N. R.G. 121/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona della Giudice dott.ssa Grazia C. Roca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 121/2023 promossa da:
, nata a [...] il [...], residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv. Maria Antonietta Resti
- parte ricorrente - nei confronti di:
), nata a [...] il [...], residente in [...] C.F._2 ha EZ e dall'avv. Vittorio Corasaniti;

, avente sede in Melegnano (MI), via Solferino n. 8, in Controparte_1 P.IVA_1 persona del suo legale rappresentante rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_2 Valerio Valensin
- parti resistenti -
Conclusioni di Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare: 1) In via principale
- Previo accertamento della sua responsabilità per inadempimento ai sensi dell'articolo 1453 cc ovvero ai sensi degli artt. 1490 cc , e 1497 c.c., , condannare, per i motivi tutti esposti in fatto e diritto, la signora in qualità di Parte_2 proprietaria, nonché promittente venditrice dell'immobile oggetto della proposta di acquisto 1 ttoscritta dal Sig. , alla restituzione a favore dello stesso del doppio della caparra confirmatoria versata di euro 5000, e quindi Pt_1 euro oltre interessi e rivalutazione, ovvero la maggiore o minore somma che verrà ritenuta di giustizia.
- Condannare altresì la in persona del suo legale rappresentante pro tempore a risarcire, ai sensi Controparte_1 dell'articolo 1759 cc, i danni tutti subiti dal sig. da quantificarsi nella somma versata a titolo di caparra Pt_1 confirmatoria, ovvero quella maggiore o minore som rà ritenuta di giustizia, anche in via solidale con la signora
ovvero in via equitativa. Pt_2 2) In subordine
- Previo accertamento della sua responsabilità per inadempimento ai sensi dell'articolo 1453 cc ovvero ai sensi degli artt. 1490 cc , e 1497 c.c., condannare, in via alternativa, per i motivi tutti esposti in fatto e diritto, la signora Parte_2 in qualità di proprietaria, nonché promittente venditrice dell'immobile oggetto della proposta di acquisto sottoscritta dal Sig. , alla restituzione allo stesso dell'importo di euro 5.000 versato, oltre ad interessi ed al Pt_1 risarcimento dei danni, da liquidarsi in relazione alle spese sostenute per la propria difesa anche stragiudiziale ovvero in via equitativa, in una somma comunque non inferiore a euro 5000.
- In ogni caso condannare i resistenti, ai sensi articolo 96 cpc, per lite temeraria, ai danni da liquidarsi in via equitativa. 3) In via istruttoria
1 - Trattandosi di causa documentale, nella denegata ipotesi in cui il Giudice ritenesse di dar corso alla fase istruttoria si chiede di essere ammessi a prova testimoniale sui capitoli che verranno articolati nella memoria a ciò preposta.
-Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio con rimborso spese generali, maggiorati dei contributi fiscali e previdenziali, come per legge”.
Conclusioni di Parte_2
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare:


1. in via principale e nel merito: a. Rigettare le domande tutte proposte dal ricorrente nei confronti di in quanto infondate in fatto e in Parte_2 diritto. b. Condannare il ricorrente per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. nella somma quantificata per il doppio delle spese di lite o, in subordine, secondo equità.


2. in via istruttoria: Trattandosi di causa documentale, laddove l'ill.mo Giudice ritenesse di dar corso alla fase istruttoria si chiede di essere ammessi a prova testimoniale come già specificato in seconda e terza memoria ex art. 183, c. 6 c.p.c. sui capitoli già indicati e su quelli che verranno eventualmente indicati nell'atto a ciò preposto stante l'intervenuto deposito della CTU. Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge, oltre al rimborso per le spese del CTU e del CTP.”
Conclusioni di Controparte_1
“Piaccia all'Ill.mo Signor Giudice del Tribunale adito, ogni contraria eccezione e deduzione disattesa così pronunciare: in via principale e nel merito : Rigettare le domande tutte proposte dal ricorrente/attore nei confronti di in quanto infondate in Controparte_1 fatto e in diritto. Con vittoria di spese e liquidazione dei compensi professionali forensi ex D.M. 10 marzo 2014 n. 55, oltre accessori, come per legge”.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione



1. Sui fatti di causa.
1.1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. ha agito in giudizio chiedendo che il Tribunale di Parte_1 Lodi condanni a il doppio della caparra confirmatoria versata Parte_2 contestualmente acquisto avente ad oggetto l'immobile di proprietà della stessa e 13 a risarcire il danno cagionato nell'espletamento del proprio incarico professionale. CP_1
A fondamento della domanda, il ricorrente ha rappresentato quanto segue:
- in data 01.03.2022 ha sottoscritto tramite l'agenzia Immobiliare 13 S.r.l. una Parte_1 proposta di acquist tto l'immobile intestato a sito in Melegnano Parte_2 via Bigioggero n. 4, e ha versato a mani dell'agente immo no bancario di € 5.000,00 a titolo di caparra;

- la proposta di acquisto è stata accettata dalla sig.ra in data 02.03.2022; Pt_2
- il sig. ha visionato la cantina pertinenziale solo in data 03.03.2022 in quanto, in Pt_1 precedenza, l'agente immobiliare aveva sempre riferito di non essere in possesso delle chiavi;
in detta occasione, il sig. ha riscontrato che la cantina versava in una situazione Pt_1 strutturale estremamente preoccupante in quanto lo scantinato presentava CP_3 ingenti opere di consolidamento strutturale con putrelle e parti meta racciavano i pilastri;

2 - in data 03.03.2022 il sig. ha chiesto di ricevere la documentazione relativa alla idoneità Pt_1 statica dell'edificio;
- con e-mail del 05.03.2022 il sig. titolare della agenzia, si è scusato di non aver Controparte_2 fatto visionare la cantina prima ottoscrizione della proposta in quanto non in possesso delle chiavi;
tuttavia, il sig. non ha rilasciato la richiesta documentazione di CP_2 idoneità statica ma ha manifestato la disponibilità ad annullare la proposta di acquisto e a restituire la caparra;

- successivamente il sig. ha ricevuto una raccomandata dall'avv. Matteo Dragoni, per Pt_1 conto della sig.ra nella quale veniva eccepito l'inadempimento del promissario Pt_2 acquirente alle obbl ssunte in forza della proposta di acquisto;

- con raccomandata del 05.04.2022, inviata alla sig.ra e a il sig. Pt_2 Controparte_1
per mezzo del proprio avvocato, ha chiest zio quisto Pt_1 per fatto e colpa imputabile alla venditrice e all'agenzia immobiliare con restituzione del doppio della caparra confirmatoria;

