N. RG. 978/2015

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NUORO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Francesca Lecis, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 978/2015 promossa da:
( nata a [...] il [...], residente a [...], ( ) nato a [...] il [...], Parte_2 C.F._2 residente a [...], ( ) nata a Parte_3 C.F._3
Nuoro il 18/01/1978 residente a [...], Parte_4
) nato a [...] il [...], residente a [...]
19, rappresentati e difesi dall'avv. David Piredda presso il cui studio in Nuoro, via Antonio
Mereu n. 47, sono elettivamente domiciliati;
parte attrice contro
( , nato a [...] il [...], ivi Controparte_1 C.F._5 residente in [...], C.F., e ( ), nato a Controparte_2 CodiceFiscale_6
Nuoro il 14.12.1985 e residente in [...], C.F., rappresentati e difesi dagli avv.ti dell'Avv. Milena Patteri, presso il cui studio in Nuoro, via Deffenu n. 45, sono elettivamente domiciliati;

parte convenuta
Oggetto: accertamento negativo della servitù con domanda riconvenzionale di mantenimento delle distanze
pagina 1 di 22 La causa è stata tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI Nell'interesse di parte attrice:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito accertati i fatti in espositiva, omnibus contranis reiectis:
- Dichiarare ed accertare l'inesistenza di una pretesa servitù sul fondo attoreo distinto in catasto al Fg. 57 Mapp. 263 a) b), a vantaggio del fondo dei sig.ri e Controparte_1 P_
.
[...]
- Accertare e dichiarare in base alle normative vigenti generali e specifiche in materia, nonché di ordine civilistico ex art. 905 c.c. e regolamento comunale in essere, l'illegittimità delle porte e finestre aperte al piano terra, piano primo e piano secondo del fabbricato di proprietà dei sig.ri
e . Controparte_1 Controparte_2
- Per l'effetto condannare i Sig.ri e alla rimozione delle Controparte_1 Controparte_2 opere di cui al punto precedente e al risarcimento dei danni in favore di Parte_1
e , che quantifica in euro 40.000,00, o Parte_2 Parte_3 Parte_4 nella diversa cifra che risulterà di giustizia, oltre interessi dal deposito della sentenza al saldo.
- In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge.”
Nell'interesse di parte convenuta:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, omnibus contrariis reiectis,
1) In via principale: rigettare le domande tutte di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto;

2) in via riconvenzionale: accertare e dichiarare l'esistenza di una servitù di passaggio sul vicolo per cui è causa in favore delle proprietà dei signori e nonché, Controparte_1 Controparte_2 per le ragioni tutte di cui all'espositiva, accertare e dichiarare il diritto dei convenuti a mantenere le vedute e le aperture realizzate nel fabbricato di loro proprietà nello stato in cui si trovano;

3) in ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre IVA e CPA da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori convenivano in giudizio i sig.ri _1
e , esponendo:
[...] Controparte_2
pagina 2 di 22 • di essere proprietari del terreno sito in Dorgali distinto in Catasto al Fg. 57 Mapp. 26e sub a) e b), originariamente acquistato con scrittura privata datata 06.08.1967 dal Sig.
del quale sono eredi;
Persona_1
• che l'attore è proprietario del terreno confinante con gli eredi del sig Parte_4
, distinto in catasto al Fg. 57 mapp. 263A, per averlo ricevuto iure Persona_1 hereditatis dal padre il quale lo acquistò nel 1969; Persona_2
• i due terreni, in origine, erano ricompresi in un lotto più grande (distinto in Catasto al Fg.
57 Mapp. 263 di MQ. 831) di proprietà del Sig. (di ), il quale, Parte_5 Per_3 dopo il 1965, lo frazionò in 4 diverse unità. Queste vennero cedute rispettivamente: 1) Fg.
57 mapp. 263 sub. a) al Sig. (marito dell'attrice sig.ra e Persona_1 Parte_1 padre di ed;
2) Fg. 57 mapp. 263 sub. b al Parte_2 Pt_3 Persona_4
(fratello germano di al quale nel 1971/72 cedette la propria porzione di Persona_1 terreno); 3) Fg. 57 mapp. 263 al sig. (padre dell'attore ); 4) Fg. 57 Persona_2 Pt_4
Mapp. 576 ceduto alla (lotto estraneo alla vicenda); Parte_6
• i lotti del terreno, che il signor aveva diviso in 4 porzioni (in seguito Parte_5 divenute 3), si caratterizzavano, per quanto concerne quelli di cui al Fg 57 Mapp. 263 sub.
a/b, per essere privi di accesso alla pubblica via: nella scrittura privata richiamata il venditore indica il confine della proprietà a Nord in “una strada di comune accordo tra loro (i comproprietari interclusi) larga 4 metri”; ne consegue che tale strada (più propriamente accesso o vialetto) aveva l'unico scopo di accesso alle abitazioni di residenza degli odierni attori;

• detto accesso confina con l'abitazione di proprietà del convenuto (Fg. Controparte_1
57 mapp. 371), il cui muro perimetrale costituisce il confine;

• il vialetto è stato utilizzato in via esclusiva - per quasi 30 anni - dagli odierni attori per accedere alle rispettive abitazioni e per posteggiarvi le auto, occupandosi della manutenzione dello stesso;

• il convenuto Sig. Nel 1972 circa, chiese al confinante Controparte_1 Persona_1 di aprire una piccola porta sul muro di confine - senza alcuna autorizzazione Comunale - così da farvi accedere saltuariamente una motocarrozzella con i frutti della vendemmia: ciò al fine di rendere agevole lo scarico dell'uva, altrimenti impossibile dall'ingresso pagina 3 di 22 dell'abitazione posto su Via Gramsci. In ragione di ciò era perciò tollerato un ingresso saltuario;

• dal 1970 al 2000, pertanto, il fabbricato del convenuto sul confine Controparte_1 con il fondo delle parti attrici, si presentava come una parete priva di luci e di vedute;

• nel 2000, il realizzava l'apertura di una porta sulla proprietà degli Controparte_1 attori -in violazione delle distanze legali- con l'intenzione di farne un secondo accesso per una diversa unità abitativa, probabilmente dichiarando nella richiesta di concessione edilizia che l'accesso dei convenuti fosse una pubblica via, ovvero che fosse gravato da servitù;
• nel corso del 2013, per il tramite del figlio , ha chiesto l'autorizzazione Controparte_2 al Comune di Dorgali per realizzare una scala esterna e aprire nuove vedute dirette, che sono state realizzate a varie altezze e si affacciano direttamente sulla proprietà CP_3
e si sostanziano in una palese compromissione dei diritti di proprietà, libertà e
[...] riservatezza, in violazione dell'art. 905 c.c., nonostante le contestazioni mosse dagli attori anche nei confronti del CP_4
• le predette vedute, realizzate dai convenuti nel 2000 e nel 2013 lungo il perimetrale del fabbricato, costituiscono l'esercizio abusivo di una servitù a carico della proprietà degli attori, dal momento che sono state realizzate sul presupposto che il 'vialetto' di proprietà attorea fosse una pubblica via, rappresentando un concreto pregiudizio per gli attori.
