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Proc. 12135 / 2023 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico Felice Angelo Pizzi ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 12135/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione di contratto di locazione per inadempimento,
condanna pagamento canoni e oneri condominiali insoluti, ripetizione di indebito, e vertente
TRA
con codice fiscale , elett.te dom.to in Napoli alla Parte_1 C.F._1
via Duomo n. 45 presso gli avv.ti Gianluca Bozzelli, Francesca Galateri di Genola e
Concetta Laudiero, dai quali è rappresentato e difeso in virtù di procura in calce all' atto di citazione introduttivo della fase sommaria di convalida
ATTORE
E
con codice fiscale elett.te dom.ta in Napoli alla Piazza Controparte_1 P.IVA_1
Carità n. 32 presso l'avv. Andrea Marasco, dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta depositata nella fase sommaria di convalida
CONVENUTA - ATTRICE IN VIA RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI :

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le parti concludono come da verbale di udienza del 17/3/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha iniziato il presente giudizio con le forme del procedimento sommario di Parte_1
intimazione di sfratto per morosità, e quindi con citazione notificata telematicamente in data 24/4/2023, asserendo di aver concesso in godimento in favore della CP_1
mediante contratto di locazione ad uso abitativo del registrato in data 5/7/2020 (
[...]
indicata erroneamente, in quanto dalla copia del documento la registrazione risulta essere stata eseguita il 6/7/2020 ), un immobile sito in Napoli al Vico Campanile al Consiglio n.
22 , contraddistinto in catasto al foglio 4, particella 164, sub 19, cat. A/4 - cl.

5. Sempre
per quanto dedotto da parte attrice, la durata del rapporto locativo era stata fissata in 4
anni ( dall' 1/7/2020 al 30/6/2024 ) con la pattuizione di un canone di locazione a scaletta:
400 euro mensili per i primi due anni, 550 euro mensili per il terzo anno e 750 euro mensili per il quarto anno. Contestualmente è stata chiesta la emissione di decreto ingiuntivo ex artt. 658 e 664 c.p.c. per la condanna dell'intimata al pagamento di euro 1.180 ( 1.100 a titolo di canoni insoluti ed 80 euro a titolo di oneri condominiali ), sul presupposto del loro mancato versamento da parte della conduttrice nel periodo in relazione ai mesi di marzo e aprile 2023 .
L'intimata si è costituita con comparsa di risposta depositata in data 28/5/2023 ex art. 660
comma 5 c.p.c. tramite difensore nell'ambito del predetto procedimento sommario di convalida di sfratto, contrassegnato dal numero di ruolo 10220/2023 R.G., eccependo in punto di rito che l'intimante, tra gli allegati della pec di notifica dell'intimazione, aveva inserito due citazioni, di cui una sottoscritta digitalmente e l'altra no, con due diverse date di prima udienza. Secondo tale assunto, mentre in quella con firma digitale la citazione era per il giorno 18/5/2023, in quella priva di sottoscrizione, presuntivamente inserita nella pec quale copia di cortesia, era stata fissata l'udienza del 25/5/2023 che era la data in relazione alla quale era stata iscritta a ruolo la procedura sommaria. 3
Di qui la deduzione che gli effetti giuridici dell'intimazione andavano ricollegati esclusivamente all'atto sottoscritto digitalmente, e quindi a quello con citazione per il
18/5/2023, e che l'utilizzo della citazione non firmata quale riferimento per l'iscrizione a ruolo aveva determinato una evidente nullità e/o irregolarità del procedimento imponendosi – quantomeno – la necessità di rinotifica dell'intimazione.
Tale eccezione di nullità è da respingere, in quanto la eventuale invalidità della notifica della citazione è stata sanata ex art. 156 c.p.c. per mezzo della costituzione della convenuta per l'udienza di prima comparizione, tenutasi in concreto il 29/5/2023 .
Nel merito, la si è opposta alla convalida eccependo che il contratto in Controparte_1
essere tra le parti costituisse in realtà una locazione ad uso commerciale , e ciò per essere stato l'immobile per cui è causa, sin dal momento della stipula della convenzione, adibito all'esercizio dell'attività imprenditoriale della convenuta, che è quella di gestione di un
Bed & Breakfast.
