TRIBUNALE DI TRANI
Sezione Civile – Area Cont/Diritti-Reali/Locaz/Cond.
VERBALE DI UDIENZA
nella causa civile n. 3667/2023 r.g. promossa da anche quale società incorporante la Parte_1
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa Controparte_1 dall'avv. Antonio Barile,
RICORRENTE
E
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_2 difesa dall'avv. Lucia Musci,
RESISTENTE
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All'udienza del 13.1.2025 sono comparsi l'avv. Anna Barbera in provvisoria sostituzione dell'avv. Antonio Barile per parte ricorrente e l'avv. Lucia Musci per parte resistente. I difensori procedono alla discussione della causa richiamando le proprie difese e conclusioni, come da note autorizzate. L'avv. Barbera dichiara che la morosità persiste ed è di € 168.910,01 al 12.12.2024 e che all'attualità l'immobile non è stato rilasciato. L'avv.
Musci si oppone alla avversa domanda evidenziando che il bene non è stato rilasciato perché vi è stata opposizione al precetto, precisa che la GBL Valdossola s.r.l. è subentrata al precedente gestore, versando l'importo richiesto, vi sono state ristrutturazioni imposte e la attività è stata chiusa fino all'anno scorso e ora ha iniziato di nuovo a fatturare.
Aggiunge che vi è stata mediazione in cui la resistente si è riportata alla circolare con cui si chiedeva di affrettarsi per un accordo a cui la GBL Valdossola s.r.l. aveva aderito, insistendo per una dilazione del pagamento per rimanere nella attività. L'avv. Barbera evidenzia che la mediazione ha avuto esito negativo e ribadisce quanto già scritto nelle note autorizzate che la circolare non ha valore negoziale e non vi è stata adesione della
[...]
per inciso precisa che nel giudizio di opposizione a precetto la Parte_1 causa è stata rinviata con proposta conciliativa del giudice ex art. 185 bis c.p.c. con invito alla GBL Valdossola s.r.l. alla rinuncia alla azione. L'avv. Musci precisa ancora che medio tempore non vi è stata pagamento neppure parziale perché vi è stata dalla intimata una ulteriore pec con richiesta di accordo a cui finora non vi è stato riscontro.
I difensori indicano che non saranno presenti alla lettura del dispositivo per motivi professionali.
1

Il Giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione ed alle ore 13,30 dà lettura della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e del dispositivo ai sensi dell'art. 429 c.p.c. senza la presenza delle parti. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante.
il giudice
Maria Anna Altamura
2 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trani, sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Maria Anna Altamura, ha pronunziato, al termine della discussione, visto l'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA dandone lettura all'udienza del 13.1.2025, nella causa n. 3667/2023 r.g., vertente tra anche quale società incorporante la Parte_1
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa Controparte_1 dall'avv. Antonio Barile,
RICORRENTE
E
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e Controparte_2 difesa dall'avv. Lucia Musci,
RESISTENTE
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione uso diverso
Conclusioni come da verbale di udienza del 13.1.2025
Ragioni in fatto e diritto della decisione
Con intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida e richiesta di decreto ingiuntivo, quale società incorporante la Parte_1
conveniva dinanzi a questo Tribunale la Controparte_1 Controparte_2 deducendo di aver concluso con la resistente un contratto di locazione, con rep. 35/2018, avente ad oggetto la porzione di immobile ad uso commerciale sita in Barletta nel complesso immobiliare della stazione ferroviaria, alla Piazza Conte Duca, censito al catasto urbano del Comune di Barletta al foglio 140, particella 48, sub 4, cat. C/1, della superficie di mq 507,85, da adibire esclusivamente all'attività di bar ristorazione, ed intimava a quest'ultima lo sfratto per morosità chiedendo l'emissione di decreto ingiuntivo nei confronti della stessa per il pagamento dei canoni e degli oneri scaduti relativi agli anni
3 2018-2023, per l'importo complessivo di € 127.384,22, oltre accessori, come da fatture depositate in atti.
