N. R.G. 2113/2018

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott.ssa Maria
Laura Pasca, all'esito della camera di consiglio a seguito dell'accettazione del deposito di “note di trattazione scritta” da parte della Cancelleria in conseguenza dello svolgimento dell'udienza secondo la modalità di cui all'art. 127ter c.p.c. disposta con provvedimento del 2.12.2024 e del

9.02.2025 regolarmente comunicato alle parti, richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa, viste le conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2113 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno
2018 e promossa
DA
, rappresentato e difeso, giusta procura allegata al ricorso introduttivo, Parte_1 dall'Avv. Domenico Pignoloni e Avv. Gianluca Vernelli, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. Domenico Pignoloni sito in Ascoli Piceno, via del Crocefisso, n. 44
Ricorrente
CONTRO
e rappresentate e difese, giusta procura allegata alla Controparte_1 CP_2 memoria di costituzione dall'Avv. Marco Gasparroni, elettivamente domiciliate presso il suo studio sito in Teramo, via Antica Cattedrale 30;
Resistenti
OGGETTO: Contratto di locazione ad uso non abitativo. Ripetizione di indebito
***
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato in data 18.06.2018 ha adito Parte_1
l'intestato Tribunale affinché dichiarasse la nullità della clausola contenuta nell'art. 3 del contratto di locazione del 31.03.2019 nella parte in cui prevede il pagamento di somme aggiuntive al canone mensile di locazione per violazione degli artt. 32 e 79 l. n. 392/1978 e, per l'effetto, condannasse e alla restituzione dell'importo di € CP_2 Controparte_1
74.800,00 dalle stesse indebitamente ricevuto per effetto del citato art. 3 del contratto.

2. Si sono costituite in giudizio ed le quali, dopo aver Controparte_1 CP_2 preliminarmente eccepito l'intervenuta prescrizione ex art. 2948 n. 3 c.c. in relazione ai canoni di pagina 1 di 7 locazione corrisposti antecedentemente al mese di giugno 2013, hanno chiesto il rigetto della domANa del ricorrente in quanto infondata in fatto e in diritto.

3. La causa, istruita mediante produzioni documentali e prova testimoniale, è pervenuta allo scrivente Magistrato in data 23.11.2020 e viene decisa all'odierna udienza ex art. 429 c.p.

4. Dagli atti di causa risulta che con contratto di locazione stipulato in data 31.03.2009 la società Eva AN UL s.n.c. (cancellata dal registro delle imprese in data 10.01.2018, con socie illimitatamente responsabili le odierne resistenti e vd. doc. 2 CP_2 Controparte_1 allegato al ricorso) ha concesso in locazione a l'immobile ad uso commerciale Parte_1 sito in Alba Adriatica, Lungomare Marconi n. 242 meglio identificato in atti con durata di anni sei (dal 1.04.2009 al marzo 2015) e rinnovo automatico salvo disdetta.
L'art. 3 del contratto di locazione prevede che:
- il canone di locazione mensile per il primo anno di locazione (dal 1.04.2009 al 31.03.2010) è di € 1.500,00 + Iva;

- per il secondo anno di locazione (dal 1.04.2010 al 31.03.2011) il canone mensile sarà aggiornato all'indice annuale del tasso di inflazione registrata dall'ISTAT nel mese di marzo e a tale importo ottenuto dall'aumento Istat saranno aggiunti € 500,00;
- per il terzo anno di locazione (dal 1.04.2011 al 31.03.2012) il canone mensile sarà aggiornato all'indice annuale del tasso di inflazione registrata dall'ISTAT nel mese di marzo e a tale importo ottenuto dall'aumento Istat saranno aggiunti € 200,00
- per il quarto anno di locazione (dal 1.04.2012 al 31.03.2013) il canone mensile sarà aggiornato all'indice annuale del tasso di inflazione registrata dall'ISTAT nel mese di marzo
- per il quinto anno di locazione (dal 1.04.2013 al 31.03.2014) il canone mensile sarà aggiornato all'indice annuale del tasso di inflazione registrata dall'ISTAT nel mese di marzo
- per il sesto anno di locazione (dal 1.04.2014 al 31.03.2015) il canone mensile sarà aggiornato all'indice annuale del tasso di inflazione registrata dall'ISTAT nel mese di marzo;

- per il settimo anno di locazione (dal 1.04.2015 al 31.03.2016), salvo disdetta per fine contratto sestennale, il canone mensile sarà aggiornato all'indice annuale del tasso di inflazione registrata dall'ISTAT nel mese di marzo e a tale importo ottenuto dall'aumento Istat saranno aggiunti € 400,00;
- per il canone mensile a partire dal 1.04.2016 e fino alla scadenza del contratto il 31.03.2021 lo stesso sarà aggiornato all'indice annuale di inflazione registrata dall'ISTAT nei mesi di marzo di ogni anno.
All'importo dovuto per i canoni mensili va aggiunta l'aliquota Iva corrispondente.

