R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI AGRIGENTO in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. ssa Giovanna
Claudia Ragusa ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3307 dell'anno 2019 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente tra nato a [...], il [...], Parte_1 [...]
nata a Campobello di Licata, il [...], in [...] e quali Pt_2
coeredi di nata a [...], il [...] e Persona_1
deceduta il 11 settembre 2019, rappresentati e difesi dall'avv. Carmelo
Casuccio, giusta procura in atti
Attori e convenuti in via riconvenzionale
E nei confronti di nata a [...] l'[...], Controparte_1 Controparte_2
nato a [...] [...], rappresentati e difesi dall'avv. Anna Agrò, giusta procura in atti
Convenuti e attori in via riconvenzionale
Oggetto: recesso contrattuale e azione ex art. 2932 c.c. in via riconvenzionale
CONCLUSIONI DELLE PARTI: cfr. note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza del 31 gennaio 2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione, regolarmente notificato, e Parte_1 Parte_2 in proprio e nella qualità di eredi di hanno convenuto in Persona_1
giudizio e al fine di ottenere Controparte_2 Controparte_3
l'accertamento della legittimità dell'esercizio del diritto di recesso dal contratto preliminare del 21 aprile 2017, con ritenzione della caparra, e contestuale condanna al rilascio immediato del fondo, libero e vuoto da persone o cose.
A sostegno della domanda, gli attori hanno dedotto che con il suddetto contratto preliminare i medesimi avevano promesso in vendita degli apprezzamenti di terreno e annesso fabbricato rurale, siti in Licata, in c/da
Catena, identificati in catasto al foglio n. 7, partt. 371, 374, 176,196, 392, 394,
177 e 197 (più nel dettaglio: la part. 371, ora 397 (fabbricato Parte_2
rurale), la part. 374; part. 396; la part. 176, part. 196 part. 392; Parte_1
part. 394 - la quota indivisa di 15,6/1000 della part. 177 e la part. 197; -
- la quota indivisa di 124,7/1000 della part. 177 e la part. Persona_1
197), stabilendo, quale prezzo della vendita, la somma complessiva di €.
90.000,00, da corrispondere entro il 30 giugno 2018, data stabilita per la stipula del contratto definitivo.
Inoltre, i medesimi attori hanno dedotto che, nonostante al momento della sottoscrizione del preliminare di compravendita, i promissari acquirenti avessero corrisposto, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di €.
30.000,00 e che successivamente, quale acconto di prezzo, avessero versato l'ulteriore somma di €. 40.000,00, il contratto definitivo non sarebbe stato stipulato entro il termine pattuito, a causa dell'inadempimento dei convenuti, che si sarebbero resi irreperibili, non ritirando le raccomandate con le quali gli attori avrebbero invitato i medesimi a comunicare il nominativo del notaio e la data fissata per la stipula del contratto definitivo. Sulla scorta di tali ragioni, gli attori hanno insistito per l'accertamento della legittimità dell'esercizio del recesso e per la ritenzione della caparra.
Costituitesi con comparsa, depositata il 23 gennaio 2020, Controparte_2
e hanno contestato la domanda degli attori,
[...] Controparte_4
chiedendone il rigetto, allegando di contro l'inadempimento di questi ultimi nella stipula del definitivo, per non aver provveduto tempestivamente all'accatastamento del fabbricato rurale, avvenuto a spese dei convenuti solo nel mese di agosto 2018 e per la mancata esibizione del certificato di destinazione urbanistico e deducendo di non aver ricevuto le raccomandate con l'invito per la stipula del definitivo.
Inoltre, i medesimi convenuti, evidenziando di aver già versato la somma di €
70.000,00 a fronte delle € 90.000,00 pattuite quale prezzo della vendita, hanno chiesto, in via riconvenzionale, una pronuncia ex art. 2932 c.c. che facesse luogo al consenso degli attori, deducendo di essere disponibili a corrispondere le restanti € 20.000,00 a saldo del prezzo, chiedendo, in subordine,
l'accertamento della legittimità dell'esercizio del loro diritto di recesso e la condanna degli attori al pagamento del doppio della caparra pari ai € 60.000, nonchè alla restituzione dell'importo versato quale acconto del prezzo pari a €
40.000,00 e al rimborso delle spese sostenute per la stipula del definitivo, pari a € 800,00, e alle spese sostenute per il miglioramento dei fondi pari a €
100.000,00.
