REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
PRIMA SEZIONE CIVILE
in persona della dr.ssa Viviana Mele, quale giudice monocratico, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 7207 del R.G.A.C.C. dell'anno 2015, discussa e decisa nell'udienza del 05/06/2025 e vertente
TRA
Parte_1 rappresentata e difesa dall'avv. DE MAURO ANTONIO TOMMASO e dall'avv. LUIGI
CAPONE
ATTRICE
E
E Controparte_1 Controparte_2
Rappresentati e difesi dall'avv. LANZILAO ANDREA
CONVENUTI
Oggetto: altri rapporti condominiali
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza del 05.06.2025 e relative note di trattazione scritta
1 MOTIVI DELLA DECISIONE
Il presente provvedimento è stato preceduto da sentenza non definitiva n.
2306/2020, pubblicata il 21.10.2020 (parzialmente confermata dalla sentenza della Corte di Appello di Lecce n. 740/2023, pubblicata il 22.09.2023), con la quale sono state affrontate le questioni relative all'andito che si trova sulla destra e all'uso del vano comune, questioni sulle quali pertanto non è possibile soffermarsi ulteriormente.
Con l'ordinanza del 19.10.2020 la scrivente ha disposto la prosecuzione del giudizio nominando un c.t.u. che “descriva lo stato dei luoghi, indichi dove si trova il
“magazzino” per il vino incluso nella I quota e dove invece la “cantina” inclusa nella
III quota di cui all'atto di divisione del 1886; chiarisca se il bene indicato come
“cisterna” in atto di citazione presenti caratteristiche che lo rendono idoneo alla raccolta di acqua e all'uso come cisterna e indichi l'eventuale presenza di prove della presenza di acqua in passato;
verifichi se dalla grata oggetto della domanda di parte attrice sia possibile accedere al vano medesimo;
descriva le modalità mediante le quali i proprietari degli immobili avrebbero potuto prelevare eventuale acqua ivi raccolta;
chiarisca se la “cisterna” indicata come tale in citazione compaia negli atti di disposizione del bene prodotti dalle parti;
fornisca ogni elemento utile a verificare la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1117 c.c.”; - “accerti se sia vero che il tubo è una valvola di sfogo del serbatoio d'acqua dell'autoclave sito nella cantina dell'abitazione dell'attrice, in assenza della quale l'eccesso di pressione potrebbe far esplodere il serbatoio, e se non vi siano alternative all'attuale collocazione”; - “accerti se le singole terrazze oggetto di domanda riconvenzionale siano destinate alla copertura di beni di proprietà comune o esclusiva e verifichi il rispetto delle condizioni indicate nell'atto per Notar del 24/05/1928”. Per_1
La causa è stata dunque istruita mediante c.t.u. ed è stata trattenuta in decisione, con concessione del termine massimo di legge per conclusionali e repliche.
***
2 In via preliminare, deve ribadirsi che le questioni relative al locale andito e all'uso della cosa comune mediante la collocazione di bici e vasi sono state già decise in primo grado con la sentenza non definitiva n. 2306/2020. La sentenza è stata peraltro impugnata dinanzi alla Corte d'Appello, che ha definito anche il secondo grado di giudizio con la pronuncia n. 740/2023, che ha confermato la sentenza di primo grado in punto di andito e riformato la stessa in merito all'applicazione dell'art. 1102 c.c..
La precisazione è compiuta, in quanto parte attrice ha redatto la comparsa conclusionale e la memoria di replica concentrandosi in larga parte sulle questioni già decise in primo e in secondo grado, ormai sottratte al potere decisionale della scrivente, peraltro disquisendo anche di un'usucapione invero mai pronunciata nelle sentenze richiamate.
Solo per completezza, pertanto, si evidenzia che tutte le – corpose – discussioni dell'attrice sull'andito sono ormai sottratte alla cognizione della scrivente e che le disquisizioni sull'usucapione dello stesso sono oltremodo irrilevanti, in quanto né in primo né in secondo grado è stata affrontata la domanda subordinata di accertamento dell'usucapione del locale “andito”.
Precisato l'oggetto del contendere ancora sottoposto alla cognizione del giudice, deve in via preliminare dichiararsi l'adesione alle conclusioni cui è giunto il c.t.u., ing. Persona_2
Parte attrice ha fortemente criticato la perizia, sostenendo che il consulente abbia assunto un atteggiamento volto a favorire la parte convenuta, ledendo il diritto attoreo.