Secondo tale assunto, la destinazione d'uso dell'appartamento, che tra l'altro sarebbe stato ristrutturato dall'intimante proprio per renderlo idoneo all'attività ricettizia, era
Part palese già dalla fase precontrattuale all' che tuttavia, al dichiarato fine di non corrispondere l'indennità di avviamento una volta cessata la locazione e di evitare l'eventuale modifica della classe e della rendita catastale ( cfr. messaggi vocali del
08.09.2022 e 09.09.2022 inviati a mezzo messaggeria whatsapp verso l'utenza telefonica n. 329/4479245 intestata a , madre del legale rappresentante della soc. Testimone_1
doc. 5 – doc. 6 ), aveva ottenuto che l'accordo raggiunto prendesse la forma CP_1
della locazione abitativa. Si sarebbe trattato, in altri termini, di una simulazione relativa di una locazione ad uso di abitazione che dissimulava un contratto di locazione ad uso commerciale. 4
La convenuta ha lamentato che non aveva firmato una liberatoria allo Parte_1
svolgimento dell'attività di fittacamere, documento che, in ragione della forma anomala del contratto, era stato richiesto alla dal competente ufficio del Comune di CP_1
Napoli, ove era stata presentata dalla società la domanda volta all'ottenimento dell'autorizzazione amministrativa.
Tale omissione avrebbe costituito secondo parte convenuta un inadempimento dell'obbligo gravante in capo al locatore ex art. 1575 c.c. di garantire al locatario il godimento del bene secondo l'uso pattuito, e per tale motivo la resistente ha sollevato eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. con riguardo al mancato pagamento dei canoni e degli oneri condominiali insoluti.
Infine parte convenuta ha esperito domanda riconvenzionale volta alla ripetizione dei canoni indebitamente pagati fino al mese di febbraio 2023 nella misura di euro 2.360,
allegando che vi fosse stato il versamento nonostante la forzata sospensione dell'attività
di affittacamere in forza della mancata firma della liberatoria da parte di , Parte_1
nonché quella di dichiarazione della invalidità della clausola contrattuale che stabiliva l'accollo delle spese di registrazione a carico della sola conduttrice, sul presupposto della rifissazione della data di scadenza del contratto di locazione in considerazione della sua funzione commerciale e non abitativa.
Il Giudice, vista l' opposizione dell' intimata e alla luce della richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c. formulata da parte attrice, con ordinanza del
31/5/2023 ha accolto quest'ultima istanza ed ha disposto il mutamento del rito da sommario a giudizio a cognizione piena nelle forme del rito speciale locatizio, attribuendo ad entrambe le parti termine di quindici giorni per l' instaurazione del procedimento di mediazione in ordine alle rispettive domande e termini sfalsati rispettivamente di trenta e dieci giorni per il deposito di memorie integrative ex art. 426 c.p.c.
Il giudizio a cognizione piena così instaurato ha acquisito il numero 12135/2023 R.G. 5
Entrambe le parti, in tale sede, hanno ammesso di essersi accordate per la liberazione spontanea dell'immobile, che è avvenuta in data 6/11/2023 con la sottoscrizione di un verbale di rilascio, che è stato allegato.
Parte attrice, nella propria memoria integrativa depositata ex art. 426 c.p.c., ha precisato la propria domanda di pagamento dei canoni e degli oneri condominiali insoluti,
chiedendo la condanna della al versamento di euro 1.650 a titolo di Controparte_1
canoni di locazione maturati nel periodo marzo, aprile e maggio 2023 e di euro 3.300 a titolo di indennità di occupazione sine titulo per il periodo da giugno a novembre 2023 e per gli euro 80 mensili dovuti per oneri condominiali accessori alla locazione. In aggiunta,
l'attrice ha proposto domanda di accertamento negativo del suo obbligo di restituzione della cauzione, pari ad euro 800, versatagli dalla conduttrice, sul presupposto di non meglio specificati danni arrecati dalla all'immobile. CP_1
Parte convenuta nella propria memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. ha specificato come
Contr l'attività posta in essere dalla stessa fosse un'attività di affittacamere e non di ed inoltre ha ribadito le eccezioni nonchè le domande riconvenzionali formulate nella comparsa di risposta originaria, cosicchè non è stato necessario rifissare ai sensi dell'art. 418 c.p.c. l'udienza di discussione indicata nell'ordinanza di mutamento del rito.
