REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BRESCIA
- Terza Sezione Civile -
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del giudice dott. Andrea Tinelli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3533/2022 R.G. promossa da avv. Luca Feroldi) Parte_1
ATTRICE contro
(avv. Giuseppe Alessandro Salvadore) e avv. Controparte_1 Controparte_2
Roberto Frusca)
CONVENUTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente. Tali conclusioni sono richiamate e sono da ritenersi parte integrante e sostanziale di questa sentenza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1.
L'attrice è proprietaria di un appartamento posto al piano terra di uno stabile sito a Cellatica (BS), via XXV Aprile n. 12, mentre la sorella convenuta, è Controparte_1
proprietaria dell'unità al primo piano, ove abita la figlia Le due sorelle Controparte_2
avevano acquistato la nuda proprietà delle rispettive unità immobiliari dai genitori, i quali, nel contesto della donazione in data 14 dicembre 1966, si erano riservati l'usufrutto, estintosi, poi, nel 2006. In qualità di usufruttuari, i sig.ri e CP_3 Parte_2
si erano premurati di concedere in comodato alla nipote e al marito Controparte_2
1 l'appartamento al primo piano, affinché vi abitassero con gli eventuali figli CP_4
nascituri. La convenzione è stata redatta per iscritto e reca la data del 12 maggio 1989.
Gli appartamenti sono corredati da alcune parti comuni. Sono tali, almeno formalmente, la cantina, il sottotetto, il vano scale e l'area esterna adibita a corte.
Nel vano scale sono presenti due porte, dotate di serratura, che, se chiuse, impediscono l'accesso al pianerottolo del primo piano e, di conseguenza, al sottotetto.
Secondo l'attrice, l'installazione delle porte sarebbe risalente, ma recente sarebbe la loro sistematica chiusura a chiave da parte delle convenute. In conseguenza di ciò, a partire dal mese di maggio 2021, all'istante sarebbe precluso l'ingresso nel sottotetto. La presente iniziativa mira dunque a ripristinare, ex art. 1102 c.c., il pari uso del locale comune.
La ricostruzione delle convenute – costituite separatamente con distinti difensori –
è differente. Le porte sarebbero chiuse sin da quando si è trasferita a Controparte_2
vivere nell'appartamento al primo piano, subito dopo le nozze (anno 1989): da allora, il pianerottolo sarebbe divenuto un'area privata, accessoria all'unità abitativa di proprietà della sig.ra la quale, in via riconvenzionale, ha proposto domanda di Persona_1
usucapione. Tale domanda, inoltre, è stata estesa anche all'area «angolo posto a sud ovest dell'area cortilizia circostante l'edificio», divenuta oggetto di godimento esclusivo negli anni tra il 1986 e il 1988. Le convenute si sono opposte all'iniziativa attorea non solo invocando l'usucapione, ma, altresì, eccependo la tardività dell'azione avversaria per decorso del termine annuale dallo spoglio/molestia.
La causa è stata istruita mediante l'assunzione di prove orali, avvenuta all'udienza del 9 febbraio 2024.
All'esito, è stata fissata udienza di precisazione delle conclusioni.
Scaduti i termini ex art. 190 c.p.c., il processo è infine transitato in fase decisoria.
2.
Si richiamano atti e documenti di causa, noti alle parti.
3.
L'azione attorea ha carattere petitorio. L'istante è stata esplicita sul punto. Il fatto che la tutela richiesta dall'attrice – i.e., ripristino del pari godimento di un'area comune – possa essere attuata anche attraverso un'azione possessoria, non implica che sia preclusa la corrispondente iniziativa petitoria. Questa seconda strada è quella prescelta dalla sig.ra
Ne discende che le eccezioni di «mancanza di infrannualità dello spoglio Parte_1
2 e/o della turbativa» e di «evidente assenza di animus nocendi» vanno respinte, perché del tutto inconferenti rispetto al tipo di azione esercitata dall'attrice.
Sul versante petitorio, tre elementi non sono contestati:
(i) la proprietà dell'attrice dell'appartamento al piano terra, con la quota di annesse parti comuni;

(ii) la persistente riconducibilità del solaio/sottotetto alle parti comuni;

