N. R.G. 136/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LECCE
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale di Lecce, in composizione monocratica, in persona del G.O., Avv. Carmela Convertini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado, iscritta al n. 136/2023 R.G.AA.CC. discussa all'udienza odierna tra:
rappresentato e difeso dall'Avv. Vincenzo Napolitano, con domicilio eletto Parte_1
presso il suo studio, per mandato in calce al ricorso
RICORRENTE
c o n t r o
e , rappresentati e difesi dall'Avv. Simona Tommasa Mancini, con Controparte_1 Controparte_2 domicilio eletto presso il suo studio, per mandato allegato alla memoria difensiva
RESISTENTI
* * *
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 13.03.2023 adiva l'intestato Tribunale per sentire accogliere nei confronti Parte_1 di e le seguenti conclusioni: “dichiarare tenuti e condannare i coniugi resistenti, Controparte_1 Controparte_2 in quanto già locatari dell'immobile di cui diffusamente si é detto in premessa, al pagamento della complessiva somma di Euro 7.190,00 per le causali dedotte ed articolate nella narrativa di questo ricorso, che così vengono sintetizzate: per danni da ripristino dell'immobile 3.630,00; per indennità di mancato preavviso 1.380,00; per canoni insoluti 2.030,00; per quota tassa di registro 2021 e 2022 150,00, a maggiorarsi degli interessi di legge dalla costituzione in mora al soddisfo;
per le ragioni tutte dedotte al paragrafo V) e relativi sottoparagrafi della narrativa di questo ricorso, oltre che
conseguentemente all'accoglimento della domanda di cui al precedente paragrafo, annullare il provvedimento reclamato reso dal Presidente Delegato Dr.ssa P. Portaluri in data 25.11.2022 a definizione del procedimento iscritto al
n.6644/2022 R.G. Tribunale di Lecce, revocando comunque la statuizione di condanna alle spese del ricorrente;
condannare i resistenti al pagamento sia delle spese di questo giudizio e sia, se ritenuto conforme a giustizia, del risarcimento danni per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.”, integrate all'udienza del 16.06.2023con la domanda di restituzione della somma di Euro 1.948,88 assegnata in favore dei resistenti in seguito al procedimento esecutivo presso terzi in esecuzione del provvedimento reso nel procedimento n.6644/22, ove era stata statuita la condanna alle spese a suo carico.
Esponeva che i resistenti, in virtù di contratto del 01.05.2013, che prevedeva un canone mensile di Euro
239,00, avevano condotto in locazione per uso abitativo l'immobile sito in Sogliano Cavour alla via Vittorio
Veneto n.97, rilasciato con un brevissimo preavviso verbale alla fine del mese di maggio 2022 mediante riconsegna delle chiavi.
Sosteneva che il giorno successivo, recatosi presso il detto immobile, aveva constatato che lo stesso non era stato sgomberato da vecchi secchi e recipienti ed era stato rilasciato in pessime condizioni, giacché le pareti ed i radiatori risultavano sporchi e privi di recente tinteggiatura, mentre quasi tutti i componenti del bagno erano rotti.
Aggiungeva di aver richiesto ai resistenti. senza alcun esito, il rimborso delle somme necessarie per il ripristino
(Euro 3.630,00 per la tinteggiatura;
Euro 1.380,00 per indennità di mancato preavviso;
Euro 2.030,00 per canoni insoluti;
Euro 150,00 per quota tassa di registro relativa agli anni 2021 e 2022) e che, avendo necessità di acquisire in via preventiva la prova delle condizioni in cui l'immobile si trovava, dovendo eseguire le opere di riparazione, aveva proposto il ricorso ex art. 696 bis c.p.c., dichiarato inammissibile, cui non aveva ritenuto di proporre reclamo nei termini.
Riteneva comunque illegittima la statuizione di inammissibilità del ricorso ex art. 696 bis c.p.c. e chiedeva in questa sede l'annullamento della statuizione relativa alla condanna alle spese.