Ciò premesso, in punto di rito va dichiarata la inammissibilità della domanda di accertamento negativo dell'obbligo di restituzione della cauzione formulata dall'attore per la prima volta nella sua memoria integrativa. Trattasi infatti di domanda nuova rispetto a quella di risoluzione e di pagamento contenuta nell'atto di citazione per la convalida, che la parte non può formulare in sede di mutamento del rito resosi necessario a seguito di opposizione alla convalida di sfratto. Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che in tema di controversie in materia di locazione, come disciplinata dalla L. n. 353 del 1990, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 6
solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove,
a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal Giudice, non sanata neppure dall'
accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato ( v. Cass. civ. sez. III, 31/5/2005, n. 11596 ; Cass. civ. sez. III, 27/5/2003, n.
8411 ). Ciò in quanto a partire dall'ordinanza di mutamento del rito scattano le preclusioni del rito locatizio. Questo Giudice non ignora che tale orientamento è stato parzialmente rivisitato dalla giurisprudenza della Suprema Corte, prima limitatamente alla possibilità,
per l'intimante, di chiedere il pagamento di mensilità di canone pregresse ( e non successive ) a quelle indicate nell'intimazione, non menzionate al suo interno ( v. in quest'ultimo senso Cass. civ. sez. III, 23/3/2017, n. 7430 ), e in un secondo momento con riguardo alla possibilità di chiedere la condanna del conduttore al pagamento (pure) dei canoni a scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, non essendo necessario che la relativa domanda sia stata proposta "ab origine" né che lo sfratto sia stato convalidato,
giacché essa determina una modificazione soltanto quantitativa della medesima domanda originaria che, pur non derivando dall'applicazione diretta dell'art. 664, comma 1, c.p.c.,
in tale norma trova la sua "ratio" ove prevede una ipotesi particolare di c.d. condanna in futuro ( cfr. Cass. civ. sez. III, 18/8/2023, n. 24819 ). Tali eccezioni alla regola, però,
sembrano riferirsi solo alle mensilità ulteriori di canone che siano state chieste anche nella fase sommaria, ma non all'ipotesi di domande completamente nuove, quale quella di accertamento negativo in concreto formulata. Invero in linea generale è possibile per la parte non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte ( v. Cass. civ. sez. III, 20/5/2013, n. 12247
), ma non introdurne di nuove ( cfr. Tribunale Roma sez. VI, 15/2/2018, n. 3505 ) .
Sempre in punto di rito, sono procedibili sia le domande attoree, in quanto precedute dall'esperimento del tentativo di mediazione obbligatorio in ragione della materia, sia le riconvenzionali della resistente, nel momento in cui la mediazione, quale presupposto 7
processuale della azione, sussiste per il solo atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali ( v. Cass. civ. sez. un., 7/2/2024, n. 3452 ).
Nel merito, posto che la intimazione di sfratto per morosità contiene la ordinaria domanda costitutiva di risoluzione per inadempimento grave e colpevole di cui all'art. 1453 c.c. (
cfr. Cass. civ. sez. III, 24/5/2016, n. 10691 ) e che la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo ex artt. 658 e 664 c.p.c. contiene quella di pagamento di canoni e di oneri condominiali, tali richieste sono fondate. In proposito va premesso che va accolta la ricostruzione della vicenda contrattuale prospettata da parte convenuta : le parti con il contratto registrato il 6/7/2020 intesero concordemente simulare una locazione abitativa e dissimulare una locazione di tipo commerciale, nella piena consapevolezza che l'immobile sarebbe stato adibito all'attività di affittacamere o di bed and breakfast .