Si riportano i passaggi della comparsa conclusionale, in cui si accusa l'ing. Per_2 di condotte penalmente rilevanti: “La partigiana faziosità del ctu, "istituzionalmente tenuto all'imparzialità", tenuto, cioè, ad eseguire il proprio mandato di ausiliario del giudice in modo equo, senza favoritismi e discriminazioni, garantendo in egual misura tutti gli interessi coinvolti nella lite giudiziaria, è manifesta così come sono altrettanto manifesti i profili penalmente rilevanti che ne connotano l'azione faziosamente parziale, probabilmente influenzata da interessi e/o da relazioni personali che lo hanno portato a favorire una delle parti processuali, nella specie la parte convenuta rispetto alla parte attrice, omettendo di conformare il proprio operato esclusivamente alla legge. c.- altrettanto manifesti sono i profili penalmente rilevanti
3 che connotano l'azione del CTU il quale, dopo un iter operativo decisamente non lineare, segnato da reiterate richieste di proroghe, in chiara violazione della seconda parte dell'art. 154 c.p.c. che prevede certamente la possibilità di un'ulteriore proroga oltre la prima, unicamente, però, nel caso in cui ricorrano motivi particolarmente gravi che siano adeguatamente evidenziati nel provvedimento in forza del quale viene concessa, esprimendo una valutazione tecnica molto approssimativa, assolutamente inconciliabile con le conoscenze tecnico-scientifiche proprie della professione di ingegnere delle quali il G.I. ha verosimilmente ritenuto di avvalersi e, soprattutto, con un sommario giudizio tecnico generico, non consono alla rilevanza giuridica del tema trattato, ricorrendo ad una terminologia manifestamente fuorviante, nella propria relazione tecnica riguardante le scale interne ai due "appartamenti al piano primo", di rispettiva proprietà dell'attrice e dei convenuti, totalmente opposte per caratteri intrinseci oggettivamente rilevabili, si è così espresso: "Ciascuno dei due appartamenti al piano primo è dotato di una propria scala interna per l'accesso indipendente al lastricato solare" lasciando in tal modo intendere una INESISTENTE
"EQUIPOLLENZA", se non, addirittura una "IDENTICITÀ", ALTRETTANTO
INESISTENTE, delle scale da descrivere e valutare tecnicamente in espletamento del giudiziale mandato ricevuto”.
L'accusa è stata formulata senza alcun riferimento concreto a condotte o comportamenti che il c.t.u. abbia assunto ed è stata presentata unicamente in ragione delle conclusioni cui è giunto il perito.
Al riguardo è necessario evidenziare che la circostanza che un accertamento peritale porti a conclusioni favorevoli a una delle parti in causa non può in sé considerarsi sintomo di atteggiamento non indipendente: diversamente opinando, si considererebbe imparziale solo un consulente che non giunge ad alcun accertamento, poiché solo in tal caso si potrebbe affermare che nessuna delle parti
è favorita.
Nessun segno di rapporti amicali o altro è mai emersa nel corso del giudizio e lo stesso avv. Capone, che pure ha sottoscritto le pensati accuse, non ha indicato fonti dalle quali un qualsiasi coinvolgimento del c.t.u. possa emergere.
Si evidenzia, quanto alle proroghe, che l'accertamento de quo è risultato estremamente complesso e che la lungaggine è stata determinata non solo dagli
4 incidenti presentati in corso di operazioni peritali, ma anche dalle lunghe trattative avviate tra le parti.
Non si comprende, peraltro, quale rilievo possa avere la concessione di proroghe sul risultato dell'accertamento peritale.
Si aggiunga ancora che le censure mosse da parte attrice all'operato del c.t.u. muovono dall'art. 840 c.c. e dalla ritenuta necessaria estensione del diritto di proprietà anche al sottosuolo.
Al riguardo occorre evidenziare che la questione posta dal difensore di parte attrice
è esclusivamente giuridica e non è di pertinenza del c.t.u..
Parte attrice ha poi ritenuto che la c.t.u. sia nulla, per avere il consulente utilizzato documenti che non sono stati allegati tempestivamente dalle parti in causa.
In particolare, nel corso delle operazioni peritali l'ingegnere per Persona_3
i convenuti, ha esibito degli elaborati planimetrici raffiguranti lo stato degli immobili di proprietà e l'architetto si è reso Parte_2 Testimone_1 disponibile a trasmettere gli elaborati grafici in suo possesso, raffiguranti immobili di proprietà . Parte_1
In data 22/07/2021 l'avv. Capone ha prodotto formale incidente processuale ex art
92 disp. att. c.p.c., chiedendo di dichiarare inutilizzabili gli elaborati grafici prodotti dai CTP. La scrivente in data 9/07/2022 ha respinto l'istanza di parte attrice, in virtù del principio chiarito dalle Sezioni Unite con la nota sentenza n. 3086/2022.
