Sent. n. Anno 2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI AVELLINO in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Michela Palladino, all'esito dell'udienza del 04.07.25 svoltasi a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., ha emesso la seguente

SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 585/2024 R.G., avente ad oggetto: “azione di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso” vertente

TRA
e , rappr.ti e difesi dall'avv. Antonio Di Palma, Parte_1 Parte_2 dom.ti come in atti;

-attore-
E
in persona del legale rappr.te p.t., rappr.ta e difesa dall'avv. Antonio Controparte_1
IU PA, dom.ta come in atti;

-convenuto-

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Parte attrice, con intimazione di sfratto per morosità, conveniva in giudizio la società CP_1
, chiedendo la convalida dello sfratto per morosità ed il rilascio dell'immobile, sito in Atripalda,
[...] alla Via Cesinali n. 66/A, oggetto del contratto di locazione ad uso non abitativo sottoscritto in data
01.06.2023, regolarmente registrato in data 30.06.2023, presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio di
Avellino, al n. 3134 – Serie 3T Ufficio TEF.
Con ordinanza del 23.02.2024, atteso che l'intimato compariva e si opponeva alla convalida, formulando eccezione di inadempimento e ritenuto che poteva essere accolta la richiesta di rilascio dell'immobile, veniva accolta la domanda di rilascio dell'immobile e disposto il mutamento del rito in quello locatizio ordinario, concedendo termine alle parti per il deposito di memorie integrative e fissando l'esecuzione dello sfratto in data non anteriore al 15.4.2024. Con le memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c. parte attrice si riportava al ricorso introduttivo, osservava che l'intimato non aveva rilasciato l'immobile e ribadiva la morosità da ottobre 2023 a gennaio 2024, a cui sommare le mensilità non corrisposte fino a giugno 2024, non avendo la conduttrice, rilasciato l'immobile locatole, per un totale di € 2.250,00, quindi, domandava la risoluzione del contratto di locazione, la condanna al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, la condanna al pagamento dei danni per responsabilità processuale aggravata, vinte le spese del giudizio.
Con le memorie integrative parte convenuta, eccependo che i locatori avevano espressamente garantito l'idoneità dell'immobile locato per l'attività di personalizzazione veicoli e che il SUAP del
Comune di Atripalda, con propria nota prot. n. 29350 del 13.11.2023, aveva comunicato l'inidoneità del locale per lo svolgimento dell'attività artigiana, eccepiva la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei locatori, in considerazione del fatto che era stata espressamente garantita l'idoneità del locale per l'esercizio dell'attività artigiana di personalizzazione dei veicoli e chiedeva la condanna dei locatori al pagamento delle spese sostenute e al risarcimento dei danni subiti, da quantificarsi equitativamente, vinte le spese di giudizio, con attribuzione.
La domanda è fondata.
Preliminarmente si osserva che la società convenuta ha provveduto a rilasciare l'immobile locato in data 26.06.2024, come da verbale di rilascio depositato in atti.
Tanto premesso, è provata la sussistenza del contratto di locazione ad uso commerciale sottoscritto in data 01.06.2023, regolarmente registrato in data 30.06.2023 presso l'Agenzia delle Entrate -
Ufficio di Avellino, al n. 3134 – Serie 3T Ufficio TEF.
Al punto 5) del contratto si legge “i locali si concedono esclusivamente per l'attività di personalizzazione veicoli;
il locatore garantisce l'idoneità all'uso per l'attività di personalizzazione veicoli”.
Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, convenzionalmente destinati ad una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene (abitabilità dello stesso e sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale o artigianale), “l'inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi, l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, ovvero quando il locatore abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi, restando invece escluso allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l'assoluta impossibilità di ottenerli” ( Cass. civ. n. 15377/2016).
Nel caso di specie con nota del 13.11.2023, lo sportello unico attività produttive del Comune di