Per quanto sopra esposto, gli attori concludevano per l'accoglimento delle conclusioni in epigrafe riportate.
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In data 10.11.2015, si costituivano in giudizio i sig.ri e Controparte_1 Controparte_2 contestando la domanda attorea per i motivi di seguito esposti:
• difetto di legittimazione passiva dei convenuti, in quanto il signor con Controparte_1 atto di donazione del 12 giugno 2013, dott.ssa notaio, rep. n. 496, race. 385, Persona_5 trascritto in Nuoro il 26.06.2013, ha donato alla figlia la piena proprietà Parte_7 del fabbricato sito nel Comune di Dorgali, distinto in Catasto al Fg. 57, mapp. 1371, sub.
2, piano secondo con scale esclusive poste ai piani terra, primo e secondo ed accesso dal portone realizzato nel vicolo per cui è causa. Pertanto, i convenuti non hanno legittimazione passiva riguardo i fatti di causa;

pagina 4 di 22 • difetto di legittimazione attiva, stante l'assenza di prove di un valido titolo di proprietà del vicolo per cui è causa in capo agli attori, considerato che questi ultimi hanno adito l'intestato Tribunale con una “actio negatoria servitutis” che prevede come requisito per la legittimazione attiva la titolarità del bene. In merito si osserva, da un lato, che non vi è alcuna prova che tale fosse effettivo proprietario del terreno alienato, Parte_5 dall'altro che gli indicati attori non provano di essere proprietari esclusivi dell'oggetto di vendita siccome unici eredi del signor . Nella richiamata scrittura, inoltre, Persona_1 non è dato comprendere quale sia il terreno venduto, stante l'assoluta genericità della stessa e la mancata precisa ed univoca individuazione dell'oggetto della vendita, posto che in essa si fa riferimento ad una non meglio identificata area fabbricabile di 250 mq sita in Golloi, senza indicare né gli estremi catastali del bene alienato, né ulteriori elementi idonei ad una più precisa identificazione dell'oggetto della vendita. Ugualmente non provato risulta il diritto del signor . Egli si limita infatti a dichiarare di Parte_4 essere proprietario iure hereditatis siccome asserito erede di , del terreno Persona_2 confinante con quello dei signori ma non fornisce prova né della vantata CP_5 qualità di erede né della proprietà dell'immobile in capo al de cuius (stante la mancata produzione di un contratto di vendita) ed al venditore;

• sulla proprietà della strada si rileva, inoltre, che l'atto stipulato tra il signor Parte_5 ed il signor ha ad oggetto unicamente la vendita di un'area fabbricabile di Persona_1
250 mq, mentre non è dato rinvenire alcun trasferimento di proprietà della strada, la quale
è menzionata al fine di stabilirne la larghezza (“area fabbricabile ... confinante allo stesso venditore con una strada di comune accordo tra loro larga quattro metri”) ed è pure indicata come confine dell'area venduta. Inoltre, non è dato comprendere a che titolo il formuli la propria pretesa, dato che, secondo quanto (erroneamente) sostenuto Pt_4 dagli attori, la titolarità della strada della quale neppure vengono indicati gli estremi catastali, spetterebbe unicamente ai signori in virtù della richiamata CP_5 scrittura che non fa alcun riferimento al signor Pt_4
Detta strada non costituisce oggetto di proprietà degli attori, ma è una strada privata soggetta a servitù di passaggio, dal momento che, tra le altre cose, quotidianamente essa è adoperata dalla collettività per parcheggiare autovetture, motocicli e biciclette. Il passaggio e l'uso (anche ai fini del parcheggio) del ridetto vicolo, pertanto, non ha mai pagina 5 di 22 costituito esclusiva degli attori, così come da essi sostenuto, bensì è stato esercitato anche dal signor che per primo ebbe a costruire nel lotto dal medesimo Controparte_1 acquistato.
La circostanza per cui il vicolo in questione è una strada privata soggetta a servitù di passaggio è confermata anche dal parere del Comune di Dorgali del 27.01.2014, Prot. n.
1639, emesso in seguito alla richiesta degli attori formulata il 04.12.2013, con il quale il non ha ritenuto di ravvisare gli estremi per il ridimensionamento e/o la CP_4 sospensione della Pratica Edilizia n. 35/2013 del signor;
Controparte_1
• infine, in merito al mancato rispetto della distanza prevista dall'art 905 c.c. per le vedute dirette ed i balconi, preliminarmente si ribadisce che già nel 1972 il signor _1 ebbe a costruire una porta sulla strada de qua, della quale nessuno ebbe mai a
[...] contestare la distanza, mentre nel 2000 aprì il nuovo portone, per il quale ugualmente non fu mai sollevata alcuna obiezione. In secondo luogo, gli attori asseriscono che le vedute realizzate dai convenuti nel 2000 e nel 2013 costituiscono l'esercizio abusivo di una servitù a carico del proprio fondo. In merito, si rileva che prima del 1998 nell'immobile del signor esisteva una terrazza dalla quale era possibile affacciarsi sul Controparte_1 vicolo e sulla proprietà degli attori, la quale è stata successivamente chiusa per la realizzazione di una mansarda. In tal modo, pertanto, lungi dal realizzare l'esercizio abusivo di una servitù di veduta a carico degli attori, gli odierni convenuti, con la chiusura della terrazza (e con la diminuzione dell'iniziale numero di finestre), hanno ridimensionato l'originaria e più ampia servitù.
Inoltre, si evidenzia come delle vedute contestate ai convenuti non tutte consentono una inspectio ed una prospectio sul vicolo e sul fondo degli attori e che tutte le opere contestate ai convenuti sono state edificate su regolare concessione edilizia del Comune di
Dorgali.
Alla luce delle esposte motivazioni, i convenuti concludevano chiedendo il rigetto della domanda attorea e formulando domanda riconvenzionale volta ad accertare e dichiarare l'esistenza di una servitù di passaggio sul vicolo per cui è causa in favore delle proprietà dei signori _1
e , nonché accertare e dichiarare il diritto dei convenuti a mantenere le
[...] Controparte_2 vedute e le aperture realizzate nel fabbricato di loro proprietà nello stato in cui si trovano.
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pagina 6 di 22 Alla prima udienza tenutasi in data 01.12.2015, le parti confermavano le proprie difese e chiedevano la concessione dei termini di cui all'art 183 cpc.
