REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LECCO
- Sezione Prima-

Il GOP, Mariachiara Arrighi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale 5/2024, avente per oggetto
“Pagamento del corrispettivo - Indennità di avviamento - Ripetizione di indebito”, promossa
DA
C.F. e P. IVA ), Parte_1 P.IVA_1
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata, difesa ed assistita dall'avv. Andrea Zimbaldi del Foro di Monza ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Monza (MB) via San Giovanni Bosco n. 5, giusta procura alle liti allegata al ricorso parte ricorrente;

CONTRO
(C.F. ), rappresentata, difesa ed Controparte_1 C.F._1
assistita dall'avv. Laura Annoni del Foro di Monza (MB) ed elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore in Monza (MB) Piazza Garibaldi n.
6 parte resistente;

-CONCLUSIONI DELLE PARTI-
Parte ricorrente –
Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Lecco adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare: nel merito ed in via principale per tutti i motivi di cui in atti, previa l'assunzione di tutte le necessarie declaratorie di rito e non del caso concreto;
rigettata ogni avversa eccezione, deduzione e rilievo in quanto tardiva, inammissibile e/o improcedibile stante la tardiva costituzione in giudizio, rigettato, comunque ed in ogni caso ogni e qualsiasi rilievo avversario in quanto generico ed indimostrato e/o infondato in fatto ed in diritto: 1) accertato e dichiarato che con contratto di locazione sottoscritto in data 1/1/2021 e registrato presso il competente ufficio in data 19/1/2021 la società odierna ricorrente concedeva in locazione alla sig.ra
[...]
ad uso abitativo, l'unità immobiliare sita in Barzanò (LC) via CP_1
Giuseppe Garibaldi n°8 Piano terzo, composta da 2 locali più servizi parzialmente arredati, due terrazzi meglio censita al N.C.E.U al foglio 4, OP-
C, mappale 641, subalterno 725, categoria A/2, classe 3, vani 3, rendita catastale € 529,37; 2) accertato e dichiarato che la sig.ra Controparte_1
rilasciava l'immobile locato in data 31/8/2022 senza rispettare il preavviso previsto all'art. 20 del suddetto contratto di locazione;
3) accertato e dichiarato che la sig.ra ha omesso di corrispondere le spese Controparte_1
accessorie esposte nel dettaglio della narrativa del ricorso introduttivo, arrecando, altresì, danni all'immobile locato;
4) per l'effetto condannare la sig.ra al pagamento delle seguenti somme ancora dovute Controparte_1
per il periodo dall'01/01/2022 al 31/08/2022 (data del rilascio) sia a titolo di indennità di mancato preavviso, sia a titolo di spese accessorie, sia a titolo di danni: a) € 1.950,00 indennità per mancato preavviso ai sensi e per gli effetti dell'art. 20 del contratto di locazione;
b) € 391,02 spese energia elettrica già calcolate nella quota a carico della resistente;
c) € 167,50 spese servizio idrico già calcolate nella quota a carico della resistente;
d) € 411,62 spese manutenzione ascensore e servizio emergenza 24h già calcolate nella quota a carico della resistente;
e) € 135,00 spese manutenzione caldaia già calcolate per n°1 caldaia;
f) € 67,00 spese per la registrazione dell'intervenuta risoluzione del contratto;
g) € 180,00 per la già intervenuta sistemazione dei
2 danni “minori” indicati in atti;
h) € 768,00 quale esborso che sarà necessario per la sistemazione del piano cottura;
per un importo complessivo di €
4.070,14 oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge da ogni esborso al saldo per quanto concerne le spese nonché per le residue voci dalla data della diffida e/o della domanda giudiziale, ovvero in quella somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa o diversamente determinata dal
Giudice in via equitativa ai sensi e per gli effetti dell'art.1226 c.c. in punto di danni arrecati dalla ex conduttrice all'immobile locato, il tutto con ogni opportuno e consequenziali provvedimento del caso concreto. in ogni caso con vittoria di spese e compensi, oltre IVA, CPA ed accessori come per legge anche in relazione al procedimento di mediazione obbligatoria. in via istruttoria in via meramente subordinata, nella denegata e francamente non creduta ipotesi in cui si ritenga non pienamente assolto l'onere probatorio di parte ricorrente in ordine alla determinazione/quantificazione dei danni ex adverso causati nel corso del rapporto locatizio de quo, si insiste, occorrendo e previa la remissione della causa sul ruolo, nella richiesta di ammissione della C.T.U. peraltro già tempestivamente dedotta in sede di ricorso introduttivo del presente giudizio. Si dichiara di non accettare il contraddittorio su eventuali nuove domande ed eccezioni che la parte resistente dovesse eventualmente proporre in sede di note conclusive e/o in sede di precisazione delle conclusioni.
