N. R.G. 2061/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2061/2024
Tra
Parte_1 ricorrente e
IN: Controparte_1 Controparte_1
[...] resistente
Oggi 29 maggio 2025 alle ore 09,20 innanzi al dott. Bruno Capodaglio, sono comparsi:
Nessuno compare per Parte_1
L'avv. CUCCHIARINI ANTONIO per parte opposta, il quale si riporta alle note conclusive depositate.
Il giudice si ritira per la stesura del provvedimento.
Il Giudice
Dott. Bruno Capodaglio
Alle ore 17,30 il Giudice chiude il verbale e procede al deposito telematico della sentenza unitamente al presente verbale che la contiene.
Il Giudice
Dott. Bruno Capodaglio
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Bruno Capodaglio ha pronunciato ex art. 420 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2061/2024 promossa da:
) rappresentato e difeso dall'avv. SALTINI Parte_1 P.IVA_1
DANIELE ricorrente contro
C. ABBREVIABILE IN: Controparte_1 Controparte_1
) rappresentato e difeso dall'avv. CUCCHIARINI ANTONIO, elettivamente
[...] P.IVA_2 domiciliato presso il suo Studio.
resistente

La causa è iscritta ruolo in data 24.07.2024 e trattenuta in decisione all'udienza di discussione del 29.05.2025. La natura delle questioni ha consentito la discussione orale e la pronuncia immediata dell'ordinanza con la lettura del dispositivo e della concisa enunciazione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Sentita l'esposizione delle rispettive parti in merito alla posizione di tutela ed alle difese delle dedotte allegazioni, il giudice così provvede.
___________________________MOTIVI IN FATTO E DIRITTO___________________________
Con ricorso in opposizione ritualmente notificato, Parte_1
si opponeva al decreto ingiuntivo n.589/2024 emesso dal Tribunale di Rimini in data 15.06.2024 con il quale veniva condannata a corrispondere in favore della Controparte_1
a somma di euro 32.627,32 a titolo di canoni di locazione ed indennità di occupazione
[...]
non pagati, oltre agli interessi ed alle spese del monitorio.
pagina 2 di 7 Si costituiva in giudizio l'opposto, il quale chiedeva confermarsi il decreto ingiuntivo e rigettarsi tutti gli argomenti di opposizione per i motivi di cui infra.
All'udienza di prima comparizione del 19.11.2024 parte resistente chiedeva concedersi la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto;
il giudice si riservava e con due distinte ordinanze entrambe rese in data 20.11.2024, con la prima ex art.648 c.p.c. concedeva la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto e con la seconda rigettava le prove orali, rinviando la causa all'odierna udienza per la discussione orale con termine per il deposito di note conclusive.
Nelle more veniva depositata in data 23.01.2025 la rinuncia al mandato professionale dell'avv.
Daniele Saltini, procuratore della ricorrente-opponente.
Preliminarmente si prende atto dell'avvenuto tentativo di mediazione come da verbale negativo del 31.10.2024 depositato da parte opposta in data 07.11.2024 doc. n.15.
Nel merito il ricorso in opposizione non è fondato e va respinto.
La somma oggetto dell'ingiunzione di pagamento trae origine da un procedimento di sfratto per finita locazione nel quale la opposta, già locatrice dell'immobile sito in Riccione (RN), Viale Ceccarini
n.110-Via Virgilio n.17 all'interno del complesso immobiliare denominato “Palariccione”, chiedeva che il Giudice del Tribunale di Rimini, convalidasse lo sfratto per intervenuta fine locazione del rapporto contrattuale con contestale richiesta di restituzione dell'immobile da parte della conduttrice, oggi opponente.
Precisa la resistente come in vigenza del rapporto di locazione, il conduttore si sia reso inadempiente agli obblighi contrattualmente stabiliti del pagamento del canone di locazione subendo due procedimenti di sfratto, di cui uno per il mancato pagamento degli oneri condominiali, ad oggi risultando inadempiente della somma di euro 22.200,00 a titolo di indennità di occupazione dell'immobile a seguito della convalida di sfratto per morosità ed euro 10.427,32 per oneri condominiali non corrisposti.
L'opponente eccepiva nel proprio atto introduttivo, oltre al fatto delle pluralità di azioni intraprese contro la società, la parziale compensazione dell'importo di euro 12.200,00 detenuto dalla società opposto ex art.18 del contratto di locazione a titolo di deposito cauzionale consegnato non solo a garanzia dei danni dell'immobile ma anche quale: “puntuale adempimento di tutte le obbligazioni assunte con il presente contratto, ivi espressamente comprese quelle pecuniarie, di rimessione in pristino, risarcitorie e di occupazione senza titolo, nonché a titolo di penale” (ve di contrato di locazione del 27.05.2023 agli atti).
pagina 3 di 7 In secondo luogo contestava vizi e difetti presenti all'interno dell'immobile tale da renderlo non idoneo all'uso pattuito in contratto.