La causa, istruita con produzione documentale, con l'espletamento delle prove orali e di ctu tecnica, all'udienza del 31 gennaio 2025, sostituita dal deposito di note di trattazione scritta, è stata trattenuta in decisione, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.. Così sinteticamente delineato l'oggetto del contendere è ora possibile entrare nel merito della domanda degli attori.
Giova premettere che, in tema di inadempimento contrattuale ed esercizio della facoltà di recesso prevista dall'art. 1385 c.c., spetta a chi formula la domanda allegare e poi fornire prova del titolo (e quindi della conclusione del contratto preliminare di compravendita) e della corresponsione della caparra, limitandosi ad allegare l'inadempimento di controparte che, alla stregua dell'inadempimento che giustifica la domanda di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., deve essere imputabile al debitore (art. 1218
c.c.) e di non scarsa importanza.
Inoltre, il giudice, per accertare la legittimità del recesso di parte, in virtù di una valutazione circa la non scarsa importanza dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c., deve tenere conto della effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva dello stesso (Cass. Civ., sez. II, 11/02/2014, n. 3089).
Facendo applicazione di tali principi al caso di specie, il Tribunale ritiene, in relazione all'oggetto e alla natura del contratto, che il ritardo nell'adempimento nella stipula del contratto definitivo non sia imputabile ai convenuti e, in ogni caso, non sia di gravità tale da giustificare il diritto di recesso degli attori.
Innanzitutto, va osservato come dal tenore letterale del contratto, interpretato anche alla luce del comportamento delle parti, non è stato previsto un termine essenziale per la stipula del definitivo. Inoltre, è emerso che era indispensabile per la conclusione del contratto anche l'acquisizione di alcuni documenti e la definizione di procedure amministrative presso l'Ente comunale.
Ebbene, a fronte dell'allegazione dell'inadempimento dei convenuti, questi ultimi hanno dimostrato di aver sempre coltivato l'interesse per la stipula del definitivo, sostenendo anche le spese per l'aggiornamento catastale ( cfr. verbale di udienza del 4 novembre 2022, esame di ) in Persona_2
adempimento dell'obbligazioni contrattuali assunte, secondo cui tutte le spese inerenti e conseguenti al contratto definitivo sono a carico della parte acquirente.
Parimenti, è stato stabilito in contratto che i promittenti venditori avrebbero dovuto produrre i documenti necessari per il rogito notarili ( cfr. contratto preliminare in atti).
Peraltro, è emerso nel corso del giudizio che il medesimo aveva riferito Pt_1
a un conoscente comune alle parti contraenti, che faceva da tramite alle stesse, che per la stipula del definitivo erano necessari dei documenti, di cui evidentemente non era ancora in possesso, evidenziando che dopo averli ottenuti il medesimo doveva provvedere a definire altre questioni Pt_1
ritenute connesse alla stipula del definitivo ( cfr. verbale di udienza del 20 maggio 2022, esame di : “ si è vero, il mi aveva riferito che Controparte_5 Pt_1
mancavano dei documenti per stipulare l'atto definitivo” sub. 11: “ si è vero, ma il mi Pt_1
rispondeva che mancavano dei documenti relativi al fabbricato” sub.13: “ ricordo che un giorno ho incontrato il sig. che mi ha riferito che erano pervenuti i documenti richiesti Pt_1
per la stipula del definitivo, ma che prima doveva recintare un acquedotto, che si trova sulla strada principale;
io ho riferito questa circostanza al sig. , il quale mi ha Controparte_2
risposto che non era d'accordo alla recinzione ed è finita cosi). Inoltre, va osservato come le raccomandate prodotte dagli attori - in disparte ogni valutazione sull' oggettività dell'impedimento dei convenuti in relazione alla malattia e del decesso del loro congiunto, di cui gli attori sarebbero stati a conoscenza - si sono perfezionate per compiuta giacenza oltre il termine che era stato concesso per la comunicazione del nominativo del notaio e della data per la stipula, significando che le stesse non equivalgono a delle valide diffide e che, dunque, non potrebbe in ogni caso ritenersi dimostrata l'imputabilità dell'inadempimento.