Parte resistente –
Voglia l'adito Tribunale, in persona del Giudice Designato, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così giudicare: Nel merito: rigettare tutte le domande formulate dalla ricorrente perché infondate in fatto ed in diritto, per tutti i motivi ampiamente esposti in narrativa. In ogni caso: Con vittoria di compensi e spese del presente giudizio, ivi compreso 15% rimborso spese generali, cpa e iva.
3 -MOTIVI DELLA DECISIONE-
Con ricorso ex art. 447 c.p.c. ritualmente notificato, Parte_1
ha convenuto in giudizio davanti all'intestato Tribunale
[...]
. Controparte_1
A sostegno delle proprie domande, assume la società ricorrente di aver stipulato, in data 01.01.2021, un contratto di locazione, ad uso abitativo, con l'odierna resistente, avente ad oggetto l'immobile sito in Barzanò (LC), via Giuseppe Garibaldi n. 8, identificato al N.C.E.U. al foglio 4, OP C, mappale 641, subalterno 725, classe A/2.
Il contratto era regolarmente registrato il 19.01.2021.
Le parti stabilivano la durata del contrato in anni 4, dal 01.01.2021 al 31.12.2025. Il canone annuo di locazione veniva determinato in € 7.800,00 annui da versare in n. 12 rate mensili anticipate di € 650,00 ciascuna, scadenti il primo giorno di ogni mese.
Erano, inoltre, posti a carico del conduttore gli oneri accessori condominiali, sulla base del piano di riparto redatto dall'amministratore, indicati per l'anno 2021 in e
800,00 salvo conguaglio all'esito del rendiconto al 31/12.
All' art. 7 del contratto di locazione era previsto che la conduttrice eseguisse le riparazioni di piccola manutenzione, mentre all'art. 20 era previsto il diritto di recesso dal contratto per il conduttore con un preavviso di mesi tre.
Riferisce la ricorrente che, in data 31.08.2022 alle ore 20.00, senza alcun preavviso, la resistente si presentava presso l'abitazione amministratore della società ricorrente,
e gli consegnava le chiavi dell'immobile, senza poter eseguire alcuna Tes_1
preventiva verifica dello stato dell'appartamento e senza poter redigere il verbale di rilascio.
Il giorno successivo, il si recava presso l'immobile e riscontrava danni allo Tes_1
stesso che provvedeva a fotografare.
In data 07.09.2022 la società ricorrente riceveva una pec dal legale della resistente con la quale, quest'ultima, chiedeva la restituzione della cauzione di € 1.950,00, versata al momento della sottoscrizione del contratto.
4 Deposito cauzionale restituito dalla ricorrente a seguito della notifica di decreto ingiuntivo non opposto.
Con e-mail del 15.09.2021 la ricorrente, per il tramite del proprio legale, rappresentando alla resistente che non era intervenuta alcuna risoluzione consensuale del contratto, le intimava il pagamento di tutte le spese accessorie maturate fino alla data del 31.07.2022 oltre al risarcimento dei danni arrecati al piano cottura della cucina.
In diritto la ricorrente ha chiesto il pagamento della indennità di preavviso di €
1.950,00 per l'anticipato recesso dal contratto, pari a tre mensilità oltre al rimborso delle spese accessorie aggiornate alla data del 31.08.2022, meglio dettagliate nel ricorso introduttivo e alla quota parte della tassa di registro per l'intervenuta risoluzione per € 67,00.
La ricorrente, infine, ha chiesto il risarcimento dei danni all'immobile locato alla resistente, quantificati in 180,00 per i danni minori ed in € 768,00 per la sistemazione del piano cottura.
Si è costituita in giudizio la resistente, pur se tardivamente, essendo la costituzione avvenuta direttamente alla prima udienza di comparizione delle parti fissata per il giorno 19.02.2025, contestando il contenuto le domande “ex adverso”.
Preliminarmente la resistente ha eccepito l'improcedibilità dell'azione per il mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5 co. 1 bis del D. Lgs. 28/2010.
Nel merito la resistente assume che la comunicazione del recesso da parte della resistente sia stata tempestiva oltre che giustificata da gravi motivi (il mancato versamento del mantenimento da parte del coniuge in separazione) e che la proprietà fosse stata portata a conoscenza della situazione, acconsentendo che la resistente permanesse nell'immobile fino ad agosto 2022, per permettere al figlio di quest'ultima, di terminare l'anno scolastico in corso.
5 Il preavviso di anticipata risoluzione del contratto di locazione sarebbe stato comunicato alla locatrice nel mese di marzo 2022 e confermato nel mese di maggio
2022 e accettato dalla ricorrente.
Quanto ai lamentati vizi all'immobile locato, la resistente riferisce che il Tes_1
avrebbe preso visione dell'immobile prima del rilascio, nulla contestando sullo stato dello stesso, al momento della riconsegna delle chiavi.