Il c.t.u. ha dunque utilizzato gli elaborati planimetrici previa espressa autorizzazione del giudice.
L'eccezione di nullità, reiterata negli scritti conclusivi, deve dunque rigettarsi.
Deve poi evidenziarsi che gli elaborati grafici mirano unicamente a offrire una migliore comprensione dello stato dei luoghi, già adeguatamente allegato dalle parti in causa e supportato dagli atti di trasferimento della proprietà - tempestivamente prodotti - e dalle fotografie attestanti lo stato dei luoghi, parimenti tempestivamente prodotte.
In tempi recenti la S.C., con ordinanza n. 26144 del 07.09.2023, ha ribadito che
“In materia di consulenza tecnica d'ufficio, il consulente nominato dal giudice, nei limiti delle indagini commessegli e nell'osservanza del contraddittorio delle parti, può acquisire, anche prescindendo dall'attività di allegazione delle parti - non applicandosi alle attività del consulente le preclusioni istruttorie vigenti a loro carico
5 -, tutti i documenti necessari al fine di rispondere ai quesiti sottopostigli, a condizione che non siano diretti a provare i fatti principali dedotti a fondamento della domanda e delle eccezioni che è onere delle parti provare e salvo, quanto a queste ultime, che non si tratti di documenti diretti a provare fatti principali rilevabili d'ufficio”.
Nel caso di specie, come evidenziato, gli elaborati planimetrici sono stati acquisiti unicamente a supporto dell'accertamento già validamente compiuto sulla base degli atti di trasferimento della proprietà e delle foto in atti nonché dello stato dei luoghi come accertato de visu dal consulente. Tanto che lo stesso ing. ha Per_2 chiarito che le conclusioni restano invariate anche ove si voglia prescindere dagli elaborati in parola.
Si conferma dunque la validità della c.t.u., le cui conclusioni sono nella presente sede condivise e fatte proprie.
Sempre in via preliminare, nell'esame delle numerose questioni di rilevanza penale che l'avv. Capone pone nel proprio scritto difensivo, si rileva in primo luogo che non è ravvisabile alcun falso ideologico in atto pubblico, per l'errata datazione della procedura di trasferimento della proprietà in sede fallimentare (nel 1993 anziché nel 1994).
Al riguardo deve rilevarsi che l'errata indicazione della data – non espressamente riferita ad alcuno dei soggetti del processo – non solo è del tutto irrilevante ai fini del giudizio (la datazione della procedura fallimentare è infatti totalmente indifferente), ma è comunque ben identificabile in un mero errore materiale di redazione dello scritto.
Infine, non si comprende il reiterato riferimento di parte attrice alla decisione della scrivente, che avrebbe utilizzato le dichiarazioni del convenuto come fonte di prova a sostegno della tesi di questi.
Sul punto si rileva, in primo luogo, che in nessuno scritto del presente procedimento si è rinvenuta una valutazione della dichiarazione della parte come fonte di prova a favore di questa, per cui la censura del difensore non è comprensibile.
In secondo luogo, si rileva che la questione è stata esaminata dalla Corte d'Appello, con la conseguenza che le disquisizioni de quibus sono comunque estranee al presente oggetto del contendere.
6 Premesso quanto sopra sotto il profilo delle fonti di prova utilizzabili e del perimetro del giudizio e chiarito che la c.t.u. è valida e ben motivata, si procede all'esame della domanda.
Come premesso, parte attrice ha ritenuto che i convenuti abbiano violato il suo diritto di comproprietà su un locale indicato come “cisterna condominiale”, danneggiando la grata in ferro che dal marciapiede antistante l'edificio condominiale “consente l'accesso al vano sotterraneo un tempo destinato a cisterna”
(punto 5 cit.).
I convenuti hanno contestato ex art. 115 c.p.c. che il locale cui si riferiscono le condotte indicate sia la “cisterna condominiale” e hanno ritenuto che si tratti invece della “cantina”, come tale ceduta ai loro danti causa;
i convenuti hanno anche ritenuto che la “cisterna condominiale” indicata negli atti di trasferimento della proprietà si collochi in un punto diverso dello stabile.
Al fine di chiarire se il locale dotato della grata in ferro indicata nel punto 5) dell'atto di citazione sia la “cisterna” (comune) o la cantina (di proprietà esclusiva), è stata disposta la c.t.u.. Al consulente è stato chiesto di accertare lo stato dei luoghi sulla base dei successivi atti di trasferimento della proprietà e delle caratteristiche dei locali.
