N. R.G. 2184/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione settore CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Parte_1
PARTE ATTRICE
e
ONtroparte_1
PARTE CONVENUTA
Oggi 13 marzo 2025 ad ore 13,06 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi in videoconferenza con piattaforma TEAMS:
l'avv. SARACCO per parte intimante in collegamento video e telefonico per parte intimante
Gli avv TACCETTI e BECHI ANTONIO per ONtroparte_1
Alle ore 13,16 l'avv TACCETTI si allontana.
Il Giudice invita le parti alla discussione.
L'avv. SARACCO evidenzia che l'immobile è stato rilasciato in data 8.8.2024, senza smontaggio della scala di collegamento, e che a seguito della sentenza dott. n. Per_1
3860/24 ha pagato l'indennità di occupazione nella misura liquidata in sentenza e CP_1
maturata sino al rilascio.
1 Alla luce di quanto sopra chiede dichiararsi la cessazione della materia del contendere sulla domanda di risoluzione per finita locazione e su quella di rilascio. Insiste sulla condanna alle spese di lite.
L'avv. BECHI eccepisce l'inconferenza della sentenza dott. non avendo il presente Per_1 giudizio ad oggetto l'indennità di occupazione. Dichiara che ha pagato l'indennità Pt_1
di perdita di avviamento nei giorni immediatamente precedenti il rilascio dell'8.8.2024.
Si associa alla richiesta di cessazione materia contendere sulla domanda di finita locazione ed ordine di rilascio. Sulle spese di lite conferma le conclusioni di cui alla memoria integrativa.
L'avv SARACCO conferma che l'immobile è stato rilasciato con la scala interna.
I difensori danno atto che il procedimento di mediazione è stata esperita con esito negativo.
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi agli atti;
rinunciano a comparire alla lettura del provvedimento e chiudono definitivamente il collegamento.
Il Giudice all'esito della Camera di ONsiglio pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Oggetto: intimazione sfratto- locazione immobiliare
MOTIVI DELLA DECISIONE
ON atto di intimazione di sfratto per finita locazione e citazione per la convalida ritualmente notificato, la sig.ra conveniva in giudizio la al fine Parte_1 CP_1
di ottenere, previo accertamento della scadenza alla data del 31.5.2023 del contratto di locazione stipulato il 1.6.2011, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in
Firenze, Lungarno Vespucci 8, (catasto edilizio urbano del Comune di Firenze con i seguenti dati:
Foglio 164, part. 352, Sub. 5, Z.C. 1, Cat. C/1, Cl. 14, ONsistenza 184 mq, R.C € 14.643,83), conseguente ordine di rilascio, oltre al ristoro delle spese di lite.
A fondamento della domanda allegava che in data 8.4.2022 era stata data disdetta alla rinnovazione del contratto per la scadenza del secondo sessennio, che aveva CP_1
2 preannunciato il rilascio non appena avesse eseguito i lavori necessari per riportarlo allo stato preesistente. Ha aggiunto che sino a settembre 2023 aveva pagato l'indennità di CP_1 occupazione, restando inadempiente per il periodo successivo, e non aveva rilasciato l'immobile, essendo ancora in corso i lavori di ripristino.
Ha precisato di aver offerto il pagamento di indennità di perdita avviamento non appena l'immobile fosse stato offerto in restituzione, previa conclusione dei lavori.
Si costituiva opponendosi alla convalida dello sfratto. CP_1
La stessa eccepiva il mancato pagamento dell'indennità di occupazione, ed evidenziava che con missiva 22.11.2023 l'immobile era stato offerto in restituzione, reclamando però il pagamento dell'indennità di cui sopra. Ha allegato di aver chiesto ed ottenuto D.I. per il pagamento di tale indennità e di avere parzialmente compensato il proprio credito con quello della locatrice per le indennità di occupazione non versate. Ha aggiunto che i lavori da eseguire prima del rilascio consistevano nella demolizione di una scala interna di collegamento tra il piano primo ( ), ed il piano terreno, attualmente di proprietà della Pt_1
, e che vi era stata impossibilità di eseguirli per l'opposizione prestata dalla stessa CP_2
ON
.
Ha quindi concluso per la declaratoria di inammissibilità dello sfratto per finita locazione e comunque per il rigetto delle domande proposte.
Assumendo temerarietà dell'iniziativa, ha inoltre chiesto condannarsi la signora CP_1
al risarcimento dei danni ai sensi dell'articolo 96 primo comma CPC. Pt_1
ON ordinanza del 4.4.2024 l'ufficio ha emesso ordine di rilascio provvisoriamente esecutivo ai sensi dell'articolo 665 CPC, fissando per l'esecuzione la data del 6.5.2024 e disposto il mutamento del rito, avviando le parti a mediazione.
Esperito senza esito tale incombente, con le rispettive memorie integrative, le parti hanno insistito nelle proprie richieste.
La causa è stata istruita solo su base documentale ed è passata oggi in decisione a seguito di discussione orale.
Alla odierna udienza le parti hanno dato atto che in data 8.8.2024 l'immobile è stato rilasciato previo pagamento dell'indennità di perdita dell'avviamento. E' stata quindi richiesta declaratoria di cessazione della materia del contendere, tenendo però ferme le parti le originarie richieste già avanzate in punto di spese di lite.