Infine, con riferimento alle spese accessorie sostenute dalla proprietà dal 01.01.2022 al 31.08.2022, la resistente afferma di non aver ricevuto alcun consuntivo e che, in ogni caso, al caso in esame deve trovare applicazione la disciplina dettata a tutela del consumatore, che impone al Giudicante di procedere d'ufficio alla vessatorietà delle clausole.
Peraltro, la resistente si era già lamentata con la locatrice dei vaghi criteri di calcolo.
All'udienza di comparizione del giorno 19.02.2024, il Tribunale rilevato che non era stata espletata la procedura di mediazione obbligatoria, rimetteva le parti in mediazione e rinviava per il prosieguo all'udienza del giorno 10.06.2024.
All'udienza di rinvio le parti insistevano nell'ammissione delle rispettive istanze istruttorie. Parte ricorrente insisteva nella eccezione di decadenza della resistente dalle istanze istruttorie orali e documentali, essendosi costituita tardivamente.
Il Tribunale si riservava.
Con ordinanza motivata, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del
17.06.2024, il Tribunale dichiarava la resistente decaduta oltre che dalle domande riconvenzionali e dalle eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio anche dai mezzi istruttori documentali e testimoniali, non avendo la procedura di mediazione obbligatoria, cui il Tribunale aveva rimesso le parti, l'effetto di rimettere in termine la parte resistente ma il solo effetto di sospendere, ex post, e non ex ante qualsivoglia attività processuale per tutto il periodo della sua pendenza.
Ammetteva le prove orali dedotte dalla ricorrente nei limiti di cui all'ordinanza ammissiva e rinviava all'udienza del 19.07.2024 per l'assunzione delle prove.
6 Esaurita l'istruttoria, all'udienza del 13.12.2024, la causa veniva rinviata per la discussione all'udienza del 24.01.2025.
All'udienza del 24.01.2025, le parti hanno discusso la causa riportandosi ai rispettivi atti difensivi e alle conclusioni ivi rassegnate.
La causa è stata trattenuta in decisione, mediante lettura del dispositivo di sentenza con riserva della motivazione della sentenza ai sensi dell'art. 430 c.p.c. nel termine di giorni 45.
*** * ***
Le domande di parte ricorrente meritano accoglimento.
Come già disposto con l'ordinanza resa in data 17.06.2024, parte resistente è decaduta dalle domande riconvenzionali e dalle eccezioni processuali non rilevabili d'ufficio nonché dai mezzi istruttori, documentali e testimoniali, essendo intervenuta la sua costituzione tardivamente, direttamente all'udienza del 19.02.2024 (cfr. ex plurimis Cass. 19.12.1986, sent. 7751; Cass. Sez. Lavoro, sent. n. 14110 del
01.10.2022)) e non nel termine perentorio dei dieci giorni prima dell'udienza.
Venendo al merito della causa, il contratto di locazione prevedeva all'art. 20, la facoltà data al conduttore di recedere convenzionalmente, “ad nutum”, (in assenza, cioè, di gravi motivi), con preavviso da comunicare al locatore tre mesi prima della data di rilascio.
Sull'intervenuta e asserita comunicazione di recesso da parte della resistente e sulla tempestività della stessa non è stata raggiunta la prova.
La resistente è, pertanto, tenuta a versare l'indennità per il mancato preavviso che, essendo stato previsto pattiziamente tra le parti in tre mesi, viene determinata in €
1.950,00 (€ 650 X 3).
E', inoltre, dovuta dalla resistente la quota parte della tassa di registro per la risoluzione del contratto per € 67,00.
Quanto agli oneri accessori, parte resistente non risulta “ante causam” aver mai contestato l'ammontare degli importi e, anzi, aver regolarmente corrisposto quanto richiesto.
7 All'art. 3 del contratto di locazione le parti hanno determinato per l'anno 2021 le spese accessorie in € 800, salvo conguaglio al bilancio consuntivo al 31/12, che la resistente non contesta di aver ricevuto.
La contestazione sulle spese risulta generica e superata dalla circostanza che non vi è prova alcuna che la resistente abbia mai contestato i relativi conteggi e, anzi, la stessa per l'anno 2021 ha provveduto al regolare pagamento degli oneri accessori, così smentendo le attuali eccezioni.
Gli oneri accessori richiesti dalla ricorrente in giudizio riguardano le mensilità da gennaio 2022 al 31.08.2022, data dell'effettivo rilascio dell'immobile.
Tali oneri sono stati documentati dalla ricorrente, mediante la produzione in causa delle relative fatture di spesa con i relativi conteggi della quota parte a carico della conduttrice.