Con riferimento a tale questione, parte attrice ha dedotto, in primo luogo, che l'atto per notar del 28/07/1886 (di esecuzione della sentenza numero 286 della Per_4
Corte d'appello delle Puglie del 29/07/1885) non è utilizzabile, in quanto si tratta di atto redatto sotto il vigore del codice civile del Regno D'Italia approvato con Regio
Decreto 25.06.1865, abrogato da quello oggi vigente, r.d. n. 262 del 16.03.1942.
Sul punto la parte ha ritenuto anche di doversi soffermare sull'avvenuta abrogazione del c.c. del 1865 e sul principio della successione delle leggi nel tempo.
Al riguardo è sufficiente osservare che gli atti di scioglimento della comunione e di progressivo trasferimento della proprietà delle singole quote sono stati esaminati al fine di comprendere se la “cisterna” – oggetto dell'attuale contenzioso – sia stata oggetto di cessione a titolo di proprietà esclusiva o sia rimasta comune. Non si è mai ritenuto di applicare – da alcuno dei soggetti coinvolti – il codice civile abrogato.
Nel richiamare la vigenza dell'attuale codice civile, parte attrice ha ritenuto inammissibile la proprietà esclusiva del locale interrato oggetto di causa, in quanto
7 l'art. 840 c.c. prevede l'estensione della proprietà anche al sottosuolo
(contestazione mossa in varie occasioni dall'avv. Capone anche al c.t.u.).
Sotto tale profilo, non può non evidenziarsi che l'art. 840 c.c. detta un principio che ben può essere derogato sulla base dei titoli di trasferimento della proprietà.
In tal senso Cass. civ. n. 779/2020, secondo cui “A norma dell'art. 840 c.c., la proprietà del sottosuolo spetta al proprietario del suolo, salvo che in senso contrario disponga il titolo di acquisto di quest'ultimo oppure che detta proprietà risulti spettare ad altri in base ad un titolo opponibile al proprietario del suolo. Incombe, pertanto, alla parte che assuma di avere la proprietà separata sul sottosuolo fornire la relativa prova, avente ad oggetto l'atto di trasferimento separato del sottosuolo proveniente da colui che, mediante successivi atti di trasferimento, ha trasferito a terzi la titolarità del suolo”.
Proprio in virtù di tale considerazione, è stata disposta c.t.u. al fine di esaminare i singoli atti di trasferimento della proprietà prodotti dalle parti, per comprendere quale sia il diritto trasmesso alle parti in causa e se il bene comune – indicato negli atti quale “cisterna” – sia o meno quello rivendicato dall'attrice, dai convenuti identificato come “cantina”.
Difatti, poiché negli atti di trasferimento della proprietà è indicato come comune il locale “cisterna”, è stato necessario chiarire se il bene oggetto di domanda – fisicamente individuato in loco – coincida con la “cisterna” comune o con la
“cantina”, indicata dai convenuti come di proprietà esclusiva.
Chiarito quanto sopra, si trascrivono i passaggi più rilevanti della c.t.u.:
“Con atto di divisione del 28/07/1886 si trasferiva il patrimonio immobiliare del Sig.
, suddiviso in tre quote, ai tre eredi legittimi: , e Parte_3 Per_5 Per_6
. Il Tribunale Civile di Lecce, con decreto del Parte_4
10/09/1885, aveva incaricato della valutazione e formazione delle quote ereditarie il perito GE. , la cui relazione di stima è allegata in atti (cfr. “verbale Persona_7 di valutazione e divisione dei beni ereditari del fu Sig. ” del Parte_3
18/05/1886, allegato n. 6, memorie ex art. 183, VI comma, n. 2 cpc. prodotte dall'Avv. Andrea Lanzilao in data 03/06/2016). All'interno delle quote ereditarie sono confluite anche le unità immobiliari oggetto del presente contenzioso;
si ritiene pertanto utile riportare di seguito la descrizione del fabbricato che fu fatta dal perito estimatore al momento della formazione delle quote ereditarie per meglio
8 comprendere quale fosse la consistenza originaria di ciascuna delle unità immobiliari al momento della divisione. Nella perizia in questione il fabbricato oggetto di indagine veniva denominato “Casamento dell'Arco di Prato”; al momento della sua divisione in quote esso si componeva di una rimessa, un magazzino ed un'abitazione con giardino, al piano terreno, ed un'abitazione al piano primo, descritti come di seguito:
...” (pagg. 9-11).
