R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
II SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Monica Stocco ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 cpc e dell'art. 127 ter cpc la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 13896 dell'anno 2024 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente tra
(C.F. , con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'avv. IMBURGIA SERGIO e VITRANO STEFANO
( ) VIA LIBERTÀ 171 90143 PALERMO;
, con C.F._2
elezione di domicilio in VIA LIBERTA', 171 90143 PALERMO, presso il medesimo difensore parte ricorrente
contro
(C.F. ), con il patrocinio Controparte_1 C.F._3
dell'avv. GRAVIANO CATERINA, con elezione di domicilio in VIA
EMPEDOCLE RESTIVO, 4 90144 PALERMO, presso il medesimo difensore parte resistente
OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosita' (Art.658 C.P.C.)- uso
Tribunale di Palermo II sez. civile
diverso
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti concludevano come da scritti ex art. 127 ter cpc ai quali si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di intimazione e contestuale citazione per convalida di sfratto, ha convenuto in giudizio chiedendo Parte_1 Controparte_1
all'intestato Tribunale:
“A) convalidare l'intimato sfratto per morosità e conseguentemente ordinare al sig. nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
), titolare dell'omonima impresa individuale CodiceFiscale_4
(Partita Iva , con sede in Palermo Via Maqueda 82, il rilascio P.IVA_1
dell'unità immobiliare sita in Palermo, Via Maqueda 82 distinta in Catasto al
Foglio 137, p.lla 1120 sub. 5”.
B) emettere in danno dell'intimato nato a [...] Controparte_1
(Bangadesh) il 15/03/1993 (C.F. ), titolare CodiceFiscale_4
dell'omonima impresa individuale (Partita Iva ,con sede in P.IVA_1
Palermo Via Maqueda 82, decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i1 pagamento della somma di euro 2.800,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non corrisposti oltre all'importo dei canoni a scadere fino, alla data di effettivo rilascio, degli interessi e delle spese di questo procedimento e di quello monitorio da esso dipendente;