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1) La cessazione della materia del contendere sulla domanda di fine locazione e di rilascio
3 Sul punto sono senz'altro da accogliere le richieste delle parti.
E' incontestato infatti che in data 8 agosto 2024 l'immobile è stato rilasciato dalla conduttrice, attesa l'intervenuta scadenza contrattuale.
Non vi è pertanto più ragione per contendere in proposito.
2) Le spese di lite
La questione deve essere valutata secondo i noti principi della soccombenza virtuale, e cioè valutando in concreto la fondatezza delle domande proposte, sia pure solo al suddetto limitato fine.
Quanto alla domanda di accertamento della fine locazione, va in primo luogo evidenziato che nessuna particolare questione si poneva circa la avvenuta scadenza del rapporto locativo.
E' in atti il contratto di locazione 1.6.2011, ritualmente registrato, con cui la
[...]
unipersonale concedeva in locazione l'immobile oggetto di causa alla ONtroparte_3
OC HA AR.
E' poi documentale è stata sciolta e che la sig.ra ONtroparte_3 Pt_1
è subentrata nel rapporto locatizio.
[...]
Parimenti è incontestato che HA AR ha mutato la propria denominazione sociale in
. CP_1
E' inoltre pacifico che il contratto è scaduto alla data del 31.5.2023, a seguito di rituale disdetta della locatrice, di cui è incontestata la ricezione.
Invero non ha contestato la scadenza contrattuale, ma semplicemente ha CP_1 eccepito di non aver potuto effettuare i necessari lavori di ripristino dell'immobile, e segnatamente la rimozione di una scala di collegamento interno, per l'opposizione della ON OC , proprietaria del piano sottostante a quello locato da . Ha eccepito Pt_1 inoltre il mancato pagamento da parte della locatrice dell'indennità di perdita di avviamento di cui all'art. 34 L. n. 392/78.
Entrambe le argomentazioni sono infondate.
Quanto all'impossibilità di procedere allo smantellamento della scala, è evidente che le ON difficoltà pratiche di procedere ai lavori senza la collaborazione di non possono essere opposte alla sig.ra , che è terza rispetto a tale rapporto. Pt_1
4 Né d'altra parte sussiste alcuna oggettiva impossibilità di adempiere, anche perché nulla avrebbe impedito a di smantellare la scala per tempo in vista della scadenza CP_1
contrattuale, quando ancora aveva la disponibilità esclusiva dei locali (terreno e primo piano).
Quanto alla diatriba inerente il pagamento dell'indennità di perdita di avviamento è sufficiente osservare che la questione non rileva in queste sede, ma esclusivamente in fase esecutiva, prevedendo espressamente l'articolo 34 della legge n. 392 del 1978 che
“l'esecuzione del rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma”.
In altre parole, il mancato pagamento di tale indennità non avrebbe impedito l'emissione dell'ordine di rilascio, venendo in rilievo (il mancato pagamento) esclusivamente quale causa ostativa all'esecuzione forzata del titolo giudiziale.
In questa sede, pertanto, ben si sarebbe potuto condannare 70 al rilascio CP_1
dell'immobile, fermo restando che ogni questione inerente il pagamento dell'indennità di perdita di avviamento e la quantificazione degli eventuali crediti della proprietà a titolo di indennità di occupazione avrebbero dovuto essere trattate in altra sede (come in effetti avvenuto, avendo sul punto le parti avviato distinti giudizi).
Le spese di lite seguono pertanto la soccombenza virtuale della parte convenuta, per l'assorbente considerazione che alla scadenza contrattuale la stessa non era pronta a rilasciare l'immobile nelle medesime condizioni in cui l'aveva ricevuto, e cioè senza la scala interna.
Le stesse vanno liquidate come da dispositivo, considerata l'attività defensionale effettuata e lo scaglione corrispondente al valore della lite, da determinarsi con riferimento all'entità del canone annuale (scaglione da € 52.000 a 260.000).
Si giustifica una liquidazione al di sotto dei parametri medi in considerazione della natura documentale della lite e della circostanza che la stessa è stata conclusa in tre udienze a mezzo discussione orale.
In considerazione dell'accoglimento delle domande attoree va conseguentemente respinta la richiesta ex articolo 96 CPC avanzata dalla 70. CP_1


P.Q.M.


Visto l'art 281 sexies c.p.c. c.p.c.
Il Tribunale di Firenze, Sez. II civile, definitivamente decidendo, ogni altra e contraria istanza disattesa:
5 1) DICHIARA la CESSAZIONE DELLA MATERIA DEL CONTENDERE in relazione alla domanda di accertamento della risoluzione del contratto per intervenuta scadenza alla data del 31 maggio 2023, ed a quella avente ad oggetto l'emissione di ordine di rilascio dell'immobile;
2) DA , in persona del legale rappresentante pro tempore, a CP_1
rimborsare a le spese di lite, che si liquidano in € 1.800,00 per la fase di Parte_1 studio, € 1.000,00 per fase introduttiva, € 3.000,00 per trattazione ed istruttoria ed € 2.800,00 per decisoria, € 1.000,00 per la mediazione, oltre rimborso forfettario delle spese generali al
15% I.V.A. e C.P.A. come per legge ed € 1.093,00, per esborsi.
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
Il Giudice dott. Alessandro Ghelardini
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