REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PALERMO
- Sezione Seconda Civile -
In composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Silvia Ingrassia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 10321 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2022 vertente tra
C.F. e P.VA , in persona del rappresentante pro tempore, Parte_1 P.VA_1 rappresentato e difeso dall'avv. Salvatore Ziino e dall'avv. Cristina Altamore ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, giusta procura in atti;
attore
e
C.F. e P. VA , in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.VA_2 tempore, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Giancarlo Greco e dell'avv. Simonetta
Brambille, che la rappresentano e difendono giusta procura in atti;
convenuto
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, (di seguito ”) Parte_1 Parte_1 conveniva in giudizio (di seguito “ ), esponendo che: Controparte_1 Controparte_1
- la , che opera nel settore immobiliare e si occupa di sviluppare interventi Parte_1 edilizi per mettere a frutto o rivendere a terzi immobili, aveva instaurato una trattativa con la per la valorizzazione e lo sfruttamento economico di un complesso Controparte_1
O Organ immobiliare sito in Palermo e denominato “ ” di cui quest'ultima era proprietaria;

- in data 20.4.2018, la e la stipulavano, dunque, due Parte_1 Controparte_1 contratti tra loro collegati, ossia: (i) un contratto di locazione a uso commerciale della durata di nove anni decorrente dal 20.4.2018 (suscettibile di rinnovazione automatica per egual periodo) avente ad oggetto il menzionato complesso immobiliare, per un canone annuo crescente;
(ii) un contratto di opzione ai sensi dell'art. 1331 c.c., in forza del quale la concedeva Controparte_1 alla , per sé o per persona da nominare, opzione all'acquisto, fino al 31.12.2021, Parte_1
1 dell'intero complesso immobiliare già oggetto di locazione per il prezzo di euro 2.250.000,00, con la precisazione per cui entro trenta giorni dall'esercizio dell'opzione sarebbe stato stipulato il contratto definitivo di trasferimento e che le somme pagate sino al momento della stipula del definitivo di trasferimento a titolo di canoni di locazione sarebbero state imputate ad acconto sul prezzo;

- la eseguiva, dunque, ingenti investimenti, concedeva in sublocazione uno Parte_1 dei fabbricati del complesso immobiliare e avviava con il subconduttore trattative per la vendita a quest'ultimo di quel fabbricato ad un prezzo superiore a quello che era stato da lei concordato con per la cessione dell'intero complesso immobiliare (con evidenti guadagni Controparte_1 per la ); Parte_1
- seguivano contatti e trattative tra la e la finalizzate Parte_1 Controparte_1 all'esecuzione del frazionamento immobiliare e alla successiva vendita e, individuato il notaio incaricato dell'atto di vendita, in prossimità del termine fissato per l'esercizio del diritto di opzione, il consulente della , sig. più volte confermava al legale Parte_1 Per_1 rappresentante della sig. , l'intenzione di esercitare il diritto di Controparte_1 Tes_1 opzione;

- con pec delle ore 10,37 del 31.12.2021, comunicava a Parte_1 Controparte_1 di volere esercitare il diritto di opzione e la invitava a stipulare l'atto il 28.1.2022 dinanzi al notaio individuato;

- poco dopo, il sig. per la , inoltrava al sig. , legale Per_1 Parte_1 Tes_1 rappresentante della un messaggio mediante il servizio “whatsapp” contenente Controparte_1 due foto della pec precedentemente inoltrata sotto le quali scriveva, testualmente, “Fatto” e il sig.
rispondeva con gli auguri di buon anno;
Tes_1
- successivamente, la incaricava un proprio tecnico dell'attività Controparte_1 prodromica alla stipula dell'atto e il 20.1.2022 il notaio la invitata, in vista del rogito fissato per le ore 10,00 del 28.1.2022, alla trasmissione della documentazione a ciò necessaria;

- tuttavia, la mattina del 28.1.2022, il legale rappresentante della Controparte_1 comunicava, per la prima volta, che la pec di esercizio del diritto di opzione non era mai stata ricevuta e che non era, pertanto, possibile la stipula dell'atto;
- la 101 appurava, a questo punto, che la pec del 31.12.2021 era stata inviata a Parte_1 un indirizzo pec errato (ossia all'indirizzo “ nonostante l'indirizzo Email_1 corretto fosse “ ) e, nella stessa data del 28.1.2022, replicava alla Email_2 [...] che il diritto di opzione era stato comunque esercitato correttamente, sia mediante CP_1
l'invio della pec che mediante il messaggio whatsapp, sicché invitava la a Controparte_1
2 presentarsi dinanzi al notaio il 4.2.2022, ore 10,00, reiterando l'invito a trasmettere la documentazione;