Dopo una serie di rinvii interlocutori, il Giudice assegnatario, con ordinanza del 01.12.2017, ammetteva le prove dedotte dalle parti, rinviando per l'espletamento delle stesse all'udienza dell'08.03.2018.
A seguito dell'espletamento dell'interrogatorio formale delle parti, il Giudice con ordinanza del
24.10.2019 formulava proposta conciliativa ex art 185 c.p.c.
All'udienza del 04.03.2020, visto il mancato raggiungimento dell'accordo, disponeva la prosecuzione dell'istruttoria con l'espletamento delle prove testimoniali già ammesse.
In data 27.03.2023, a seguito di variazione tabellare, la causa transitava nel ruolo della scrivente.
All'esito della conclusione dell'istruttoria, il Giudice, all'udienza del 11.04.2024, formulava una proposta transattiva del seguente tenore: “i convenuti si obbligano a oscurare – tramite vetri opachi e la modifica delle finestre con basculante – le vedute aperte sul vicolo;
gli attori consentono l'esercizio della servitù di passaggio pedonale finalizzata all'accesso attraverso la porta realizzata nel 2000, nonché l'esercizio della servitù di passaggio pedonale finalizzata all'accesso attraverso la porta realizzata nel 1972, con delimitazione di un'area di un metro per un metro davanti ai rispettivi portoni dei convenuti, in ogni caso senza pregiudizio per la sosta dei veicoli degli attori;
gli attori consentono ai convenuti l'esercizio della servitù di passaggio, anche carraio, con mezzi meccanici nell'accesso realizzato nel 1972, per il periodo della vendemmia (una settimana l'anno da concordare tra le parti) ed un giorno al mese, in una fascia oraria da concordare, per scaricare eventuali provviste. con rinuncia delle parti alle altre domande e spese compensate”.
All'udienza del 19.09.2024, tenutasi nelle forme della trattazione scritta, il Giudice, preso atto della mancata accettazione da ambo le parti della proposta conciliativa formulata, rinviava la causa all'udienza del 12.12.2024, nella quale la stessa veniva tenuta in decisione con concessione dei termini ex art 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE La domanda di parte attrice è parzialmente fondata e deve trovare accoglimento nei limiti di seguito esposti.
La servitù, ai sensi dell'art. 1027 c.c., consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a un diverso proprietario.
pagina 7 di 22 Può essere attiva o passiva, positiva o negativa, a seconda che comporti per il proprietario del fondo dominante la facoltà di compiere una o più attività materiali sul fondo servente, come nel caso della servitù di passaggio, o imponga al proprietario del fondo servente di non compiere o tollerare determinate attività o limitazioni alla proprietà, al fine di garantire una specifica utilità per il fondo dominante.
Una peculiare ipotesi di servitù è quella relativa a luci e vedute, che consistono nelle finestre o nelle altre aperture che possono essere aperte sul fondo del vicino.
Ai sensi dell'art. 900 c.c., le luci sono le aperture che danno passaggio alla luce e all'aria, ma non consentono di affacciarsi sul fondo del vicino, mentre vedute o prospetti sono quelle che consentono di affacciarsi e di guardare obliquamente, di fronte e lateralmente.
L'art. 905 c.c. stabilisce che non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono non vi è una distanza di almeno un metro e mezzo.
Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere.
Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.
La violazione di tali norme legittima il proprietario del fondo vicino a chiedere la rimessione in pristino dei luoghi, con la chiusura di luci e vedute irregolari, e il risarcimento del danno.
Legittimato a proporre la relativa domanda è il proprietario del fondo sul quale insistono luci e vedute non consentite, mentre legittimato passivo è, con riguardo alla domanda di ripristino, il proprietario della costruzione, mentre per quanto riguarda la domanda di risarcimento del danno,
è responsabile, in solido, anche colui che materialmente ha compiuto la violazione.
L'art. 949 c.c. stabilisce altresì che il proprietario di un fondo può agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temerne pregiudizio. Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno.
Orbene, nella fattispecie esaminata, gli odierni attori hanno inteso proporre una domanda di accertamento negativo della servitù sul fondo (viottolo) - di cui assumono di essere proprietari esclusivi - dell'ampiezza di circa quattro metri, confinante con l'immobile di proprietà dei pagina 8 di 22 convenuti, destinato a consentire l'ingresso alle loro abitazioni private sprovviste di accesso diretto alla pubblica via e prevalentemente adibito a parcheggio dei veicoli di loro proprietà.
Area sulla quale i convenuti, inizialmente, avrebbero aperto un piccolo ingresso destinato esclusivamente allo scarico - carico merci, esercitandovi il passaggio con il consenso e la mera tolleranza degli attori e, successivamente, senza alcun consenso, aperto porte, luci e vedute in violazione delle distanze minime previste dalla legge.
Gli attori hanno pertanto adito l'intestato tribunale al fine di far accertare l'inesistenza della servitù di passaggio attraverso il suddetto viottolo da parte dei convenuti e l'illegittimità delle porte e finestre aperte al piano terra, piano primo e piano secondo del fabbricato di loro proprietà, con contestuale richiesta di condanna alla rimessione in pristino e al risarcimento del danno.
A fronte delle richieste attoree, gli odierni convenuti hanno, preliminarmente, eccepito la carenza di legittimazione attiva degli attori e passiva dei convenuti in ordine alle domande così formulate.
In prima istanza, devono essere pertanto esaminate le eccezioni preliminari sopra esposte.
Con riguardo all'eccezione di carenza di legittimazione attiva, si osserva quanto segue.
Costituisce principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità che: «In tema di azione negatoria, la titolarità del bene si pone come requisito di legittimazione attiva e non come oggetto della controversia, con la conseguenza che se è contestata la proprietà, la parte che agisce non ha l'onere di fornire, come nell'azione di rivendica, la prova rigorosa del proprio diritto dominicale, ma deve dare la dimostrazione, con ogni mezzo ed anche in via presuntiva, dell'esistenza di un titolo valido di proprietà del bene (Cass. civ. 24183/2011).
Sulla scorta di tale principio, è possibile affermare che chi agisce in giudizio per far accertare l'inesistenza dell'altrui diritto di servitù su un fondo del quale affermi di essere il proprietario, ha l'onere di dimostrare, con ogni mezzo e anche in via presuntiva, di possederlo in forza di un valido titolo, spettando, invece, al convenuto l'onere di provare l'esistenza del proprio diritto, in virtù di un rapporto di natura obbligatoria o reale, che lo legittimi a compiere l'attività lamentata come lesiva dalla controparte. sez. 2 -, Ordinanza n. 1905 del 23/01/2023 (Rv. 666800 - 01).