“... Il perito riferisce che l'accesso al vano “cantina”, dal piano terra, CP_3 avveniva per mezzo di due scale: una scala interna posta tra il vano d'ingresso, vano n. 1, ed il magazzino (cfr. figura 6 in allegato 4_ “documentazione fotografica”) ed una scala esterna accessibile dal porticato sul retro (cfr. figura 4 in allegato
4_“documentazione fotografica”). Tali scale in effetti conducono entrambe verso il piano interrato che il perito denomina “cantina” e del quale però non offre alcuna ulteriore descrizione. Lo scrivente CTU, in sede di sopralluogo ha ispezionato il vano interrato in parola accedendovi attraverso la prima delle due scale, quella accessibile dal vano 1, dal momento che la seconda risulta essere murata. La scala in parola, quella accessibile dal vano 1, non raggiunge però la quota del pavimento del vano interrato ma si ferma ad un'altezza di 230 cm da terra;
da qui si rende necessario l'impiego di una scala a pioli per raggiungere la quota del pavimento (cfr. figura 7 e
8 in allegato 4_“documentazione fotografica”). L'ambiente in cui si accede è un ampio vano voltato a botte, di lati 10,17 m x 5,82 m ed altezza 4,25 m, che occupa l'area sottostante il vano scala, i localetti del sottoscala ed il vano “anticucina” (vano n. 12) del piano terra. Sul lato corto, di detto vano, al confine con la p.tta Arco di Prato, vi sono i resti di una scala ormai diruta che consentiva l'accesso al vano in questione direttamente dalla strada (cfr. figura 9 in allegato 4_“documentazione fotografica”); tale scala smontava alla quota del marciapiede esterno ed a chiusura della stessa si trova oggi una grata metallica;
essa si trova alla sinistra del portone per chi entra nel fabbricato (cfr. figura 10 in allegato 4_“documentazione fotografica”)....
Cisterna Quando il perito utilizza il termine “cisterna” lo fa per indicare una vasca di raccolta dalla quale era possibile attingere l'acqua con l'ausilio di secchi calati dall'alto; egli, infatti, riferiva dell'esistenza di uno sportello che consentiva l'accesso alla bocca della cisterna e tale sportello veniva collocato, al piano terra, sul muro di confine tra il vano n. 3 ed il magazzino ed in corrispondenza, al piano primo, sul muro di confine tra i vani 7. e 8. In occasione dell'ultimo sopralluogo si è effettuato un
9 saggio nella muratura al confine tra il vano n. 3 del piano terra e l'ex magazzino, in corrispondenza di una apertura chiusa da blocchi di pietra, per verificare la presenza della bocca di accesso alla cisterna citata dal perito. Tale accertamento ha dato esito positivo in quanto è stata rilevata la presenza di un canale di collegamento tra i piani primo, terra e interrato (cfr. figura 19 e 20 in allegato 4_“documentazione fotografica”); tale canale, che oggi si presenta chiuso verso l'alto, per mezzo di un setto orizzontale in cemento armato, e verso il basso, con materiale di riempimento, rappresenta con tutta probabilità il canale utilizzato in passato per la raccolta di acqua dalla “cisterna”; va da sé che detta “cisterna” non può che collocarsi al di sotto di tale canale e quindi al di sotto del vano n. 3 del piano terra e non coincide né comunica con il vano denominato “cantina” sopra descritto, distante diversi metri.
Non è dato sapere quanto tale cisterna sia estesa dal momento che non è stato possibile accedere al suo interno. Poiché l'accesso al vano richiederebbe la demolizione del solaio di calpestio del vano n. 3 lo scrivente ha ritenuto non fosse opportuno eseguire tale ulteriore saggio anche alla luce del riscontro ottenuto dalla prova condotta” (pagg. 19-21).
Il c.t.u. ha poi proseguito nell'esame dei singoli atti di trasferimento della proprietà
e sulla base di questo ha reso la risposta ai quesiti:
“indichi dove si trova il “magazzino” per il vino incluso nella I° quota e dove invece la
“cantina” inclusa nella III° quota di cui all'atto di divisione del 1886”
Il locale magazzino per il vino, incluso nella I° quota ereditaria, coincide con l'unità immobiliare individuata in Catasto al foglio 259, ptc. 2508, sub. 2 di proprietà
; tale immobile era originariamente comunicante con l'abitazione al CP_4 piano terra per mezzo di un varco murario che fu chiuso in occasione del frazionamento disposto nel 1886. La cantina, inclusa nella III° quota ereditaria, coincide con il vano interrato del fabbricato ed è accessibile direttamente dal piano terra per mezzo di una scala interna;
ad essa si può accedere anche dall'esterno per mezzo di una apertura nel marciapiede che immette ad una scala ormai diruta. La scala posta sul retro, con accesso dal porticato del piano terra, invece, non può essere utilizzata perché murata.
