 per inadempimento della e per l'effetto condannare a versare a Controparte_1 Controparte_1 favore di la somma di € 480.000,00 corrispondente al doppio della caparra. CP_2
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi, 15% spese generali, oltre I.V.A. e C.P.A. sugli imponibili, come per Legge.
*
Per Controparte_1
Preliminarmente, si chiede, ai sensi dell'art. 269 c.p.c., che il Tribunale Voglia disporre il differimento della prima udienza al fine di consentire la citazione del terzo Controparte_3
1
[...] con sede nella C.da Sciacca, in persona dell'amministratore pro-tempore Dott. CP_3 CP_4
nato a [...] il [...] e ciò nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c.
[...]
Preliminarmente, in conseguenza della citazione dei terzi, estromettere la società Controparte_1 dal presente giudizio e ciò con ogni provvedimento conseguenziale.
Nel merito, dire inammissibile e/o improcedibile e comunque rigettare tutte le domande di parte attrice perchè infondate in fatto e in diritto.
In subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande dell'attrice, ritenere e dichiarare che il , con sede nella C.da Sciacca, in persona Controparte_3 CP_3 dell'amministratore pro-tempore Dott. , nato a [...] il [...], è tenuto a garantire Controparte_4 la convenuta società contro gli effetti dell'eventuale accoglimento delle domande Controparte_1 attrici e, per l'effetto, condannarlo al pagamento di quelle somme eventualmente accertate e/o liquidate in favore della società a titolo di restituzione del doppio della caparra o di risarcimento del CP_2 danno o per altro titolo. Con vittoria di spese e compensi del giudizio.
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Sui fatti di causa. ha convenuto in giudizio per ottenere, previo accertamento CP_2 Controparte_1 dell'inadempimento della convenuta, la dichiarazione dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita stipulato il 5 dicembre 2023 per effetto della violazione del termine essenziale pattuito ai sensi dell'art. 1457 c.c. e la conseguente condanna della convenuta alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, pari ad € 480.000,00 (€ 240.000,00 x 2).
A sostegno delle proprie domande, l'attrice ha allegato di avere stipulato con l'odierna convenuta un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto diverse unità immobiliari facenti parte di fabbricati urbani, aree urbane e terreni agricoli siti in Comune di Sciacca (AG) Contrada UD (cfr. doc. 1 parte attrice).
Le parti hanno inoltre pattuito che:
- il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro e non oltre il 31.01.2024;
- la consegna e l'immissione nel possesso degli immobili avrebbero dovuto avvenire entro e non oltre il 26.01.2024, liberi da persone e cose.
Il contratto preliminare ha precisato che “le date e le pattuizioni e le modalità di consegna sopra riportate devono intendersi essenziali per la conclusione dell'atto definitivo di compravendita, essendo di interesse primario della parte acquirente la stipula del contratto definitivo entro e non oltre il 31 gennaio
2024 al fine di consentire alla stessa la presentazione di istanze autorizzative per il successivo sviluppo immobiliare”.
2 Le parti hanno altresì concordato il versamento della caparra confirmatoria pari a € 240.000,00, corrisposta dall'attrice al momento della stipula del preliminare mediante due assegni circolari.
In prossimità della scadenza del termine pattuito, ha invitato, senza esito, la convenuta a comparire CP_2
il 31.01.2024 avanti il notaio (cfr. docc. 2-3-4 parte attrice) per la stipula del definitivo.
In data 08.02.2024, scaduti i termini essenziali previsti nel contratto preliminare tanto per l'immissione nel possesso, quanto per la stipula del contratto definitivo di compravendita e stante la mancata comparizione del convenuto avanti il notaio, ha comunicato alla convenuta la risoluzione di diritto CP_2
del contratto per inadempimento e ha chiesto il pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata
(cfr. doc. 5 parte attrice).
