N. R.G. 44754/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, sezione tredicesima civile, in composizione monocratica, in persona del dott.
Antonio Sammarro, all'udienza del 13 dicembre 2024 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 44754/2024, già n. 36316/2024, e vertente
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa dall' avv. Niccolò Parte_1 C.F._1
Brignoli;
ATTRICE
E
in proprio e quale titolare dell'impresa individuale Controparte_1
Bar AL di NO AR KY AN (C.F. – P.iva ) C.F._2 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall'avv. Alberto Leone Gasparri e dall'avv. Charlotte Felisa;

CONVENUTA
Oggetto: finita locazione.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
, premesso che aveva concesso in locazione a Parte_1 Parte_2
li immobili di sua proprietà siti in Milano, Via Ponte Nuovo n. 40, al piano terreno con annessa
[...]
cantina, in catasto al Foglio 149, Part. 169, Sub. 1, Cat. C/1 e Class. 10, al piano 1° con annesso solaio,
in catasto al Foglio 149, Part 169, Sub. 11, Cat. A/3 e Class. 5, destinati a negozio bar il piano terreno e ad abitazione ad esso connessa il primo piano, in forza di contratto ad uso diverso dall'abitazione stipulato in data 26.7.2007, registrato all'Agenzia delle Entrate, Ufficio di Milano 4 in data 27.7.2007, serie 3 e numero 7615, per un canone di locazione annuo di € 28.000,00, con aumento Istat, oltre ad pagina 1 di 5 oneri accessori preventivati in € 7.500,00 annui salvo conguaglio, da corrispondersi in rate trimestrali anticipate, che il contratto prevedeva una durata iniziale di anni sei, dal 01.8.2007 al 31.7.2013 rinnovabile di sei anni in sei anni, che in data 11.11.2010 l'originario conduttore cedeva l'azienda alla che subentrava pertanto nel contratto di locazione, che in data Parte_3

4.07.2023 il nuovo conduttore cedeva a sua volta l'azienda all'impresa individuale Bar AL di
NO AR KY AN che subentrava a sua volta nel contratto di locazione, che in data