“chiarisca se il bene indicato come “cisterna” in atto di citazione presenti caratteristiche che lo rendono idoneo alla raccolta di acqua e all'uso come “cisterna”
e indichi l'eventuale presenza di prove della presenza di acqua in passato”
10 Il piano interrato, conteso tra le parti, denominato “cisterna” nell'atto di citazione ed individuato come “cantina” nell'atto di divisione ereditaria del 1886 non può, a parere dello scrivente ritenersi idoneo per la raccolta di acqua ed all'uso come
“cisterna” per le seguenti ragioni:

1. Le cisterne per la raccolta di acqua, o di liquidi in genere, devono possedere un'ottima capacità di tenuta. Esse, in antichità, venivano solitamente scavate all'interno della roccia affinché l'impermeabilità dell'involucro fosse garantita dalla bassa capacità di assorbimento del materiale roccioso e per questo si prediligevano rocce poco porose. In alternativa potevano anche essere realizzate in muratura ma soltanto a condizione la tessitura muraria fosse molto ordinata e compatta, con pietre poco porose posate in opera con malte di spessori minimi;
la superficie interna veniva quindi intonacata in coccio pesto per garantire ulteriormente la tenuta dell'involucro. Nel nostro caso la struttura muraria del vano in esame presenta una tessitura muraria molto variabile: si passa da zone molto regolari e compatte ad altre molto irregolari, con utilizzo di conci di varie pezzature ed una spiccata irregolarità tra i giunti di allettamento (cfr. figura 21 e 22 in allegato 4_ “documentazione fotografica”).

2. Una cisterna d'acqua o di liquidi destinati al consumo deve essere realizzata senza apporti di luce ed aria dall'esterno: il contatto con la luce e con l'aria favorisce la proliferazione di alghe e microorganismi. Nel caso in esame, l'ambiente interrato presenta diversi punti luce: vi è una finestra nella stanza sul retro, due bocche di lupo nella stanza laterale ed una presa di aria e luce nell'ambiente principale (cfr. figura 9, 13 e 15 in allegato
4_“documentazione fotografica”). 25/31 3. Non è presente sui muri perimetrali il segno del ristagno di acqua in tempi passati.
“verifichi se dalla grata oggetto della domanda di parte attrice sia possibile accedere al vano medesimo”
Esiste una grata sul marciapiede esterno del fabbricato che è posta a chiusura di un passaggio che conduceva al vano interrato attraverso una scala ormai diruta. Non si tratta certamente di un passaggio agevole ma quando la scala era integra poteva essere praticabile (cfr. figura 9 e 10 in allegato 4_“documentazione fotografica”).
“descriva le modalità mediante le quali i proprietari degli immobili avrebbero potuto prelevare eventuale acqua ivi raccolta”
Il vano interrato in questione è accessibile dal piano terra per mezzo di una scala interna (è presente una seconda scala, dal porticato del piano terra, ma è murata) e
11 quindi dall'esterno per mezzo della scala diruta. Un'eventuale raccolta di acqua poteva avvenire soltanto accedendo direttamente all'interno del vano attraverso uno degli accessi esistenti. Non esiste in questo vano un canale diretto attraverso il quale calare i secchi per la raccolta di acqua, come quello citato nella perizia di stima del
1886.
“chiarisca se la “cisterna” indicata come tale in citazione compaia negli atti di disposizione del bene prodotti dalle parti”
La cisterna cui si fa riferimento negli atti di provenienza altro non è che la cisterna già citata dal perito estimatore nella propria perizia di stima e frazionamento;
tale cisterna si collocava sotto il canale per calare i secchi il cui sportello di accesso era ubicato sul muro al confine tra il vano n. 3 ed il magazzino, al piano terra, e sul prolungamento dello stesso muro, tra i vani 7 e 8, al piano primo. Al momento della divisione del piano primo in due unità immobiliari, il canale per calare i secchi è rimasto in comune tra le due unità essendo collocato nel muro di confine tra i vani 7 ed 8.
“fornisca ogni elemento utile a verificare la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1117 c.c.”
L'edificio in questione è stato edificato realizzando uno scavo nel terreno di fondazione sino alla quota del banco roccioso compatto che è stato utilizzato come fondazione per l'edificio; tutte le strutture murarie dell'edificio, dal piano interrato al piano primo, poggiano su tale piano di fondazione. Si possono considerare comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il terreno di fondazione e tutta la struttura muraria portante dell'edificio” (pagg. 24-27).
Alla luce dell'accertamento peritale, si è chiarito che il locale che l'attrice indica come “cisterna” non è quello comune, che è collocato in un punto diverso e assume caratteristiche diverse. Il locale interrato oggetto di causa è invece la cantina ed è stato trasferito in proprietà esclusiva a parte convenuta, come sopra evidenziato.
Neppure si ravvisano gli estremi per una comunione ai sensi dell'art. 1117 c.c..