C) PER IL CASO DI OPPOSIZIONE
• emettere ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c.;
• nel merito ritenere e dichiarare risoluto ii contralto di locazione di cui trattasi per inadempimento dell'intimato conduttore”.
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Più nel dettaglio, l'intimante ha dedotto che con contratto di locazione, registrato il 3/3/2023 al n. 003502, quest'ultima ha concesso in locazione, ad uso diverso, ad titolare dell'omonima impresa Controparte_1
individuale, l'immobile sito in Palermo nella Via Maqueda n. 82, pattuendo un canone pari ad euro 650,00 mensili, da corrispondersi in rate anticipate entro il giorno 5 di ogni mese.
Successivamente, le parti hanno concordato che, durante la fase iniziale di avvio dell'attività commerciale e fino al giorno 1/03/2024, il canone mensile sarebbe stato ridotto a euro 600,00. Tuttavia, il conduttore è risultato inadempiente nel pagamento della mensilità di febbraio 2024, avendo corrisposto solo euro 400,00 invece dei 600,00 previsti, generando così un debito di euro 200,00.
Lo stesso si è reso poi ulteriormente moroso del pagamento della mensilità di aprile, maggio, giugno e luglio 2024 maturando, dunque, una morosità complessiva pari a euro 2.600,00.
Nonostante le richieste bonarie di pagamento la morosità non è stata sanata.
Ritualmente instaurato il contraddittorio l'intimato ha proposto opposizione allo sfratto con contestuale domanda riconvenzionale di riduzione del canone pattuito.
Più specificatamente, il conduttore ha rappresentato che con un primo contratto, registrato il 26/06/2017 al n. 005083, la ha concesso in Parte_1
locazione ad uso commerciale ad l'immobile in oggetto, Controparte_1
per la durata di anni 6 con decorrenza dal 01/07/2017 e prima scadenza al
30/06/2023, pattuendo un canone annuo di complessivi euro 4.800,00, da pagarsi in n. 12 rate mensili anticipate di euro 400,00.
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Qualche mese prima della scadenza del predetto contratto e, più precisamente, in data 01/03/2024, le parti hanno sottoscritto un secondo contratto di locazione per uso diverso con decorrenza dal 01/03/2023 e prima scadenza al 28/02/2028. Il canone di locazione è stato concordato in euro 7.800,00 annui, da corrispondersi in 12 rate mensili anticipate di euro
650,00 ciascuna;
tuttavia, per il primo anno il canone è stato ridotto a euro
600,00 mensili.
Con raccomandata del 16/7/2024, ha intimato al Parte_1
conduttore di provvedere al pagamento degli insoluti, quantificati in euro
2.850,00, per le mensilità di aprile, maggio, giugno, luglio 2024 ed il parziale pagamento della mensilità di febbraio 2024.
Con pec del 18/07/2024 quest'ultimo ha chiesto una riduzione del canone oltre il risarcimento dei danni sofferti a causa dei lavori di ristrutturazione della facciata dello stabile, che a suo dire avrebbero recato pregiudizio alla propria attività commerciale.
Per tali ragioni, si è opposto all'intimato sfratto.
All'udienza di convalida, parte intimante ha contestato le difese avversarie e ha chiesto l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio atteso che a quella data la morosità persisteva e ammontava ad euro 3.550,00, tenuto conto di alcuni pagamenti parziali. Il Tribunale, ritenendo l'opposizione non fondata su prova scritta, ha concesso ordinanza provvisoria di rilascio disponendo il mutamento del rito.
Mutato il rito, l'istante ha depositato memoria integrativa e, dopo avere precisato che il conduttore è rimasto inadempiente anche per tutte le mensilità di canone nel frattempo maturate, ha insistito nella pronuncia di
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risoluzione del contratto, con condanna del conduttore al pagamento dei canoni scaduti.
Parte resistente ha insistito, invece, nelle proprie difese chiedendo il rigetto dell'intimato sfratto e l'accoglimento della propria domanda riconvenzionale.
*****
Nel merito, così ricostruiti i termini della controversia, ed esaminata la documentazione prodotta dalle parti, l'opposizione è infondata e come tale non può trovare accoglimento per le ragioni di seguito spiegate.
Sul punto, va, innanzitutto, premesso che nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe sull'attore, soltanto l'onere di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto dell'inadempimento, incombendo poi sul debitore convenuto l'onere di allegare e dimostrare i fatti impeditivi, modificativi od estintivi della pretesa avanzata dalla controparte (così per tutte Cass. S.U. n. 13533/2001).
Orbene, nel caso di specie, la locatrice ha prodotto il titolo che fonda la pretesa di risoluzione e di pagamento azionata in sede monitoria, ovvero il contratto di locazione registrato a Palermo il 3/3/2023 al n. 003502, a mezzo del quale quest'ultima ha concesso in locazione a Controparte_1
l'immobile sito in Palermo nella Via Maqueda n. 82, al canone mensile di euro
650,00.
La locatrice ha altresì allegato il fatto storico del mancato pagamento dei canoni maturati nei mesi di aprile, maggio, giugno e luglio 2024 nonché della parte di mensilità del mese di febbraio 2024, rimasta insoluta, pari a complessivi euro 2.850,00.
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Parte opponente, invece, a sostegno della propria pretesa, che legittimerebbe una riduzione del canone di locazione oltre al risarcimento di tutti i danni subiti, ha addotto i lavori di ristrutturazione della facciata dello stabile che avrebbero inciso negativamente sull'attività commerciale svolta nell'immobile oggetto di causa.