9.6.2024 inviava regolare disdetta per la scadenza del 31.07.2025, intimava all'impresa individuale
Bar AL di NO AR KY AN la licenza per finita locazione alla data del 31/07/2025,
convenendola nel contempo in giudizio per la relativa convalida.
Bar AL di NO AR KY AN si opponeva alla convalida sul rilievo che non aveva ricevuto alcuna proposta di rinnovo contrattuale e/o di acquisto dell'immobile, che la disdetta non era motivata nonostante la puntualità nei pagamenti e l'effettuazione di lavori, che l'unità ad uso abitazione era occupata anche dalla cugina e dalla figlia minorenne di quest'ultima, che lo schema contrattuale comprendeva un esercizio commerciale ed un'abitazione con carattere di residenza primaria, che ove ritenuta infondata la richiesta di proposta di rinnovo contrattuale e/o vendita dell'unità immobiliare spettava il diritto all'indennità di cui all'art. 34 della legge 392/1978, e chiedeva pertanto il rigetto della domanda di convalida e, in subordine, la condanna al pagamento di un importo pari a diciotto mensilità a titolo di avviamento commerciale.
Disposto il mutamento di rito, con memoria del 4.02.2025 contestava Parte_1
l'opposizione e dichiarava la disponibilità a corrispondere l'indennità di avviamento al termine della locazione all'esito delle unità immobiliari.
L'impresa individuale Bar AL depositava a sua volta una memoria di replica in cui ribadiva le difese svolte e reiterava le richieste di rigetto della domanda di cessazione per finita locazione e, in subordine, di condanna in via riconvenzionale dell'indennità di avviamento commerciale.
All'udienza del 21.03.2025 la causa veniva decisa con immediata lettura della sentenza.
Preliminarmente, deve ritenersi pacifica l'esistenza del rapporto di locazione per cui è causa, che trova peraltro un preciso riscontro nella documentazione prodotta da cui risulta che con contratto stipulato in data 26.07.2007, registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio di Milano 4, in data pagina 2 di 5 27.7.2007, serie 3 e numero 7615, ha concesso in locazione a Parte_1 Parte_2
gli immobili di sua proprietà siti in Milano, Via Ponte Nuovo n. 40, al piano terreno
[...]
con annessa cantina, in catasto al Foglio 149, Part. 169, Sub. 1, Cat. C/1 e Class. 10, al piano 1° con annesso solaio, in Catasto al Foglio 149, Part 169, Sub. 11, Cat. A/3 e Class. 5, destinati a negozio bar il piano terreno ed annessa abitazione il primo piano, per il periodo dal 01.8.2007 al 31.7.2013 rinnovabile di sei anni in sei anni, per un canone di € 28.000,00 annui, con aumento Istat, oltre ad oneri accessori preventivati in € 7.500,00 annui salvo conguaglio.
Tra le parti è altresì pacifico che in data 11.11.2010 l'originario conduttore cedeva l'azienda alla
[...]
che subentrava pertanto nel contratto di locazione, che in data 4.7.2023 il Parte_3
nuovo conduttore cedeva a sua volta l'azienda all'impresa individuale Bar AL di NO AR
KY AN che subentrava pertanto nel contratto di locazione.
Tanto premesso, la domanda dell'attrice è fondata atteso che il contratto si è tacitamente rinnovato una prima volta sino al 31.07.2013 ed una seconda volta sino al 31.07.2019, sicché deve ritenersi tempestiva in relazione alla data intimata del 31.07.2025 la disdetta comunicata con raccomandata A/R
del 19/06/2024 ricevuta dalla società conduttrice il 25/06/2024.
Sotto tale profilo, devono essere disattese le eccezioni sollevate dalla conduttrice, in quanto ai sensi dell'art. 28 delle legge 392/1978 la disdetta comunicata almeno dodici mesi prima della scadenza preclude la rinnovazione della locazione, senza necessità di alcuna specifica motivazione, trattandosi di scadenza successiva alla prima, ed atteso che non risulta allegata né dimostrata l'intenzione del locatore di trasferire l'immobile a titolo oneroso, ipotesi compiutamente disciplinata dagli artt. 38 e 39 della legge equo canone, ovvero di locare a terzi l'immobile.
Fermo restando il profilo assorbente che precede, va peraltro osservato che in ogni caso l'omessa comunicazione dell'offerta di nuova locazione al conduttore non si riflette sul diritto di agire per la risoluzione del contratto alla scadenza in considerazione del tenore dell'art. 40 della legge n. 392 che,
pur attribuendo al conduttore la prelazione sulla stipulazione di un nuovo contratto di locazione da parte dell'originario locatore, non prevede il subentro automatico dell'originario conduttore nel caso di violazione della citata disposizione.
pagina 3 di 5 In base a tali considerazioni, dunque, e considerato che la locazione dell'abitazione annessa al bar non incide sulla validità del programma negoziale che attribuisce rilievo prevalente, sotto il profilo economico, all'attività svolta nel bar per come regolamentato nella clausola contenuta nell'art. 31 del contratto, in un contesto senz'altro idoneo a soddisfare gli interessi di entrambe le parti, tanto più che risulta soddisfatto il requisito minimo di durata legale previsto dall'art. 2, comma 1, del decreto legislativo 431/1998, secondo cui “le parti possono stipulare contratti di locazione non inferiore a quattro anni”, dev'essere dichiarata la cessazione del contratto in relazione ad entrambe le unità
immobiliari alla data del 31.07.2025.
Considerato che non sono stati addotti elementi valutabili per confrontare le condizioni delle parti ai sensi dell'art. 56 L. 392/78, e tenuto conto altresì conto delle ragioni del rilascio, fondato sulla cessazione del rapporto e del lasso di tempo intercorso dalla notifica della disdetta, nonché delle difficoltà correlate alla necessità di sgomberare i locali in considerazione dell'attività esercitata nel bar,
la data di esecuzione può essere fissata per il 30.09.2025.
La domanda riconvenzionale dev'essere accolta per quanto di ragione, atteso che la locatrice non contesta il diritto ad ottenere l'indennità di avviamento commerciale che pertanto, ai sensi dell'art. 34 della legge 3892/1978, dev'essere determinata in diciotto mensilità dell'ultimo canone complessivamente corrisposto, mentre dev'essere rigettata la domanda di condanna in pendenza di rapporto, tanto più che le parti non hanno specificamente quantificato l'entità della somma reclamata o offerta per come richiesto dall'ultimo comma della citata disposizione.
Spese compensate, atteso il tenore della decisione.

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando, così provvede:
- Accoglie la domanda proposta da e per l'effetto dichiara che il contratto per Parte_1
cui è causa scade il 31/07/2025;
- Fissa per l'esecuzione la data del 30.09.2025;
- Determina in diciotto mensilità dell'ultimo canone corrisposto l'indennità di avviamento commerciale;

- Dichiara compensate le spese di lite.
pagina 4 di 5 Milano, 21 marzo 2025
Il giudice
Antonio Sammarro
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