- la sig.ra e a non hanno mai dato seguito alle ripetute richieste del Pt_2 Controparte_1 sig. di consegna la documentazione attestante l'agibilità dello stabile;
Pt_1
- il perito incaricato dal sig. ha confermato la necessità di visionare la documentazione Pt_1 relativa al collaudo stati certificato di idoneità statica dell'edificio completi della documentazione strutturale
In diritto, il ricorrente deduce che:
- il rifiuto della sig.ra di consegnare la documentazione concernente l'agibilità e il Pt_2 certificato di idoneità statica oltre alla presenza di vizi nei locali cantina integrano un inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 o 1490 c.c. e 1497 c.c.;
- la mediazione della vendita di un immobile privo delle caratteristiche indispensabili per il trasferimento e l'omessa informazione in ordine ai problemi di staticità e agibilità dell'immobile integra la responsabilità di ai sensi dell'art. 1759 c.c. Controparte_1
1.2. ha chiesto il rigetto della domanda formulata da parte ricorrente in quanto infondata Parte_2 in fatto e in diritto. In particolare, parte convenuta ha rappresentato quanto segue:
− in data 22.11.2021 ha incarico di reperire un acquirente per Parte_2 Controparte_1 l'immobile di sua tal fine (i) di “reperire i Controparte_1 documenti e le necessarie visure ipotecarie e catastali presso gli Uffici Conservatorie, nonché documentazione relativa ai condoni, concessioni edilizie assolte o in essere”; (ii) si è impegnata ad
“agevolare il Mediatore nell'adempimento dell'incarico […] consegnando allo stesso, a tal fine, le chiavi dell'immobile”;
− le chiavi dell'appartamento e di accesso alla cantina sono state consegnate al sig. CP_2 rappresentante della sin dal 22.11.2021 all'atto della form Controparte_1 dell'incarico di media
− al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto il sig. era a conoscenza Pt_1 delle irregolarità catastali dell'immobile (punto 2, il venditore ha d con riguardo alla conformità dell'immobile alle norme edilizie e urbanistiche – che “per quanto di sua conoscenza è conforme ad eccezione del muro che separa la sala dal disimpegno dell'ingresso e della ante 67 ” e CP_4 alla clausola 9 “parte proponente si fa carico a sue spese della sanatoria per rego ifformità che presentano l'immobile e la cantina pertinenziale ”);
− in data 14.03.2022 il sig. ha chiesto all'agenzia l'annullamento della proposta Pt_1 d'acquisto e la restituzion egno consegnato a titolo di caparra confirmatoria, comunicando altresì di aver avvisato la banca di non procedere con l'istruttoria per l'erogazione del mutuo in ragione dei vizi riscontrati;

3 − in data 25.03.2022 la sig.ra per mezzo del proprio avvocato, ha comunicato al sig. Pt_2 la volontà di n ire la caparra in quanto questi aveva arbitrariamente Pt_1
l'iter per la concessione del mutuo, impedendo l'avveramento della condizione sospensiva apposta alla proposta di acquisto (clausola 6);
− con successiva missiva del 04.05.2022, la sig.ra ha rilevato che (i) nessun certificato di Pt_2 staticità era richiesto né dovuto;
(ii) nessun ll'immobile era mai stato rilevato o dimostrato;
(iii) l'impossibilità di ottenere l'erogazione del mutuo da parte della banca era in realtà una mera ipotesi di controparte;

− il sig. non ha dimostrato l'esistenza dei vizi strutturali lamentati essendosi limitato a Pt_1 depo breve lettera dell'Ing. redatta sulla base dei rilievi fotografici e senza Per_1 avere mai effettuato un sopralluogo;
− il certificato di idoneità statica è un documento previsto per i soli immobili ubicati nel Comune di Milano;

− se il sig. non avesse interrotto l'iter per l'ottenimento del mutuo, l'istituto di credito Pt_1 avrebbe i dovuti controlli sull'immobile e, solo in quel caso, il ricorrente avrebbe potuto rendersi conto dell'eventuale non mutuabilità dell'immobile e, pertanto, richiedere la restituzione della somma versata a titolo di caparra;

− il sig. si è attivato unilateralmente affinché la condizione prevista dall'art. 6 del Pt_1 prelim si avverasse, violando la disposizione di cui all'art. 1358 c.c..
1.3. ha chiesto il rigetto della domanda formulata da parte ricorrente in quanto Controparte_1 info to. In particolare, parte convenuta ha rappresentato quanto segue:
− in data 11.12.2021 ha inoltrato al Comune di Melegnano una richiesta di Controparte_1 accesso agli atti r e in data 01.02.2022 il Comune di Melegnano ha comunicato che risulta la pratica edilizia n. 166/1962 per la costruzione di un fabbricato di civile abitazione di nove piani fuori terra che aveva ottenuto il parere favorevole della Commissione Edilizia in data 06.06.1962, ma che tale pratica non era reperibile nell'archivio dell'ufficio tecnico;

