REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio assunta all'udienza del 28 aprile 2025, la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al numero 48272 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
, rappresentato e difeso dall'avvocato Nicola Neri ed Parte_1
elettivamente domiciliato presso il di lui studio sito in Roma, Via Quinto Aurelio
Simmaco, n. 7
PARTE RICORRENTE
E
, rappresentato e difeso dall'avvocato Domenico Vizzone Controparte_1
ed elettivamente domiciliato presso il di lui studio, sito in Roma, via Cratilo di
Atene, 31
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: risoluzione per inadempimento.
1 FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida Pt_1
conveniva in giudizio , affinché venisse convalidato la
[...] Controparte_1
sfratto per morosità nel pagamento dei canoni inerenti il rapporto locatizio ad uso abitativo intercorrente tra queste stesse parti con riferimento alla unità immobiliare
“sita in Roma, via Carpi, n. 72, piano rialzato, interno 1, composto da salone, tre camere, bagno, cucina e quattro balconi accastato al foglio 1109, n. 926, sub 501, cat. A2 classe 5”.
Segnatamente, i canoni oggetto della morosità posta a fondamento dell'intimazione venivano nel relativo atto ad essere indicati in quelli relativi alle mensilità di agosto e settembre 2024 per complessivi € 2.000,00 posto che l'ammontare di ciascuno dei canoni mensili è stato precisato essere quello di €
1.000,00 come da contratto di locazione stipulato con decorrenza 1 gennaio 2024, debitamente registrato e versato in atti.
In ogni caso parte intimante chiedeva anche l'emissione dell'ingiunzione di pagamento anche per i canoni a scadere sino al rilascio dell'unità immobiliare de qua.

2. Si è costituito nella fase sommaria , opponendosi alla Controparte_1
convalida dell'intimato sfratto sull'assunto che “sin dal trasferimento nell'abitazione emergevano numerosi difetti e malfunzionamenti”.
Vizi che avrebbero riguardato “l'infisso in salone”, “le tapparelle”, “una camera da letto” e un “balcone praticamente inagibile vista la continua caduta di calcinacci che mettono in serio pericolo l'incolumità” (cfr. pag. 3 della comparsa di costituzione nella fase sommaria) e la caldaia, secondo la prospettazione dell'intimato, “tutti puntualmente denunciati dal conduttore al sig. (cui spettava la riparazione) che pur garantendo di Pt_1
adoperarsi nel più breve tempo possibile ha (n.d.r. avrebbe) sempre procrastinato i lavori senza mai adempiervi”.
Dispiegava, altresì, parte intimata domanda riconvenzionale di “risarcimento dei danni subiti dal sig. a causa dell'inadempimento del locatore per l'esecuzione di lavori di CP_1
manutenzione ex art. 1576 c.c. e art. 1575 n. 2 c.c.”.
2 Danni, secondo l'intimato convenuto, “patrimoniali e non patrimoniali, da quantificarsi in via equitativa, ristorando il sig. dalle conseguenze pregiudizievoli” CP_1
derivanti dal suddetto inadempimento e che avrebbero costretto il “conduttore a continui ed esosi esborsi per porre in qualche modo temporaneo rimedio in luogo dei lavori manutentivi che il locatore avrebbe dovuto finanziare per consentirgli il normale godimento dell'immobile locato”; continui ed esosi esborsi di cui, tuttavia, alcuna prova veniva offerta salvo che per la “spesa di Euro 120,20” (in realtà € 117,70, essendo la differenza dovuta a commissioni corrisposte in base alla modalità di pagamento prescelta) sostenuta a luglio 2024 per il riallaccio dell'utenza idrica dell'immobile, comunque, destinata al consumo della sua unità familiare.