L'azione diretta al rispetto delle distanze legali, essendo rivolta non già all'accertamento del diritto di proprietà dell'attore, bensì a respingere l'imposizione di limitazioni a carico della proprietà, suscettibili di dar luogo a servitù, è modellata sullo schema dell' actio negatoria servitutis e, come tale, non esige la rigorosa dimostrazione della proprietà dell'immobile a cui favore l'azione viene esperita, essendo sufficiente che l'attore dimostri con pagina 9 di 22 qualsiasi mezzo, incluse le presunzioni, di possedere il fondo in base ad un valido titolo di acquisto.
Nella fattispecie esaminata, parte attrice ha dato prova della titolarità del proprio diritto producendo in causa una scrittura privata del 1967, dalla quale è possibile evincere l'acquisto da parte di di un'area fabbricale di 250 metri quadri di proprietà del Sig. Parte_8 Parte_5
, (Fg. 57 mapp. 263a di mq 831) confinante da una parte con e dall'altra
[...] Persona_6 con . Persona_7
Il lotto in questione era originariamente ricompreso in un'area più ampia, suddivisa inizialmente in 4 porzioni, due delle quali (Fg. 57, mappale 263 sub a) e sub b), acquistate rispettivamente da e , e caratterizzate dal fatto di essere prive di accesso diretto alla Parte_8 Persona_7 pubblica via (via A. Gramsci).
Al fine di consentire tale accesso, il aveva individuato il confine nord delle due proprietà Pt_5 in «una strada di comune accordo tra loro larga 4 metri» confinante con l'abitazione di proprietà del convenuto (Fg. 57 mapp. 371). Controparte_1
Dal contenuto dell'atto, non potendo attribuirsi alle parole utilizzate un significato diverso da quello letterale, è possibile desumere la natura privata dell'area in questione e l'esclusiva proprietà in capo a atteso che il viottolo in questione era stato destinato dal Parte_8
(originario proprietario e venditore) a consentire l'accesso “comune” alle proprietà degli Pt_5 acquirenti dei due lotti contigui ( e ), che ne risultavano privi, ed è poi divenuta di Per_1 Pt_4 esclusiva proprietà di a seguito della cessione del lotto da parte di in Parte_8 Pt_4 favore del fratello Per_1
Ciò detto, nel corso del giudizio, gli attori hanno altresì dato prova del possesso esclusivo dell'area da oltre quarant'anni.
Tale prova può essere desunta sia dalle dichiarazioni testimoniali assunte dai testimoni di parte attrice - terzi estranei al giudizio, come tali da ritenersi maggiormente attendibili rispetto ai testimoni di parte convenuta, per la gran parte legati da rapporti di parentela e affinità con i convenuti - i quali hanno confermato il possesso esclusivo da parte degli attori dell'area in questione, l'utilizzo dell'area come parcheggio e l'attività di manutenzione della strada compiuta nel corso degli anni.
In secondo luogo, detta prova può essere ricavata anche attraverso una disamina dei luoghi per cui è causa.
pagina 10 di 22 Dagli atti del giudizio e dal materiale probatorio raccolto si evince infatti come l'immobile dei convenuti fosse inizialmente privo di qualsiasi accesso rispetto al viottolo in contestazione, avendo il proprio ingresso principale e il garage nella via Gramsci.
L'apertura del piccolo ingresso sull'area privata per cui è causa, intervenuta successivamente all'edificazione del fabbricato e per specifiche finalità connesse all'esigenza di carico – scarico merci, così come l'uso saltuario dello stesso, limitato a determinati periodi dell'anno (es. vendemmia), come peraltro riferito dai testimoni e dagli stessi convenuti, conferma piuttosto che escluderla la proprietà esclusiva degli attori.
Appare evidente infatti che, se la strada in questione fosse stata pubblica o utilizzata indiscriminatamente da tutte le odierne parti in causa, come sostenuto dai convenuti, Per_8
al momento dell'edificazione del fabbricato di sua proprietà nel 1969, avrebbe
[...] realizzato sin da subito tale accesso, definito più comodo, né avrebbe limitato il suo uso a specifici periodi dell'anno.
È pacifico, inoltre, che l'immobile dei convenuti abbia il proprio ingresso e un garage a poca distanza dal viottolo;
non si vede perché avrebbe dovuto realizzare un garage Persona_8 se avesse avuto la possibilità di parcheggiare sul fondo come di fatto fanno gli attori, i quali hanno il loro garage alla fine del viottolo. L'uso saltuario di tale accesso, quanto meno attraverso mezzi meccanici, appare inoltre verosimile anche alla luce del fatto che l'area in questione è adibita dagli attori, per stessa ammissione dei convenuti, a parcheggio dei veicoli di loro proprietà, come documentato dalle foto prodotte in atti, non risultando immediatamente fruibile, se non a piedi.
Tanto premesso, sulla base degli elementi probatori assunti, si ritiene che gli attori abbiano fornito ampia e piena dimostrazione della proprietà esclusiva e della natura privata del viottolo, senza che possa desumersi in alcun modo un uso pubblico dello stesso, atteso che il fondo consiste in un vicolo chiuso, attraverso il quale il transito indiscriminato di una collettività di persone non appare plausibile, oltre a essere indimostrato, potendo il fondo inizialmente condurre solo alle proprietà degli attori.
L'eccezione di carenza di legittimazione attiva sollevata dai convenuti deve pertanto ritenersi infondata.
Viceversa, con riguardo all'eccezione di carenza di legittimazione passiva di Persona_8 deve osservarsi quanto segue.
pagina 11 di 22 Come noto, l'orientamento dei giudici di legittimità è granitico nel ritenere che «In caso di violazione delle distanze legali per l'apertura di vedute ex art. 905 c.c., l'azione volta alla condanna al ripristino dello stato dei luoghi, integrando un' actio negatoria servitutis di carattere reale, può essere proposta esclusivamente nei confronti del proprietario dell'immobile dal quale la veduta abusiva è esercitata, mentre l'azione risarcitoria per il conseguente pregiudizio è esperibile tanto nei confronti di quest'ultimo quanto dell'autore della violazione, quali responsabili in solido
(Sez. 3 - Ordinanza n. 36511 del 29/12/2023 (Rv. 669729 - 01).
Trattandosi di azione reale, avente come tale natura ambulatoria, il titolare del diritto reale deve essere individuato al momento della domanda, con la precisazione che: se il proprietario chiede il risarcimento anche del danno patito, legittimato passivo è colui che era proprietario al momento in cui le violazioni sono state compiute.