− il sig. al momento della sottoscrizione della proposta d'acquisto, era a conoscenza Pt_1 delle i edilizie dell'immobile come dimostrato dal punto 2 della proposta di acquisto;

− a seguito della richiesta dell'agenzia immobiliare, l'amministratore condominiale ha comunicato di non essere in possesso della documentazione inerente all'idoneità statica dell'immobile e alla conformità strutturale;

− in data 05.03.2022 il sig. ha informato il sig. che il consolidamento risaliva CP_2 Pt_1 ai tempi della costruzion bile (anni 1962-196
− con comunicazione del 04.04.2022 il sig. ha contestato la responsabilità dell'agenzia Pt_1 immobiliare ai sensi dell'art. 1759 c. vere omesso di comunicare circostanze fondamentali che, se note, avrebbero fatto desistere il sig. dall'acquisto dell'immobile; Pt_1
− in data 06.04.2022 l'agenzia immobiliare, per il tramite del proprio avvocato, ha contestato ogni addebito di responsabilità avendo diligentemente adempiuto alle proprie obbligazioni in quanto il mediatore non ha alcun obbligo di svolgere indagini su elementi che sono nella esclusiva disponibilità del promittente venditore;

− il sig. ha esercitato il recesso dal contratto omettendo di inviare alla sig.ra una Pt_1 Pt_2 diffid piere ex art. 1454 c.c. avente ad oggetto la consegna della doc one richiesta.
4 1.4. All'udienza del 26.05.2023 le parti hanno insistito per l'accoglimento delle domande formulate in atti e la Giudice, accogliendo l'istanza dei convenuti, ha disposto la conversione nel rito ordinario di cognizione.
All'udienza del 09.06.2023 la Giudice ha assegnato i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c. e la causa è stata successivamente istruita mediante espletamento di CTU volta ad accertare l'idoneità statica dell'immobile.
La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 07.02.2025 previa concessione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c.