5. Ciò posto, ha eccepito la nullità della clausola in oggetto per violazione Parte_1 dell'art. 32 l. n. 392/1978 ai sensi del quale «le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira» con la precisazione che le variazioni in aumento del canone per i contratti stipulati per una durata non superiore a quella di cui all'art. 27 (secondo cui la durata non può essere inferiore a 6 anni ovvero a 9 anni se l'immobile è adibito ad attività alberghiere o similari o all'esercizio di attività teatrali) «non possono essere superiori al 75 per cento di quelle,
pagina 2 di 7 accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati» e dell'art. 79 l. n. 392/1978 che prevede la nullità di «ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge», con possibilità – in tal caso – per il conduttore di agire, entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, per ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge.
Secondo la prospettazione di parte ricorrente le somme richieste in aggiunta al canone di locazione devono considerarsi aggiornamenti automatici di canoni su base annua, con conseguente violazione dell'art. 32 citato che prevede l'indicizzazione automatica riferita alla variazione del rapporto ISTAT, non potendo il contratto in oggetto essere qualificato come un contratto con canoni di locazione a misura crescente trattANosi di aumenti non adeguatamente motivati e non ancorati a requisiti certi ed inconfutabili. In altri termini, secondo Pt_1
dall'assenza in contratto di un'espressa causale idonea a giustificare il canone
[...] differenziato negli anni, si ricava la finalità implicita della società locatrice di “introdurre, all'interno dell'autonomia contrattuale, un espediente diretto a neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, attraverso un meccanismo di indicizzazione diverso e, per questo, sanzionabile ai sensi dell'art. 32 della legge sull'equo canone” (vd. pag. 7 del ricorso introduttivo).