Ebbene, nel caso di specie, la domanda ripristinatoria e risarcitoria è stata proposta sia nei confronti di che nei confronti di padre di quest'ultimo. Parte_9 Persona_8
deve ritenersi certamente legittimato passivo in quanto proprietario di uno degli P_ appartamenti per cui è causa oltre che autore delle violazioni sopra ascritte, risultando il titolare della concessione edilizia in forza della quale sono stati realizzati gli interventi edilizi (luci e vedute) in contestazione. può, invece, ritenersi legittimato passivo solo con riguardo alla domanda di Persona_8 accertamento negativo della servitù di passaggio e, quale autore materiale delle violazioni e proprietario dell'immobile al momento in cui le stesse sono state realizzate, esclusivamente in ordine alla domanda di condanna al risarcimento del danno. Con riguardo invece alla domanda ripristinatoria, avente ad oggetto l'ingresso realizzato nel 1999/2000 sul viottolo in contestazione, alcuna legittimazione passiva è ravvisabile, atteso che, al momento in cui la causa è stata incardinata, quest'ultimo non era più proprietario dell'immobile identificato al Foglio 57, particella 1371, sub. 2, per averlo donato, con atto del 12.06.2013, alla figlia , mai Pt_7 convenuta nel presente giudizio.
L'eccezione deve pertanto trovare accoglimento quanto meno con riguardo alla domanda ripristinatoria azionata nei confronti di e in relazione alle Persona_8 Parte_9 luci e vedute e all'apertura realizzate nell'immobile attualmente di proprietà di Parte_10
*
pagina 12 di 22 Nel merito, la domanda deve essere parzialmente accolta per i motivi e con i limiti di seguito esposti.
L'odierna controversia presuppone l'accertamento e la definizione di due distinte questioni:
l'esistenza o meno di una servitù di passaggio, in favore dei convenuti, sul viottolo di proprietà degli attori e il diritto dei convenuti a mantenere le servitù di luci e vedute irregolari aperte sul fondo dei vicini. servitù di passaggio
Al fine di dirimere la prima questione, occorre stabilire se i convenuti abbiamo acquisito una servitù di passaggio (pedonale e carrabile) sul viottolo di proprietà degli attori ovvero se il passaggio in detto viottolo, motivato dalla necessità saltuaria di compiere attività di carico - scarico dell'uva e di altri prodotti alimentari, protrattasi dal 1972 all'attualità, a seguito dell'apertura di un ingresso a ciò destinato, con il consenso dei danti causa degli attori, debba qualificarsi come diritto acquisito o come condotta meramente consentita e tollerata, come tale inidonea a integrare l'acquisto del diritto per usucapione.
Sotto tale profilo occorre preliminarmente esaminare anche il contenuto di tale servitù, distinguendo la servitù di passo carrabile da quella di passaggio pedonale: la prima si caratterizza infatti per la maggiore estensione e ampiezza in quanto, oltre a consentire il transito delle persone, soddisfa l'esigenza di trasporto con veicoli di persone e merci da e verso il fondo dominante.
Con riguardo alla fattispecie in esame, occorre evidenziare che, in materia di acquisto per usucapione di diritti reali immobiliari, l'uso prolungato nel tempo di un bene non è normalmente compatibile con la mera tolleranza, essendo quest'ultima configurabile, di regola, nei casi di transitorietà ed occasionalità.
Ne consegue che, in presenza di un esercizio sistematico e reiterato di un potere di fatto sulla cosa, spetta a chi lo abbia subito l'onere di dimostrare che lo stesso è stato dovuto a mera tolleranza.
Ciò in quanto l'animus possidendi è normalmente insito nell'esercizio del potere di fatto attraverso il quale esso si manifesta e pertanto ove si assuma che l'esercizio avvenga per mera tolleranza, spetta a chi ciò adduce darne la prova.
Detta presunzione opera anche in materia di servitù, dovendosi la tolleranza provare da chi la eccepisce.
pagina 13 di 22 Sotto il profilo processuale, tuttavia, la qualificazione degli atti che vengono invocati come esercizio di fatto della servitù, quali atti di mera tolleranza, rientra nei normali poteri di valutazione probatoria del giudice, il quale terrà in considerazione la saltuarietà o meno degli stessi, senza che la controparte sia gravata dell'onere di provare tale specifica inidoneità ad integrare il possesso "ad usucapionem" mentre nelle azioni esclusivamente possessorie la natura giuridica dell'esercizio degli atti di tolleranza deve essere eccepita e provata dalla parte che la deduce. sez. 2, Sentenza n. 21016 del 01/08/2008 (Rv. 605087 - 01).
Deve altresì tenersi conto del fatto che, in tema di usucapione, per stabilire se un'attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l'altrui tolleranza e sia quindi inidonea all'acquisto del possesso, la lunga durata dell'attività medesima può integrare un elemento presuntivo nel senso dell'esclusione della tolleranza qualora non si tratti di rapporti di parentela, ma di rapporti di mera amicizia o buon vicinato, giacché nei secondi, di per sé labili e mutevoli, è più difficile, a differenza dei primi, il mantenimento della tolleranza per un lungo arco di tempo. (Cass. civ., sez. 2, n. 11277 del 29/05/2015 Rv.)
Pertanto, nell'indagine diretta a stabilire, alla stregua di ogni circostanza del caso concreto, se una attività corrispondente all'esercizio della proprietà o altro diritto reale sia stata compiuta con l'altrui tolleranza e quindi sia inidonea all'acquisto del possesso, la lunga durata dell'attività medesima consente di escludere la mera tolleranza, solo qualora si verta in tema di rapporti non di parentela, ma di mera amicizia o buon vicinato, risultando maggiormente verosimile tra parenti il mantenimento della tolleranza per un lungo arco di tempo (Cass., Sez. 2, 22/5/1990, n. 4631).
Pertanto, il fine di stabilire se la relazione di fatto con il bene costituisca una situazione di possesso ovvero di semplice detenzione dovuta a mera tolleranza di chi potrebbe opporvisi, come tale inidonea, ai sensi dell'art. 1144 cod. civ., a fondare la domanda di usucapione, la circostanza che l'attività svolta sul bene abbia avuto durata non transitoria e sia stata di non modesta entità, cui normalmente può attribuirsi il valore di elemento presuntivo per escludere che vi sia stata tolleranza, è destinata a perdere tale efficacia nel caso in cui i rapporti tra le parti siano caratterizzati da vincoli particolari, quali quelli di parentela o di società, in forza di un apprezzamento di fatto demandato al giudice di merito (Cass., Sez. 2, 27/04/2006 , n. 9661,
Cass., Sez. 2, 29/05/2015, n. 11277; Cass., Sez. 2, 20/02/2008, n. 4327).Cass. civ. 28903 del
2023).
pagina 14 di 22 Tanto premesso, nel caso di specie, gli attori assumono che il passaggio dei convenuti sul viottolo in questione sia sempre avvenuto in modo del tutto occasionale e per mera tolleranza, in ragione del rapporto di parentela esistente tra e i loro danti causa. Persona_8
A riprova di ciò assumono che il viottolo, utilizzato quale area di parcheggio, sia spesso occupato dai mezzi di loro proprietà con la conseguenza che i convenuti, ogni qualvolta intendano esercitare il passaggio, quanto meno con mezzi meccanici, sono costretti a suonare e chiedere che i veicoli vengano spostati, risultando altrimenti ostruito l'accesso.