2. Sulla responsabilità della promittente venditrice.
2.1. Il sig. chiede che venga accertato l'inadempimento della promittente venditrice Pt_1 [...] non avendo provveduto alla consegna del certificato di agibilità e di idoneità statica e avendo Pt_2
la vendita di un immobile affetto da gravi vizi, con conseguente obbligo di restituzione del doppio della caparra.
Il certificato di agibilità attesta la capacità del bene immobile di assolvere alla funzione economico- sociale a cui lo stesso è destinato, assicurandone al contempo il legittimo godimento e la commerciabilità. In particolare, tale certificato attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati secondo la normativa vigente.
L'assenza del suddetto certificato, che rappresenta un requisito giuridico essenziale del bene, determina una rilevante limitazione del godimento e della commerciabilità del bene. La ratio sottesa al rilascio è, dunque, consentire al bene di assolvere la sua funzione naturale.
La consegna del certificato di agibilità, essendo un documento relativo alla proprietà e all'uso della cosa venduta, rientra nel novero delle obbligazioni gravanti sul venditore ai sensi dell'art. 1477 co. 3 c.c..
A fronte della mancata consegna, l'acquirente è legittimato a chiedere la risoluzione del contratto, atteso che, secondo l'orientamento giurisprudenziale prevalente, in tal caso ricorre un'ipotesi di vendita c.d. aliud pro alio. Tuttavia, la risoluzione non è una conseguenza automatica della predetta condotta, essendo necessaria una valutazione caso per caso e, di conseguenza, l'assenza del certificato di agibilità non integra sic et simpliciter un inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto, dovendo verificarne in concreto l'importanza e la gravità.
A tale proposito, la giurisprudenza di legittimità prevalente ha precisato che la risoluzione non può essere pronunciata ove si accerti che l'immobile presentava, al momento dell'atto di compravendita, le caratteristiche necessarie ed intrinseche tali da non impedire in radice il rilascio del certificato di agibilità (“In tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene;
e la risoluzione non può essere pronunciata ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state sanate a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda”, così Cass. n. 13231/2010; conforme Cass. n. 29173/2021). In altri termini, occorre distinguere l'ipotesi in cui l'immobile possiede i requisiti per ottenere la certificazione di agibilità, per qualche ragione non ancora ottenuta, da quella in cui l'immobile in concreto non possieda detti requisiti. Nell'ipotesi di mera mancanza del certificato di agibilità non deve essere pronunciata necessariamente la risoluzione del contrattuale, dipendendo dalla valutazione – in riferimento a quanto previsto dall'art. 1477 co. 3 c.c.– della gravità dell'inadempimento.
Tali considerazioni valgono ovviamente anche nell'ipotesi di recesso per inadempimento ex art. 1385 co. 2 c.p.c., che disciplina uno strumento speciale di risoluzione del contratto la cui operatività presuppone che l'inadempimento sia non solo colpevole, ma anche “di non scarsa importanza”, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte (Cass. n. 2649/1999; Cass. n. 11784/2000).
5 2.2. Ciò premesso, si osserva che l'edificio è stato costruito nel 1965 quando ancora l'ordinamento non prevedeva il rilascio del certificato di agibilità per gli immobili di natura residenziale. Al tempo era infatti in vigore il Regio Decreto n. 1265/1934 che contemplata il certificato di abitabilità che però assolveva alla funzione di mera autorizzazione di natura sanitaria e non anche edilizia. In tal senso, l'art. 221 del citato R.D. prevedeva che “Gli edifici o parti di essi indicati nell'articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”.
Solo con l'emanazione della L. n. 765/1967 (c.d. Legge Ponte) è stata introdotta la distinzione tra dichiarazione di abitabilità e dichiarazione di agibilità rilevante sotto il punto di vista edilizio;
tuttavia, il legislatore non ha definito né la distinzione tra le certificazioni né apportato alcuna modifica rilevante al R.D. 1265/1934.
Con il successivo D.P.R. 425/1994 è stato disciplinato il procedimento di autorizzazione all'abitabilità applicabile alle opere indicate dall'art. 220 del R.D. 1265 del 1934 (ovvero, alle nuove costruzioni, urbane e rurali, alle ricostruzioni o sopraelevazioni che possano influire sulle condizioni di salubrità), il quale prevedeva la necessità del collaudo statico dell'immobile.
Infine, a partire dall'emanazione del Testo unico dell'edilizia (D.P.R. 380/2001) è previsto il solo certificato di agibilità il quale certifica “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata” ed è necessario “per i seguenti interventi: a) nuove costruzioni;
b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1” (art. 24 co. 1 e 2).
Analogamente, il certificato di idoneità statico non era ancora previsto al tempo di edificazione dell'immobile oggetto di causa in quanto è stata la L. n. 1086/1971 a introdurre l'obbligo del collaudo per le strutture in cemento armato e, successivamente, il già citato T.U. edilizia ha meglio disciplinato il rilascio del certificato di collaudo statico.
In conclusione, il certificato di idoneità statica non era necessario con riferimento agli edifici costruiti prima del 1967, salvo il caso in cui siano stati effettuati successivi interventi sullo stabile.
2.3. Passando all'esame nel merito, si osserva che il consulente tecnico d'ufficio ha accertato l'esistenza del certificato di abitabilità previsto dal R.D. n. 1265/1934 rilasciato in data 02.12.1964 a seguito del collaudo tecnico comunale del 12.11.1963 e del rapporto dell'ufficiale sanitario del 04.07.1963 (all. 10 alla CTU).
Inoltre, il consulente d'ufficio ha evidenziato che il fabbricato negli anni 1974-1975 ha manifestato alcune fessurazioni, indicative di problematiche natura statica alle quali è stato dato rimedio. In particolare, la documentazione acquisita presso gli uffici comunali ha consentito di appurare che nel 1976 sono stati eseguiti dei lavori di rinforzo e consolidamento dell'edificio – ancora visibili nella zona delle cantine al piano seminterrato - mediante l'inserimento e l'utilizzo di putrelle e profilati in acciaio, con lo scopo di dare maggior rigidità alla struttura. Tali opere di rinforzo sono state oggetto di positivo collaudo come da verbale del 14.07.1976 (all. 11)
Pertanto, fermo restando che l'edificio per cui è causa è sprovvisto del certificato di agibilità e della certificazione di idoneità statica in quanto edificato prima del 1967, il successivo collaudo rende evidente l'inesistenza di problemi di stabilità dell'edificio e conferma l'effettiva conformità dell'immobile alle disposizioni di legge.
Inoltre, il consulente d'ufficio ha rappresentato che “nel corso dei sopralluoghi eseguiti, dopo un'attenta analisi visiva eseguita dallo scrivente, non è apparsa nessuna attuale criticità (riscontrabile almeno visivamente) per quanto riguarda l'aspetto strutturale dell'immobile; non sono stati riscontrati segni di cedimenti strutturali sia nelle parti del piano cantinato esaminato, sia nelle zone delle parti comuni (vano scala ed ingresso condominiale) alle quali lo scrivente ha potuto accedere” (p. 9), per poi concludere che “alla data della presente relazione, gli immobili oggetto della presente vertenza non presentino situazioni di criticità strutturale tali da pregiudicarne la statica delle strutture e pertanto a parere
6 dello scrivente, il fabbricato attualmente si mantiene in condizioni di idoneità statica secondo quanto attestato dalla documentazione reperita e disponibile” (p. 12 – 13).
In conclusione, deve escludersi che l'edificio sia affetto da vizi che incidono sulla stabilità dell'edificio in quanto le putrelle e i profilati in acciaio visibili nella zona del piano cantine rappresentano proprio le opere di rinforzo eseguite nel 1976.
Ciò premesso, la domanda di restituzione del doppio della caparra formulata nei confronti della sig.ra non è meritevole di accoglimento, nonostante l'omessa consegna del certificato di abitabilità e Pt_2 le del collaudo del 14.07.1976. La già richiamata giurisprudenza di legittimità ha precisato che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità/agibilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni, sicché il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l'ipotesi di vendita di aliud pro alio (Cass. n. 17123/2020).
Nel caso di specie, l'immobile oggetto di causa non presenta problemi statici il che consente di affermare la non gravità dell'inadempimento concernente la mancata trasmissione della documentazione riguardante l'immobile. Conseguentemente, il sig. non poteva prendere lo Pt_1 scioglimento del vincolo contrattuale e la restituzione da parte della sig.ra del doppio della Pt_2 caparra.