Invero in materia di locazioni di immobili urbani disciplinate dalla legge n. 392 del 1978,
affinché la non corrispondenza tra la realtà effettiva, costituita dalla utilizzazione dell'immobile per esigenze commerciali stabili e primarie, e la realtà apparente,
consistente nella stipulazione di una locazione per uso abitativo, possa assumere rilevanza giuridica è necessario che sussistano gli estremi della simulazione relativa, configurabile pure nel caso in cui risulti solo formale la volontà delle parti di concludere una locazione abitativa e sia dimostrata la volontà di entrambe di concludere il contratto dissimulato,
potendo la relativa prova essere offerta anche per testimoni e per presunzioni, data
l'illiceità della clausola simulata. Sebbene infatti l'intento del solo conduttore di adibire l'immobile ad uso commerciale, in contrasto con la destinazione stabilita dal contratto,
resti di regola circoscritto entro i confini di una irrilevante riserva mentale, cosicchè
l'eventuale dimostrazione che il locatore fosse a conoscenza della finalità locativa concretamente perseguita dal conduttore non può sostituire il consenso del medesimo alla stipula del negozio dissimulato, tanto costituisce comunque un elemento utilizzabile dal
Giudice di merito allo scopo di accertare, in relazione alle circostanze del caso concreto, 8
la simulazione del contratto di locazione apparente e la conclusione del contratto dissimulato ( v. per un caso simile Cass. civ. sez. III, 17/1/2003, n. 614 ). Nella fattispecie concretamente in esame che la locazione fosse stata stipulata per scopi commerciali nella consapevolezza di entrambe le parti, che intesero dissimulare tale intento, è evidente dalla mera lettura del testo contrattuale, senza necessità di escutere testimoni, tanto è vero che la relativa prova costituenda è stata respinta in quanto superflua. Innanzitutto perché la conduttrice è una società di capitali, che costituisce la forma tipica prevista dal legislatore per l'esercizio di una attività di impresa, per cui si deve presumere che l'utilizzo del bene di per sé fosse finalizzato all'esercizio di un'attività commerciale. In secondo luogo perché nell'art. 8 del contratto era espressamente stabilito quanto segue : “È onere della
conduttrice procurarsi tutte le autorizzazioni amministrative. La mancanza del rilascio
delle concessioni amministrative, connesse all'abitabilità dei locali e all'idoneità
rispetto all'attività cui gli stessi sono stati destinati, configura un inadempimento del
locatore in una misura tale da giustificare la risoluzione del contratto, ipso iure, ai sensi
dell'art. 1578 c.c.”
In altri termini, era espressamente menzionata la necessità del rilascio di autorizzazioni amministrative, quando di regola l'assenza della agibilità non impedisce né rende nullo
il contratto di locazione abitativo ma determina solo una situazione di
inadempimento, in ragione dell'inettitudine della cosa a soddisfare l'interesse del conduttore, che espone il locatore, solo in caso di definitivo diniego del rilascio del relativo certificato, a subire la risoluzione del contratto e la richiesta di risarcimento del danno ( cfr. Cass. civ. 11/4/2006, n. 8409 ). Soprattutto era menzionata la circostanza che le concessioni amministrative, di natura non meglio specificate, erano funzionali non solo alla abitabilità ma anche alla idoneità dell'immobile rispetto all'attività cui lo stesso era destinato, attività che dunque era ulteriore e diversa rispetto all'utilizzo meramente 9
abitativo, e dunque presumibilmente di tipo commerciale, nel momento in cui la conduttrice era una società di capitali, come già evidenziato.
Gli elementi testuali di cui sopra costituiscono dunque indizi gravi, precisi e concordanti dell'esistenza di un sostanziale rapporto di locazione di immobile ad uso commerciale,
essendo qualificabili come presunzioni semplici ( cd. praesumptio hominis ), presunzioni che, peraltro, nel caso di specie possono essere ammesse per provare la simulazione, al pari della prova per testimoni ( art. 2729 c.c. ): "per il combinato disposto degli artt. 1417
e 2729 c.c. la prova per testimoni e la prova presuntiva in ordine alla simulazione ... sono
ammissibili qualora la domanda sia diretta a far valere l'illiceità dell'accordo
simulatorio" ( v. Cass. sentenza n. 11017/2005 ).
Effettuato in via incidentale l'accertamento sulla reale natura della locazione per cui è
causa, secondo la convenuta il rifiuto della parte locatrice di sottoscrivere una liberatoria allo svolgimento dell'attività di fittacamere, trattandosi di documento sollecitato dal competente ufficio del Comune di Napoli ove era stata presentata la domanda volta all'ottenimento dell'autorizzazione amministrativa necessaria allo svolgimento dell'attività medesima in ragione della forma anomala del contratto, costituirebbe un inadempimento del locatore, tale da giustificare l'omesso pagamento di canoni e oneri condominiali ai sensi dell'art. 1460 c.c. Tale prospettazione sembrerebbe corretta,
laddove il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità (v. da ultimo Cass.
civ. sez. III, 28/12/2021, n. 41744; Cass. civ. sez. III, 21/8/2020, n. 17557 ), proprio sul rilievo della diretta inerenza della nozione di "vizio" della cosa locata ( ai sensi e per gli effetti dell'art. 1578 c.c. ) alla struttura materiale del bene, ha escluso dal tema dei vizi della cosa ( oltre che da quello sulla validità contrattuale ) tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari o indispensabili ai fini della utilizzazione della stessa cosa, in sé considerata ( ossia, secondo la propria 10
destinazione economica ), o in conformità all'uso convenuto tra le parti, dovendo tale questione integralmente risolversi sul terreno dell'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti e non già sul piano dei vizi della cosa locata.