Atripalda comunicava alla società convenuta la chiusura, con esito negativo, della pratica di inizio attività di saldatore poichè mancava, tra gli altri requisiti, quello che il locale indicato fosse di categoria C3, idoneo per poter svolgere un'attività artigianale. Nel contratto di locazione sottoscritto dalle parti emerge che la categoria catastale dell'immobile locato è C1 e che il locatore al punto 5), dopo aver dichiarato di concedere in locazione l'immobile esclusivamente per l'attività di personalizzazione veicoli, “garantisce l'idoneità all'uso per l'attività di personalizzazione veicoli”.
Alla luce del diniego di autorizzazione a svolgere l'attività suddetta, la in data Controparte_1
23.11.2023 inviava raccomandata A/R con la quale comunicava ai locatori la volontà di risolvere il contratto per grave inadempimento.
Il contratto sottoscritto dalle parti, di cui è garantita l'idoneità del locale allo svolgimento di attività di personalizzazione veicoli, non indica, in alcun punto, che l'attività che la Controparte_1 intendeva svolgere fosse artigianale né, più nello specifico, attività di saldatura, come invece specificata nella nota del SUAP del Comune di Atripalda (in atti). In questa, infatti, si legge che la richiesta di chiarimenti pervenuta all'ufficio ha ad oggetto la “pratica SUAP Supro 37156 del
11.08.2023 di inizio attività di ” e che in merito a questa richiesta l'autorizzazione è stata Parte_3 negata poiché mancava l'idoneità catastale dell'immobile (C3) a svolgere questo tipo di attività artigiana.
Nel contratto oggetto di questo giudizio non viene specificata la natura dell'attività che la società convenuta intende svolgere, nello specifico non è indicata l'attività di saldatura né, in generale, la natura dell'attività di personalizzazione veicoli come artigianale, ben potendo essere qualificata anche come attività commerciale. Difatti, l'attività di personalizzazione veicoli può essere considerata sia artigianale che commerciale a seconda dei requisiti. I locatori hanno concesso in locazione l'immobile per un'attività di personalizzazione veicoli, garantendone l'idoneità all'uso che è compatibile con la destinazione d'uso di un immobile di categoria C1, non essendo diversamente specificata la natura artigianale dell'attività di personalizzazione di veicoli.
La carenza del requisito catastale dell'immobile per tale specifica e diversa attività, quale quella di saldatore richiesta al SUAP, non può, dunque, essere imputata ai locatori.
La non ha mai precisato né specificato di svolgere un'attività artigianale e, d'altronde, CP_1 la visura camerale prodotta dalla stessa attesta la sua iscrizione nella sezione ordinaria del registro delle imprese e non nella sezione speciale delle imprese artigiane, per cui è compatibile la natura commerciale dell'attività da questa svolta. Né nel contratto è stato richiesto agli attori l'autorizzazione per un cambio di destinazione d'uso, anzi, al punto art. 5 viene specificato che “È fatto espresso divieto al conduttore di mutare la destinazione d'uso dell'immobile, senza preventiva autorizzazione scritta del locatore”.
Come chiarito dalla giurisprudenza, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato
(Cass. n. 1735/2011).
Sulla base delle considerazioni che precedono, nessuna responsabilità può essere imputata ai locatori per quel che riguarda l'inidoneità catastale dell'immobile. Va, dunque, dichiarato risolto il contratto di locazione e condannata parte convenuta al pagamento dei canoni scaduti a far data dall'ottobre
2023 fino alla data del rilascio (26.06.2024) per totali € 2.250,00.
Va rigettata la domanda di condanna per lite temeraria non avendo parte attrice dato prova sia dell'elemento oggettivo (pregiudizio subito a causa della condotta temeraria della soccombente), che di quello soggettivo della fattispecie (mala fede o colpa grave).
Le spese seguono la soccombenza.
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P.Q.M.

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Il Tribunale, definitivamente pronunziando, così provvede:
1) dichiara risolto il contratto di locazione ad uso non abitativo concluso tra , Parte_1
e avente ad oggetto l'immobile sito in Atripalda, alla Parte_2 Controparte_1
Via Cesinali n. 66/A, registrato in data 30.06.2023, presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio di
Avellino, al n. 3134 – Serie 3T Ufficio TEF;
2) condanna parte convenuta al pagamento in favore della parte attrice della somma di €
2.250,00, per i canoni scaduti, detratto l'eventuale deposito cauzionale, oltre interessi dalla scadenza dei singoli canoni al saldo;

3) rigetta ogni altra domanda;

4) condanna parte convenuta alla rifusione in favore dell'attrice delle spese di lite, liquidate in complessivi € 1.591,00 per compensi, oltre accessori di legge ed oltre € 48,50 per esborsi.
Cosi' deciso in Avellino il 3.10.2025
Il Giudice
Dott.ssa Michela Palladino