(iii) l'inclusione, fra le parti comuni, anche del pianerottolo del primo piano, almeno fino a quando la convenuta sig.ra si è trasferita presso l'appartamento Controparte_2
col marito. Da allora, secondo la prospettazione delle convenute, avrebbe avuto inizio un possesso esclusivo del pianerottolo – attuato mediante la sostituzione delle serrature delle due porte, che sarebbero rimaste sempre chiuse – per il tempo necessario all'usucapione.
Il fulcro della causa, pertanto, è costituito dalla valutazione dei presupposti dell'invocata usucapione, senza la quale il vano scala deve rientrare nella disponibilità anche dell'attrice.
In tema di condominio, la prova dell'usucapione è particolarmente rigorosa, in quanto, «ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi
l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva»
(Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 11903 del 09/06/2015).
Nel caso di specie, una simile prova – di cui era evidentemente onerata la convenuta
– non è stata raggiunta. Controparte_1
I quattro testimoni escussi hanno fornito, a gruppi di due, versioni opposte della vicenda. A detta di marito dell'attrice, le porte, pur presenti da tempo, Testimone_1
erano «sempre aperte» (nel senso che «non erano mai chiuse a chiave;
talvolta erano aperte;
talvolta accostate») «e questo sino al 2021 -2022 circa». Di contro, la tesi di
[...]
figlia di è che «le porte sono sempre state chiuse a chiave», al Pt_3 Controparte_1
pari di quanto sostenuto da ex marito della convenuta il CP_4 Controparte_2
3 quale ha dichiarato che «le porte erano sempre chiuse a chiave;
nessuno aveva le chiavi;
neanche la nonna;
la nonna per accedere al solaio ci chiedeva di accompagnarla».
Tutti i soggetti citati hanno (o hanno avuto) rapporti molto stretti con le parti (il marito dell'attrice; la sorella e l'ex marito della convenuta . La Controparte_2
testimonianza di però, è ulteriormente indebolita dal fatto che ella era Parte_3
appena una bambina quando il possesso avrebbe ricevuto avvio (è nata nel 1985 e il trasferimento della sorella presso l'appartamento al primo piano col marito risale al 1989), sicché è ragionevole ritenere che non possa avere memoria diretta di tutti gli eventi
(almeno di quelli più risalenti nel tempo). Di converso, la testimonianza di Tes_1
favorevole all'attrice, è corroborata da quella di la quale, a
[...] Controparte_5
differenza di tutti gli altri, non ha alcun rapporto di parentela o affinità con le parti. Ella, nel 2007 – 2008, faceva volontariato per gli anziani allettati e l'attrice le aveva «messo a disposizione materiale sanitario per anziani», collocato in solaio. Tra il 2007 e il 2009, la sig.ra si è recata più volte presso l'immobile per recuperare il materiale nel CP_5
sottotetto e, in quelle occasioni, «le porte erano chiuse ma non a chiave;
era chiuso solo il portoncino di ingresso dello stabile». La deposizione è particolarmente attendibile, perché proviene da una persona estranea, ed è dotata di sicura rilevanza, perché posiziona, prima della maturazione del ventennio necessario ad usucapire, una finestra di almeno due anni in cui il pianerottolo era liberamente fruibile anche dall'attrice.
Il pari utilizzo del vano scale, peraltro, è coerente con i contenuti del contratto di comodato del 12 maggio 1989, che qualificava come comune il solaio. Ebbene, poco senso avrebbe avuto, per gli usufruttuari-comodanti, asserire la comproprietà del solaio, salvo, al contempo, riservare all'uso esclusivo della nipote e del marito il pianerottolo del primo piano, che deve essere necessariamente attraversato per raggiungere il sottotetto.
Sulla base dei dati esposti, lo scrivente ritiene che la prova del possesso ultraventennale utile all'usucapione non sia stata conseguita. Ciò comporta il rigetto della relativa domanda riconvenzionale e l'accoglimento della domanda attorea volta al ripristino del godimento comune del vano scale.
La conclusione è, però, diversa per la domanda riconvenzionale di usucapione concernente l'angolo posto a sud ovest dell'area cortilizia circostante l'edificio. CP_1
a pag. 4 della comparsa di risposta, ha allegato che lei «ed il marito, al fine di
[...]
consentire un più agevole passaggio dei propri veicoli, hanno “arrotondato” (doc. n. 9)
4 l'angolo posto a sud est dell'area cortilizia di cui è comproprietaria con la sorella
(originariamente di circa 75°), modificando ed arretrando il muro e la recinzione precedentemente posti sul confine tra le due proprietà ed occupando stabilmente ed ininterrottamente tale area sino ad oggi». La circostanza non è stata specificatamente contestata dall'attrice nella prima difesa utile (il tema, nell'ambito della prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c., è stato del tutto trascurato dall'attrice). Di conseguenza, in applicazione dell'art. 115 comma 1 c.p.c., il possesso ultraventennale di quella piccola porzione di area cortiliva può dirsi acquisito alla verità processuale e, in forza di esso, va accolta la domanda di usucapione avanzata dalla convenuta.
4.
L'esito della lite lascia registrare una soccombenza reciproca che giustifica la compensazione delle spese processuali.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita:


1. rigetta la domanda di usucapione relativa al pianerottolo posto al primo piano dell'immobile per cui è causa;



2. ordina alle convenute di ripristinare immediatamente il pari uso dell'attrice di tale pianerottolo, evitando di chiudere la serratura delle due porte o, in alternativa, consegnandone all'attrice le chiavi;



3. dichiara che la convenuta ha acquistato, per usucapione Controparte_1
ultraventennale, la piena ed esclusiva proprietà dell'angolo posto a sud ovest dell'area cortilizia circostante l'edificio, così come individuato nella comparsa di risposta depositata in data 26 maggio 2022;


4. compensa le spese di lite.
Brescia, 21 maggio 2025
Il giudice
Andrea Tinelli
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