N. R.G. 21944/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 21944/2024 tra
.NC. Pt_1 Pt_2
ATTORE/I
e

Controparte_1
[...]
CONVENUTO/I

Oggi 17 aprile 2025 ad ore 12.00 innanzi al dott. Caterina Maria Spinnler, sono comparsi:
Per .NC. la dott.ssa Maria Elena Marchesi in sostituzione degli avv.ti TORACCA Pt_1 Pt_2 LUCIANO e l'avv. CHINDAMO DOMENICO precisa le conclusioni come da foglio depositato in via telematica. Insiste per l'ammissione del mezzi di prova.
Per l'avv. Niccolò Guerrieri D'Amati in sostituzione dell'avv. MINNITI CP_1 CP_1
GIANLUCA Precisa come da comparsa, insistendo per l'eccezione di prescrizione e l'infondatezza nel merito della pretesa attorea
Per l'avv. Marta Di Mascio in sostituzione degli avv.ti GENTILE ELSA e l'avv. Controparte_1
NAVARRA GIAMMARCO precisa come da comparsa di risposta insistendo per l'accoglimento di tutte le domande. IN particolare richiama l'eccezione di prescrizione dell'asserito diritto alla provvigione e per inesistenza di qualsivoglia attività di mediazione asseritamente svolta dall'attrice.
Per la pratica forense è presente la dott.ssa Persona_1
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Caterina Maria Spinnler
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Caterina Maria Spinnler ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 21944/2024 promossa da:
PAOLA.NC. (C.F. ) con il patrocinio dell'avv. TORACCA Pt_2 P.IVA_1
LUCIANO e dell'avv. CHINDAMO DOMENICO , con elezione di domicilio in VIA
LUIGI SETTEMBRINI, 29 20124 MILANO presso gli avvocati suddetti
ATTORE contro

