REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PORDENONE
Il Giudice dott. Giorgio Cozzarini ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 456/2023 del R.G. Trib. in data 23/2/2023, promossa d a
- , nata a [...] il [...] Cod. Fisc. Parte_1 [...]
C.F._1
- , nato a [...] il [...], Parte_2
Cod. Fisc. , CodiceFiscale_2
entrambi residenti in [...], Vicolo Molinari n.22 ed entrambi rappresentati e difesi dagli avv.ti Fabio Bailot e Filomena Acierno
a t t o r i contro
- , nata l'[...] a [...] e residente in [...]via Molinari n. CP
16, c.f. rappresentata e difesa dall'avvocato Piero Cucchisi C.F._3
c o n v e n u t a
avente per oggetto: altri istituti in materia di diritti reali possesso e trascrizioni, trattenuta in decisione nell'udienza del giorno 11/4/25, sostituita con note scritte, con le quali le parti hanno richiamato le seguenti
1 CONCLUSIONI
- per parti attrici come da nota di precisazione delle conclusioni depositata il 7/2/25 e pertanto:
“Voglia il Tribunale adito, rigettata ogni eccezione, richiesta, domanda riconvenzione ex adverso formulata:
1) in accoglimento della domanda di cui all'art. 2932 c.c., in esito all'attività istruttoria svolta con la CTU del geom. dividere il giardino comune secondo il Persona_1 progetto divisionale di cui all'ipotesi n. 1 della relazione peritale e per l'effetto assegnare agli attori i seguenti beni (evidenziati in giallo nella piantina che si allega - doc. 18):
Comune di Pordenone F. 20 M. 923 subb. 11, 13 e 14.
2) in mero subordine: condannare la parte convenuta al pagamento delle pregresse spese sostenute e documentate in atti.
3) In ogni caso, condannare la convenuta al pagamento delle spese di lite, oltre spese anticipate, rimborso forfettario per spese generali al 15%, nonché accessori di legge
CASSA e IVA”;
- per parte convenuta come da comparsa di costituzione e risposta, e pertanto:
“Voglia l'On. le Tribunale adito, disattesa ogni contraria richiesta, istanza, eccezione provvedere come segue:
Nel merito:
Accertata la consistenza della superficie da dividere come già delimitata dal muretto di contenimento insistente sul F. 20, mappale 923 sub 5, previo suo frazionamento, disporne la divisione in esecuzione di quanto già previsto con contratto compravendita del
30.09.2019 con tutte le reciproche servitù di natura condominiale.
Spese di lite rifuse.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2
, quali acquirenti di una porzione di fabbricato ad uso abitazione e della metà
[...]
della relativa corte comune indivisa, hanno convenuto in giudizio la venditrice CP
, proprietaria dell'ulteriore porzione del fabbricato e della residua metà della
[...]
pertinenza, per ottenere nei suoi confronti la pronuncia di sentenza che, tenendo luogo
2 della clausola di cui all'art. 2 comma 3 del contratto di compravendita tra loro stipulato, previo frazionamento e ponendo le spese divisionali a carico della convenuta, trasferisca loro la proprietà della porzione della corte comune già materialmente divisa secondo lo stato di fatto esistente, con conseguente condanna della controparte a liberare integralmente la porzione di giardino loro assegnata e a rifondere, oltre alle spese di lite, le spese sostenute per la mediazione e per l'assistenza professionale nella fase pregiudiziale.

2. Si è costituita contestando le domande attoree. Negando di aver tenuto CP comportamenti volti a ostacolare l'esecuzione degli accordi contrattuali, la convenuta ha dedotto che la divisione del giardino comune non aveva avuto luogo per le pretese dei compratori, i quali, a causa della genericità della previsione contrattuale, avevano reclamato, oltre al frazionamento e alla divisione secondo lo stato di fatto esistente, così come sarebbe dovuto avvenire in forza degli accordi contrattuali, il pagamento di “... un'indennità per la parte di terreno ricadente al di fuori della rete di confine esistente ed insistente al di là del muretto di recinzione che attualmente divide di fatto il fondo in comproprietà ...”. Conseguentemente, la venditrice ha chiesto la divisione secondo le previsioni della compravendita, con il mantenimento delle servitù di natura condominiale.

3. Verificata l'impossibilità di una conciliazione, la causa, previo scambio delle memorie di trattazione, è stata istruita mediante l'espletamento di una C.T.U., al fine della predisposizione di due progetti divisionali alternativi, l'uno corrispondente allo stato di fatto esistente con previsione di eventuale conguaglio e l'altro senza determinazione di conguagli.
Svolta la C.T.U., nell'udienza del giorno 6/12/24, avendo le parti manifestato le loro preferenze su diversi progetti divisionali, è stata fissata, previa concessione dei termini per gli scritti difensivi, l'ultima udienza per la rimessione in decisione, nella quale è stato riservato il deposito della sentenza.

4. Nella sostanza, le parti sono concordi nel chiedere lo scioglimento della comunione sul bene comune, ma è necessario fare chiarezza sulle rispettive domande, anche per individuare come procedere alla divisione.
3 Preliminarmente deve essere rilevato che la comunione è derivata dall'atto di compravendita 30/9/2019, con il quale, oltre agli immobili distinti al Catasto Fabbricati del comune di Pordenone al F. 20 mapp. 923 sub. 2 e 4, la convenuta aveva trasferito agli attori
“… i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato, quali risultano dall'art. 1117 c.c. ed in particolare la quota di 1/2 (un mezzo) sulla corte comune distinta al Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 20, mapp. N. 923 sub.5, vicolo
Antonio Molinari snc, p.t. …”.
Poiché, secondo circostanza di fatto non controversa, le parti si erano accorte solo in sede di stipula del rogito che la corte comune, ancorché di fatto materialmente suddivisa in due porzioni, una delle quali a uso esclusivo del fabbricato compravenduto, era formalmente indivisa, avevano inserito nel contratto la seguente clausola: “Le parti si obbligano a suddividere il giardino comune nel più breve tempo possibile” (art. 2 comma 3). Gli attori, sotto questo profilo non contestati dalla convenuta, hanno anche allegato che l'agente immobiliare, sul quale hanno fatto ricadere l'equivoco, si era attivato proprio al fine di eseguire la divisione, impegnandosi a sostenerne le relative spese, ma la circostanza è comunque priva di concreto rilievo nel presente giudizio.

5. Sulla premessa che precede, gli attori, deducendo l'inadempimento della venditrice all'obbligazione assunta con la compravendita di procedere al più presto alla divisione, hanno chiesto di procedere ai sensi dell'art. 2932 c.c., con sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
La domanda non può essere accolta, perché, anche a prescindere dai profili relativi al carente accertamento dell'inadempimento da parte della convenuta (non apparendo decisive a tal fine, derivandone l'irrilevanza, le prove testimoniali capitolate dalla parte attrice), la clausola contrattuale invocata è talmente generica e quindi indeterminata da non consentire di delineare i termini del contratto definitivo di divisione. A tacer d'altro, nella compravendita non era stato chiarito se la divisione, cui le parti si erano genericamente impegnate, dovesse tener conto dello stato di fatto, caratterizzato da una ripartizione materiale di parti non uguali, o piuttosto dovesse esattamente riprodurre il valore delle rispettive pari quote. Soprattutto, nel primo caso, non era stato stabilito l'eventuale
4 pagamento di conguagli, né il relativo ammontare e nemmeno anche solo i criteri per la loro determinazione.
In effetti, l'indeterminabilità si è concretamente tradotta in contrapposte pretese, che hanno impedito la stipula del definitivo e finanche la conciliazione in sede giudiziale.
Non rileva, in senso contrario, l'argomento speso dagli attori, secondo il quale la circostanza di fatto che la convenuta avesse fatto predisporre, pochi giorni dopo il rogito, un frazionamento corrispondente allo stato di fatto, dimostrerebbe che il preliminare era sufficientemente determinato. La tesi non è condivisibile per plurimi motivi.
Il primo è di natura testuale. La clausola è carente, perché non menziona in alcun punto condizioni e modalità della divisione e quindi lo stato di fatto preesistente.
Inoltre, come già rilevato, se anche le parti fossero state implicitamente d'accordo per frazionare la corte secondo la recinzione esistente, sarebbe rimasta del tutto indefinita l'eventuale previsione di conguagli, pretesi dagli attori e invece negati dalla convenuta. Il punto, tuttora controverso, è essenziale perché è connaturato al progetto divisionale, che sempre deve prevedere conguagli quando la divisione in natura non corrisponde alle quote dei condividenti. Se, a fronte di porzioni diseguali in esito al frazionamento, non fosse stato previsto alcun conguaglio, sarebbe dovuta risultare con chiarezza la volontà delle parti di dividere senza rispettare il valore delle quote. Tale comune volontà contrattuale non solo non è emersa, ma anzi, è sorto un conflitto tra i comproprietari.
In definitiva, la carenza delle previsioni del contratto preliminare e quindi l'indeterminatezza circa il contenuto divisionale impedisce la pronuncia di una sentenza ai sensi dell'art. 2932 c.c..
In ogni caso, pur invocando un titolo divisionale inidoneo, quando hanno definitivamente precisato le conclusioni gli attori hanno chiesto di procedere comunque alla divisione secondo il primo progetto divisionale predisposto dal C.T.U., che è quello che prevede il mantenimento della situazione di fatto esistente e determina il conguaglio a loro favore.

6. La convenuta, invece, ha chiesto sin dalla propria costituzione la divisione giudiziale del bene, previo frazionamento.
Sulle concrete modalità di divisione, invece, la posizione assunta è stata ed è tuttora confusa.
5 Nelle conclusioni della comparsa di risposta era stata espressamente richiamata la preesistente situazione di fatto (“… Accertata la consistenza della superficie da dividere come già delimitata dal muretto di contenimento …”).
Nell'udienza di discussione del progetto divisionale il procuratore della parte ha manifestato invece la preferenza per il secondo progetto, che “… prevede la modifica di un tratto di recinzione con andamento obliquo, che consente di frazionare il cortile interno in due parti equivalenti …” (pag. 14 C.T.U.).
La parte non ha precisato le conclusioni nel termine concesso.
Infine, con le note scritte in sostituzione dell'udienza fissata per la rimessione in decisione, sono state ribadite le richieste della comparsa di costituzione, ma è stata anche richiamata la preferenza per il secondo progetto divisionale, che, come esplicitato, non è congruente con tali conclusioni.

7. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, le parti concordano sulla domanda di scioglimento della comunione, per cui non è controverso il diritto di procedere alla divisione.
Piuttosto, come anticipato, nelle diverse prospettazioni è differente il titolo per cui procedere.
Si è già detto che non può essere accolta, sotto questo profilo, la domanda della parte attrice, perché, in presenza di un contratto preliminare indeterminato nell'indicazione del contenuto del progetto divisionale (non essendone state precisate le quote e i relativi conguagli ad esse conseguenti e coessenziali), non può essere emessa sentenza che tenga luogo del contratto di divisione definitivo.
Può invece essere pronunciata la divisione giudiziale.
A tal fine, il C.T.U. ha redatto due progetti divisionali. Lo scopo in vista del quale era stato dato l'incarico di predisporre due ipotesi alternative era stato quello di avere una prima opzione corrispondente allo stato di fatto e una seconda opzione che non prevedesse conguagli. Invece, per le ragioni esposte dal C.T.U. (pag. 14 della relazione), anche nel
6 secondo progetto, pur con il frazionamento del cortile in due parti equivalenti, sono stati previsti conguagli, anzi in misura ancora maggiore che nell'altra ipotesi.
Sulle premesse che precedono, più ragioni impongono di adottare il primo progetto.
Innanzitutto, è maggiormente coerente con le indicazioni delle parti, anche se la convenuta,
sul punto, ha manifestato opinioni altalenanti nel corso del processo. In ogni caso, la stessa non ha fornito alcun argomento a sostegno della preferenza per il secondo progetto divisionale.
L'unico teorico argomento a favore di un progetto alternativo rispetto allo stato di fatto preesistente sarebbe stato quello di non prevedere conguagli, ma, come si è visto, tale obiettivo non potrebbe essere ottenuto “… senza snaturare le caratteristiche del cortile
…” (ancora pag. 14 della relazione del C.T.U.).
Inoltre, la seconda ipotesi divisionale prevederebbe delle operazioni materiali per lo spostamento della recinzione, con conseguenti costi supplementari.
Infine, il secondo progetto comporterebbe una modifica della situazione di fatto, il che, in un contesto di accesa conflittualità tra vicini, sarebbe certamente sconsigliabile, perché
potrebbe offrire nuove occasioni di attrito.
Il primo progetto prevede il pagamento di conguagli a carico della convenuta. Gli attori non ne hanno formalmente chiesto il pagamento a proprio favore, ma “in tema
di divisione ereditaria, la determinazione del conguaglio in denaro, ai sensi dell'art. 728
c.c., prescinde dalla domanda di parte poiché concerne l'attuazione del progetto
divisionale che appartiene alla competenza del giudice (…)” (Cass. 29733/2017). Se è
vero che l'art. 728 c.c. citato fa riferimento alle divisioni ereditarie, la norma è richiamata,
per le divisioni delle cose comuni, dall'art. 1116 c.c..
Il progetto prevede anche, per non creare servitù, lo spostamento dei contatori elettrici, che dovrà essere eseguito secondo le indicazioni del C.T.U..
7 8. Quanto alle spese di lite, posto che, come è noto, quelle relative al giudizio di divisione attengono all'interesse comune dei condividenti, mentre con riguardo alle questioni controverse si è determinata sostanziale reciproca soccombenza (è stata rigettata la domanda ex art. 2932 c.c. di parte attrice, così come è stata rigettata la richiesta di parte convenuta di adozione del secondo progetto divisionale), se ne deve disporre l'integrale compensazione tra le parti.
Sui comproprietari devono ricadere pro quota, quindi giusta metà, le spese relative alle operazioni divisionali in senso stretto, compresi la consulenza tecnica d'ufficio e gli adempimenti anche amministrativi conseguenti alla decisione, nonché i costi per i lavori necessari allo spostamento dei contatori.
Non possono essere accolte le richieste attoree di condanna della convenuta al pagamento delle spese divisionali, perché è rigettata la domanda di esecuzione in forma specifica del contratto di divisione e con il rigetto viene meno il presupposto dell'accertamento della responsabilità da inadempimento del preliminare a carico della parte venditrice.
Analogamente, gli attori non possono compensare la propria quota di spese con il preteso credito derivante da altre spese sostenute in precedenza, sia perché, da un punto di vista formale e processuale, il documento che attesterebbe gli esborsi è inammissibile in quanto
è stato prodotto tardivamente, sia perché, nel merito, trattandosi di fattura per un contratto di fornitura per l'attivazione di una nuova utenza intestata agli attori, non risulta che si tratti di spesa sostenuta per la comunione.


P. Q. M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando nella causa n. 456/2023 R.G., così decide:
1) dichiara lo scioglimento della comunione tra Parte_1 Parte_2
e sui beni per cui è causa;

[...] CP
2) assegna a e , per quote uguali, la piena Parte_1 Parte_2
8 proprietà dei seguenti beni:
Comune di Pordenone – Catasto Fabbricati
F. 20 Part. 923 sub. 11 ,13, 14
con diritto al pagamento a carico di del conguaglio di € 340,25; CP
3) assegna a la piena proprietà dei seguenti beni: CP
Comune di Pordenone – Catasto Fabbricati
F. 20 Part. 923 sub. 10, 12, 15, 16
con obbligo di pagamento a favore di e del conguaglio Parte_1 Parte_2
di € 340,25;
4) dispone lo spostamento dei contatori elettrici, da eseguire secondo le modalità indicate nella relazione del C.T.U., ponendone i relativi costi a carico dei condividenti secondo le rispettive quote e quindi giusta metà;
5) ordina la trascrizione della presente sentenza nei registri immobiliari;

6) ordina l'iscrizione d'ipoteca legale a garanzia del suindicato credito da conguaglio in favore di e sui beni come sopra assegnati a Parte_1 Parte_2
CP
7) rigetta, in quanto inammissibili o infondate, per i motivi di cui in motivazione, tutte le ulteriori domande proposte dagli attori e dalla convenuta;

8) dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di lite;

8) pone le spese di C.T.U., già liquidate, ed ogni ulteriore spesa divisionale a carico delle parti secondo le rispettive quote e quindi giusta metà.
Così deciso in Pordenone, il 6 giugno 2025
Il Giudice
Dr. Giorgio Cozzarini

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