Sul punto, richiamate le considerazioni giuridiche già espresse nella sentenza non definitiva (di primo e secondo grado), va evidenziato che il locale, quale cantina, non può in alcun modo ritenersi necessario per l'uso del bene comune.
La domanda di parte attrice è dunque rigettata.
12 Parte convenuta ha presentato domanda riconvenzionale di condanna della controparte alla rimozione del tubo di scolo che fuoriesce dalla parte destra del muro di prospetto, segnatamente sopra la grata metallica, da cui verrebbe scaricata acqua a terra, creando umidità.
L'attrice ha replicato che si tratta di servitù necessaria, al fine di impedire pericoli di allagamento dell'autoclave.
A tale proposito è stato chiesto al c.t.u. di accertare “se sia vero che il tubo è una valvola di sfogo del serbatoio d'acqua dell'autoclave sito nella cantina dell'abitazione dell'attrice, in assenza della quale l'eccesso di pressione potrebbe far esplodere il serbatoio, e se non vi siano alternativa all'attuale collocazione”.
Il c.t.u. ha risposto che “Il tubo cui si fa riferimento in atti consiste in una tubazione di scarico in grado di convogliare verso l'esterno (cfr. figura 23 in allegato 4_
“documentazione fotografica”) l'acqua del serbatoio dell'autoclave nell'eventualità in cui non dovesse funzionare il galleggiante di livello installato al suo interno. Di fatto, quindi, la sua presenza è fondamentale per evitare l'allagamento nel locale autoclave. Trattandosi di uno sfogo d'emergenza non determina scolature o perdite di liquido che possano danneggiare la facciata dell'edificio poiché l'acqua fuoriesce da tale tubo solo in caso di guasto del galleggiante. Il locale autoclave in questione è posto all'interno di un piccolo vano accessibile dalla scala interna che un tempo metteva in comunicazione il piano primo con il piano terra (vano 14 al piano primo:
“nella grossezza del muro tra il salotto numero secondo e l'anticamera numero 10 si trova una gradinata per la quale si scende nel magazzino del piano terreno e a sinistra scendendo la seconda tesa vi è un piccolo localetto oscuro sottoposto al piano dell'addetta anticamera). Stante la particolare ubicazione dell'impianto, a metà strada tra il piano terra ed il piano primo, non risulta di facile soluzione lo spostamento dell'impianto autoclave in un altro punto dell'abitazione perché ciò determinerebbe la necessità di una modifica radicale dell'impianto di approvvigionamento idrico a servizio dell'abitazione”. (pag. 27).
All'esito della c.t.u., dunque, è emerso che la presenza della parte terminale del tubo è necessaria al fine di evitare l'allagamento eventuale del locale autoclave. Il consulente ha anche chiarito che le caratteristiche del luogo sono tali da rendere estremamente difficoltoso e dispendioso lo spostamento dell'autoclave in un altro punto dell'abitazione e ciò è stato confermato anche in sede di risposta alle
13 osservazioni (ove si è precisato che lo spostamento sarebbe sì possibile, ma estremamente dispendioso e difficoltoso).
La consulenza ha anche accertato che la lamentata perdita d'acqua e il pericolo di infiltrazioni non sussistono, in quanto si tratta di uno sfogo destinato ad operare solo in caso di emergenza.
La domanda riconvenzionale di parte convenuta è dunque rigettata.
Infine, la convenuta ha lamentato che la controparte ha rimosso dei blocchi di pietra di coronamento del muro divisorio posto al confine tra le due terrazze e vi ha collocato una scala precaria in ferro, violando le previsioni dell'atto per notar del 24.05.1928. Persona_8
L'attrice ha replicato che la scala è stata collocata sul tetto di copertura della parte terminale della scala e dell'anticamera, da ritenersi di proprietà comune in virtù della sentenza n. 687/2004 emessa dal Tribunale di Lecce.
Al fine di accertare le caratteristiche dei luoghi è stato chiesto al c.t.u. di accertare
“se le singole terrazze oggetto di domanda riconvenzionale siano destinate alla copertura di beni di proprietà comune o esclusiva e verifichi il rispetto delle condizioni indicate nell'atto per Notar del 24/05/1928”. Per_1
Il c.t.u. ha accertato quanto segue: “Come ben si può vedere dall'elaborato grafico allegato, l'area solare oggetto di contenzioso è quella raffigurata con il colore giallo ed è posta a copertura dei vani “scala” e “disimpegno”, individuati con i numero 1 e
2 al piano primo, comuni tra le parti. Gli appartamenti di proprietà e CP_2 Parte_1 hanno accesso indipendente alle terrazze di propria pertinenza esclusiva;
attraverso queste, è possibile raggiungere la terrazza comune. Poiché quest'ultima è posta ad una quota inferiore rispetto alle terrazze confinanti vi si accede esclusivamente per mezzo di una scala: una scala esterna in muratura consente l'accesso agevole dalla proprietà mentre l'accesso dalla proprietà è possibile soltanto con CP_2 Parte_1
l'impiego di una scala a pioli amovibile (cfr. figura 25-30 in allegato 4_
“documentazione fotografica”).