Si costituivano e che, a loro volta, rassegnavano le seguenti conclusioni: Controparte_1 Controparte_2
“preliminarmente, rigettare la domanda attorea così come formulata ed articolata perchè priva di fondamento in fatto ed in diritto;
e per l'effetto, confermare il provvedimento reso dal Presidente Dott.ssa Portaluri in data 25.11.22 a definizione del procedimento RG n.6644/22; condannare parte ricorrente ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da lite temeraria da liquidarsi in via equitativa;
con vittoria di spese, diritti ed onorari”.
Sostenevano che l'immobile, al momento della locazione, era in pessime condizioni manutentive e che era stato costretti a prenderlo in locazione per le difficoltà del momento di reperire un immobile in cui risiedere, tanto da aver richiesto alla ditta ED MO un preventivo per renderlo più decoroso, ma stante l'elevato costo da sostenere, vi avevano provveduto in autonomia. Precisavano che l'immobile in oggetto era stato riconsegnato in buone condizioni e, all'uopo allegavano le relative foto, puntualizzando che durante i lavori di tinteggiatura il , che si era recato più volte presso Parte_1
l'immobile, non aveva lamentato la presenza di danni ed evidenziando, altresì, che se al momento del rilascio vi fossero stati dei danni, il ricorrente avrebbe eseguito quantomeno dei rilievi fotografici e costituito in mora i resistenti, mentre alcunché era stato precisato nella raccomandata del 09.06.2022, che conteneva un mero invito a recarsi presso lo studio dell'Avv. Chittano.
Ritenevano non dovuta l'indennità di mancato preavviso, atteso che il dopo la scadenza del primo Parte_1 quadriennio aveva apposto sull'immobile il cartello “vendesi”, per cui si erano visti costretti al rilascio anticipato, avendo ricevuto oralmente la volontà di recesso.
Contestavano la domanda di pagamento di somme a titolo di canoni e tassa di registro e producevano le ricevute di pagamento, ivi inclusa quella del 17.05.2022 con la causale “a saldo e tacitazione pretese immobile in
Sogliano Cavour”, che asserivano mai contestata dal ricorrente.
Eccepivano, infine, l'inammissibilità delle censure sollevate dal ricorrente al provvedimento reso in sede di
ATP.
Disposta ATP nel procedimento n.136-23, nonché la prova per testi, la causa é stata rinviata all'udienza odierna per la discussione e decisione.
* * *
Va premesso che in ragione dei lamentati danni e della necessità del ricorrente di poter ricollocare l'immobile in oggetto sul mercato, a seguito l'A.T.P. ex art. 696-699 c.p.c., é stata disposta CTU, invero accordata in via preventiva anche al fine di poter pervenire ad una conciliazione, più volte sollecitata dal CTU Ing. Per_1
[...]
Al riguardo si osserva che, benché la CTU sia stata espletata a distanza di tempo dal momento del rilascio, risultano prodotte dal ricorrente le foto scattate in data 14.12.2022 le cui immagini sono convergenti con la situazione riscontrata dal CTU.
Parte convenuta, tuttavia, ha sempre contestato la sussistenza di danni ed ha sostenuto che l'immobile al momento del rilascio é stato pure tinteggiato, circostanza, tuttavia, che non emerge dalle foto allegate dal ricorrente, poiché se é vero che le dette foto sono state scattate nel mese di dicembre, é pur vero che la sporcizia sulle pareti e la ruggine dei termosifoni sono risalenti ad un duraturo uso dell'immobile.
Né potrà attribuirsi alcun valore alle dichiarazioni rese dai testi e , poiché in Testimone_1 Testimone_2 contrasto con le evidenze fotografiche ed in mancanza di alcun documento fiscale giustificativo dei lavori eseguiti, atteso che sarebbero stati necessari, anche a voler considerare l'esecuzione di lavori in autonomia, vernice e ponteggi. A tanto vi é da aggiungere che la deposizione dei detti testi é anche inattendibile, considerato che i lavori di tinteggiatura vanno eseguiti dopo lo sgombero dell'immobile, per cui se veramente detti lavori fossero stati eseguiti, la consegna della chiave al locatore sarebbe dovuta avvenire qualche giorno dopo lo sgombero dell'immobile e non come riferito dal teste “dopo aver caricato le ultime cose, ci siamo messi a CP_1 bordo del mio furgoncino e, passando dalla piazza del paese , ha visto la macchina di e mi CP_2 Parte_1 ha chiesto di fermarmi perché doveva andare a riconsegnargli le chiavi della casa. Così mi sono fermato ed ho atteso nel furgone che e la moglie scendessero per raggiungere il , che si trovava CP_2 Parte_1 all'interno del Circolo Cittadino”.