La società intimata si costituiva in giudizio opponendosi alla convalida dello sfratto, allegando di aver aderito alla richiesta dell'associazione nazionale dei ristoratori delle ferrovie di concedere ai suoi conduttori di definire le posizioni scoperte, proponendo di provvedere al pagamento del debito maturato con un piano di rientro rateale, manifestando altresì la volontà di sottoscrivere il rinnovo del contratto di locazione ai valori di mercato;
assumeva, poi, di aver sostenuto più spese, essendo in perdita, in considerazione dell'importo minore incassato rispetto agli esborsi sopportati, anche riportando questioni inerenti la vecchia gestione dell'immobile.
Con ordinanza del 6.10.2023, non era convalidato lo sfratto, ma era emessa ordinanza di rilascio dell'immobile a carico della ex art. 665 c.p.c.. Con il Controparte_2 medesimo provvedimento era disposto il mutamento del rito, si invitavano le parti ad espletare la procedura di mediazione e si rinviava per il prosieguo e gli adempimenti di cui all'art. 420 c.p.c., con assegnazione alle parti di un termine per l'integrazione delle proprie difese.
La parte intimante provvedeva a depositare istanza di mediazione, che veniva espletata con esito negativo. All'udienza di cui all'art. 420 c.p.c. il giudice rinviava la causa per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c., con termine per note.
All'udienza odierna le parti hanno precisato le conclusioni.
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Il contratto di locazione deve essere risolto per inadempimento del conduttore, con conferma della condanna al rilascio dell'immobile e con condanna al pagamento dei canoni e degli oneri accessori maturati.
Ai sensi dell'art. 1587 c.c., tra le fondamentali obbligazioni del conduttore, vi è il pagamento del canone;
l'inosservanza di tale obbligazione, sussistendo i presupposti della gravità ex art. 1453 c.c., costituisce inadempimento contrattuale idoneo a giustificare la domanda di risoluzione del contratto.
Nel caso di specie, riferiva parte ricorrente-intimante che il 27.6.2001 Ferrovie dello Stato
s.p.a.- Divisione Infrastrutture concedeva a l'utilizzo in esclusiva dei Controparte_3 complessi immobiliari relativi a 103 stazioni ferroviarie di medie dimensioni, lo sfruttamento economico in esclusiva dei complessi immobiliari stessi;
con delibera
24.4.2002 modificava la propria denominazione sociale in Controparte_3
Quest'ultima (fusa per incorporazione nella con atto del Controparte_1 CP_4
Notaio Dott. Rep. 83267, Rogito 23114, in data 10.7.2018) stipulava con la Persona_1
4 contratto di locazione con rep. 35/2018, avente ad oggetto la Controparte_2 porzione di immobile ad uso commerciale sita in Barletta nel complesso immobiliare della stazione ferroviaria, alla Piazza Conte Duca, da adibire esclusivamente all'attività di bar ristorazione. Il contratto era registrato il 10.7.2018 al n. 007916- serie 3T presso l'Agenzia della Entrate ufficio di Roma 4 – Collatino.
Aggiungeva che l'art. 5 del su menzionato contratto di locazione “Canone – percentuale - minimo garantito – invio comunicazione ricavi – conguaglio – risoluzione in danno” prevedeva che il conduttore fosse tenuto a corrispondere alla una Controparte_1 percentuale pari al 12% sui corrispettivi del volume di affari realizzato dal conduttore nell'anno in relazione alle attività di bar ristorazione. Comunque, a titolo di canone minimo garantito era pattuito un importo complessivo annuo pari ad € 17.500,00 oltre IVA annui.
Quanto alle modalità di pagamento era prevista la corresponsione del canone in rate trimestrali anticipate con valuta fissa entro trenta giorni dalla data di emissione della fattura e, in caso di mancato ricevimento della fattura entro il quindicesimo giorno dei mesi di gennaio, aprile, luglio ed ottobre. Ai sensi dell'art. 6 del contratto era previsto anche l'aggiornamento dell'importo del canone e ai sensi dell'art. 9 che in ipotesi di ritardato pagamento sarà applicato il tasso di mora ex art. 5 d.lgs. 231/2002 senza necessità di costituzione in mora o intimazione. Ai sensi dell'art. 7 del contratto di locazione “Utenze ed oneri accessori” era convenuto che il conduttore provvedesse al pagamento integrale di tutte le utenze e gli oneri accessori, nonché che avrebbe dovuto contribuire, sempre in quota parte, alla manutenzione ordinaria del complesso.
