Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere
IV Sezione civile
R.G. n. 220/2024

Il giudice, viste le note di trattazione scritta depositate dalla parte intimante per il
17.3.2025, ai sensi dell'art. 127 ter cpc;
verificata la regolare comunicazione ad entrambe le parti costituite del provvedimento di fissazione dell'odierna udienza di discussione;
esaminati gli atti, i documenti e i verbali di causa;
dato atto che nelle note di trattazione scritta la parte intimante ha chiesto di decidere la causa;
pronuncia la seguente sentenza, ai sensi dell'art. 429 cpc.
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere
IV Sezione civile in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Vittoria Contino, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa iscritta al R.G. n. 220/2024, avente ad oggetto uno sfratto per morosità, vertente
TRA
(CF: ) rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1 stabilito Pasquale Prota, che agisce d'intesa con l'avv. Mario Migliardo
- Intimante-
E
OR SAGLIANO (C.F: ), in proprio e n.q. di titolare C.F._2 dell'omonima ditta, rappresentato e difeso dall'avv. Michele Mauriello

- Intimato
Conclusioni: come da note di trattazione scritta depositate per l'udienza del
17.3.2025, svolta con la modalità cartolare di cui all'art 127 ter c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza è redatta in conformità a quanto disposto dall'art. 132 cpc, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, richiamandosi a tal fine gli atti delle parti, i documenti e i verbali di causa.
Tanto premesso, si rileva che con atto di intimazione di sfratto per morosità parte attrice conveniva in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, OR AG per ottenere il rilascio dell'immobile concesso in locazione ad uso diverso, oltre al pagamento dei canoni e degli oneri accessori non corrisposti.
2 In particolare l'intimante deduceva:
- di essere proprietario dell'unità immobiliare sita in San Prisco (CE), alla via
Agostino Stellato snc, p.co AR (compiutamente individuata in atti);
- di aver concesso in locazione tale unità immobiliare destinandola ad uso diverso all'intimato OR AG, titolare anche della omonima ditta individuale, con contratto di locazione del 12.05.2017 registrato al n. 4162/3T;
- di aver pattuito un canone di locazione mensile pari ad € 1.100,00
(millecento/00) oltre istat come per legge;

