REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Isernia, Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona del giudice onorario, dott. Luca Storto, all'esito della camera di consiglio tenuta all'udienza del 26 febbraio 2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dando lettura alle ore 20:00 del dispositivo e dell'esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, rubricata al numero di ruolo 158/2024 R.G., tra
, cod. fisc. , residente in [...], ed ivi Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato presso e nello studio degli avv.ti Marciano Moscardino e
Roberta Moscardino, dai quali è rappresentato e difeso per mandato in calce all'atto di citazione per convalida di sfratto per morosità;
- attore contro
, cod. fisc. residente in [...], ed ivi CP_1 C.F._2
elettivamente domiciliato presso e nello studio dell'avv. Carmine Biasiello, dal quale è rappresentato e difeso giusto mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

- convenuto
Oggetto: locazione e comodato di immobile urbano – affitto di azienda – 144022.
Conclusioni: come da verbale in data odierna, 26/02/2025.
*****
FATTO E DIRITTO
1. - Con atto di citazione notificato il 18/01/2024 all'intimato a mezzo pec, Pt_1
conveniva dinanzi a questo tribunale , per l'udienza del
[...] CP_1
19/02/2024 (d'ufficio al 28/02/2024) “per ivi sentire convalidare lo sfratto per morosità ed emettere a suo carico ingiunzione immediatamente esecutiva per il pagamento della somma di euro 1.400,00 =millequattrocento/00= pari all'importo dei canoni scaduti, con interessi legali dalle singole scadenze a saldo e le spese e competenze del giudizio”. Soggiungendo altresì che: “In ogni caso, stante l'espressa previsione contrattuale
(il richiamato art. 12 del contratto di locazione), considerato che:
- non ha mai corrisposto i canoni di locazione alle scadenze CP_1
contrattuali previste;

- non ha mai pagato i canoni di locazione secondo le modalità previste dall'art. 3 del contratto di locazione (pagamento in contanti);
- si è reso moroso nel pagamento dei canoni per i mesi di dicembre 2023 e gennaio
2024 si chiede, fin da questo momento e subordinatamente, che il Giudice, trasformato l'originario procedimento per convalida di sfratto nel giudizio a cognizione ordinaria e ritenuto il grave inadempimento del conduttore, voglia dichiarare risolto il contratto di locazione e condannare a CP_1
rilasciare gli immobili così come indicati in narrativa, liberi e vuoti da persone e cose, nella piena disponibilità del proprietario sig. . Parte_1
Con riserva di separato giudizio per il conseguente risarcimento dei danni, dovuti per espressa previsione dell'art. 12 del contratto di locazione, ed essendo pacifico che "in caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, il locatore ha diritto al risarcimento dei danni per la mancata percezione dei canoni sino alla scadenza del contratto o sino al reperimento di un nuovo conduttore"
(Cass. ordinanza n. 31276 del 9/11/2023).
Con vittoria di spese e competenze del giudizio, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori anticipatari”.
L'attore, premettendo che tra le parti era stato concluso un contratto di locazione di immobili ad uso commerciale il 27/11/2013, registrato presso l'Agenzia delle
Entrate di Isernia il 4 dicembre successivo, per il pattuito canone di locazione pari a
"euro 8.400,00 =ottomilaquattrocento/00= annui, da pagarsi in rate mensili anticipate di euro 700,00 =settecento/00=, non oltre il giorno 5 di ogni mese con le seguenti modalità: contanti" (cfr. art. 3 contratto di locazione)”, e che nel contratto
è testualmente previsto: art. 12 Risoluzione espressa. Il mancato adempimento dei patti stabiliti dall'art. 3 (puntuale pagamento dei canoni) comporterà la risoluzione immediata del contratto senza bisogno di costituzione in mora e con obbligo di risarcimento del danno, allegava la circostanza che il conduttore non aveva mai pagato i canoni con puntualità, come risultava “dalla racc. a/r consegnata a mani il
7.09.2021 (all. n. 3), dalla racc. a/r del 18.10.2021 (all. n. 4) e dalla racc. a/r del
2 15.11.2021 (all. n. 5), nonché dalla lista movimenti del conto corrente di Pt_1
(all n. 6)” e che, alla data della citazione, il conduttore non aveva
[...]
corrisposto i canoni di locazione relativamente ai mesi di dicembre 2023 e gennaio
2024, restando debitore della somma di euro 1.400,00.