Dall'esame delle voci di spesa e dei loro conteggi, come eseguiti dalla locatrice, non si ravvisano elementi di diniego, risultando conformi alla normativa vigente in tema di tabella di ripartizione delle spese.
Risultano, pertanto, dovute dalla ricorrente le spese per il servizio idrico per € 167,50, quelle per energia elettrica per 391,02, quelle di manutenzione dell'ascensore e del servizio emergenza 24h per € 411,62 e le spese per la manutenzione della caldaia per
€ 135,00.
Con riguardo ai lamentati danni, il teste, , escusso all'udienza del Testimone_2
19.07.2024, ha riferito di conoscere sia la proprietà che la parte resistente e di averli messi in contatto per la locazione.
Il teste ha, inoltre, precisato di aver visionato l'immobile, in epoca antecedente all'inizio della locazione, per aver eseguito dei lavori che la proprietà gli aveva commissionato in vista della locazione. “L'immobile - ha dichiarato - era in perfette condizioni”.
Successivamente al rilascio dell'appartamento da parte della resistente, il teste si recava con la proprietà presso l'immobile che “si presentava con la muratura
8 danneggiata negli spigoli, i battiscopa staccati, il piano cottura graffiato e c'era una botta da un lato, mancava un pezzo. I serramenti erano danneggiati”.
Il teste, geom. sentito all'udienza del 13.12.2024, ha riferito di Testimone_3
aver eseguito, nell'anno 2022, dei lavori presso l'immobile oggetto di causa, per conto della proprietà, in particolare di aver ripristinato un portoncino di uno studio e di aver sostituito il piano cottura di una cucina.
Ricorda di aver redatto il preventivo di € 768,00, IVA inclusa, per la sostituzione del piano cottura che ha riconosciuto nel documento (doc. 25 di parte ricorrente), esibitogli nel corso dell'udienza testimoniale.
Le deposizioni testimoniali trovano riscontro nelle fotografie prodotte in causa dalla ricorrente che attestano lo stato dei luoghi quale riferito dai testi, successivamente al rilascio dell'immobile da parte della resistente.
Sulla valenza probatoria del preventivo di spesa, richiamando l'orientamento più recente della Corte di legittimità, in assenza di specifiche contestazioni ai sensi degli artt. 115 e 167 c.p.c., “se il preventivo possiede i requisiti minimi essenziali per essere considerato un documento in senso formale e giuridico, va considerato al pari di tutti gli altri documenti ai fini della valutazione della sua efficacia probatoria”. Non sfugge, dunque, al principio dettato dall'art. 167 c.p.c. per il quale il convenuto deve prendere posizione in maniera specifica e non limitarsi ad una generica contestazione
(cfr. ex plurimis, Cass. Civ. Sez. VI, ordinanza del 3.12.2020 n. 27624).
L'ulteriore indicazione da parte della ricorrente di € 180,00 per i danni minori si ritiene congrua, in relazione alla voce di danno.
Risultano, dunque provati, i danni ed il loro ammontare, come quantificato.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate in conformità al
D.M. 55/2014 e s.m.i., tenuto conto del valore della causa, delle questioni giuridiche trattate e del tenore degli atti.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando nel merito della causa, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
9 . accertato e dichiarato che la resistente, ha esercitato il recesso dal Controparte_1
contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto dalle parti in data 01.01.2021, regolarmente registrato il 19.01.2021, avente ad oggetto l'immobile sito in Barzanò
(LC) via Giuseppe Garibaldi n. 8, identificato al N.C.E.U. al foglio 4, OP-C, mappale
641, sub. 725, in violazione dell'art. 20 del contratto di locazione, per l'effetto, la condanna al pagamento in favore di in Parte_1
persona del legale rappresentante pro tempore dell'importo di € 1.950,00 a titolo di indennità di preavviso;

. accertato e dichiarato che la resistente, si è resa inadempiente nel Controparte_1
pagamento degli oneri accessori previsti in contratto, per il periodo dal 01.01.2022 al
31.08.2022, per l'effetto la condanna al pagamento in favore di Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore dell'importo di €
[...]
391,02 per spese di energia elettrica, € 167,50 per spese di servizio idrico, € 411,62 per spese di manutenzione dell'ascensore e servizio emergenza, € 135,00 per la manutenzione della caldaia, € 67,00 per la quota parte delle spese di registrazione dell'intervenuta risoluzione;

. condanna, altresì, parte resistente, al pagamento in favore di Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, della somma di € 948,00, a titolo di risarcimento dei danni;

. condanna a rifondere a in Controparte_1 Parte_1
persona del legale rappresentante pro tempore, le spese del presente giudizio che liquida in € 2.626,00 per compensi professionali, € 362,50 per anticipazioni, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, 4% CPA e 22% IVA, se dovuta, come per legge.
Lecco, 24.01.2025
Il GOP Mariachiara Arrighi
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