Pertanto, sulla scorta delle superiori considerazioni, si ritiene che non sia emerso un grave inadempimento dei convenuti alla stipula del contratto, i quali di contro hanno corrisposto quasi integralmente il prezzo di vendita
( versando € 10.000 in più rispetto all'acconto pattuito) e avendo ottenuto la detenzione dei beni, hanno già eseguito dei miglioramenti sul fondo in questione, dimostrando l'interesse a stipulare il definitivo, interesse manifestato anche in questa sede.
Ne consegue dunque il rigetto della domanda degli attori.
A questo punto è possibile esaminare la domanda dei convenuti formulata in via riconvenzionale, volta a ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c. diretta a produrre gli effetti di un contratto di compravendita.
La domanda è fondata e merita accoglimento.
Come anticipato, con contratto preliminare del 21 aprile 2017 gli attori si sono obbligati a vendere ai convenuti, che si sono obbligati ad acquistare gli immobili ( appezzamento di terreno e annesso fabbricato rurale) siti in Licata in c/da Catena, per l'importo di € 90.000,00, di cui € 30.000, già corrisposti a titolo di caparra ed € 40.000,00 a titolo di acconto del prezzo. Vale la pena precisare che dal contegno processuale delle parti, nonché dalle specifiche richieste delle stesse e tenuto conto che il contratto preliminare è stato sottoscritto, quale parte promissaria acquirente, sia dal CP_2
che dalla , si ritiene che ricorra un semplice errore
[...] CP_4
materiale nel contratto preliminare nell'ultimo rigo della pag. 1, ove viene indicato solo il quale parte acquirente e non anche la Controparte_2
. CP_4
Chiarito ciò, nonostante l'impegno assunto, i promittenti venditori non hanno trasferito l'immobile promesso, non avendo inteso perfezionare il contratto nelle more del processo.
A questo punto, è necessario richiamare le conclusione del ctu, nominato nel corso del giudizio, al fine di accertare la commerciabilità dei beni promessi in vendita.
Il nominato c.t.u. ing. nella relazione di consulenza adeguatamente Per_3
motivata e scevra di contraddizioni – dopo aver esaminato la documentazione relativa agli immobili in questione, ha accertato la regolarità urbanistica e la commerciabilità dei beni promessi in vendita, tenuto conto che è stata interamente versata l'oblazione per il rilascio della concessione in sanatoria e vi è in atti il certificato di destinazione urbanistico del terreno aggiornato (cfr.
Relazione di ctu)
Infine, pare opportuno evidenziare che non osta al trasferimento immobiliare il materiale omesso ritiro della concessione edilizia in sanatoria, già disponibile previo pagamento di una somma, atteso che, in ossequio ai principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, è sufficiente a tal fine la produzione la domanda di concessione in sanatoria e la prova del versamento dell'oblazione in favore del di Licata. CP_6
Ciò premesso, va ora rilevato che, ai sensi di quanto disposto dall'art. 2932
c.c., se colui che si è obbligato a concludere un contratto è inadempiente,
l'altra parte può, qualora sia possibile e non escluso dal titolo, ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
In conformità a quanto richiesto da detta disposizione nel caso di specie, con il contratto preliminare sopra citato gli attori si erano obbligati a trasferire la proprietà dei predetti immobili a parte attrice.
Il titolo in questione non prevede alcuna limitazione in ordine alla possibilità di ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c..
Ne consegue che, non essendo esclusa dal titolo la pronuncia di una sentenza ex art. 2932 c.c., tale domanda, alla luce del contratto preliminare stipulato tra le parti, può astrattamente essere accolta.
Va, ancora, rilevato che l'art. 2932, comma 2, c.c. statuisce che, nel caso di preliminare relativo a contratti concernenti il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegua la propria prestazione ovvero non faccia offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile.
È evidente che il contraente, che chiede l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto, è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico solo nel caso in cui questa sia già esigibile al momento della domanda, mentre se tale prestazione deve essere eseguita, per accordo delle parti, al momento della stipula del definitivo può essere pronunciata la sentenza costitutiva ed il pagamento del prezzo (o della parte residua) va imposto dal giudice quale condizione dell'effetto traslativo derivante dalla sentenza. (cfr. tra le tante Cass. 4033/04; 2244/03; 59/02; 2661/01;
10069/1996; 2516/1995; 1077/1995; 2103/1990).
Nel caso di specie, è incontestato che parte convenuta abbia già pagato e
70.000,00 e abbia manifestato la disponibilità a corrispondere gli ulteriori €
20.000,00.