5.1. In punto di diritto la recente giurisprudenza di legittimità – condivisa dall'intestato
Tribunale – ha chiarito che la tesi che consente di concordare il canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto a condizione che la misura sia ancorata ad elementi predeterminati nel contratto idonei ad incidere sull'equilibrio economico del rapporto non trova “giustificazione logico sistematica” occorrendo tenere distinti i concetti di
“aumento del canone (di locazione dello stesso immobile secondo contratti succedentisi nel tempo, anche per via di rinnovazione), di determinazione differenziata del canone
(correlativamente a periodi compresi nella durata del medesimo rapporto contrattuale)” – i quali implicano un accrescimento non solo dell'espressione monetaria ma anche del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore - e di “aggiornamento del canone (in dipendenza della perdita del potere di acquisto della moneta verificatasi durante la pendenza del medesimo rapporto contrattuale)”, il quale importa soltanto una variazione della quantità monetaria (cfr.
Cass. civ., sez. 3, 26 settembre 2019, n. 23986).
La finalità perseguita dall'art. 32 l. n. 392/1978 è di “dissuadere i contraenti da una spesso arbitraria previsione a lungo termine circa la flessione del potere di acquisto” dell'euro “nell'arco dell'intera durata del rapporto, neutralizzANone in partenza gli effetti futuri attraverso una lievitazione del livello del corrispettivo preteso per concedere il godimento dell'immobile”,
“dissuasione suggerita concedendo alle parti di convenire (coevamente alla stipulazione del contratto o successivamente) la variazione del canone secondo una percentuale ancorata all'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati”, così restANosi nel fenomeno dell'”aggiornamento del canone”, ossia del “mantenimento (almeno tendenziale)
pagina 3 di 7 del valore reale della prestazione del conduttore – incidente sull'equilibrio del sinallagma – nonostante la variabilità della sua espressione monetaria in dipendenza della flessione nel tempo del potere” dell'euro. Diverso è il campo dell'“incondizionata facoltà per le parti, secondo la loro libera valutazione espressa al momento del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, di assicurare al locatore un corrispettivo maggiore, in termini di valore reale e non nominalistico, rispetto a quello goduto in occasione di un precedente rapporto contrattuale (e cioè un aumento del canone in senso proprio) oppure di assicurare al locatore un corrispettivo crescente – sempre in termini di valore reale – durante l'arco di svolgimento dello stesso rapporto sia prevedendo il pagamento di rate quantitativamente differenziate, sia prevedendo il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi, a ciascuno dei quali corrisponda un canone possibile di maggiorazione in difetto dell'incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati ed influenti, secondo la comune visione dei paciscienti, sull'equilibrio economico del sinallagma (ipotesi di canone differenziato)”.
“Il valore locativo dello stesso immobile urbano adibito ad uso commerciale” può, durante la durata del rapporto, “subire variazioni in dipendenza dello sviluppo urbano, della dotazione di maggiori servizi nella zona, della concentrazione di immobili destinabili ad uso concorrenziale, o di altri infiniti fattori estrinsechi”, circostanze delle quali le parti possono tenere conto in sede di determinazione del corrispettivo senza che sia a ciò ostativo il disposto dell'art. 32 citato in quanto “il principio generale ed immanente della libera determinazione convenzionale del canone locatizio (per immobili destinati ad uso non abitativo) soffre, attraverso quella disposizione, di una deroga eccezionale limitatamente alla valenza delle clausole di aggiornamento per eventuali variazioni del potere di acquisto” dell'euro “o clausole ISTAT, la quale mai potrebbe essere estesa, per via di interpretazione analogica, al di fuori del predetto settore e con riferimento ad altre clausole contrattuali volte ad incrementare — giusta la comune intenzione delle parti — il valore reale del corrispettivo per diverse e successive frazioni di durata del medesimo rapporto” (cfr. Cass. civ., n. 23986/2019 cit).
Il problema è, pertanto, di stabilire se mediante la formula adottata che prevede canoni differenziati e crescenti per frazioni di tempo, le parti hanno in realtà perseguito lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti negativi della svalutazione monetaria (con eventuale surrettizia elusione, sanzionabile ai sensi dell'art. 79, dei limiti quantitativi posti dall'art. 32 in esame) oppure se hanno, di comune accordo, inteso riconoscere al locatore, in misura dinamica, una maggiore fruttuosità in termini reali del ceduto godimento dell'immobile.
A tal fine, per escludere l'intento di neutralizzare gli effetti negativi della svalutazione monetaria non è necessario l'ancoramento ad “elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta” in quanto – se così fosse – “si arriverebbe alla conclusione secondo cui le parti di un contratto di locazione a uso diverso da abitazione, là dove vogliano liberamente determinare l'entità del canone in misure differenziate e crescenti per frazioni di tempo, avrebbero l'onere (anche in termini probatori) di allegare necessariamente pagina 4 di 7 l'avvenuto ancoramento degli aumenti del canone ai richiamati 'elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta”, conclusione che costituisce un
“preliminare condizionamento dell'autonomia contrattuale”, inammissibile stante “la piena e incondizionata libertà delle parti di assicurare al locatore un corrispettivo crescente — sempre in termini di valore reale — durante l'arco di svolgimento dello stesso rapporto”.
In sintesi, i contraenti non hanno l'onere preliminare (anche in termini probatori) di allegare necessariamente l'avvenuto ancoramento degli aumenti del canone ad “elementi predeterminati e idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere di acquisto della moneta” operANo – per converso - il
“principio della piena e incondizionata libertà delle parti di assicurare al locatore un corrispettivo crescente (sempre in termini di valore reale) durante l'arco di svolgimento dello stesso rapporto