Con riferimento alla divisione dei loggiati tra i due appartamenti, nell'atto di divisione per Notar del 1928, si stabiliva che gli stessi fossero separati da muri in pietra Per_1 non inferiori a due metri. Tale disposizione non trova però riscontro nella realtà. Per una migliore comprensione dei luoghi si rimanda all'elaborato grafico allegato nel quale sono riportate le altezze di tutti i muri perimetrali di ciascun lastricato. Si può
14 notare che il tratto di muro A-B, al confine tra le due proprietà, ha un'altezza di 2,04
m se misurata dalla proprietà e di 1,79 m se misurata dal lato opposto, Parte_1 per effetto del dislivello tra le due terrazze confinanti. Viceversa, il tratto B-C ha un'altezza di 1,98 m se misurato dalla proprietà e di 1,82 se misurato dal lato CP_2 opposto. Il tratto C-D ha un'altezza di 1,79 m se misurato dal lato Spedicato e di 1,34
m dal lato Greco. Nei tratti A-B, B-C e C-D, sarebbe sufficiente la posa in opera di una sola fila di conci in pietra per ottenere un'altezza minima di 2,00 metri su entrambi i lati del muro.
Più complicato il discorso per i muri che delimitano le proprietà private da quella comune a causa del notevole dislivello tra queste terrazze. Lungo il tratto D-E il muro ha un andamento irregolare e nel punto più basso misura soli 16,5 cm (1,86 m se misurato dalla terrazza comune); lungo il tratto D-F vi è un muretto alto 30 cm (2,36
m se misurato dalla terrazza comune); inoltre tale muretto è anche interrotto in corrispondenza della scala di accesso al terrazzo comune. Anche qualora si decidesse di erigere un muro alto due metri per separare le terrazze private da quella comune, lungo i tratti D-E e D-F, si renderebbe comunque necessario aprire un varco di passaggio per consentire l'accesso alla proprietà comune sulla quale affacciano inoltre due aperture (luci) di proprietà (cfr. figura 28 in allegato 4_ CP_2
“documentazione fotografica”) e (cfr. figura 27 in allegato _ Parte_1
““documentazione fotografica”). L'accesso alla terrazza comune si rivela quindi necessario non solo per la manutenzione del lastricato solare comune ma anche per la manutenzione e regolare pulizia degli infissi esistenti”. (pagg. 28-29).
Dall'accertamento peritale è dunque emerso che la scala in ferro oggetto di domanda riconvenzionale si colloca su un bene che è di copertura alla scala comune e che, in quanto tale, è da ritenersi comune (anche in virtù della Sentenza del Tribunale di Lecce sopra menzionata, che ha dichiarato il carattere comune della scala e di quanto ad essa necessariamente connesso).
La perizia ha anche accertato che l'attuale stato dei luoghi è necessario al fine di consentire la manutenzione del lastricato solare comune e per la regolare pulizia degli infissi.
Il richiamo che parte convenuta fa alla previsione dell'atto per Notar Persona_8 del 1928, relativo all'altezza del muro divisorio, non è pertinente: nel caso di specie, infatti, non si è domandata l'attuazione di un atto notarile, ma si è dedotta
15 l'illegittimità di una condotta sulla base della natura esclusiva della proprietà della terrazza (invero comune).
Anche l'ultima domanda riconvenzionale è dunque rigettata.
Conclusivamente, le domande ancora sub iudice sono interamente rigettate.
In merito alle spese di lite, si rileva che parte attrice e parte convenuta sono risultate soccombenti reciprocamente nelle rispettive domande. Ricorrono dunque gravi motivi ai fini della compensazione integrale delle spese di lite.
Le spese di c.t.u. sono poste in via definitiva a carico delle parti in solido, attesa la soccombenza reciproca sulle questioni oggetto di accertamento.

P.Q.M.

Il Tribunale di Lecce – Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa N 7207/2015 RG, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa:
a) Rigetta le domande di parte attrice ancora sub iudice;

b) Rigetta le domande riconvenzionali di parte convenuta ancora sub iudice;

c) Compensa interamente tra le parti le spese di lite;

d) Pone le spese di c.t.u. in via definitiva a carico delle parti in solido.
Lecce, 30/09/2025
Il giudice
Dott.ssa Viviana Mele
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