L'esistenza del contratto, peraltro documentato in atti, non era contestata dalla società intimata. La anzi, rispetto alle allegazioni di parte ricorrente, che Controparte_2 anche negli scritti integrativi aveva ripercorso le disposizioni contrattuali, con la memoria del 22.4.2024 riconosceva che gli articoli del contratto, così come ripetuti dalla
[...]
erano “già pacificamente sottoscritti e concordati tra le parti” (v. Parte_1 pag. 2 della memoria).
Ora, considerando che chi agisce per la risoluzione del contratto deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto, tale onere può dirsi assolto dalla ricorrente- intimante.
Quanto all'inadempimento della controparte, il credito può limitarsi alla allegazione dello stesso. Nel caso de quo non è, invero, neppure oggetto di contestazione il mancato pagamento dei canoni di locazione e delle spese a carico della conduttrice.
5 Sul debitore grava l'onere di fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento e/o dalle cause impeditive e/o giustificative dell'inadempimento (cfr. Cass. Sez. U. 30 ottobre 2001 n. 13533).
L'intimata non ha dimostrato alcun fatto estintivo della avversa pretesa.
La disponibilità della alla adesione ad un accordo intercorso tra la Controparte_2 ed una associazione rappresentativa dei conduttori presso Parte_1 gli immobili di stazione, per la regolarizzazione delle pendenze maturate nel periodo COVID, non può rilevare in assenza di una documentata manifestazione di volontà negoziale della locatrice, Reti Ferroviarie Italiane s.p.a., di accettare una proposta di rientro e dilazione del debito accumulato proveniente dalla conduttrice.
Agli atti vi è una lettera dell'associazione nazionale dei ristoratori delle ferrovie 2.2.2023, prodotta dalla intimata, con la quale la predetta associazione riferiva ai suoi associati la generica disponibilità dell'odierna intimante a definire con i suoi conduttori i soli scoperti relativi “al periodo Covid 19”.
Non vi è una accettazione della Reti Ferroviarie Italiane s.p.a. alla specifica proposta di definizione della interessante, peraltro, un inadempimento relativo Controparte_2 ad un periodo ben anteriore e ben successivo a quello pandemico.
Si aggiunge, rispetto alle argomentazioni della resistente negli scritti integrativi per la presente fase di merito, che non può costituire motivo di estinzione della avversa pretesa, il rifiuto da parte creditrice di aderire ad una proposta conciliativa (senza trascurare che la proposta formulata dalla debitrice in sede di mediazione concerneva questioni esulanti l'oggetto del presente giudizio). Non sussiste alcun obbligo di accettazione di una proposta transattiva e il comportamento della creditrice, a fronte di un adempimento di più anni al pagamento del canone, non può affatto ritenersi contrario a buona fede.
Grave è, infatti, da ritenersi l'inadempimento della anche ai fini della Controparte_2 pronuncia di risoluzione. Il contratto inter partes è ad uso diverso dall'abitativo, pertanto, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore non va condotta con riferimento ai criteri predeterminati dal legislatore all'art. 5 l. eq. can., applicabile alle locazioni di immobili adibiti ad uso di abitazione, ma resta affidata ai comuni criteri sanciti dall'art. 1455 c.c..: la risoluzione deve quindi dichiararsi nel caso di inadempimento contrattuale che alteri l'equilibrio contrattuale.
Nella specie la morosità, protrattasi per più anni fino alla attualità è, per la sua entità in assoluto e in rapporto al canone annuo pattuito, senz'altro rilevante e tale da alterare il sinallagma contrattuale.
6 Correttamente l'intimata afferma che si debba tener conto anche dei comportamenti successivi delle parti, ma a tal fine non sufficiente è una mera disponibilità del debitore ad una soluzione transattiva con contenimento dell'importo del debito e pagamento rateale dello stesso, in mancanza di anche un parziale pagamento. Parte intimata in udienza ha confermato di non aver versato neppure in parte le somme dovute anche dopo l'intimazione di sfratto, così come ha riconosciuto di non aver lasciato l'immobile dopo l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. (avverso la quale ha proposto opposizione).
La Corte di legittimità ha affermato che “in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento di quest'ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile - diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale dettata dall'art. 1453 cod.civ. (secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento comporta la cristallizzazione, fino alla pronunzia giudiziale definitiva, delle posizioni delle parti contraenti, nel senso che come è vietato al convenuto di eseguire la sua prestazione così non è consentito all'attore di pretenderla) - il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod.civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna: così Cass. 04/06/2002, n.8076; Cass.