Il 22/02/2024 si costituiva l'intimato, il quale pur non CP_1
contestando i ritardi nei pagamenti dei canoni locatizi, dedotti dal locatore, eccepiva la loro scarsa importanza come inadempimento anche alla luce della tolleranza – rispetto ai ritardi nei pagamenti – mostrata dal locatore nel corso del rapporto.
Inoltre, in merito ai due canoni non pagati deduceva nella sua prima difesa che
“Anche le mensilità di dicembre 2023 e gennaio 2024 di cui alla domanda, come già detto, sono state pagate contestualmente in data 22.01.2024, come si evince dal riepilogo bonifici della Banca Unicredit, che si allega”.
L'intimato, perciò, così concludeva in comparsa: “1) Rigettare la richiesta di convalida di sfratto, contenente richiesta di risoluzione del contratto e emissione decreto ingiuntivo, avendo il convenuto sanato la morosità. In ogni caso, ci si oppone sin da adesso all'emissione di ordinanza di rilascio immobile, non sussistendone i presupposti di legge al cospetto della sanatoria e della mancanza di gravità nell'inadempimento. 2) Comunque, rigettarsi integralmente l'avversa domanda di intimazione di sfratto, contenente richiesta di risoluzione del contratto nonché di emissione decreto ingiuntivo, stante la mancanza dei presupposti in fatto
e diritto, al cospetto della sanatoria e della mancanza di gravità nell'inadempimento. 3) In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di causa, oltre accessori di legge con distrazione.”.
All'udienza del 28/02/2024, l'intimante deduceva che i canoni di locazione di dicembre 2023 e gennaio 2024, richiesti con la citazione, erano stati pagati dal conduttore il 23/01/2024, dopo la notifica dell'atto di sfratto per morosità (avvenuta il 18/01/2024).
Inoltre, in ragione della circostanza che non erano state pagate le spese legali e dichiarando che “la morosità ad oggi persiste a tale riguardo” Parte_1 insisteva per la convalida dell'intimato sfratto e, in subordine, per la dichiarazione della risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore.
3 Il convenuto si riportava ai propri atti e alle conclusioni ivi rassegnate.
Con ordinanza resa all'esito della camera di consiglio tenuta in quella stessa prima udienza, il giudice onorario, preso atto dell'intervenuta opposizione, rigettava la richiesta di convalida dell'intimato sfratto e la pronuncia del decreto ingiuntivo svolte da , nonché di emettere ordinanza di rilascio con riserva delle Parte_1
eccezioni del convenuto (art. 665, c.p.c.), non ricorrendone i presupposti.
Inoltre, era disposto il mutamento del rito, con fissazione dell'udienza del
25/09/2024, assegnando alle parti termine perentorio fino a venti giorni prima dell'udienza così fissata per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in Cancelleria;
era altresì concesso alle parti termine per la presentazione della domanda relativa al tentativo di mediazione obbligatorio ex art. 5, comma 6, lett. b, del d.lgs. 28/2010, presso un organismo territorialmente competente.
L'intimato depositava la sua memoria integrativa il 31/07/2024; l'intimante depositava memoria con allegata documentazione il 02/09/2024.
All'udienza del 25/09/2024, le parti comparivano, si riportavano ai rispettivi atti e chiedevano la fissazione dell'udienza di discussione con un termine per memorie conclusive.
Il giudice onorario, visto il verbale negativo dell'esperito tentativo di mediazione e considerata avverata la condizione di procedibilità; rilevata l'assenza di istanze istruttorie;
fissava per la discussione l'udienza del 26/02/2025, ore 10:30, autorizzando le parti al deposito di note difensive entro il termine del 17/02/2025.