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MINNITI Controparte_1 P.IVA_2
GIANLUCA con elezione di domicilio in VIA PODGORA, 15 20122 MILANO presso lo studio dell'avvocato suddetto
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GENTILE ELSA e Controparte_1 P.IVA_3
dell'avv. NAVARRA GIAMMARCO , con elezione di domicilio in VIA DI VIGNA
FILONARDI, 7 00197 ROMA presso lo studio dell'avvocato suddetto
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso, rispettivamente l'attore come da foglio di precisazione delle conclusioni e le parti convenute come da comparsa di risposta.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 2 di 7 Causa r.g.n. 21944/2024
La società ha convenuto in giudizio le società e, Parte_3 Controparte_2 Controparte_1 affermato il proprio diritto al pagamento delle provvigioni per l'attività di mediazione svolta in relazione alla stipulazione del contratto di locazione in data 3.5.2022 con il quale la società CP_1 ha concesso in locazione ad uso alberghiero alla società l'immobile sito in Milano, via Controparte_1
Antonio da Recanate n. 4 , ha formulato le seguenti domande: “ In via principale accertare e dichiarare il diritto di al pagamento della provvigione stabilita per la locazione Parte_3 dell'immobile sito in Milano, via Antonio da Recanate n. 4, di proprietà della per Controparte_1
tutti i motivi esposti in narrativa;
accertare e dichiarare che e sono Controparte_1 CP_1
obbligate nei confronti di al pagamento della provvigione per la conclusione del Parte_3 contratto di locazione di cui in premessa e, per l'effetto, condannare al pagamento di € Controparte_1
202.500,00 in favore dell'odierna attrice e condannare al pagamento di € 202.500,00 in CP_1 favore dell'odierna attrice”.
Si è costituita in giudizio la società ed ha resistito alle domande proposte dalla società Controparte_1
attrice, formulando, in via preliminare, eccezione di prescrizione del credito alla provvigione, a norma dell'art. 2950 c.c. per essere decorso più di un anno dalla stipulazione del contratto preliminare, e contestando nel merito la fondatezza delle domande avversarie. Ha concluso come segue: “- in via preliminare, accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione del diritto della società attrice al pagamento della provvigione richiesta e, per l'effetto, rigettare ogni avversa domanda;
- sempre in via preliminare, accertare e dichiarare che, in mancanza della prova inerente all'iscrizione sia della società che della Sig.ra all'albo degli Agenti Immobiliari, il Parte_3 Parte_4 mediatore non può vantare alcun diritto a pretendere il pagamento di una provvigione e, per l'effetto, rigettare ogni avversa domanda;
- in via principale, rigettare tutte le domande avanzate da Parte_3
in quanto infondate in fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte in narrativa;
- in via subordine,
[...]
per la denegata ipotesi in cui si dovesse ritenere che la conclusione del contratto di locazione relativo all'albergo sito in Milano, via Antonio da Recanate n. 4 sia riconducibile all'operato di Parte_3
e che quest'ultima abbia maturato il diritto a godere di una provvigione, determinare la
[...]
provvigione stessa secondo equità; - in via istruttoria, con ogni più ampia riserva di ulteriormente produrre, dedurre, sollevare eccezioni, formulare capitoli di prova e indicare testi secondo le scansioni del codice di rito;
- in ogni caso, con il favore delle spese di lite.”
La società si è costituita in giudizio formulando in via preliminare eccezione di Controparte_1 prescrizione del diritto alla provvigione a norma dell'art. 2950 c.c. e difendendosi nel merito. Ha
pagina 3 di 7 concluso come segue: “ In via preliminare: - accertare e dichiarare, per i motivi sin qui esposti, la prescrizione delle domande attoree in quanto azionate oltre il termine prescrizione di un anno ex art.
2950 c.c. e, per l'effetto, rigettare ogni avversa domanda nei confronti della società In Controparte_1
via preliminare subordinata: - accertare e dichiarare che, per i motivi sin qui esposti, in difetto di prova di iscrizione sia della società che della sig.ra all'albo Parte_3 Parte_4
degli Agenti Immobiliari, il mediatore non può vantare alcun diritto a pretendere il pagamento di una provvigione e, per l'effetto, rigettare ogni avversa domanda nei confronti della società Controparte_1
In via principale: - previa ogni declaratoria ed accertamento del caso, rigettare ogni avversa domanda nei confronti della società in quanto inammissibile oltre che del tutto infondata in fatto e Controparte_1
diritto, per i motivi di cui in atti, nonché in quanto sfornita di prova. In via subordinata: - nel caso in cui l'Ill.mo Giudice adito ritenesse la società tenuta al pagamento della provvigione per Controparte_1
l'attività di mediazione a favore della società dichiarare la società Parte_3 Controparte_1 tenuta a corrispondere alla società il 50% dell'importo eventualmente liquidato dal Parte_3
Giudice a titolo di provvigione. In via ulteriormente subordinata: - nel caso in cui l'Ill.mo Giudice adito ritenesse la società tenuta al pagamento dell'indennità di mediazione a favore della Controparte_1 società in assenza di pattuizioni e della prova circa prova relativa all'esistenza di usi Parte_3 locali e/o di tariffe professionali circa il quantum della provvigione stessa, determinare l'importo dovuto secondo equità. IN OGNI CASO: - condannare la società in persona del suo Pt_3 Parte_3
legale rappresentante pro tempore, al pagamento di spese e compensi del presente giudizio in favore della società in persona del suo legale rappresentante pro tempore “ Controparte_1
E' stato esperito in prima udienza il tentativo di conciliazione che ha dato esito negativo.
Omessa ogni attività istruttoria all'udienza del 17.4.2025 la causa è stata decisa a norma dell'art. 281 sexies c.p.c. con lettura in udienza del dispositivo e della motivazione all'esito della discussione orale.
Le domande proposte dalla società attrice vanno respinte in ragione della prescrizione del diritto al pagamento dei compensi provvigionali.
A norma dell'art. 2950 c.c. il diritto del mediatore al pagamento della provvigione si prescrive nel termine di un anno.