Secondo la prospettazione di parte opponente, infatti, non ritraendo sufficienti ricavi dall'attività d'impresa svolta, in conseguenza dei lavori di rifacimento della facciata dello stabile, lo stesso si sarebbe trovato nelle condizioni di non poter pagare i canoni di locazione. Dette circostanze avrebbero allora dovuto imporre, nel caso specifico, alla locatrice di non pretendere i canoni maturati o comunque di doverne accettare una riduzione.
L'eccezione è infondata, atteso che essa risulta superata dalla volontà negoziale espressa dalle parti nel contratto di locazione concluso il il
3/3/2023.
Ed invero, l'art. 4 del contratto di locazione sottoscritto dalle parti prevede testualmente che: “il conduttore consentirà alla locatrice di eseguire i lavori che dovessero essere richiesti dalla Soprintendenza dei beni culturali o da altro ufficio amministrativo o che si rendessero comunque utili o necessari per l'esecuzione del progetto di rifacimento della facciata del condominio dello stabile di via Maqueda 92 che sono – come parte conduttrice sa bene – tuttora in corso di esecuzione. L'esecuzione dei lavori in argomento non sospenderà l'obbligo di pagamento del canone e non darà diritto ad alcun indennizzo in favore della parte conduttrice in quanto di detta circostanza si è tenuto espressamente conto nella determinazione del canone…
Il conduttore non potrà per nessun motivo ritardare il pagamento del canone
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e non potrà far valere alcuna eccezione o azione, che dovranno essere esercitate separatamente”.
La volontà contrattuale delle parti introduce non solo una clausola solve et repete ma espressamente disciplina il peso che, nell'equilibrio dei rapporti fra le parti, può essere determinato dall'esecuzione di lavori che rendano meno visibile l'attività commerciale del conduttore, ricalibrando la misura del canone e determinando una ipotesi di esonero da responsabilità del conduttore ai sensi dell'art. 1229 c.c.
Pertanto, il rifiuto del conduttore di pagare il canone di locazione continuando ad occupare l'immobile, ponendosi in contrasto con una specifica pattuizione vigente tra le parti, non può considerarsi legittimamente esercitato.
Peraltro, come documentato da parte opposta l'impalcatura è stata montata soltanto alla fine di gennaio 2024 è stata dismessa nell'aprile dello stesso anno, sicchè gli inadempimenti contestati alla parte conduttrice si iscrivono in un arco temporale distinto dall'esecuzione dei lavori di rifacimento della facciata.
Da ciò deriva che non sussiste, alcun diritto alla elisione o alla riduzione dell'obbligo di pagamento del canone, con la conseguenza che la pretesa avanzata dell'intimato appare del tutto infondata .
Risulta , per altro verso, incontroverso l'inadempimento dei canoni scaduti - già, al momento della domanda e fino al rilascio coattivo dell'immobile e pari a nove mensilità- idoneo ad integrare il requisito della gravità per la risoluzione del contratto di locazione ex art. 1455 c.c.
Con riferimento alla valutazione della gravità dell'inadempimento della parte convenuta, occorre sottolineare che il Giudice deve tener conto non solo
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dell'ammontare dei canoni non corrisposti alla data di notifica dell'intimazione, ma anche di quelli maturati e non corrisposti nel corso del giudizio di merito procedendo ad una valutazione complessiva della condotta della conduttrice ("Ai fini della determinazione della gravità dell'inadempimento, quale presupposto essenziale per la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1455 c. c., deve effettuarsi un'indagine unitaria coinvolgente tutto il comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dal suo eventuale protrarsi, nonché una valutazione oggettiva della ritardata o mancata prestazione con riferimento all'interesse dell'altra parte all'esatto adempimento" Cass. civ., Sez. I, 15/06/1989, n.2879).
Il comportamento inadempiente della parte conduttrice, successivo alla domanda di risoluzione, assume, pertanto, un rilievo decisivo anche con riferimento alle obbligazioni ulteriori venute in scadenza successivamente in pendenza di causa.
Tutto cio' premesso, consegue che sussiste nella specie un grave inadempimento della parte convenuta che legittima la risoluzione del contratto e la domanda di adempimento della morosità accumulata.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, ai sensi del D.M. 55 del
2014, in complessivi euro 3.500,00 per onorari di difesa (scaglione di riferimento da 5.001,00 a 26.000,00,), oltre I.V.A. C.P.C.A. come per legge e rimborso spese generali al 15%.

P.Q.M.

Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa:
- Rigetta l'opposizione formulata da Controparte_1
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- Dichiara risolto il contratto e, per l'effetto, condanna CP_1
al pagamento in favore di della somma di euro
[...] Parte_1
9400,00 a titolo di canoni di scaduti e non pagati fino alla data di rilascio coattivo dell'immobile (28/7/2025), oltre agli interessi moratori nella misura prevista dall'art. 1284 c..c. I comma dalle singole scadenze fino alla notifica dell'atto di intimazione e nella misura prevista dall'art. 1284 IV comma c.c. dalla notifica dell'intimaizone fino all'effettivo pagamento;

- Condanna al pagamento in favore di Controparte_1
delle spese di lite, liquidate in euro 3.500,00 per Parte_1
compensi, oltre iva, cpa e rimborso spese generali nella misura prevista dalla legge.
Così deciso in Palermo, in data 18/09/2025 .
Il Giudice
Monica Stocco

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