- che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni da settembre a novembre 2023 per un totale di euro 3.510,00 e nel pagamento degli oneri condominiali e accessori per euro 1.180,00.
Pertanto il ricorrente chiedeva di dichiarare la risoluzione del contratto, atteso il grave inadempimento del conduttore AG;
per l'effetto, di ordinare a quest'ultimo l'immediato rilascio dell'immobile, con condanna, altresì, al pagamento dei canoni locativi inevasi e degli oneri accessori.
Nel costituirsi in giudizio la parte convenuta eccepiva di aver corrisposto un canone superiore rispetto a quello pattuito, per euro 2.200,00 mensili;
che nel settembre 2023 il conduttore, preavvisando il locatore, aveva dovuto effettuare dei lavori nell'immobile, in quanto non pienamente agibile per la presenza di infiltrazioni;
che gli oneri condominiali non erano stati provati e comunque erano stati solo genericamente indicati.
Chiedeva pertanto il rigetto dell'avversa domanda;
in subordine, di accertare il diritto dell'intimante a percepire la somma di giustizia, al netto dei canoni già pagati e al netto della somma da corrispondersi a titolo di rimborso, oltre alle spese di lite.
Disposto il mutamento del rito, si costituiva la sola parte intimante, che concludeva come da memorie integrative e da note di trattazione scritta.
Tanto premesso in punto di fatto, in via preliminare la domanda principale è procedibile perché preceduta da regolare tentativo di mediazione, afferente al presente procedimento di sfratto (cfr. verbale negativo del 7.3.2024).
Sempre in via preliminare va dato atto che dalle deduzioni di parte intimante
(non contestate dalla parte intimata) emerge che l'immobile oggetto di causa è stato rilasciato in data 10.5.2024.
3 Ciò posto, nel merito la domanda avanzata dalla parte intimante è solo in parte fondata, per le ragioni e nei limiti di seguito indicati.
Com'è noto “per le locazioni non abitative la valutazione della importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata ai comuni criteri di cui all'art.
1455 c.c., salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (cfr. Cass. 23/06/2011, n. 13887; Cass. 20/01/2017, n. 1428).
Ne deriva che l'indagine sull'importanza dell'inadempimento deve essere compiuta in base ad una valutazione unitaria che tenga conto dell'intero comportamento adottato dal debitore, da desumersi, in particolare, dall'ammontare e dalla durata della mora e dal comportamento delle parti nell'ambito del complessivo rapporto contrattuale, nonché dall'eventuale protrarsi dell'inadempimento anche nel corso del giudizio.
Ed infatti l'art.5 sulla predeterminazione legale dell'inadempimento “non trova applicazione alle locazioni ad uso diverso, atteso che tale norma è specificatamente dettata per le locazioni ad uso abitativo” (titolo I della legge 392/78), “non è richiamata nella disciplina di quelle non abitative” (l'art. 41 rinvia alle disposizioni di cui agli arrt. 7 e 11, con voluta esclusione dell'art.5) “ed altresì si correla alle peculiari regole, anche sulla determinazione del canone, che operano solo per le locazioni del primo tipo” (cfr. già Cass. 13575/91; Cass. 659/93; Cass. 10202/94;
Cass. 2232/95; Cass. 6023/95; Cass. 24207/2006; Cass. 8628/2006).
In sostanza “in tema di locazione di immobili urbani, l'art. 5 della legge n. 392 del
1978, sulla "predeterminazione" della gravità dell'inadempimento al fine della risoluzione del rapporto, non è applicabile alle locazioni di immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione; il criterio legale dettato da tale disposizione normativa può essere però tenuto in considerazione come parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza, anche alla stregua del comportamento dal medesimo mantenuto successivamente alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che ha domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta
l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell'ambito di applicazione della regola generale posta dall'art. 1453 c.c., il venir meno dell'interesse del locatore
4 all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli, ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto
(salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna” (cfr. Cassazione civile, sez. III, 17 marzo 2006, n. 5902).
Va, inoltre, evidenziato che “il giudizio sulla risolubilità per inadempimento di un contratto di locazione, ai sensi dell'art.1455 c.c., non involge soltanto l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio, ma anche gli aspetti soggettivi, costituiti principalmente dal comportamento della parte inadempiente, dall'importanza assunta per il locatore della mancata corresponsione dei canoni e dall'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico” (cfr. Cass.3156/91).
Ciò posto, nel caso di specie parte intimante ha dato prova del suo credito, producendo il contratto di locazione, sottoscritto dalle parti e registrato.
Ha altresì allegato l'inadempimento della parte conduttrice nel pagamento dei canoni di locazione (dal mese di settembre 2023).
Ebbene, a fronte della produzione del contratto di locazione (regolarmente registrato e sottoscritto dalle parti) e dell'allegazione dell'inadempimento da parte del locatore, costituiva onere del conduttore dare dimostrazione del corretto adempimento delle obbligazioni sullo stesso gravanti (cfr. Cass su 13533/01), ovvero di altri fatti impeditivi, modificativi o estintivi dell'altrui pretesa.
Detta prova non è stata fornita.
In atti manca, infatti, la prova dell'avvenuto integrale pagamento dei canoni come richiesti in citazione, nonché degli ulteriori canoni maturati nel corso del giudizio fino al momento del rilascio (nel maggio 2024).
Inoltre le eccezioni sollevate dalla parte convenuta - circa l'avvenuto pagamento di un canone maggiorato ovvero lavori effettuati nell'immobile, nonché la presenza delle infiltrazioni - non hanno trovato alcun riscontro e in ogni caso non possono ritenersi idonee a giustificare il mancato pagamento dei canoni per numerose mensilità (da settembre 2023 a maggio 2024).
Ebbene, trattandosi di un rapporto di durata a prestazioni corrispettive, questo
Tribunale non può esimersi dal rilevare che risulta acclarato il comportamento inadempiente di parte convenuta, grave perché tenuto in spregio degli accordi contrattuali, reiterato anche in corso di causa.
5 Va sul punto evidenziato che (cfr. Cassazione civile sez. VI, 26/01/2015, n.1317)
“in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione
o anche una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti”; inoltre “la cosiddetta autoriduzione del canone, e cioè il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, primo comma, c.c., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti” (in tal senso cfr. Tribunale Teramo 8 giungo 2016).
Ebbene, può ritenersi che le doglianze lamentate dalla parte conduttrice non abbiano trovato alcun riscontro, non risultando depositata alcuna documentazione, neanche fotografica, attestante la presenza delle infiltrazioni, né comprovante l'esecuzione di lavori nell'immobile.
Anche l'avvenuto pagamento di un canone superiore a quello pattuito è stato dedotto solo in via generica dalla parte conduttrice e non risulta supportato da alcun principio di prova scritta;
neanche risultano indicati nominativi di eventuali testi da escutere, né sono stati formulati capitoli di prova in modo specifico e puntuale.
Di contro dalle difese delle parti emerge che l'immobile è stato utilizzato, fino al rilascio avvenuto nel maggio 2024 (circostanza non contestata dalle parti).
Ciò posto, va osservato che l'omesso pagamento dei canoni alla scadenza convenuta costituisce la violazione di una obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto.
6 Alla stregua di tali principi, questo giudicante ritiene non giustificato e grave l'inadempimento dedotto nel presente giudizio, coincidente con il mancato pagamento, alla scadenza, delle mensilità dedotte in citazione e di quelle ulteriori maturate nel corso del giudizio.
Sotto il profilo soggettivo, come già rilevato, si osserva che “il giudizio sulla risolubilità per inadempimento di un contratto di locazione, ai sensi dell'art.1455
c.c., non involge soltanto l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio, ma anche gli aspetti soggettivi, costituiti principalmente dal comportamento della parte inadempiente, dall'importanza assunta per il locatore della mancata corresponsione dei canoni e dall'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico” (cfr. Cass.3156/91).
Alla luce dei predetti criteri può ritenersi sussistente anche l'elemento psicologico dell'inadempimento, in quanto parte intimata non ha addotto né provato giustificati e validi motivi per il mancato pagamento dei canoni.
Inoltre, in riferimento ai criteri oggettivi di valutazione, ritiene questo giudice che l'entità dell'inadempimento – anche in corso di causa - abbia alterato l'equilibrio del rapporto sinallagmatico tra le parti, com'è peraltro dimostrato dalla chiara volontà espressa dal proprietario - locatore nel richiedere la risoluzione del contratto.
Per tutto quanto sin ora detto, questo giudicante ritiene grave, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1455 c.c., l'inadempimento addebitato alla parte convenuta, consistito nel mancato pagamento dei canoni di locazione per svariate mensilità, senza una valida giustificazione, e quindi fondata la domanda di risoluzione avanzata dall'attore.
In conseguenza di tanto, dichiara definitivamente risolto, per fatto imputabile al convenuto, il contratto di locazione per il quale è causa.
Nessuna pronuncia va adottata in tema di rilascio, essendo stato l'immobile riconsegnato al proprietario nel maggio 2024 (cfr. note di trattazione scritta di parte intimante, non contestate dalla parte intimata).
Parte convenuta va, altresì, condannata al pagamento dei canoni di locazione maturati in corso di giudizio, pari a complessivi euro 10.530,00 (€ 1.170,00 x n.
9 mensilità), ovvero per i mesi da settembre 2023 a maggio 2024, come da prospetto depositato dalla parte intimante e non contestato dalla parte convenuta, oltre a interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo.
7 Non può invece trovare accoglimento la domanda attorea di condanna della parte convenuta al pagamento degli oneri condominiali e accessori: ed infatti non solo detti oneri non sono quantificati nel loro esatto ammontare nel contratto di locazione, ma in ogni caso parte intimante non ha depositato alcuna documentazione comprovante la sussistenza e l'ammontare di detto debito, né ha allegato documentazione comprovante il loro esborso, ovvero una richiesta da parte dell'amministratore o bilanci di approvazione dei relativi importi;
peraltro detta parte si è limitata a dedurre in via del tutto generica la debenza, a tale titolo, della somma di euro 1.180,00, senza neanche specificare le mensilità interessate e i precisi importi dovuti.
Infine, vanno disattese anche le ulteriori domande attoree di rimborso della somma di euro 2.000 per lavori di riattazione dell'immobile: non solo trattasi di domanda nuova formulata solo nelle note di trattazione scritta;
in ogni caso la mera fattura prodotta non permette di ritenere provati danni all'immobile, men che meno che essi siano riconducibili alla parte intimata.
Anche le ulteriori somme richieste dalla parte attrice per la procedura esecutiva di rilascio non risultano documentate e pertanto la relativa domanda di rimborso va disattesa.
La domanda va quindi accolta nei soli limiti evidenziati.
Ogni ulteriore questione e domanda, pur prospettata dalle parti in lite, rimane assorbita nella motivazione di cui sopra.
Le spese seguono strettamente la soccombenza della parte intimata e si liquidano come da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia 10.03.2014 n°55 (come da ultimo aggiornato), in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito, rapportata anche al tenore delle questioni affrontate e alle fasi di giudizio effettivamente svolte (con esclusione della fase istruttoria, stante la natura documentale della causa), con una parziale compensazione alla luce dell'accoglimento non integrale delle domande attoree.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
a) accoglie per quanto di ragione la domanda attorea e dichiara risolto, per inadempimento del conduttore, il contratto di locazione oggetto di causa relativo
8 all'unità immobiliare sita in San Prisco (CE), alla via Agostino Stellato snc, p.co
AR (compiutamente individuata in atti);
b) nulla sul rilascio, come indicato in premessa;

c) condanna il convenuto OR AG al pagamento, in favore dell'intimante della somma di € 10.530,00 per canoni, oltre interessi legali sino Parte_1 al soddisfo;

d) rigetta le ulteriori domande formulate dalle parti in causa;

e) condanna il convenuto OR AG al pagamento, in favore di parte attrice delle spese di lite del presente giudizio, che liquida in € 1.528,20 Parte_1 per onorario ed € 86,00 per esborsi, oltre al 15% di rimborso spese generali, IVA
e CPA come per legge;

f) condanna il convenuto OR AG, che non ha partecipato al primo incontro di mediazione senza giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il presente giudizio, ai sensi dell'art. 12 bis comma 2 del D.lgs 28/2010 (come da ultimo modificato).
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, il 19.3.2025
Il giudice
(dr.ssa Vittoria CONTINO)

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