Ciò posto, si può senz'altro passare all'esame della relazione peritale ed alla quantificazione dei danni.
All'uopo si osserva che il CTU ha riscontrato all'immobile anche danni da infiltrazione, i cui costi, tuttavia, non possono gravare sui resistenti, dovendo limitarsi il risarcimento alla tinteggiatura delle pareti, il cui costo
é stato stimato in Euro 3.691,50, dei termosifoni, per la cui pulizia e ripittura é stato stabilito il costo a corpo di Euro 120,00, ed al ripristino del rivestimento del bagno per un importo di Euro 300,00.
Il risarcimento per i danni subiti dal ricorrente, vengono, pertanto, stimati in complessivi Euro 4.111,50, risultando le ulteriori opere individuate dal CTU di pertinenza del proprietario, poiché causate da infiltrazioni.
Il ricorrente, inoltre, ha lamentato il mancato pagamento di parte dei canoni evidenziando che, al netto del cauzione, i resistenti avrebbero dovuto versare n.109 mensilità, da maggio 2023 a maggio 2022, per un importo complessivo di Euro 25.070,00, mentre hanno corrisposto il minor importo di Euro 23.040,00, per cui ha richiesto il pagamento della somma differenziale pari ad Euro 2.030,00.
I resistenti, infatti, non hanno prodotto tutte le ricevute di pagamento ed hanno dedotto che nulla é dovuto al locatore, atteso che l'ultimo pagamento del 17.05.2022 era stato da loro eseguito con la causale “a saldo e tacitazione pretese locazione immobile in Sogliano Cavour” e che non era seguita alcuna contestazione del
. Parte_1
Tale ultimo assunto é documentalmente smentito dalla racc.ta a.r. a firma dell'Avv. Vincenzo Napolitano dell'11.07.2022, da cui emerge, invece, la richiesta di pagamento dei canoni non corrisposti, con la conseguenza che in assenza di specifico differente accordo tra le parti, sarà dovuta al ricorrente anche la somma di Euro 2.030,00 a titolo di canoni non corrisposti, così come sarà dovuta l'indennità di mancato preavviso, pari ad Euro 1.380,00, pari a sei mensilità, non essendo stata fornita la prova del preavviso stabilito dall'art. 4 della L. n.392/78 ed essendo irrilevante l'eventuale circostanza che il locatore intendesse vendere l'immobile, poiché, comunque, l'acquirente sarebbe obbligatoriamente subentrato nel contratto di locazione.
Sarà dovuta, infine anche la somma di Euro 150,00 pari al 50% della tassa di registro per gli anni 2021 e 2022, non avendo fornito i resistenti la prova del pagamento.
Il credito del ricorrente, pertanto, ammonta a complessivi Euro 7.671,50. Andrà rigettata, infine, la domanda di annullamento della statuizione relativa alla condanna alle spese resa all'esito del procedimento n.6644/22 R.G. relativo al ricorso ex art. 696 bis c.p.c., le cui doglianze andavano proposte in sede di reclamo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.
Spese di CTU a carico dei resistenti.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla causa in epigrafe, così provvede:
1) Accertato un credito del ricorrente come specificato in motivazione di complessivi Euro 7.671,50, condanna i resistenti in solido al pagamento della detta somma, oltre interessi dalla domanda fino all'effettivo soddisfo;

2) condanna i resistenti in solido al pagamento in favore del ricorrente, delle spese e competenze di causa che liquida in Euro 3.017,00, di cui Euro 279,00 per spese, oltre spese generali ed accessori come per legge;

3) pone definitivamente le spese di CTU a carico dei resistenti in solido.
Così deciso in Lecce in data 11.06.2025.
Il G.O.P.
Avv. Carmela Convertini