3. Previo il deposito di note autorizzate, la fase sommaria è stata definita con l'adozione dell'invocata ordinanza di rilascio, avendo l'ufficio rilevato che
“l'opposizione non appare fondata su prova scritta (in particolare, per quanto concerne il mancato pagamento in forma integrale dei canoni di locazione oggetto di intimazione;
essendo essa, piuttosto, argomentata in ordine alla sussistenza di vizi che avrebbero limitato il godimento dell'immobile per cui è causa)” nonché osservato quanto segue.
“Per giurisprudenza, anche di legittimità, costante al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, essendo, nell'ambito dei rapporti di locazione, la sospensione totale
o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (così, tra le altre, Cassazione civile, Terza Sezione, 10 gennaio 2008 n. 261 e Cassazione civile, Terza Sezione, 1 giugno 2006
n. 13133), mentre nella fattispecie oggetto della presente vicenda, anche alla luce di quanto esposto nella comparsa di costituzione e risposta di parte intimata e soprattutto della sua opposizione al rilascio, le dedotte condizioni dell'immobile (la cui eventuale effettiva sussistenza non potrà che essere
- qualora ritenuta rilevante ai fini del presente giudizio e oggetto di richieste al riguardo formulate dalle parti – accertata nella successiva fase di merito) non paiono aver comportato l'impossibilità totale del godimento dell'immobile locato (Cassazione, Terza Sezione, 3 maggio 2016, n. 8637)
3 come pare dimostrare la circostanza – non contestata tra le parti - che l'intimato, anche nel periodo oggetto dell'intimazione di pagamento, oltre che nel successivo ha mantenuto la disponibilità e conduzione di tale unità immobiliare, peraltro opponendosi, anche nella presente sede, al suo rilascio”.
Inoltre, in tale ordinanza è stato “osservato, ancora, che non è consentita al conduttore
l'autotutela sotto forma di sospensione totale o parziale dell'obbligazione conduttore di corrispondere il canone di locazione (cfr., ancora, nell'ambito della giurisprudenza di legittimità, Cassazione civile, Sezione Terza, 27 settembre 2016, n.18987)” e come, “peraltro, anche la giurisprudenza di merito, compresa quella riconducibile ad altri uffici, ha, ancor più di recente, avuto modo di osservare in proposito come la mancata corresponsione e/o la c.d. autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario e illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio e ciò anche nella ipotesi in cui detta omissione e/o riduzione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dal ritenuto inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata: l' art. 1578 c.c. (rubricato "vizi della cosa locata") non dà al conduttore la facoltà di operare detta riduzione (e, a fortiori, il mancato versamento del dovuto) ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti” (così espressamente Tribunale Cagliari 31 maggio 2018, n. 1601 nonché, in termini, Corte di Appello di Bari, Sezione Terza, 15 febbraio 2018, n. 300 oltre che, ex multis, Tribunale Roma, Sezione Sesta, 13 febbraio 2018, n.3349)”.

4. E' stato, pertanto, disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – ordinario – locatizio, assegnando al riguardo alle parti termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.
5. Solo la parte divenuta, a seguito del mutamento del rito, ricorrente ha depositato tali memorie in cui ha insistito nelle relative domande, dando atto, altresì, dell'aggravarsi della morosità, posto che alcun pagamento sarebbe stato effettuato dal conduttore intimato anche con riguardo alle successive mensilità nelle more giunte a scadenza.
4 , nelle memorie integrative, dispiegava, altresì, un'ulteriore – Parte_1
rispetto a quelle poste a base dell'atto di intimazione introduttiva del giudizio e, quindi, nuova – domanda, avente ad oggetto la condanna al risarcimento del danno che lo stesso avrebbe subito a causa dell'inadempimento dell'obbligazione avente ad oggetto il pagamento del canone da parte convenuta.
Ciò, in base all'argomentazione che tale inadempimento avrebbe “determinato
l'impossibilità per il locatore di far fronte al finanziamento acceso presso la FINDOMESTIC
BANCA S.p.A.”, concesso, in realtà, al relativo coniuge e rispetto al quale l'attore nel presente giudizio avrebbe assunto la qualità di fideiussore.
Chiedeva, altresì, il ricorrente nella sua memoria integrativa la condanna del convenuto per responsabilità aggravata ex art. 96, terzo comma, c.p.c. e, quindi, per lite temeraria.

6. Il difensore di parte convenuta dava atto dell'intervenuta revoca del mandato pur riportandosi, comunque, a tutti i precedenti scritti

7. Esperito con esito negativo il procedimento di mediazione obbligatoria, la causa, ritenuta matura per la decisione è stata rinviata al riguardo all'udienza del 5 marzo 2025, poi, differita all'odierna udienza del 28 aprile 2025 nella quale parte ricorrente ha dato atto dell'intervenuto rilascio dell'immobile in data 17 aprile 2025.