3. Sulla responsabilità di Controparte_1
3.1. L'attore ha dedotto la responsabilità di per violazione dell'art. 1759 c.c. per Controparte_1 non aver consegnato la documentazione attestante l'agibilità dell'immobile e non aver fornito informazioni concernenti la presenza di vizi in grado di incidere sulla staticità dell'edificio.
Quanto agli obblighi di informazione incombenti sul mediatore, costituisce principio consolidato quello per cui “L'art. 1759, comma primo, codice civile - che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - deve essere letto in coordinazione con gli artt. 1175 e 1176 dello stesso codice, nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989
- che ha posto in risalto la natura professionale dell'attività del mediatore, subordinandone l'esercizio all'iscrizione in un apposito ruolo, che richiede determinati requisiti di cultura e competenza (art. 2), condizionando all'iscrizione stessa la spettanza del compenso (art. 6) -. Ne consegue che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico particolare in proposito, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione (che si dipana in ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico - giuridica (come l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dell'affare a lui non note, è pur tuttavia tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in positivo, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, ovvero ometta di comunicare circostanze da lui non conosciute ma conoscibili con l'ordinaria diligenza professionale, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente.” (Cass. sent. n. 16009/2003; in termini, Cass. sent. n. 18140/2015).
L'obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell'art. 1759 c.c. va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi il mediatore di media capacità e, pertanto, deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività e ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza (Cass. sent. n. 24534/2022).
In relazione alle compravendite immobiliari, tra le informazioni oggetto dell'obbligo di informazione a carico del mediatore, sono certamente comprese quelle riguardanti il certificato di agibilità e la 7 conformità alle planimetrie e ai titoli edilizi, quali documenti attestanti la rispondenza dell'immobile ai requisiti urbanistici e giuridici, essenziali per il legittimo godimento e la commerciabilità del bene. Difatti, la mancanza di tali attestazioni può indurre il potenziale acquirente a non concludere l'affare o a concluderlo a condizioni diverse da quelle predisposte (Cass. sent. n. 8374/2009; Cass. ord. n. 11371/2023).
Qualora il mediatore contravvenga agli obblighi informativi, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente. In tal senso si è espressa la Cassazione che ha chiarito che
“In tema di responsabilità del mediatore, la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.” (Cass. sent. n. 16623/2010).
3.2. Ebbene, nel caso in esame, non ha consegnato al sig. il certificato di Controparte_1 Pt_1 abitabilità e il verbale del collaudo del 14.07.1976 reperibili presso gli uffici comunali, rendendosi inadempiente. Ciò nonostante, alcun risarcimento – pari alla caparra versata - è dovuto al ricorrente in ragione dell'illegittimità del recesso fatto valere, come motivato al paragrafo 2.
Si aggiunge, inoltre, che la parte che agisce per il risarcimento del danno è onerata di allegare i fatti costitutivi del diritto al risarcimento e, con specifico riguardo alle conseguenze pregiudizievoli causalmente riconducibili all'inadempimento, l'attività assertoria deve consistere nella compiuta descrizione del pregiudizio di cui si pretende la riparazione.
Nel caso di specie, parte ricorrente ha omesso di allegare in maniera specifica il danno conseguente al preteso inadempimento, essendosi limitata a chiedere che controparte venga condannata al risarcimento del danno “da liquidarsi, in ogni caso, nella caparra versata, qualora la stessa non trovi restituzione da parte della venditrice” (p. 8, atto di citazione).
È evidente che la genericità delle allegazioni sul pregiudizio subito, senza indicazione di elementi concreti per apprezzare la tipologia del danno patito, impone in ogni caso il rigetto della domanda risarcitoria.