11/10/2022, n. 14527; la protrazione dell'inadempimento originario nei contratti di durata secondo la giurisprudenza di questa Corte, che qui si intende ribadire, non è affatto irrilevante: i) l'indagine sull'importanza dell'inadempimento, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ. (alla cui stregua va apprezzato l'inadempimento del conduttore nelle locazioni non abitative), deve essere unitaria, in relazione al complessivo comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dall'eventuale suo protrarsi in corso di causa” (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 36494 del 29.12.2023).
Ancora la Corte di legittimità aveva affermato che “in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità il giudice deve valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda (Cass. n. 6518/04, Cass.
n.8076/2002) per cui l'avvenuto pagamento, da parte del conduttore, della somma richiesta dal locatore, nelle more del giudizio, non può non incidere sulla valutazione
7 prognostica del futuro comportamento del conduttore stesso così da escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimenti da parte sua”
(Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20551 del 30.9.2014).
Ecco che il comportamento successivo valutabile non è una mera disponibilità alla soluzione conciliativa di parte conduttrice in assenza di pagamento anche parziale, che possa “escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimenti da parte sua”, perché anzi il protratto inadempimento dopo l'intimazione di sfratto per morosità incide, come nel caso di specie, sulla valutazione di gravità dell'inadempimento stesso.
Le ulteriori allegazioni della intimata di cui all'atto di opposizione (non riproposte nella memoria integrativa, ma ribadite in udienza durante la discussione orale) sono rimaste prive di supporto probatorio, non essendo stata prodotta alcuna documentazione a supporto delle stesse, per cui si ritiene che l'inadempimento oltre che grave sia imputabile alla debitrice quantomeno a titolo di colpa.
Atteso tutto quanto precede, deve accogliersi la domanda dell'intimante di declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, per grave inadempimento della società conduttrice e, per l'effetto, deve confermarsi l'ordinanza provvisoria di rilascio 5/6.10.2023.
La deve essere condannata al pagamento in favore della locatrice Controparte_2 della somma complessiva di € 168.910,02, per canoni scaduti e non pagati sino al
12.12.2024 oltre i successivi a scadere fino all'effettivo rilascio.
Le spese di giudizio, liquidate in dispositivo, secondo i parametri del d.m. 55 del 2014, come modificati dal d.m. 147/2022, sono poste a carico della parte resistente, in quanto soccombente. Nella liquidazione si tiene conto della natura del giudizio, del carattere unitario dello stesso in caso di mutamento del rito, del valore della domanda e dell'attività effettivamente espletata per ciascuna fase del giudizio, con compenso unitario oltre esborsi.


P.Q.M.

il Tribunale definitivamente pronunciando, assorbita o disattesa ogni altra istanza così provvede:
a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione registrato il 10.7.2018 al n.
007916- serie 3T presso l'Agenzia della Entrate ufficio di Roma 4 – Collatino per grave inadempimento della conduttrice;

b) condanna la al pagamento in favore di Controparte_2 Parte_1
quale società incorporante la della somma di €
[...] Controparte_1
168.910,02 alla data del 12.12.2024, per canoni di locazioni non corrisposti ed accessori,
8 oltre interessi legali dalla scadenza del pagamento di ciascun importo sino al soddisfo, oltre ai canoni e spese che verranno a scadere fino alla data del rilascio;

c) condanna la al rilascio a favore dell'attrice dell'immobile sito Controparte_2 in Barletta nel complesso immobiliare della stazione ferroviaria, alla Piazza Conte Duca, censito al catasto urbano del Comune di Barletta al foglio 140, particella 48, sub 4, cat.
C/1,
d) condanna la al pagamento in favore di Controparte_2 Parte_1
quale società incorporante la delle spese di giudizio,
[...] Controparte_1 che si liquidano in complessivi € 9.150,00 per compensi ed € 406,64 per esborsi, oltre i.v.a., c.p.a. e spese forfettarie al 15% se e come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura del dispositivo e deposito contestuale della motivazione.
Trani, 13.1.2025.
Il giudice dott.ssa Maria Anna Altamura
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