Risulta, quindi, provata l'offerta della prestazione dovuta, necessaria ai sensi dell'art. 2932 comma 2 c.c. per l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, che può, infatti, essere costituita da una manifestazione della volontà di eseguire il pagamento espressa in qualsiasi modo che escluda ogni perplessità sulla concreta intenzione di adempiere e, quindi, non solo mediante l'invito rivolto dal promissario al promittente di presentarsi davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo (cfr. Cass. 59/02; 2661/01; 10675/99; 8532/94;
2103/1990; 1554/1989; 5781/88; 8232/87; cfr. recente Cassazione civile sez.
II, 17/05/2024, n.13789, secondo cui l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non è subordinato alla presentazione di un'offerta formale della controprestazione, ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c., essendo a tal fine idonea anche la sola manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente).
Per tali ragioni, può essere accolta la domanda di parte convenuta diretta a ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto di compravendita non concluso e deve, dunque, essere pronunciato il trasferimento del diritto di proprietà degli immobili di cui al preliminare oggetto del giudizio, previa condanna dei medesimi convenuti al pagamento del residuo del prezzo pari a
€ 20.000,00 in favore degli attori.
Infine, è opportuno evidenziare che la sentenza non può introdurre varianti al contenuto del contratto preliminare ancorché per le sole modalità di esecuzione di una delle prestazioni ma deve rispecchiare integralmente le previsioni negoziali delle parti quali risultano dall'interpretazione del contratto preliminare medesimo.
A tal proposito, è stata sostenuto che “la sentenza costitutiva che a norma dell'art.
2932 cod. civ. tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve recepire integralmente e fedelmente le previsioni negoziali delle parti quali risultano dall'interpretazione del contratto preliminare, alla quale il giudice deve provvedere, accertando come per qualunque altro contratto l'effettiva volontà delle parti, anche in ordine all'esatta identificazione dell'oggetto del contratto stesso, che se non individuato esattamente deve essere tuttavia individuabile, eventualmente anche con elementi acquisiti aliunde con riferimento ad altri atti e documenti collegati a quello oggetto di valutazione” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3486 del
26/04/1990; Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 29849 del 29/12/2011).
Ne consegue che non rilevano in questa sede le successive questioni relative al pagamento di somme per il materiale rilascio della concessione in sanatoria.
Sulla scorta delle superiori considerazioni, la domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. va accolta, rimanendo assorbite le ulteriori domande proposte in via subordinate.
Le spese di lite, liquidate secondo i valori tra i minimi e i medi secondo i criteri di cui al d.m. 55/2014 e ss.mm., seguono la soccombenza.
Le spese di ctu tecnica, liquidate con separato decreto e necessarie per entrambe le parti, vengono poste definitivamente a carico delle parti in solido.


P.Q.M.


Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite;
ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa;
definitivamente pronunciando: 1) trasferisce in favore di e Controparte_2 CP_7
a carico di in proprio e nella qualità di erede
[...] Parte_2 di e a carico di in proprio e Persona_1 Parte_1 nella qualità di erede di la rispettiva quota di Persona_1 proprietà sull'appezzamento di terreno, siti in Licata, c/da
Catena, identificati in catasto al foglio n. 7, partt. 396, 374, 176,
196, 392, 394, 177 e 197, e sul fabbricato rurale, sito in Licata,
c/da Catena, identificati in catasto al foglio n. 7, part. 397,
2) condiziona il trasferimento dell'immobile disposto al punto 1 al pagamento del residuo del prezzo di € 20.000, da parte di e in solido in favore Controparte_2 Controparte_7 di e di in proprio e nella qualità di Parte_2 Parte_1 eredi di Persona_1
3) ordina che la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari provveda alla trascrizione di questa sentenza al passaggio in giudicato;

4) condanna gli attori in solido al pagamento delle spese di lite sostenuti dai convenuti, pari a € 4500,00, oltre € 786,00 per esborsi, oltre iva e cpa, se dovute, come per legge, oltre al rimborso forfettario;

5) pone le spese di c.t.u. tecnica, liquidate separatamente, a carico delle parti in solido.
Così deciso in Agrigento, in data 24 maggio 2025.
Il Giudice
G. Claudia Ragusa
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dr. Giovanna Claudia Ragusa, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193,
conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44