Tale termine decorre dalla conclusione dell'affare posto che solo a partire da questo momento matura il diritto del mediatore alla provvigione ( art. 1755 c.c. ).
Il contratto di locazione in relazione al quale la società attrice pretende il pagamento della provvigione
è stato stipulato tra le parti in data 3.5.2022.
pagina 4 di 7 Il primo atto di messa in mora, interruttivo della prescrizione ( art. 2943 ultimo comma c.c. ), è costituito dalla comunicazione in data 8.6.2023 con la quale la società attrice ha chiesto il pagamento della provvigione che ha quantificato nella somma di euro 187.500,00 oltre Iva , corrispondente al 15% del canone di locazione ( cfr doc. 4 ), che tuttavia è successivo allo spirare del termine prescrizionale.
La società attrice ha negato l'intervenuta prescrizione del credito assumendo che il termine prescrizionale sarebbe decorso dal momento in cui la società attrice “ è venuta a conoscenza della conclusione dell'affare, avendo dato prova di non avere avuto notizia di tale circostanza per causa imputabile alle società convenute “ ( cfr. p. 5 della memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. ) . Con la successiva memoria ha dedotto l'intervenuta sospensione del termine prescrizionale ai sensi dell'art. 2941 n. 8 c.c.
I convenuti si sono difesi negando la ricorrenza dei presupposti per la sospensione della decorrenza del termine prescrizionale a norma della richiamata disposizione normativa.
I sintesi assume l'attrice che il termine prescrizionale decorrerebbe non dalla conclusione dell'affare ma dal momento in cui ha avuto notizia della conclusione dell'affare - vale a dire dall'aprile del 2023, momento in cui – in tesi - sarebbe venuta a conoscenza per caso fortuito della stipulazione del contratto di locazione - e ciò in quanto la mancata tempestiva conoscenza della conclusione dell'affare sarebbe dipeso da causa imputabile alle convenute che avrebbero occultato alla società attrice tale circostanza.
L'assunto è infondato per difetto di prova.
Infatti l'attrice non ha compiutamente allegato come e quando avrebbe scoperto la stipulazione del contratto di locazione ( cfr atto di citazione p. 3 “ Nel mese di aprile 2023 l'attrice veniva a conoscenza
, per caso fortuito, della stipula negoziale avvenuta in data 3.5.2022 “ , tanto meno lo ha precisato con la memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c., momento ultimo per la precisazione delle domande delle eccezione e delle conclusioni ) e non ha offerto prova della circostanza, deducendo un capitolo di prova ( cap. 19 ) che non è stato ammesso per la sua genericità.
L'attrice non ha dimostrato di essersi interessata alla conclusione dell'affare in data successiva al febbraio 2022 , epoca a cui risalgono gli ultimi contatti con le convenute.
La sospensione della decorrenza del termine prescrizionale a norma dell'art. 2941 n. 8 c.c., presuppone la sussistenza di una condotta dolosa del debitore volta a celare la conclusione dell'affare. Detta condotta non è stata allegata né provata dall'attrice che ha sostenuto semplicemente di non aveva avuto notizia delle conclusione dell'affare per “ causa imputabile alle convenute. “ ( cfr p. 5 memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c. ).
pagina 5 di 7 Difficilmente le convenute avrebbero potuto occultare la stipulazione del contratto di locazione, trattandosi di locazione ultranovennale, soggetta per legge all'obbligo di registrazione, per cui facilmente l'attrice avrebbe potuto avere notizia della conclusione del contratto consultando i registri immobiliari.
Le convenute, che non erano legate all'attrice da alcun vincolo di mandato, non avevano alcun obbligo di comunicare all'attrice la conclusione del contratto, pertanto, in assenza di un obbligo giuridico di informazione, il semplice silenzio non ha valenza di condotta omissiva dolosa diretta a nascondere la conclusione dell'affare.
Ai fini della sospensione della decorrenza del termine prescrizionale occorre un occultamento doloso non sormontabile con gli ordinari controlli idoneo a provocare una vera e propria impossibilità di agire in capo al creditore e non una mera difficoltà di accertamento del credito, circostanza che certamente non ricorre nel caso di esame, potendo la società attrice avere tempestiva contezza della conclusione dell'affare tramite un semplice controllo dei registri immobiliari.
Pertanto, esclusa la sospensione del decorso del termine prescrizionale a norma dell'art. 2941 n. 8 c.c., poiché il diritto del mediatore alla provvigione si prescrive in un anno ( art. 2950 c.c. ) ed il termine di prescrizione decorre, a norma dell'art. 2935 c.c., dal momento in cui il diritto può essere fatto valere, e dunque all'avvenuta conclusione del contratto , posto che solo a partire da questo momento sorge, ai sensi dell'art. 1755 c.c. , il diritto del mediatore alla provvigione, essendo stato il contratto di locazione stipulato il 3.5.2022, tale diritto era definitivamente prescritto al momento della comunicazione alle società convenuta dell'atto di messa in mora, di cui alle lettere del 8.6.2023.
Per le ragioni espresse deve dichiararsi prescritto il diritto della società attrice al pagamento delle provvigioni per la conclusione del contratto di locazione del 3.5.2022.
Ogni altra questione risulta assorbita.
In applicazione del principio della soccombenza, la società attrice va condannata a rifondere alle convenute le spese del giudizio, come liquidate in dispositivo, a norma del d.m. 147/2022, applicati i compensi medi tariffari corrispondenti al valore della controversia ( 52.000/260.000 ) per le fasi di studio, introduttiva e di trattazione e compensi minimi per la fase decisionale.


P.Q.M.



Il Tribunale, in funzione di giudice unico, definitivamente decidendo, così provvede: respinge tutte le domande proposte dalla società attrice,
pagina 6 di 7 condanna la società attrice a rifondere alle società convenute le spese del giudizio che liquida, in favore di ciascuna di esse, nelle somma di euro 11.977,00 per compensi, oltre il rimborso forfettario del 15% per spese generali , Cpa ed IVA.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 17 aprile 2025
Il Giudice dott. Caterina Maria Spinnler
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