Il 13/02/2025, depositava le sue memorie;
il 17/02/2025, CP_1 Pt_1
effettuava due distinti depositi: foglio precisazione conclusioni e memoria.
[...]
All'udienza entrambe le parti comparivano, si riportavano alle rispettive conclusioni, procedevano alla discussione, esaurita la quale il giudice si ritirava in camera di consiglio.
2. – Nel foglio conclusioni depositato dall'attore, che riprende quanto da questi argomentato nella memoria integrativa depositata il 02/09/2024, egli insiste affinché questo tribunale voglia “emettere ordinanza di convalida di sfratto”.
Secondo l'attore/intimante, infatti, come da questi dichiarato anche all'udienza per la convalida (e ribadito nella memoria testé menzionata), lo sfratto avrebbe dovuto essere convalidato/deve essere convalidato a causa della persistenza della morosità
4 che il locatore ritiene sussistente in quanto, seppur dopo la notifica della citazione per convalida il conduttore abbia versato i due canoni arretrati, comunque, avrebbe dovuto pagare anche gli interessi e le spese legali (cfr. memoria integrativa del
02/09/2024: “comunque persiste in riferimento alle indicate situazioni debitorie
(interessi e spese legali)”.
Tale domanda non può essere accolta perché si fonda su un assunto errato.
Riguardo al requisito della persistenza della morosità, va rilevato che esso deve riguardare la morosità dedotta con l'atto introduttivo, rimanendo escluso che la morosità possa essere riferita a canoni non dedotti in citazione, ovvero successivi.
In tal senso si è già pronunciata la Suprema Corte, la quale ha statuito:
«L'ordinanza di convalida di licenza di sfratto, che non ha natura di sentenza e non
è dunque impugnabile con i mezzi ordinari d'impugnazione, se è tuttavia emessa fuori dei limiti oggettivi segnati dagli artt. 557 e 658 cod. proc. civ., in assenza delle condizioni previste dall'art. 663 ovvero in mancanza di un presupposto generale di ammissibilità del procedimento speciale, assume valore di sentenza ed
è perciò impugnabile con l'appello. Pertanto, ove il locatore dopo la notificazione della citazione per convalida dia atto che il conduttore ha provveduto a pagare il canone, senza però corrispondere gli interessi di mora e le spese, tale situazione non integra la richiesta di dichiarazione di persistente morosità, con la conseguenza che l'ordinanza ex art. 633 cod. proc. civ. ugualmente pronunziata viene ad assumere natura di sentenza ed è impugnabile con l'appello» (così, Cass.
Sez. 3, Sentenza n. 332 del 11/01/2001; enfasi aggiunta).
In mancanza del requisito della persistenza della morosità, come nella presente fattispecie, il giudice non può emettere l'ordinanza di convalida, lasciando impregiudicata la decisione della causa sul piano sostanziale ai fini risolutori.
Dunque, nel caso l'intimato abbia pagato quanto dovuto nel periodo intercorrente fra la notifica dell'intimazione e l'udienza di convalida, va esclusa la possibilità di emettere l'ordinanza di cui all'articolo 663 c.p.c., e il giudizio deve essere mutato nel rito per valutare la sussistenza di un inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'articolo 1455 cc per le locazioni commerciali e dell'articolo 5 L. n. 392/1978 per le locazioni ad uso abitativo.
Nella fattispecie in esame, lo stesso locatore ha dichiarato all'udienza del
28/02/2024 che “i canoni di locazione dei mesi di dicembre 2023 e gennaio 2024,
5 richiesti con l'atto di intimazione di sfratto notificato il 18.01.2024, sono stati pagati da il successivo 23 gennaio, dopo la notifica dell'atto”, CP_1
cosicché il requisito della persistenza della morosità, da parametrare ai soli canoni di cui all'intimazione, doveva essere escluso, con conseguente impossibilità di emissione di ordinanza di convalida.