8. In questa udienza la causa è stata decisa alla luce della seguente motivazione.

9. Le domande di di risoluzione contrattuale e condanna del Parte_1
convenuto al pagamento dei canoni di locazione si ritiene debbano essere accolte a differenza di quella risarcitoria e di condanna di per lite Controparte_1
temeraria; così come, al pari di queste ultime, non può trovare accoglimento quella dispiegata in riconvenzione da parte conduttrice.
Ciò per le seguenti ragioni.
Invero, incontestato è rimasto – anche nel processo ordinario locatizio fondato sugli atti e scritti defensionali integrati ex art. 426 c.p.c. – il mancato pagamento di alcun canone per le mensilità di cui al lasso temporale al quale il
5 ricorrente ha effettuato riferimento nell'atto di intimazione introduttivo del procedimento speciale di sfratto per morosità e in quello successivo pure rispetto al quale, come già osservato, aveva avanzato, al momento Parte_1
dell'incardinazione del presente giudizio, domanda di condanna degli intimati al pagamento dei canoni a scadere.
Venendo in rilievo nella presente vicenda una locazione ad uso abitativo, occorre osservare come la valutazione della gravità dell'adempimento (idoneo a comportare, quale sua conseguenza, la risoluzione contrattuale) risulti essere stata già compiuta dal legislatore – peraltro con normativa avente carattere imperativo di ordine pubblico e ritenuta non irragionevole da ultimo dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 79 del 2020 – nei termini di cui all'art. 5 della legge 27 luglio 1978,
n. 392 e, per quanto concerne, l'effetto sanante delle sue conseguenze dall'art. 55 dello stesso dettato legislativo.
Sicché, proprio alla luce di tale quadro normativo disciplinante le locazioni del tipo – abitativo – per cui è causa, non è necessario – appunto perché tale valutazione
è già compiuta e desumibile dai suddetti articoli della legge n. 392 del 1978 - compiere una valutazione complessiva, in siffatti termini, dei comportamenti inerenti le obbligazioni contrattuali assunte dalle parti per valutare se vi sia stato da parte di una di esse inadempimento e se questo, qualora ravvisabile, sia qualificabile come grave perché possa giustificare una pronuncia di risoluzione contrattuale.
Il mancato tempestivo pagamento anche di un solo canone di locazione integra, appunto, la fattispecie di cui all'art. 5 legge 27 luglio 1978, n. 392.
Né su tale valutazione pare possano incidere le argomentazioni adottate dal conduttore resistente nelle difese spiegate nella fase sommaria.
Invero, ha contestato la debenza dei canoni di locazione Controparte_1
oggetto della morosità intimata – e proseguita, aggravandosi, durante lo svolgimento del presente giudizio -sull'assunto di un'affermata totale esclusione della possibilità di godimento dell'immobile che tale, meramente asserita, è rimasta.
Questo non solo perché, peraltro, tale immobile ha continuato ad essere
6 detenuto dal conduttore che tale impossibilità pur deduceva con un comportamento del tutto contrastante con il suo asserito stato che ne avrebbe impedito alcun godimento ma, altresì, alla luce del rilievo che alcuna prova (se si eccettuano alcune foto prive di certezza in ordine alla data a al luogo di loro effettuazione) necessariamente documentale, benché meno di provenienza tecnica come pure l'accertamento dei vizi dedotti avrebbe imposto (anche al fine di suffragarne la connessa domanda dispiegata in riconvenzione e comunque consentire al giudice di verificarne l'attendibilità con una consulenza tecnica d'ufficio), parte conduttrice ha fornito, limitandosi a chiedere l'assunzione di prove orali, Controparte_1
notoriamente in presenza di evenienze comprovabili documentalmente, aventi un carattere residuale connesso alla non acquisibilità in concreto delle prime.
Difatti, “in tema di locazione immobiliare, in caso di domanda di risoluzione ex art.
1578 c.c. grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l'onere di individuare e dimostrare l'esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l'idoneità del bene all'uso pattuito” (Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza 10 febbraio 2017, n.
3548).
Circostanza, questa, che peraltro, oltre a rilevare nella motivazione dell'accoglimento delle domande della ricorrente, implicitamente rileva, quanto all'an, anche in ordine alla motivazione della reiezione della domanda dispiegata in riconvenzione da;
invero, essendo questa rimasta priva del Controparte_1
necessario substrato presupposto costituito dall'asserito stato dell'immobile fonte del danno paventato, tra l'altro, anch'esso senza nessuna prova del suo effettivo verificarsi, neppure sotto il profilo patrimoniale.
Domanda, invero, questa riconvenzionale sempre quanto al relativo an, rimasta priva di alcun sostegno probatorio circa gli asseriti danni patrimoniali subiti, atteso che alcuna dimostrazione – si ripete, necessariamente documentale – di questi
è stata offerta se si eccettuano € 177,70 spesi dal conduttore attore in riconvenzione per l'allaccio di un'utenza comunque destinata ad essere fruita dal suo nucleo familiare.
7 A tutto quanto sin qui esposto aggiungasi il richiamo, nella presente parte motiva, anche a quanto già osservato nell'ordinanza adottata a definizione della fase sommaria circa gli asseriti vizi che avrebbero caratterizzato l'unità immobiliare e, di conseguenza, il godimento dell'immobile locato e il loro, se effettivamente sussistenti, carattere non scriminante l'adempimento dell'obbligazione avente ad oggetto il pagamento del canone.
Invero, come già osservato da questo ufficio, “in tema di locazione di immobili urbani, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art.
1578 cod. civ., comma 1, per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata” (Tribunale Roma, Sezione Sesta, sentenza,
30 maggio 2023, n. 8594).
La Suprema Corte ha, poi, anche di recente, ribadito che, poiché “in tema di inadempimento contrattuale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, in applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”
(Cassazione Civile, Sezione Sesta, Ordinanza, 26 maggio 2022, n. 17020).
Anche la domanda risarcitoria formulata dal ricorrente nelle Parte_2
sue memorie integrative deve costituire oggetto di reiezione perché, a prescindere dal suo carattere – già implicitamente evidenziato – di domanda nuova come tale inammissibile, appare infondata per l'assenza della prova del necessario indefettibile nesso di causalità atteso che il finanziamento che non sarebbe stato onorato a causa dell'inadempimento del conduttore era stato richiesto e intestato non allo stesso
8 locatore ricorrente ma alla di lui moglie estranea al presente rapporto locatizio e che ben poteva e comunque non poteva, ne può, allo stato degli atti del presente giudizio, escludersi avesse anche altre fonti per la restituzione del prestito
Sono, dunque, queste le ragioni per cui deve essere dichiarata risolta per grave inadempimento del conduttore convenuto la pattuizione contrattuale locatizia di cui trattasi.
10. Ne consegue che deve essere condannato al Controparte_1
pagamento a titolo di canoni di locazione relativi alle mensilità di agosto e settembre
2024 dell'importo di € 2.000,00 maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo, nonché al pagamento dei canoni successivamente giunti a scadenza anch'essi maggiorati anch'essi degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli ratei sino all'effettivo rilascio dell'immobile.
11. Ulteriore conseguenza è quella della conferma dell'ordinanza di rilascio depositata il 16 novembre 2024.
12. Non si ritiene, invece, sussistano i presupposti per la condanna del convenuto per lite temeraria.
13. Le spese legali seguono la soccombenza e si ritiene debbano essere compensate per un terzo atteso la reciproca (per parte ricorrente in ordine alla relativa domanda risarcitoria) soccombenza e per i restanti due terzi poste a carico del resistente, liquidandole nella misura di € 1.996,00, di cui € 126,00 per esborsi, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge da distrarsi a favore del patrocinante di parte ricorrente dichiaratosi antistatario.