4. Sulle spese di lite.
Sussistono giustificati motivi per compensare tra le parti le spese di lite in ragione, da un lato, dell'inadempimento dei convenuti all'obbligo di consegnare la documentazione concernente l'immobile e, dall'altro lato, del rigetto della domanda di restituzione del doppio della caparra nei confronti della sig.ra e del risarcimento del danno nei confronti di Pt_2 Controparte_1
Le spese di CTU, liquidate con separato decreto, vengono poste integralmente a carico solidale di
[...]
Pt_1 Controparte_5 Controparte_1
In considerazione dell'esito del giudizio, le domande di condanna ex art. 96 c.p.c. formulate dal sig.
e dalla sig.ra devono essere rigettate. Pt_3 Pt_2


P.Q.M.


Il Tribunale di Lodi, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e domanda disattesa, così provvedere:
1) rigetta la domanda di restituzione del doppio della caparra formulata nei confronti di
[...]
Pt_2
2) rigetta la domanda risarcitoria formulata nei confronti di Controparte_1
3) compensa tra le parti le spese di lite;

4) pone definitivamente a carico solidale di tutte e tre le parti le spese di CTU;

5) rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. formulate da e da Parte_1 Parte_2
8 Lodi, 23.06.2025

La Giudice
Dott.ssa Grazia C. Roca
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