Ebbene, sulla base degli atti e delle prove orali assunte, le suddette circostanze hanno trovato conferma in giudizio, mentre risulta carente di prova l'opposta ricostruzione offerta dai convenuti relativa all'uso promiscuo o addirittura pubblico del viottolo.
I testimoni escussi hanno confermato che realizzò il primo ingresso sul Persona_8 viottolo del vicino solo nel 1972, su concessione del fratello e che ne facesse un uso Per_1 limitato. Tale passaggio occasionale, sia pedonale che tramite mezzi meccanici, era stato concesso in ragione del forte legame affettivo esistente tra i due fratelli, per il compimento di specifiche attività e limitatamente a determinati periodi dell'anno (vendemmia).
Il testimone vicino di casa delle parti per oltre 30 anni, all'udienza Testimone_1 dell'08.09.2022, in relazione all'uso del viottolo da parte degli attori ha così dichiarato: capo 9)
«si, quel vicolo porta all'abitazione del Sig. e del Sig. ma non Parte_8 Parte_11 porta all'abitazione del Sig. A domanda dell'avv. Patteri: c'è un cancello Persona_8 piccolo che è stato lasciato dai Sig.ri e al Sig. Parte_11 Parte_8 Persona_8 ma solo per portare la legna e scaricare le cassette dell'uva, prima era piccolino e poi il
[...] lo ha fatto un po' più grande, ma era stato lasciato solo in via eccezionale e lo so Per_8 perché lo hanno detto davanti a me e questo è successo nel corso degli anni non c'è una data precisa. L'ha fatto più grande il cancello all'inizio degli anni 90 e di questo sono certo».
Capo 10) lo usavano solamente loro perché il non aveva nessun diritto e lo Persona_8 dimostra il fatto che fino al 2000 non poteva aprire una finestra perché sapeva di non poterla aprire».
Un'altra vicina di casa, la Sig.ra ha così riferito: «sì, è vero, le persone nominate Tes_2 utilizzavano e utilizzano in via esclusiva il vicolo per accedere alle rispettive abitazioni e posteggiarvi le auto. La famiglia di non passava lì, ad eccezione che per la Persona_8 vigna e la legna, e non utilizzava il veicolo per posteggiare le auto. Non ricordo che di CP_6
pagina 15 di 22 parcheggiasse la sua moto nel vicolo, non aveva alcun titolo per farlo. Alla fine del vicolo Per_8
c'è il garage di . non aveva ragione di parcheggiare la moto nel Persona_1 Controparte_7 vicolo in quanto il garage della famiglia si trova lungo via Gramsci, un po' prima rispetto all''ingresso del vicolo. parcheggiava la moto nel garage di via Gramsci, Controparte_8 quando non c'era la macchina del padre, oppure la lasciava nella strada di via Gramsci. CP_8
Avv. Milena. Preciso che dalla camera matrimoniale della mia casa, ho una visione diretta dell'entrata del vicolo. Io attualmente abito a Calagonone, ho vissuto nei luoghi di causa dal
1974 fino a due anni fa.».
Anche i testimoni di parte attrice hanno in parte confermato l'uso del viottolo da parte degli attori.
Il testimone ha così dichiarato: capo 26) Nel vicolo parcheggiavano Testimone_3 loro (gli attori); Qualche volta può essere successo;
io stesso qualche volta ho parcheggiato la macchina per scaricare;
A.D.R. Quando gli attori parcheggiavano, c'era comunque posto anche per altre macchine. Se la macchina disturbava, si veniva avvisati e si spostava;
capo 29) No, non
è vero;
al testimone vengono esibite le foto di cui all'allegato 12 e dichiara che sono di proprietà degli attori»;
Alla luce delle testimonianze assunte, deve ritenersi provato che l'ingresso sul viottolo è stato aperto dai convenuti successivamente all'edificazione dell'immobile di loro proprietà, con il consenso del titolare e per una precisa finalità.
Deve altresì escludersi che l'uso del vicolo avvenisse indiscriminatamente da parte di tutte le parti in causa, come sostenuto dai convenuti, avendo gli attori provato la natura privata della strada e il loro possesso esclusivo.
Pertanto, tenuto conto del rapporto di parentela, dell'uso saltuario e dell'accordo del titolare, la domanda di accertamento negativo della servitù di passaggio (pedonale e carrabile) deve trovare accoglimento risultando il materiale probatorio raccolto idoneo a qualificare detto passaggio saltuario, anche se prolungato nel tempo, come atto di mera tolleranza e non come esercizio di una servitù.
Luci e vedute
La seconda questione attiene al diritto dei convenuti di mantenere le luci e vedute aperte sul viottolo di proprietà degli attori.
pagina 16 di 22 I convenuti contestano la fondatezza della domanda sul presupposto che la strada o viottolo non avrebbe natura privata, ma configurerebbe tutt'al più una strada ad uso pubblico, come tale non soggetta alla disciplina delle distanze.
In secondo luogo, sostengono che tale servitù sarebbe di fatto sempre esistita, in ragione dell'esistenza di una terrazza, oggi sostituita da una mansarda, che consentiva l'inspectio e la prospectio sul fondo vicino, e che è stata solo modificata nel corso del tempo a seguito dell'edificazione della mansarda.
Sotto tale profilo, è necessario premettere che secondo l'orientamento granitico della Cassazione,
«chi agisce giudizialmente per fare dichiarare l'inesistenza a carico del proprio fondo di una servitù di veduta diretta deve limitarsi a provare che sul fondo del vicino si apre una veduta a distanza inferiore a un metro e mezzo dal confine, in quanto l'art. 905 cod. civ. gli dà diritto di pretenderne l'eliminazione, mentre incombe sul convenuto, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ., che intenda evitare il riconoscimento di tale diritto, fornire la prova di un titolo che gli attribuisca la servitù di veduta. Soltanto se affermi che la veduta è stata aperta in sostituzione di un'altra veduta di cui ammetta o non contesti la conformità al diritto, l'attore deve, altresì, dimostrare il presupposto su cui si basa la sua pretesa, cioè la difformità della nuova veduta rispetto a quella preesistente. ( Sez. 2, Sentenza n. 20871 del 29/09/2009 (Rv. 609961 - 01).