3. – Si può, pertanto, passare all'esame della domanda attorea inerente alla risoluzione per inadempimento: “in subordine, dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore ”. CP_1
È principio consolidato in giurisprudenza quello secondo cui il pagamento delle morosità, qualora avvenga dopo la introduzione del giudizio, non costituisce sanatoria della vicenda giuridica relativa alla declaratoria dell'inadempimento, operando il principio generale di cui al comma 3 dell'art.1453, c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale.
La purgatoria della mora, infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto, non è ostativa, ai sensi del citato art. 1453, c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti.
Secondo la giurisprudenza di legittimità che si è pronunciata sulla questione:
«…come si desume dalla sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 272/1999, ritenuta la inapplicabilità della sanatoria giudiziale della morosità di cui alla L. n.
392 del 1978, art. 55 alle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo, va escluso che il pagamento dei canoni e degli oneri accessori a giudizio iniziato possa, nel caso di locazioni di detto tipo, evitare la risoluzione del contratto, se
l'inadempimento è grave» (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10587 del 2008).
Orbene, nella fattispecie il conduttore si è reso inadempiente al pagamento tempestivo dei canoni di dicembre 2023 e gennaio 2024, con scadenza il 5 di ogni mese, avendo effettuato tardivamente il relativo pagamento solo in data 22/01/2024, come risulta comprovato dalla ricevuta di bonifico prodotta da . CP_1
Inoltre, con le note conclusionali, inoltre, l'attore ha dedotto che: “1) il canone di locazione del mese di agosto 2024 è stato corrisposto il 30 agosto 2024; 2) il canone di locazione del mese di settembre 2024 è stato pagato il 17 ottobre 2024
6 (unitamente al canone del mese di ottobre) e, cioè, oltre 40 giorni dopo la scadenza fissata;
3) il canone di locazione del mese di novembre 2024 è stato pagato il 17 dicembre 2024 (unitamente al mese di dicembre 2024) e, cioè, oltre 40 giorni dopo la scadenza fissata;
4) addirittura, alla data del 10 febbraio 2025 non risultano ancora pagati i canoni di locazione per i mesi di gennaio e febbraio 2025 che, come gli altri, dovevano essere corrisposti entro i primi cinque giorni di ogni mese
e, quindi, entro il 5 gennaio e 5 febbraio 2025”.
Tali circostanze allegate dall'attore (rispetto alle quali ha prodotto documentazione bancaria) sono state solo genericamente contestate dal convenuto, il quale nulla ha offerto per dimostrare la puntualità dei pagamenti dei canoni da agosto 2024, in poi,
e, tantomeno, di aver provveduto a pagare i canoni relativi ai mesi di gennaio e febbraio 2025.
È necessario, pertanto, qui richiamare i principi da tempo pronunciati dalla giurisprudenza nomofilattica che possono essere applicati all'odierna fattispecie:
«In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento ex art. 5 della l. n. 392 del 1978 non trovi diretta applicazione, esso può, comunque, essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva ritenuto grave la mancata corresponsione del canone nei termini da parte del conduttore, attribuendo rilievo alla clausola risolutiva espressa pattuita tra le parti - nonostante il locatore non se ne fosse avvalso - poiché l'apposizione della stessa dimostrava come il ripetuto ritardo nei pagamenti non fosse stato tollerato, ma avesse inciso sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto).» e ancora: «L'inerzia del locatore nel richiedere il puntuale adempimento del canone rispetto a pur reiterati ritardi del conduttore non va interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale del termine di pagamento, non potendo una condotta così equivoca indurre il conduttore a ritenere di essere autorizzato ad adempiere in base alla propria disponibilità.» (per entrambe le massime cfr. Cass. Sez. 3 - ,
Sentenza n. 30730 del 26/11/2019).
Ad incidere sulla valutazione della gravità dell'inadempimento oggi sottoposto ad
7 esame di questo giudicante concorrono sia il pagamento non puntuale dei canoni precedentemente alla citazione per convalida, come riconosciuto dal conduttore, sia il mancato pagamento dei canoni di dicembre 2023 e gennaio 2024, la cui sanatoria
è avvenuta solo dopo la notificazione dell'atto di citazione per la convalida, sia la persistenza dell'inadempimento – quanto a puntualità nel pagamento – dei canoni maturati dopo l'udienza di convalida, sia l'ulteriore inadempimento totale per le mensilità di gennaio e febbraio 2025, circostanze tutte valutabili ai fini dell'accertamento della gravità dell'inadempimento.
Se, dunque, ai fini della verifica della gravità dell'inadempimento, deve essere valorizzata la complessiva condotta del conduttore, al fine di poter formulare una valutazione prognostica e probabilistica sul verificarsi di ulteriori inadempimenti
(in tal senso, cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 20551 del 30/09/2014), allora, si può ritenere che l'inadempimento allegato dall'attore possieda i requisiti della gravità e la sua domanda di risoluzione deve essere accolta.
Infatti, la domanda va considerata correttamente allegata e provata, visto che il locatore ha prodotto in giudizio il titolo della pretesa creditoria, cioè il contratto di locazione.
Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione, al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione (così, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 826 del 20/01/2015).
Ne consegue che va pronunciata la risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per ritardato e mancato pagamento di canoni, trattandosi di inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza
n. 8076 del 04/06/2002).
Quanto alla determinazione della data di rilascio, ex art. 56 L. n. 392 del 1978, il tribunale ritiene, in considerazione della persistenza del ritardo nel pagamento dei canoni, in un giudizio comparativo con le esigenze del conduttore di reperire altro immobile dove esercitare la propria attività commerciale, che sia equo fissare, a tal fine, il termine 21/04/2025.
Per quanto riguarda il regolamento delle spese, seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, applicando i valori medi per lo scaglione di
8 riferimento (€ 1.100 - € 5.200) per il rito locatizio e in ragione dell'attività svolta, con attribuzione agli avvocati Marciano Moscardino e Roberta Moscardino che si sono dichiarati anticipatari.

PQM

Il Tribunale di Isernia, in composizione monocratica nella persona del giudice onorario, dott. Luca Storto, definitivamente pronunciando sulle domande per cui è giudizio, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Dichiara risolto il contratto di locazione ad uso commerciale datato 27 novembre 2013, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Isernia il 4 dicembre successivo, concluso tra le parti in causa, avente ad oggetto i seguenti immobili: - immobile piano terra sito in Venafro SS 85 Venafrana
n. 85 località Madonnella Foglio 44, Particella 138, Subalterno 7, mq 16,32;
- immobile piano terra sito in Venafro SS 85 Venafrana n. 85 località
Madonnella Foglio 44, Particella 245, Subalterno 1, mq 87; -immobile piano terra (wc, disimpegno) sito in Venafro SS 85 Venafrana n. 83 località
Madonnella, Foglio 44, Particella 246; - immobile piano terra (locale commerciale) sito in Venafro SS 85 Venafrana località Madonnella, Foglio
44, Particella 267, mq 250,16; - immobile Piano terra (forno, disimpegno) sito in Venafro SS 85 Venafrana località Madonnella, Foglio 44, Particella
364, mq 27,60;
2) dichiara tenuto e condanna il convenuto/conduttore, , cod. CP_1
fisc. al rilascio degli immobili che del contratto di C.F._2
locazione ripassato tra le parti costituiscono l'oggetto, elencati al punto precedente, liberi da persone e cose ed in favore di , cod. Parte_1
fisc. alla data sopra fissata del 21/04/2025; C.F._1
3) Condanna il convenuto, al pagamento delle spese CP_1
processuali sostenute dall'attore, , che, liquida in € 260,22 Parte_1
per esborsi, € 1.591,00 per compensi, oltre al rimborso spese generali 15%, oltre a C.p.A. e I.V.A., come per legge e se dovute, con attribuzione agli avvocati Marciano Moscardino e Roberta Moscardino che si sono dichiarati anticipatari;

Manda alla cancelleria per gli adempimenti di sua competenza.
Così deciso in Isernia, 26/02/2025, alle ore 19:59.
9 Il Giudice Onorario dott. Luca Storto
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