Tale pretesa è stata poi avanzata nell'odierna controversia. si è costituita in giudizio, contestando in fatto e in diritto l'azione avversaria. Controparte_1
In particolare, la convenuta ha confermato la ricostruzione dei fatti dedotti dall'attrice, con le seguenti precisazioni:
- con comunicazione del 25.1.2024 ha rappresentato all'attrice che le aree già in possesso CP_1
di al momento della sottoscrizione del preliminare erano libere e disponibili per la consegna, CP_2
rimanendo invece ancora nella materiale disponibilità del le restanti Controparte_3
aree, ancora non consegnate;
circostanza che avrebbe reso parzialmente impossibile l'esecuzione integrale del contratto preliminare;

- l'asserito inadempimento alle obbligazioni contrattuali assunte col contratto preliminare del

5.12.2023 risulterebbe di scarsa importanza avuto riguardo a quanto stabilito dall'art. 1455 c.c., posto che la porzione di compendio immobiliare ancora occupato dal Condominio avrebbe costituito una parte residuale rispetto all'oggetto dell'accordo preliminare;

- il parziale inadempimento di non sarebbe imputabile alla promittente venditrice avuto CP_1
riguardo a quanto stabilito dall'art. 1218 c.c. che esonera da qualsivoglia responsabilità la parte il cui inadempimento sia dipeso da impossibilità, anche parziale, sopravvenuta della prestazione per causa a sé non imputabile o imputabile a terzi. Difatti, parte convenuta sarebbe stata impossibilitata ad adempiere compiutamente alle proprie obbligazioni per la mancata restituzione dei beni da parte del che li avrebbe occupati senza titolo e nonostante si fosse impegnato espressamente, CP_3
con pec del 21.7.2023, a consegnarli dapprima tra il 6 e il 10 novembre 2023 e successivamente il
10.1.2024 (doc. 10 parte convenuta).
3 In altri termini, l'impegno del Condominio avrebbe indotto ad accettare, in primis, la CP_1 proposta di acquisto dell'intero compendio immobiliare e, di conseguenza, a stipulare il successivo contratto preliminare con CP_2
Conseguentemente, qualsivoglia responsabilità andrebbe riferita al che non avrebbe CP_3
rispettato gli impegni assunti con;
CP_1
- da ultimo, la convenuta eccepisce che anziché invocare il recesso dal preliminare per ottenere CP_2
il pagamento del doppio della caparra, si sarebbe limitata a chiedere la risoluzione di diritto del predetto preliminare per inadempimento della promittente venditrice.
Pertanto, non potrebbe chiedere la restituzione del doppio della caparra, bensì unicamente CP_2
l'eventuale liquidazione del risarcimento del danno da dimostrare ai sensi dell'art. 1385 ultimo comma c.c..
Di talché, a seguito delle verifiche preliminari, ritenuto il contradditorio correttamente instaurato, il
Tribunale ha differito l'udienza ai sensi dell'art. 171 bis terzo comma c.p.c., rigettando l'istanza di chiamata in causa del richiesta da parte convenuta. Controparte_3
In occasione della prima udienza il Tribunale ha poi ritenuto la causa matura per la decisione ed ha invitato le parti a precisare le conclusioni, nonché alla successiva discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., a seguito della quale la causa viene decisa sulla scorta delle seguenti motivazioni.
*
2. Sull'inadempimento di Controparte_1
A seguito della omessa stipula del contratto definitivo, va ritenuta inadempiente alle CP_1
obbligazioni oggetto del contratto preliminare di vendita, dovendosi ritenere le eccezioni della convenuta infondate.
Si osserva infero che ha manifestato la volontà di adempiere al preliminare mediante l'invito CP_2
rivolto alla convenuta di presentarsi innanzi al notaio per la stipula del definitivo, confermando dunque l'intenzione di versare l'intero corrispettivo.
Per contro, la convenuta, a seguito della predetta convocazione, non si è presentato dal notaio né ha proposto un'altra data o comunque si è fatto promotrice di qualsiasi iniziativa volta al corretto adempimento di quanto pattuito.
Le giustificazioni allegate da , oltretutto, non colgono nel segno. CP_1
4 In particolare, la convenuta ritiene che l'inadempimento delle obbligazioni contrattuali assunte con il preliminare del 5.12.2023 risulterebbe di scarsa importanza avuto riguardo a quanto stabilito dall'art. 1455 c.c., posto che la porzione di compendio immobiliare ancora occupata dal Condominio alla data del
26.1.2024 avrebbe costituito una parte residuale e modesta rispetto all'oggetto complessivo dell'accordo preliminare.
Ebbene, è appena il caso di osservare che le parti hanno pattuito un termine essenziale, ipotesi in cui la risoluzione del contratto opera di diritto prescindendo dall'indagine in ordine alla importanza dell'inadempimento, che è stata anticipatamente valutata dai contraenti, dovendo in tal caso il giudice limitarsi ad accertate la sussistenza e l'imputabilità dell'inadempimento (cfr. Cass. sentenza n.
3993/2011, dove a pag. 10 della motivazione si legge: “Qualora … sia pattuito un termine essenziale per
l'adempimento della prestazione, la risoluzione del contratto opera di diritto, prescindendo dall'indagine in ordine alla importanza dell'inadempimento, che è stata anticipatamente valutata dai contraenti, dovendo in tal caso il giudice limitarsi ad accertate la sussistenza e l'imputabilità dell'inadempimento”).
La convenuta ha poi giustificato il proprio inadempimento eccependo l'impossibilità sopravvenuta di vendere gli immobili oggetto del preliminare a causa della mancata restituzione da parte del
[...] che, nonostante l'impegno precedentemente assunto, avrebbe continuato ad Controparte_3
occuparli, senza restituirli prima dello spirare del termine essenziale pattuito tra le odierne parti.
Tale eccezione è tuttavia del tutto inconferente, in quanto l'impossibilità eccepita dalla convenuta non muove da un fatto sopravvenuto, posto che era noto alla convenuta -già al momento della stipulazione del contratto preliminare- che il Condominio occupasse i beni immobili da alienare e consegnare ad entro i termini pattuiti come essenziali. CP_2
ha dunque concluso il contratto preliminare con accettando il rischio di non riuscire CP_1 CP_2
a consegnare tutti gli immobili nei termini prestabiliti.
La circostanza del resto trova conferma nella pec del 19.7.2023 (doc. 9 parte convenuta) con cui ha chiesto al Condominio, in persona dall'amministratore Dott. la CP_1 Controparte_4
consegna dei beni entro il 30.11.2023 a fronte delle avanzate trattative per la vendita di tutti i beni di proprietà della convenuta e quindi ivi compresi quelli ancora occupati dal Condominio.
Tra l'altro in data 13.01.2024 ha chiesto espressamente al Condominio la restituzione dei CP_1
beni affinché fosse messa in condizioni di poter eseguire il contratto preliminare di vendita, con
5 l'evidente consapevolezza che, in caso di inadempimento, si sarebbe trovata costretta a versare il doppio della caparra ricevuta;
cfr. doc 20 parte convenuta:
In conclusione, può affermarsi che si è resa inadempiente al contratto preliminare stipulato CP_1
con CP_2
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3. Sulla risoluzione del contratto preliminare. Conseguenze.
Il caso di specie ha ad oggetto un contratto preliminare rimasto inadempiuto in quanto non seguito dalla stipula del contratto definitivo entro i termini pattuiti. Si badi che le parti odierne avevano stabilito nel corpo del preliminare che “le date e le pattuizioni e le modalità di consegna sopra riportate devono intendersi essenziali per la conclusione dell'atto definitivo di compravendita, essendo di interesse primario della parte acquirente la stipula del contratto definitivo entro e non oltre il 31 gennaio 2024 al fine di consentire alla stessa la presentazione di istanze autorizzative per il successivo sviluppo immobiliare”.
Non vi è dubbio, dunque, della natura essenziale del termine pattuito, natura oltretutto non contestata dalla parte convenuta.
Da tale qualificazione del termine come essenziale discende l'applicazione della specifica disciplina indicata dall'art. 1457 c.c. secondo cui la risoluzione del contratto si verifica automaticamente in caso di
6 inosservanza del termine essenziale pattuito dalle parti, anche se la parte interessata non abbia manifestato alcuna volontà di risolvere il contratto.
Ciò posto, si osserva che l'odierna attrice ha invitato la convenuta a comparire per il 31.01.2024 avanti il notaio per la stipula del definitivo, infruttuosamente.
Di conseguenza, ha comunicato alla convenuta la volontà di risolvere di diritto il contratto per CP_2
inadempimento, così escludendo qualsiasi interesse ad un'esecuzione tardiva del contatto.
Ne deriva che il preliminare in oggetto può ritenersi risolto e può riconoscersi il diritto dell'attrice ad esigere il doppio della caparra versata, a fronte dell'inadempimento di CP_1
In merito al versamento della caparra, la convenuta assume che anziché invocare il recesso dal CP_2 preliminare al fine dell'ottenimento del doppio della caparra, si sarebbe limitata a chiedere la declaratoria di risoluzione di diritto del predetto preliminare per inadempimento della promittente venditrice.
Conseguentemente, a dire della convenuta, potrebbe al più chiedere il solo risarcimento del danno CP_2 da dimostrare ai sensi dell'art. 1385 ultimo comma c.c..
L'argomento è infondato.
E' appena il caso di richiamare quanto al riguardo la giurisprudenza ha affermato: “In tema di inadempimento contrattuale, una volta conseguita attraverso la diffida ad adempiere la risoluzione del contratto al quale accede la prestazione di una caparra confirmatoria, l'esercizio del diritto di recesso
è definitivamente precluso, cosicchè la parte non inadempiente che limiti fin dall'inizio la propria pretesa risarcitoria alla ritenzione della caparra ad essa versata o alla corresponsione del doppio della caparra da essa prestata, in caso di controversia, è tenuta ad abbinare tale pretesa ad una domanda di mero accertamento dell'effetto risolutorio” (cfr. Cass. ordinanza n. 18392/2022, nonché, più recentemente
Cass. ordinanza n. 21317/2024, secondo la quale: “La domanda di risoluzione del contratto non costituisce domanda nuova rispetto a quella con cui il contraente non inadempiente abbia originariamente chiesto la declaratoria della legittimità del proprio recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., con contestuale incameramento della caparra confirmatoria, essendo l'azione di recesso un'ipotesi di risoluzione ex lege”).
Ebbene, nel caso di specie ha correttamente chiesto una pronuncia di accertamento della CP_2
risoluzione di diritto del contratto preliminare, provocata a seguito dello spirare del termine essenziale e, per l'effetto, il pagamento del doppio della caparra, pari ad € 480.000,00 (€ 240.000,00 x 2).
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7 4. Conclusioni.
Le domande di parte attrice vanno accolte.
Il contratto preliminare può ritenersi risolto.
La parte convenuta va condannata al pagamento del doppio della caparra, pari ad € 480.000,00.
Alla somma riconosciuta in favore di parte attrice non vanno aggiunti gli interessi, non avendo avanzato alcuna specifica domanda in tal senso. Al riguardo giova evidenziare che “In tema di obbligazioni pecuniarie, gli interessi, contrariamente a quanto avviene nell'ipotesi di somma di danaro dovuta a titolo di risarcimento del danno di cui essi integrano una componente necessaria, hanno fondamento autonomo rispetto al debito al quale accedono, sicché gli stessi - siano corrispettivi, compensativi o moratori - possono essere attribuiti, in applicazione degli artt. 99 e 112 c.p.c., soltanto su espressa domanda della parte” (cfr. Cass. ordinanza n. 36659/2021).
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta del D.M.
147/22 e tenuto conto del valore della controversia (€ 480.000,00).
La semplicità dei temi trattati comporta l'applicazione dei valori minimi dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) accoglie le domande di parte attrice;

2) accerta e dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 5 dicembre 2023;
3) condanna parte convenuta a corrispondere in favore di parte attrice la somma di € 480.000,00;
4) condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore di parte attrice, che si liquidano in € 1241,00 per spese esenti ed € 11.229,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
Così deciso in Milano il 24 febbraio 2025
Il giudice
(Federico Salmeri)
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del MOT in tirocinio dott. Davide Li
Volti
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