Nella fattispecie in esame, deve essere preliminarmente escluso che il viottolo abbia natura di strada pubblica o ad uso pubblico, per le ragioni già esposte.
In ogni caso, la qualificazione di una strada come pubblica, ai fini dell'esonero dal rispetto delle distanze nell'apertura di vedute dirette e balconi, ex art. 905, terzo comma, c.c., esige che la sua destinazione all'uso pubblico risulti da un titolo legale, che può essere costituito non solo da un provvedimento dell'autorità o da una convenzione con il privato, ma anche dall'usucapione, ove risulti dimostrato l'uso protratto del bene privato da parte della collettività per il tempo necessario all'acquisto del relativo diritto, restando peraltro escluso che, a tal fine, rilevi un uso limitato ad un gruppo ristretto di persone che utilizzino il bene "uti singuli", essendo necessario un uso riferibile agli appartenenti alla comunità in modo da potersi configurare un diritto collettivo all'uso della strada e non un diritto meramente privatistico a favore solo di alcuni determinati soggetti. (Cass. civ. n. 16200/2013).
Posto che, nel presente giudizio, tale uso collettivo non risulta in alcun modo provato deve concludersi per la qualificazione di strada privata del viottolo in contestazione.
pagina 17 di 22 In seconda battuta, occorre stabilire se i convenuti, come da loro sostenuto, abbiano acquisito il diritto di mantenere le vedute ex art. 907 c.c. in ragione dell'epoca di realizzazione del proprio fabbricato e delle caratteristiche strutturali dello stesso.
È pacifico, infatti, che la parte convenuta per l'eliminazione di vedute poste a distanza inferiore a quella prescritta dall'art. 905 c.c., la quale affermi il diritto a mantenerle, ha l'onere di provare l'avvenuto acquisto, a titolo negoziale od originario, della relativa servitù, a nulla rilevando la mera preesistenza di fatto di tali aperture (Cass. civ. 12885 del 2025).
Sotto tale profilo, tenuto conto della ratio dell'art. 905 c.c., consistente nell'esigenza di salvaguardia della riservatezza del fondo del vicino, qualsiasi intervento umano di modifica dello stato dei luoghi che comporti condizioni oggettive stabili per esercitare un comodo affaccio sulla proprietà confinante può dar luogo, in concorso con le altre condizioni di legge, alla creazione di una servitù di veduta, a nulla rilevando che il fondo su cui l'intervento é stato realizzato sia sopraelevato rispetto all'altro ovvero che le opere eseguite non siano destinate in via esclusiva all'esercizio della veduta, laddove comunque le stesse, per ubicazione, consistenza e struttura, in luogo di una vista precaria e fugace, consentano il comodo affaccio, permettendo ad una persona di media costituzione fisica la sosta e l'osservazione, in modo normale ed in condizioni di assoluta sicurezza, verso la proprietà sottostante.(Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 15885 del
28 luglio 2005).
È bene altresì precisare che, per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 c.c., conseguentemente soggetta alle regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c. in tema di distanze, è necessario che le cd. "inspectio et prospectio in alienum", vale a dire le possibilità di "affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente", siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza. Ne consegue che può integrarsi la fattispecie della veduta solo laddove la terrazza presenti un parapetto che consenta l'affaccio (Cass. civ. n. 15885/2005).
L'assenza di parapetto su una terrazza di copertura di un edificio costituisce elemento decisivo per escludere che l'opera abbia i caratteri della veduta o del prospetto, anche se essa sia di normale accessibilità e praticabilità da parte del proprietario, laddove la praticabilità può valere invece ai fini della qualificazione della situazione come luce irregolare. Per escludere anche questa seconda configurazione giuridica è necessario accertare, avuto riguardo all'attuale consistenza e destinazione dell'opera, oggettivamente considerata, ed alle sue possibili e prevedibili utilizzazioni da parte del proprietario, se e quali limitazioni, ancorché diverse e minori pagina 18 di 22 di quelle derivanti da un'apertura avente i caratteri della veduta o del prospetto, possano discenderne a carico della libertà del fondo vicino altrui. (Cass. civ. n. 3043/2020).
Tanto premesso, sulla base degli atti e delle testimonianze assunte la domanda riconvenzionale deve ritenersi fondata nei limiti di seguito esposti.
Dalle testimonianze assunte è possibile evincere che i convenuti hanno acquistato ed edificato l'immobile di loro proprietà alla fine degli anni 70 e, quindi, oltre quaranta anni fa, e che sull' immobile indicato era presente una terrazza, dotata di un muretto di circa 1,20/1,40 cm che consentiva l'affaccio sulle proprietà dei vicini.
La presenza di tale terrazza viene confermata dagli stessi attori, in sede di interrogatorio formale,
i quali affermano tuttavia che nessuno vi si affacciasse (Vedi udienza del 27.02.2019 del Per_2
, circostanza che, seppure veritiera, sarebbe irrilevante essendo sufficiente l'idoneità della
[...] veduta a consentire l'affaccio.
All'udienza del 21/11/2023, il testimone ha così dichiarato: «Conosco i Testimone_3 luoghi di causa, siti in Dorgali, alla via Gramsci, in quanto si tratta della casa di mio cognato.
Sono andato spesso a casa sua e ci ho anche lavorato, perché ho aiutato mio cognato a costruire
e rifinire il piano di sopra. Preciso, infatti, che prima di andare in pensione, facevo il muratore.
Mio cognato abita in questa casa dal 1970 circa e subito dopo si è trasferito con mia sorella ad abitare lì. Nella casa c'era una terrazza con un muretto di 1 metro e venti /1 metro e quaranta.
Prima c'era una terrazza, poi mio cognato ha costruito un appartamento e poi la mansarda.
Dalla terrazza era possibile affacciarsi sul viottolo e sulla proprietà dei convenuti
La testimone all' udienza del 16.01.2024, ugualmente riferiva “Conosco i Testimone_4 luoghi per cui è causa in quanto si tratta della casa di residenza di mia sorella, che frequento spesso, quasi tutti i giorni. Confermo che nell'immobile di proprietà di era Controparte_1 presente una terrazza. Adesso non c'è più in quanto nell'immobile è stato edificato un primo piano e poi nella mansarda è stata edificato la casa di mia nipote”. capo 4) “Sì, è vero. Preciso che, quando mia sorella si è sposata la casa era costituita da un unico piano, poi anni dopo è stato edificato un secondo piano dal quale si affacciava la terrazza di cui mi viene richiesto. Successivamente è stata edificata la mansarda;
a.d.r. la terrazza insisteva sul secondo piano, non sopra. Veniva utilizzata per stendere i panni;
io mi sono recata spesso lì. C'erano i giochi dei bambini.
pagina 19 di 22 Sulla base delle risultanze processuali si ritiene pertanto che la domanda riconvenzionale formulata dai convenuti debba trovare accoglimento con conseguente diritto a mantenere le luci e vedute sopra indicate sul fondo del vicino, atteso che l'immobile era sin dall'origine provvisto di aperture tali da consentire l'affaccio sugli immobili di proprietà dei convenuti.