In aggiunta, il rifiuto di sottoscrivere la liberatoria da parte del locatore costituirebbe una violazione del dovere generale di buona fede contrattuale e quindi comunque un inadempimento rispetto ad un obbligo non previsto espressamente dal negozio ma la cui esecuzione era necessaria per garantirne la funzione.
Tuttavia, almeno ai fini della risoluzione del rapporto per grave inadempimento della
conduttrice e del pagamento dei canoni e degli oneri accessori, il contratto di locazione al punto 6 conteneva espressamente una clausola di solve et repete, nel senso che vietava alla conduttrice di proporre qualsiasi eccezione, ivi compresa dunque anche quella di cui all'art. 1460 c.c., se non dopo aver pagato le rate scadute.
Inoltre di regola “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non
abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano
adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della attività che egli
intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili
alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore
conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è
configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò
quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene
locato” ( cfr. Cass. civ. sez. III, 25/01/2011, n. 1735 ; Cass. civ. sez. III, 16/6/2014, n.
13651 ) . Più in particolare, tra i requisiti tecnici del bene deve considerarsi compresa anche la tipologia contrattuale di locazione in concreto utilizzata, per cui non sussiste inadempimento se la situazione non solo di fatto ma anche di diritto del bene, nel caso di specie costituita per l'appunto dalla stipula apparente di una locazione abitativa che 11
contraddiceva di per sé l'utilizzo dell'immobile a fini commerciali ed era quindi di per sé
di ostacolo all'ottenimento delle autorizzazioni amministrative per l'esercizio della attività di impresa da esercitare nell'immobile locato, era nota ed era stata consapevolmente accettata dalla conduttrice ( v. Cass. civ. 13/4/2017, n. 9558 ).
In altri termini, la conduttrice ha consentito alla stipula di un contratto di locazione ad uso abitativo, contribuendo in tal modo a creare essa stessa le premesse per il mancato rilascio da parte del Comune delle autorizzazioni necessarie per l'esercizio di una attività
imprenditoriale di bed and breakfast o di affittacamere.
Infine va rilevato che l'art. 8 del contratto configurava quale unica conseguenza dell'inadempimento del locatore la risoluzione ipso iure del rapporto ai sensi dell'art. 1578 c.c. e che, al di là della correttezza o meno del richiamo, contenuto nel negozio, a quest'ultima norma, una volta risoltasi automaticamente la locazione e quindi una volta venuto meno il titolo di detenzione qualificata del bene per effetto dell'inadempimento del locatore, la conduttrice avrebbe dovuto semmai restituire l'immobile, e non continuare a occuparlo. 12
Di qui il rigetto della eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. ed anche della domanda riconvenzionale di ripetizione di indebito, posto che il contratto, per quanto già
evidenziato, era comunque valido ed efficace, il che significa che fino alla restituzione del bene, avvenuta solo a seguito dell'emissione di ordinanza ex art. 665 c.p.c., erano comunque dovuti prima il corrispettivo e poi l'indennità ex art. 1591 c.c., norma che disciplina un'obbligazione risarcitoria da inadempimento contrattuale, che si sostituisce a quella contrattuale del conduttore di pagamento del canone di locazione e degli oneri condominiali.
Parimenti va respinta la riconvenzionale di dichiarazione della invalidità della clausola contrattuale che stabiliva l'accollo delle spese di registrazione a carico della sola conduttrice, essendo venuto meno il presupposto dichiarato su cui era stata basata nella comparsa di risposta, presupposto costituito dalla rifissazione della data di scadenza del contratto di locazione in considerazione della sua funzione commerciale e non abitativa,
atteso che il rapporto viene dichiarato risolto per effetto dell'inadempimento della conduttrice, come di seguito specificato, e pertanto non può essere stabilita, in relazione ad esso, una diversa scadenza, nonostante la qualificazione in via incidentale del contratto come locazione commerciale e non abitativa.