(ciò che costituisce la regola)”, “salvo che le stesse parti non abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria (ciò che costituisce l'eccezione)”, ipotesi con riferimento alla quale grava sul conduttore che invoca la nullità del patto l'onere di allegare gli elementi, eventualmente desumibili dal testo del contratto o da elementi extra testuali, idonei a rivelare l' effettivo intento delle parti di eludere il divieto di cui agli artt. 32 e 79 cit., di talché “in difetto di una simile allegazione — o della prova dell'intento elusivo delle parti — il patto di determinazione differenziata del canone per frazioni di tempo successive deve ritenersi comunque valido”. In altri termini, “alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, deve ritenersi legittima la clausola in cui venga pattuita l'iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto” senza che sia necessario
“dimostrare, con rilievo condizionante, il collegamento del previsto aumento nel tempo del canone a elementi oggettivi e predeterminati, diversi dalla svalutazione monetaria, idonei a incidere sul sinallagma contrattuale”, ancoramento che costituisce “solo una delle possibili modalità attraverso cui può operarsi detta predeterminazione del canone "a scaletta", in alternativa alla quale questa può altrettanto legittimamente operarsi sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo;
sia mediante il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione”.
La legittimità di tale clausola dev'essere, tuttavia, come sopraesposto “esclusa là dove risulti
— dal testo del contratto o da elementi extratestuali della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola — che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della legge n. 392 del 1978” “così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, primo comma, della stessa legge” (cfr. Cass. civ., sez. 3, 26 settembre 2019, n. 23986; conforme Cass. civ., sez. 3, ordinanza 6 febbraio 2024,
n. 3399).
pagina 5 di 7 5.2. Nel caso di specie, fermo che, come si evince dal tenore letterale dell'art. 3 del contratto di locazione, il canone mensile di locazione è aggiornato all'indice annuale del tasso di inflazione registrato dall'ISTAT nel mese di marzo, importo sul quale viene aggiunto – per alcune annualità – un'ulteriore somma di denaro di talché, negli anni successivi, l'aggiornamento
ISTAT viene calcato sull'importo del canone così come incrementato nell'anno precedente, il conduttore non ha fornito elementi idonei a ritenere sussistente che con tale clausola le parti hanno surrettiziamente perseguito lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria eludendo i limiti di cui all'art. 32 cit. essendosi limitato ad eccepire il mancato ancoramento dell'aumento a elementi oggettivi e predeterminati.
A ciò si aggiunga la considerazione per cui dall'istruttoria svolta risulta provato che le parti avevano inizialmente pattuito un canone di € 1.500,00 inferiore a quello di mercato per poi progressivamente adeguarlo nel corso degli anni al fine di permettere al conduttore di consolidare la propria attività commerciale ed effettuare alcuni lavori di ammodernamento.
Tale circostanza è stata confermata da (vd. verbale di udienza del Testimone_1
12.09.2019), unico testimone attendibile in quanto ha assistito personalmente alle discussioni preliminari al contratto di locazione, essendo le altre dichiarazioni testimoniali non dirimenti ai fini della risoluzione del caso in oggetto.
In particolare, irrilevanti sono la testimonianza di (il quale ha riferito Testimone_2 circostanze apprese de relato dall'ex moglie vd. verbale di udienza del Controparte_1
12.09.2019), di (la quale non ha fornito informazioni utili sul punto, vd. verbale di Tes_3 udienza del 14.11.2019), di (padre dell'odierno ricorrente, il quale ha riferito Testimone_4 quanto riferitogli dal figlio, vd. verbale di udienza del 13.02.2020) e di (il Testimone_5 quale ha riferito che l'odierno ricorrente si lamentava del canone di locazione e che non era d'accordo con gli aumenti del canone che, tuttavia, aveva dovuto accettare per le circostanze, vd. verbale di udienza del 13.02.2020).
Infine, l'art. 3 del contratto di locazione prevede solo tre incrementi del canone di locazione
(specificamente per il secondo anno, il terzo anno e dal settimo anno) consolidANosi per gli anni successivi sull'entità così determinata, il che costituisce un ulteriore elemento da cui desumere l'inesistenza di un intento elusivo del disposto dell'art. 32 citato. Ne consegue la validità della clausola di cui all'art. 3 del contratto con conseguente assorbimento di tutte le altre questioni in virtù del principio di diritto consolidato nella giurisprudenza di legittimità in base al quale la figura dell'assorbimento che esclude il vizio di omessa pronuncia ricorre, in senso proprio, quANo la decisione sulla domANa cd. assorbita diviene superflua, per sopravvenuto difetto di interesse della parte, che con la pronuncia sulla domANa cd. assorbente ha conseguito la tutela richiesta nel modo più pieno e, in senso improprio, quANo la decisione cd. assorbente esclude la necessità o la possibilità di provvedere sulle altre questioni, ovvero comporta un implicito rigetto di altre domANe (cfr., ex multis, Cass. civ., sez. III, 14 maggio 2013, n. 11547)

6. Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono poste a carico di parte ricorrente.
pagina 6 di 7 Esse, tenuto conto delle previsioni delle tabelle allegate al decreto del Ministro della Giustizia
n.147/2022, avuto riguardo alla natura ed al valore della causa, alla non particolare complessità della controversia, la quale si basa sulla risoluzione di un'unica questione di diritto, alle questioni fattuali e giuridiche affrontate, al pregio dell'attività professionale svolta sono liquidate secondo i valori minimi in € 7.052,00 (€ 1.276,00 per la fase di studio, € 814,00 per la fase introduttiva, € 2.835,00 per la fase istruttoria ed € 2.127,00 per la fase decisionale).


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciANo nel giudizio promosso da Pt_1
contro e , ogni altra domANa e eccezione
[...] Controparte_1 CP_2 disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta la domANa proposta da parte ricorrente;

2) condanna parte ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore della controparte che si liquidano in € 7052,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e
CPA come per legge.
Teramo, 16.04.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Laura Pasca
(atto sottoscritto digitalmente)
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