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in motivazione, ogni altra eccezione ed azione rigettata:
9 ▪ dichiara risolto, per grave inadempimento del conduttore, il contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra il locatore e il conduttore avente ad oggetto Parte_1 Controparte_1
l'immobile sito in Roma, via Carpi, n. 72, piano rialzato, interno 1, composto da salone, tre camere, bagno, cucina e quattro balconi accastato al foglio 1109, n. 926, sub. 501, categoria A2, classe 5;
▪ conferma l'ordinanza di rilascio depositata il 16 novembre 2024:
▪ condanna al pagamento a titolo di canoni di Controparte_1
locazione relativi alle mensilità di agosto e settembre 2024 dell'importo di € 2.000,00 maggiorato degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli canoni sino al soddisfo nonché pagamento dei canoni successivamente giunti a scadenza anch'essi maggiorati degli interessi legali a decorrere dalla data di scadenza dei singoli ratei sino all'effettivo rilascio;

▪ rigetta tutte le altre domande;

▪ compensa per un terzo le spese di lite e per i restanti due terzi condanna al loro pagamento, liquidandole Controparte_1
nella misura di € 1.996,00, di cui € 126,00 per esborsi, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge da distrarsi a favore del patrocinante di parte ricorrente dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Roma il giorno 28 aprile 2025.
IL GIUDICE
dott. Sergio Salvatore Manca
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