Va infatti accolta la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento, ormai acclarato, della conduttrice, dato che è incontestato che da marzo
2023 fino al rilascio dell'immobile, avvenuto nel novembre 2023, e quindi per lungo tempo, non sono stati versati i canoni e neppure gli oneri condominiali accessori, la cui entità non è stata contestata.
Di qui la pronuncia da un lato di una statuizione costitutiva dell'effetto risolutivo del contratto di locazione, dall'altro di una condanna della convenuta al pagamento della somma complessiva di euro 4.950 ( euro 1.650 + euro 3.300 ). 13
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55 ,
come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide con l'importo della morosità riconosciuta nella presente sede, pari ad euro 4.950.
Anche le spese della procedura di mediazione di cui si è onerata parte attrice seguono il criterio della soccombenza. In proposito vanno rimborsati non solo i costi vivi, ma pure i compensi, liquidati secondo i parametri di cui alla tabella 25 bis allegata al D.M.
10/3/2014 n. 55 e in vigore dal 23/10/2022, sempre con l'applicazione dei parametri medi,
in ragione del valore della controversia quale già precisato, ma per la sola fase che si è
svolta ( fase di attivazione ), non essendo riuscito il tentativo di conciliazione.
Si deve altresì tener conto, nella determinazione del valore della controversia, ai fini della liquidazione degli onorari difensivi, anche del valore della domanda riconvenzionale avanzata nella misura di euro 2.360 , la cui proposizione, ove sia diretta all'attribuzione di beni diversi da quelli richiesti dalla controparte, determina un ampliamento della lite e, di conseguenza, dell'attività difensiva ( v. Cass. civ. sez. II, 3/7/1991, n. 7275 ; Cass.
civ. sez. III, 29/11/2018, n. 30840; Cass. civ. sez. VI, 6/2/2020, n. 2769 ). Beninteso, per la determinazione del valore della controversia, la domanda riconvenzionale, non essendo proposta contro il medesimo soggetto convenuto, non si cumula con la domanda principale dell'attore, e, non essendo neppure di valore eccedente a quest'ultima, non può
comportare l'applicazione dello scaglione superiore ( cfr. Cass. civ. sez. III, 27/01/2003,
n. 1202 ; Cass. civ. sez. II, 14/7/2015, n. 14691 ; Cass. civ. sez. II, 1/8/2023, n. 23406 ).
In altri termini, non deve procedersi al cumulo delle domande ma deve tenersi conto solo del maggiore tra i valori delle due contrapposte domande ( v. Cass. civ. sez. II, 24/4/2008, 14
n. 10758 ; Cass. civ. sez. II, 20/10/2023, n. 29182 ), che è quello corrispondente alla domanda attorea.
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi
previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1, che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi,
con apposita e specifica motivazione, la quale è doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n.
15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542 e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n.
9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ). 15
Deve essere poi disposta l'attribuzione delle spese al difensore della parte attrice ex art. 93 c.p.c. per anticipo fattone e giusta apposita richiesta di distrazione in suo favore formulata in tal senso.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) accoglie la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice e per l'effetto dichiara la cessazione del relativo rapporto;

b ) accoglie la domanda attorea di pagamento e per l'effetto condanna la Controparte_1
al versamento in favore di della somma di euro 4.950 ; Parte_1
c ) dichiara la inammissibilità della domanda attorea di accertamento negativo dell'
obbligo di restituzione della cauzione alla conduttrice;

d ) rigetta le domande riconvenzionali della conduttrice;

e ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna la al rimborso in favore di Controparte_1
delle spese di giudizio nonché di quelle di mediazione , che si liquidano in Parte_1
complessivi euro 2.900 , di cui euro 2.600 per compensi ed euro 300 per esborsi, oltre
IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi, con attribuzione in favore degli avv.ti Gianluca Bozzelli con codice fiscale
, Francesca Galateri di Genola con codice fiscale C.F._2
e Concetta Laudiero con codice fiscale C.F._3 C.F._4
quali distrattari.
Napoli, 17/3/2025
Il G.U.
Felice Angelo Pizzi 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
426 c.p.c., dopo che il Giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito