R.G. 16418 /2024
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona Civile
PROSIEGUO VERBALE DI UDIENZA DEL 30/04/2025
Il Giudice, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, all'esito della camera di consiglio, ritenuta la causa matura per la decisione ed ascoltata la discussione, procede alla pubblica lettura della sentenza con la quale definisce il giudizio e che costituisce parte integrante del presenta verbale.
Napoli, 30/04/2025
Il Giudice
Dott. Francesco Cavallaro

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 30/04/2025, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 16418 /2024 R.G.
TRA

Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. TORTORIELLO RAFFAELE, come da procura in atti.
RICORRENTE
E

CP_1 rappresentato e difeso dall'avv. ESPOSITO ROBERTO, come da procura in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo.
CONCLUSIONI: come in atti.
1 Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originaria intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificata, gli odierni istanti adivano Questo Tribunale al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per finita locazione ad uso abitativo e per sentir emettere ordinanza di rilascio.
A sostegno della propria domanda deducevano:
di essere comproprietari dell'unità immobiliare sita in Napoli alla Via Chiaia n. 205, censita al catasto:
SFE, Foglio 1, particella 305, su. 74, cat. A/4, cl 6;
che con contratto stipulato in data 15.11.2015 e registrato l'anno 2015 al N. 10377 serie 3T concedevano in locazione il detto immobile;

che con raccomandata a/r del 04.11.2022 parte locatrice ha comunicato formale e tempestiva disdetta del contratto di locazione per la scadenza naturale del 14.11.2023, evitando, così, il suo rinnovo;

che alla naturale scadenza contrattuale l'immobile non veniva rilasciato;

che vani sono risultati i tentativi di bonario componimento della lite.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti: “1) convalidare l'intimato sfratto per finita locazione, ordinando al Cancelliere di apporre, in calce al provvedimento, la formula esecutiva;

2) in caso di avversa opposizione si chiede, sin da ora, ordinanza non impugnabile di rilascio, provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 665 c.p.c., con contestuale fissazione a breve della data di esecuzione del provvedimento di rilascio e, per l'effetto, si chiede di disporre il mutamento del rito ai sensi del combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c., per il prosieguo del giudizio nelle forme del rito speciale (del lavoro), concedendo termine per il deposito di memorie integrative.;
3) fissare nel termine minimo di legge la data di esecuzione dello sfratto;

4) emettere ogni altro provvedimento di legge;

5) condannare la parte convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio con attribuzione ai sottoscritti procuratori anticipatari”.
All'udienza del 18.03.2024 veniva dichiarato l'intervenuto decesso, in data 09.03.2024, di CP_1
e, su istanza degli intimanti, la causa veniva rinviata al fine di consentirne la riassunzione.
[...]
Successivamente alla riassunzione del giudizio, si costituiva n.q. di erede di Controparte_2 CP_1
la quale contestava ogni avversa deduzione in quanto infondata in fatto ed in diritto.
[...]
Preliminarmente contestava la carenza di legittimazione passiva. Precisava che l'immobile concesso in locazione era destinato ad attività di b&b ed era gestito in via esclusiva prima da tali e Parte_2
e, successivamente, dalla e che, pertanto, in base all'art.80 Parte_3 Controparte_3
2 L.392/78, l'uso diverso da quello pattuito, applicando – dunque - il regime giuridico dei contratti ad uso commerciale, consentiva di individuare una diversa “naturale” scadenza contrattuale. Insisteva per il rigetto della domanda e rassegnava, come in atti, le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Giudice, respinta ogni avversa eccezione e conclusione:
- in via preliminare, accertare e dichiarare l'assoluta carenza di legittimazione passiva del signor e, CP_1 conseguentemente della erede, sig.ra Controparte_2
- rigettare la richiesta di convalida dell'intimato sfratto per finita locazione in quanto assolutamente illegittima ed infondata, sia con riferimento alla eccepita mancanza di legittimazione passiva del sig. - e della sua erede - e sia CP_1 in considerazione della diversa scadenza del contratto, che non è quella indicata nella disdetta attesa la effettiva destinazione d'uso commerciale dell'immobile.
- rigettare la richiesta di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio ex art.665 c.p.c., essendo la presente opposizione fondata su prova scritta, nonché per i motivi tutti sopra esplicitati.”
All'udienza del 26.07.2024, questo Magistrato concedeva ordinanza di provvisorio rilascio e disponeva il mutamento di rito per la trattazione del merito, assegnando alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito le parti, nel riportarsi a tutti i propri atti e scritti difensivi, insistevano per l'accoglimento delle reciproche pretese.
All'odierna udienza questo Magistrato, ascoltata la discussione orale delle parti, all'esito della camera di consiglio, decide il giudizio mediante la presente sentenza.
Preliminarmente la domanda è procedibile atteso che l'iter di mediazione è stato svolto, come in atti.
Alla luce di tale doverosa perimetrazione, nella citata ottica di chiarezza e diffusività del vaglio, può passarsi al sindacato giurisdizionale sulla domanda di risoluzione del contratto per finita locazione.
La domanda è fondata e deve essere accolta.
Preliminarmente è opportuno precisare che la stessa parte conduttrice, nei procedimenti per convalida locatizia di sfratto per celebratosi dinanzi ad Altri Giudicanti, aveva espressamente richiesto l'applicazione del termine cd. di grazia ex art 55 legge 392/1978 (cfr. RG 11131/2021; RG
12898/2023; RG 4444/2024).
A fronte della richiesta – peraltro indipendentemente dal nomen iuris e la formulazione della stessa richiesta – va osservato come il Tribunale effettivamente concedeva il citato termine ed, all'esito della
“sanatoria” della morosità nel termine concesso, veniva pronunciata nel procedimento recante RG
11131/2021 sentenza di cessazione della materia del contendere;
nel procedimento recante RG
3 12898/2023 venivano dichiarati cessati gli effetti dell'intimazione e nel procedimento RG 4444/2024 veniva disposto il mutamento di rito avendo parte intimata purgato solo parte della morosità.
Orbene tale circostanza fattuale – espressamente e diffusamente richiamata dalla difesa attorea - appare rilevante per evidenziare che, sin dalla fase cd. di convalida, la parte conduttrice, in sostanza, nel chiedere il cd. termine di grazia non contestava l'an della morosità che, poi, era posta a fondamento dei Precedenti Giudicanti per la convalida dello sfratto.
In proposito, però, non può che richiamarsi l'insegnamento della Suprema Corte di Cassazione (il riferimento è a Cassazione n° 5540.2012), secondo cui: “ il conduttore che, convenuto in un giudizio di sfratto per morosità, abbia richiesto la concessione del cd. "termine di grazia", manifesta implicitamente, per ciò solo, una volontà incompatibile con quella di opporsi alla convalida, sicché al mancato adempimento nel termine fissato dal giudice consegue "ipso facto" l'emissione da parte di questi dell'ordinanza di convalida ex art. 663 cod. proc. civ., senza che possano assumere rilievo eventuali eccezioni o contestazioni circa la sussistenza e/o l'entità del credito vantato dal locatore sollevate dopo la predetta richiesta di termine per sanare la morosità, giacché, a norma dell'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il comportamento del conduttore sanante la morosità deve consistere nell'estinzione di tutto quanto dovuto per canoni, oneri accessori, interessi e spese fino alla scadenza del termine di grazia, senza che l'inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità".
In verità, ad avviso del Giudicante, l'ermeneutica della Suprema Corte è specificazione, nel particolare “microcosmo” del procedimento per convalida locatizia, del noto brocardo secondo cui
“nemo potest venire contra factum proprium” corollario diretto ad avviso del Giudicante del dovere di buona fede e di correttezza, di cui agli artt. 1175,1337,1366 e 1375 c.c., alla luce del parametro di solidarietà, sancito dall'art. 2 Cost., che si pone non più solo come criterio per valutare la condotta delle parti nell'ambito dei rapporti obbligatori, ma anche come canone per individuare un limite alle richieste e ai poteri dei titolari dei diritti, anche sul piano della loro tutela processuale. Il canone della buona fede rileva quindi non solo sul piano sostanziale, ma anche su quello processuale. Del resto le citate riflessioni hanno trovato ampia elaborazione nell'ermeneutica della Suprema Corte di
Cassazione che, a più riprese anche di recente ed anche con l'autorevolissima riflessione delle Sezioni
Unite, hanno offerto riscontri alla cd. dommatica del divieto generale di 'venire contra factum proprium” in questa sede sostenuto (cfr. tra le numerose riflessioni in Cass. S.U. 28 marzo 2006, n.
7030; Cass. 7 marzo 2007, n. 5273; Cass. 13.1.2009, n. 460).
4 A fronte di una richiesta, peraltro accolta, del termine di cui all'art 55 legge 392!978 che costituisce proprio uno strumento offerto dal Legislatore proprio a tutela dell'esigenze del conduttore, stante i
Valori che gravitano intorno al bene “casa”, appare evidente che la parte ricorrente ha inteso rinunciare a far valere fatti incompatibili con la stessa richiesta del termine ricordano che perché sussista una rinunzia tacita alla prescrizione occorre che nel comportamento del debitore sia insita la volontà inequivocabile del medesimo di non avvalersi della causa estintiva del diritto altrui.
Tale condotta della conduttrice, nell'inequivoca richiesta del termine cd. di grazia, certamente sussiste nell'odierna vicenda.
Orbene, ciò premesso, parti ricorrenti hanno prodotto il contratto di locazione stipulato il 15.11.2015
e registrato il 10.12.2015 presso l'agenzia delle entrate.
Tale ultimo contratto non risulta mai risolto prima dell'inoltro della disdetta.
La stessa disdetta risulta trasmessa a mezzo raccomandata A/R 7167-8 del 04.11.2022 alla parte resistente indicando la scadenza contrattuale del 14.11.2023 (cfr. deposito agli atti).
In tale ultimo atto, senza alcun ragionevole dubbio, le parti ricorrenti - locatrici hanno manifestato, in maniera inequivoca, la volontà di risolvere il rapporto (cfr. allegato alla produzione di parti ricorrenti).
Dunque, rilevato che il contratto di locazione è relativo ad uso abitativo e si tratta di scadenza contrattuale successiva alla prima (cfr. contratto di locazione agli atti), in quanto il contratto è stato stipulato in data 15.11.2015, non sussistono, ad avviso del Tribunale, ragioni per non considerare risolto il contratto di locazione tra le parti per finita locazione in forza della volontà manifestata e certamente nota al conduttore – costituitosi e difeso nell'odierna vicenda processuale - di non rinnovare il rapporto.
Alcun ulteriore rinnovo si può dire sussistente atteso che, tramite la disdetta ritualmente e tempestivamente trasmessa, le parti ricorrenti hanno espressamente inteso evitare il protrarsi dello stesso.
Le deduzioni di parte resistente in ordine all'uso diverso da quello pattuito ex art 80 L. 392/1978 restano confinate nell'ambito della mera asserzione ma non corroborate da alcun adeguato riscontro probatorio circa il fatto impeditivo rispetto l'intervenuta cessazione del contratto come richiesta dai ricorrenti.
Per tali ragioni si impone la declaratoria di risoluzione del contratto e la conferma dell'ordinanza di provvisorio rilascio già pronunciata da questo Magistrato.
5 Non resta che analizzare la questione del regime di governo delle spese di lite.
Non sussistono, nell'odierna vicenda processuale, ragioni che consentono di derogare al regime della soccombenza. Le spese, pertanto, vengono liquidate come da dispositivo, in ragione dei parametri di cui al d.m. 55/2014, come aggiornati ex d.m. 147/2022, tenuto conto dello scaglione di riferimento e della natura delle questioni stesse.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Francesco Cavallaro, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Dichiara definitivamente risolto per finita locazione il contratto di locazione stipulato tra le parti avente ad oggetto l'immobile sito in Napoli alla Via Chiaia n. 205 - compiutamente individuato in atti e nel contratto di locazione stesso;

2) Ordina alla resistente – compiutamente identificata in atti – il rilascio dello stesso libero da cose e persone in favore della parte ricorrente, compiutamente identificata in atti, confermando l'ordinanza di provvisorio rilascio;

3) Condanna la parte resistente al pagamento in favore della ricorrente delle spese di lite, liquidate in
€ 146,00 per spese ed € 2.540,00 per compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori se dovuti nella misura di legge, con attribuzione ai difensori, dichiaratisi antistatari.
Napoli, 30 aprile 2025
Il Giudice
Dott. Francesco Cavallaro
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