Già questo giudice con l'ordinanza ex art.648 c.p.c. del 20.11.2024 ha statuito in merito alla richiesta di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo quanto segue: “Con ricorso in
Par opposizione ritualmente notificato, (di seguito anche ), proponeva Controparte_2
opposizione avverso il decreto ingiuntivo n.589/2024 emesso dal Tribunale di Rimini in data
15.06.2024 in favore di (di seguito anche con il Controparte_1 CP_1
quale le veniva ingiunto il pagamento dell'importo complessivo di euro 32.627,32, di cui euro
22.200,00 a tiolo di indennità di occupazione ed euro 10.427,32 a titolo di oneri condominiali insoluti,
Par oltre spese legali, relativamente all'immobile all'epoca condotto in locazione da e sito in Riccione
(RN), Viale M. Ceccarini n.110-Via Virgilio n.17 facente parte del complesso denominato
“Palariccione”, per il quale veniva pronunciato in data 23.01.2024 sfratto per morosità con fissazione del termine di esecuzione.
In particolare l'opponente eccepiva come l'importo di euro 22.200,00 scaturisse dall'applicazione dell'art.7 del contratto di locazione del 27.05.2023 il quale prevedeva una penale di euro 200,00 per ogni giorno di illegittima occupazione dell'immobile a seguito della scadenza o risoluzione del contratto;
tale clausola sarebbe stata imposta dal locatore e non frutto di una vera trattativa e pertanto avrebbe dovuto essere annullata o quantomeno ridotta ad equità.
Per quanto attiene gli oneri condominiali invece eccepisce la genericità e l'impossibilità di adempiere
a causa della serie di azioni giudiziarie proposte dall'opposta che hanno causato un cortocircuito economico ai suoi danni.
A ciò si aggiungerebbe l'erronea applicazione degli interessi moratori nel procedimento monitorio, la pluralità di azioni giudiziarie intraprese della la mancata parziale compensazione con CP_1
l'importo di euro 12.200,00 detenuto dalla a titolo di garanzia per il mancato adempimento CP_1
delle obbligazioni scaturenti dal contratto, compreso il pagamento dei canoni. Da ultimo l'opponente lamenta una serie di problematiche all'impianto elettrico e di riscaldamento dell'immobile che lo avrebbe reso inservibile all'uso convenuto.
Ai fini della richiesta di provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo richiesta da parte opposta si osserva quanto segue.
Circa il primo profilo di opposizione, la clausola contenuta all'interno dell'art.7 del contratto di locazione non pare viziata da alcun profilo di illegittimità. Essa oltre a non essere mai stata contestata
pagina 4 di 7 dal conduttore, non appare prima facie frutto di imposizioni che abbiano alterato il sinallagma contrattuale, peraltro non provate;
circa la sua quantificazione non si ritiene che sia sproporzionata in relazione all'appetibilità dell'immobile, alla sua funzione e all'ubicazione. Tale clausola, ovviamente di natura vessatoria, ha trovato la sua legittimazione mediante l'apposizione sottoscrizione in calce al negozio giuridico de quo e non riveste i caratteri di imposizione di cui all'art.1434 c.c. che il Par conduttore intende far valere in giudizio. Vedasi peraltro la mail del 04.11.2022 a firma nella quale si discute proprio dell'applicazione di tale penale, a dimostrazione della non alterazione dei rapporti “di forza” condotti nelle trattative pre contrattuali tra le parti.
Per quanto attiene secondo profilo, ovvero gli oneri condominiali, non vi sono particolari dubbi nel ritenere che questi siano stati correttamente identificati e anticipati dal locatore, stante l'espresso riconoscimento del debito maturato dalla FIR nelle mail inviate a in data 12.01.2024 e CP_1
28.03.2024 (vedi all. n.6 fascicolo monitorio parte opposta), nel quale chiede di potersi rateizzare
l'importo dovuto.
Circa gli altri argomenti di opposizione, la questione circa i vizi e difetti dell'immobile appare tardivamente proposta, in quanto avrebbe dovuto essere sollevata all'interno del procedimento speciale di sfratto e non in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, non potendo l'opponente recuperare la sua tutela all'interno di un giudizio che ha per oggetto il mancato pagamento di indennità e oneri.
Circa la questione relativa alla moltiplicazione dei giudizi non si ravvisano comportamenti si abuso del diritto o tali da aver paralizzato l'operatività della FIR.
Circa l'applicazione degli interessi moratori nel decreto ingiuntivo questi sono stati liquidati dal giudice come da domanda e pertanto non si ravvisano i presupposti, trattandosi di transazioni commerciali, per ometterne la loro applicazione qualora richiesti anche se in sede di decreto ingiuntivo.
Da ultimo, circa la compensazione parziale con l'importo consegnato al locatore ex art.18 del contratto, si rimette ogni accertamento e valutazione circa la natura e l'applicabilità in sede di sentenza, non potendo il giudice in questa fase prendere in considerazione domande volte alla riduzione dell'importo oggetto del decreto ingiuntivo per cui l'importo non sia certo.
Visto l'art.648 c.p.c. e ritenendo l'opposizione non fondata su adeguata prova scritta”.
Le argomentazioni trattate in sede di ordinanza rimangono sostanzialmente valide anche nel presente giudizio, in assenza di una prova contraria che la parte opponente non ha fornito.
pagina 5 di 7 Gli importi identificati dall'opposto sono correttamente documentati e non si presentano profili di illegittimità nel calcolo delle somme relativa alla quantificazione della indennità di occupazione.
Pure la questione relativa ai vizi dell'immobile appare tardivamente sollevata, non avendo l'opponente sollevato alcuna questione in sede di convalida di sfratto nel procedimento RG 421/2023, laddove si limitava a chiedere un congruo termine per il rilascio dell'immobile.
L'unica questione sollevata dall'opponente sulla quale questo giudice si era riservato riguardava la compensazione tra la somma oggetto del deposito ex art.18 del contratto ed il maggior credito maturato dall'opposto.
Parte opposta ritiene che tale importo non possa essere compensato in quanto la somma di euro
12.200,00 dovrebbe essere trattenuta a titolo di penale, sia per non aver la conduttrice pagato il dovuto nei tempi stabiliti, sia per non aver provveduto alla rimessione in pristino dei locali locati.
A ben vedere la formulazione di tale clausola appare piuttosto generica per quanto attiene l'ipotesi della penale, la quale non appare ancorata ad una forma particolare di inadempimento contrattuale. Trattandosi di clausola vessatoria la sua applicazione impone che il venga specificamente indicato il motivo per il quale viene applicata ed in quale misura una siffatta penale. La formulazione dell'art.18 invero prevede che la somma di euro 12.200,00 venga consegnata a garanzia del coretto adempimento delle obbligazioni, compreso il pagamento dei canoni di locazione, nonché a titolo di penale.
L'enunciazione della natura penale che rivestirebbe tale dazione di denaro non basta a farla imputare a titolo di penale per l'inadempimento contrattuale, anche in relazione alla sua eccessività in relazione al debito, comportando un evidente squilibrio contrattuale. In relazione ai poteri assegnati al giudice di poter ricondurre la penale ad equità ex art.1384 c.c. ed in relazione ai ritardi subiti dal locatore per la riconsegna dei locali, appare equo ricondurre la penale ad euro 7.000,00, autorizzando la compensazione della restante somma sul maggior debito maturato dall'opposto.
In ragione di ciò il decreto ingiuntivo va revocato e va condannato il ricorrente al pagamento della somma di euro 32.627,32, oltre ad euro 6.000,00 a titolo di penale, compensando la somma con il residuo importo di euro 6.200,00.
Le spese legali seguono la soccombenza e vengono liquidate in accordo con il D.M. 55/14- sulla base degli artt.4, comma 5 (scaglione di valore da 26.001,00 a 52.000,00); i compensi del presente giudizio vengono di conseguenza contenuti nei medi tariffari tenendo conto della contenuta durata del procedimento e dell'assenza di istruttoria.
pagina 6 di 7 ____________________________________P.Q.M._________________________________________
Il giudice onorario del Tribunale di Rimini, definitivamente pronunciando su ricorso proposto da ontro Parte_1 Controparte_1
gni ulteriore domanda e/o eccezione disattesa, così provvede:
[...]
- Revoca il decreto ingiuntivo n.589/2024 emesso dal Tribunale di Rimini in data 15.06.2024
- Condanna al pagamento della somma di euro Parte_1
38.627,32 a titolo di indennità di occupazione, oneri condominiali e penale, oltre interessi moratori sull'importo al netto della penale.
- Autorizza la compensazione parziale dell'importo di cui sopra con il residuo della somma consegnata da ex art.18 del contratto di locazione, Parte_1
parti ad euro 6.200,00.
- Condanna al pagamento delle spese processuali in Parte_1
favore della parte opposta che liquida in euro 5.810,00 per onorari, oltre spese generali 15%,
IVA e CPA. Pone a carico della parte soccombente le spese relative alla mediazione.
- Sentenza resa ex articolo 420 c.p.c. pubblicata telematicamente con allegazione al verbale.
Rimini, 29 maggio 2025
Il giudice
Dott. Bruno Capodaglio

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