Di conseguenza non può trovare accoglimento la domanda di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi formulata dagli attori con riguardo alle luci e aperture realizzate dai convenuti a seguito degli interventi edilizi del 2000 e del 2013, in quanto aperte in sostituzione di una precedente terrazza già esistente.
Parimenti, non può essere disposta, seppur per ragioni diverse, la demolizione o chiusura dei due ingressi aperti sul viottolo: il primo risalente al 1972 e il secondo all'anno 2000.
In merito al primo, è bene considerare che quest'ultimo è stato aperto, per pacifica ammissione degli attori, su concessione del loro dante causa, per cui non è ravvisabile alcun illecito atto a giustificare l'accoglimento di una condanna ripristinatoria o risarcitoria nei confronti dei convenuti.
Con riguardo invece alla seconda apertura (il portone di ), certamente illecita, non Pt_7 essendosi costituito alcun diritto in favore dei convenuti alla suddetta apertura, realizzata senza il rispetto delle distanze minime previste dalla legge e senza il consenso degli attori, la domanda ripristinatoria non può essere accolta in ragione dell'orientamento granitico sopra richiamato secondo cui la legittimazione passiva in ordine alla domanda ripristinatoria può essere riconosciuta solo in capo ai soggetti che risultino proprietari al momento dell'instaurazione del giudizio e non nei confronti di coloro che lo erano al momento in cui tali illeciti sono stati compiuti.
Nel caso di specie, parte attrice ha convenuto in giudizio solo gli autori materiali delle violazioni ma non l'attuale proprietario ( , unica legittima passiva in ordine alla domanda Parte_10 ripristinatoria dai medesimi formulata. Alcuna tutela ripristinatoria può pertanto essere accordata.
Non vi è dubbio invece che gli attori abbiano diritto al risarcimento del danno in relazione a tale apertura illegittima, da porsi a carico degli autori materiali della stessa, correttamente individuati in e Persona_8 Parte_9
Sul punto, è bene evidenziare che: in tema di risarcimento del danno per violazione delle distanze legali tra costruzioni, il proprietario è tenuto ad allegare il danno subito a causa della violazione ed in caso di contestazione specifica è tenuto a provarlo, anche tramite nozioni di pagina 20 di 22 fatto che rientrano nella comune esperienza o mediante presunzioni semplici
(Sez. 2, Ordinanza n. 12879 del 14/05/2025 (Rv. 674581 - 01).
Il danno alla proprietà consiste nella concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godere del bene in modo pieno ed esclusivo, che il danneggiato ha l'onere di allegare (sia pure facendo ricorso a nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza) e provare, anche per presunzioni. (Cass. sez. 2 -, Sentenza n. 10328 del 18/04/2025 (Rv. 674730 - 01).
Nella fattispecie esaminata, tale danno consiste in una diminuzione del valore della proprietà che, laddove non venga accordata la tutela ripristinatoria, è destinato a perdurare nel tempo, atteso che la presenza di una servitù su un fondo comporta, notoriamente, una diminuzione del suo valore economico, in quanto ne limita il pieno godimento (Cass., n. 17635/2913; Cass., n. 19132/2013).
Trattasi pertanto di violazione idonea a giustificare una condanna al risarcimento del danno subito, che il giudice ben può liquidare in via equitativa. La sua quantificazione va effettuata avuto riguardo alla durata della lesione, alle dimensioni dell'apertura e alle sue funzioni,
Nel caso di specie, trattandosi di apertura (ingresso) e non di veduta, che non consente un vero e proprio affaccio sulle proprietà dei vicini, ma che in ogni caso limita il diritto di proprietà degli attori imponendo una servitù che inevitabilmente ne diminuisce il valore, si ritiene che il risarcimento possa essere quantificato, in via equitativa, nella complessiva somma di euro
10.000,00 in favore di entrambi gli attori.
Con riguardo all'importo stabilito, considerata una rendita catastale media pari a euro 500, per immobili della medesima specie, come risulta dalle visure catastali in atti, moltiplicata per il coefficiente di 115, 5, previsto per la prima casa, si perviene a un valore catastale dell'immobile degli attori non inferiore a euro 57.750.
Avuto riguardo alla diminuzione del valore dell'immobile rappresentata dall'apertura illegittimamente realizzata dai convenuti, si ritiene che lo stesso possa essere parametrato ad una percentuale del 10% della rendita catastale, pari a euro 5.000,00 per ciascun immobile. Tale diritto deve essere riconosciuto anche in favore della famiglia in quanto la disciplina in Pt_4 materia di distanze trova applicazione anche nel caso in cui la strada che divide le due costruzioni sia di proprietà di terzi, non potendosi escludere il rispetto delle distanze per il fatto che la titolarità dell'area sia in capo a terzi (gli eredi di . Parte_8
*
pagina 21 di 22 Le spese di lite, tenuto conto della soccombenza parziale e reciproca, devono essere integralmente compensate tra le parti, atteso che parte attrice risulta soccombente con riguardo alla domanda ripristinatoria e, in parte, risarcitoria in materia di luci e vedute, ad accezione che per l'ingresso dell'immobile di proprietà di mentre parte convenuta risulta Parte_10 soccombente con riguardo alla domanda di accertamento della servitù di passaggio. Considerata altresì la complessità della materia e i mutamenti giurisprudenziali intervenuti anche in relazione alle questioni attinenti al risarcimento del danno da violazione della disciplina delle distanze, si ritiene di disporre la compensazione integrale delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
- accoglie la domanda di accertamento negativo della servitù con riguardo alla servitù di passaggio nel viottolo per cui è causa;

- accerta il diritto dei convenuti a mantenere le vedute e le aperture realizzate nel fabbricato di loro proprietà nello stato in cui si trovano nei limiti di cui alla parte motiva e, per l'effetto, rigetta la domanda di condanna alla riduzione in pristino delle luci e vedute realizzate dai convenuti sul fondo degli attori;

- accoglie la domanda risarcitoria per violazione delle distanze di legge, in relazione alla porta di ingresso dell'appartamento sito nel Comune di Dorgali, distinto in Catasto al Fg.
57, mapp. 1371, sub. 2 e condanna i convenuti, in solido tra loro, a corrispondere a favore della parte attrice, a titolo di risarcimento del danno, la somma complessiva di euro
10.000,00;
- compensa integralmente le spese di lite tra le parti;

Nuoro, 13.08.2025 Il Giudice dott.ssa Francesca Lecis
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