- ciononostante, la non trasmetteva alcun documento al notaio e non si Controparte_1 presentava all'appuntamento dinanzi al notaio, continuando a replicare di non avere ricevuto la pec e assumendo che l'esercizio del diritto di opzione richiedeva l'uso della firma digitale.
Ciò posto in punto di fatto, la evidenziava che il contratto di opzione in favore di Parte_1
non richiedeva una forma particolare per il suo esercizio e che ella aveva esercitato il Parte_1 suo diritto in data 31.12.2021, sia con l'invio della pec che inoltrando con un messaggio di whatsapp schermata relativa al contenuto della pec, essendo questi strumenti di comunicazione che garantiscono l'identificazione informatica dell'autore e che conferiscono certezza in ordine alla provenienza del documento, essendo comunque soddisfatto il requisito della “forma scritta” dall'invio di comunicazione elettroniche, senza la necessità della firma digitale.
Per tali ragioni, lamentando l'illegittimità del rifiuto della alla stipula dell'atto di Controparte_1 trasferimento e gli ingenti danni da ciò scaturiti (sia avendo riguardo alle trattative che aveva avviato con il subconduttore di uno degli edifici facenti parte del complesso immobiliare di cui si tratta che agli esborsi e ai mancati guadagni connessi al fallito investimento immobiliare), chiedeva, Parte_1 testualmente di:
“Ritenere e dichiarare che la .F. ha correttamente esercitato il diritto Parte_1 P.VA_1 di opzione per l'acquisto dell'intero complesso immobiliare sito in Palermo Via Castelforte 101, Foglio 10, Part. 750, incluse aree pertinenziali, tutto incluso e nulla escluso, ora così distinto al catasto fabbricati: (…).
Ritenere e dichiarare che la C.F. , non ha adempiuto all'obbligo di Controparte_1 P.VA_2 procedere alla stipula del contratto di trasferimento.
Conseguentemente emettere sentenza che produca gli effetti del contratto di trasferimento che non è stato concluso e pertanto disporre in favore di C.F. e

contro

Parte_1 P.VA_1 Controparte_1
C.F. , il trasferimento della proprietà dell'intero complesso immobiliare sito in Palermo Via
[...] P.VA_2
Castelforte 101, Foglio 10, Part. 750, incluse aree pertinenziali, tutto incluso e nulla escluso, ora così distinto al catasto fabbricati: (…).
In via alternativa rispetto al punto precedente, ritenere e dichiarare che mediante l'esercizio dell'opzione si è perfezionato il contratto di compravendita e pertanto accertare la intervenuta conclusione del contratto e dichiarare che la
C.F. è proprietaria dell'intero complesso immobiliare sito in Palermo Parte_1 P.VA_1
Via Castelforte 101, come sopra identificato.
In ogni caso dichiarare che ha diritto di detrarre dal saldo prezzo l'ammontare dei Parte_1 canoni che sono stati corrisposti sino ad oggi e degli ulteriori canoni che saranno corrisposti in prosieguo.
Quantificare i danni subiti da sulla base dei parametri indicati nelle proprie difese Controparte_2 da Parte_1
3 Dichiarare la compensazione tra il debito di per il pagamento del saldo prezzo e i Parte_1 controcrediti di ari all'ammontare dei danni subiti a causa dell'inadempimento di Parte_1 [...]

Controparte_1
In ogni caso dichiarare che la può detrarre dal saldo prezzo l'ammontare dei danni Parte_1 subiti.
Subordinare il trasferimento della proprietà al versamento del saldo prezzo che risulterà eventualmente ancora dovuto.
Nel caso in cui l'ammontare dei canoni pagati e dei danni subiti da isulti superiore al Parte_1 saldo prezzo, condannare l pagamento delle somme che risulteranno dovute. Controparte_1
Condannare la a pagare sulle somme che risulteranno dovute interessi nella misura Controparte_1 prevista dall'art. 1284, quarto comma, c.c. dalla domanda giudiziale (e quindi interessi nella misura prevista dalla legislazione relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali), ovvero in subordine interessi e rivalutazione monetaria dal sorgere del credito, con ulteriore condanna a pagare gli interessi sugli interessi ex art. 1283 c.c. con capitalizzazione semestrale dalla domanda giudiziale
Con vittoria di spese, competenze ed onorari”.
La benché regolarmente citata, non si costituiva in giudizio e ne veniva dichiarata Controparte_1 la contumacia. Concessi i termini ex art. 183, comma 1, c.p.c., si costituiva la società convenuta, contestando la fondatezza delle richieste di parte attrice, di cui chiedeva il rigetto.
Respinte le istanze istruttorie di parte attrice, la causa veniva istruita in via esclusivamente documentale, sicché le parti concludevano come da note ex art. 127 ter c.p.c. rispettivamente depositate entro il termine perentorio del 5.12.2023 e la causa, previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c., veniva trattenuta in decisione.
*****
In via preliminare, va revocata la dichiarazione di contumacia della essendosi la Controparte_1 società convenuta costituitasi in data 8.2.2023.
Venendo al merito della lite, osserva il giudicante che la fondatezza di tutte le domande proposte da parte attrice (sopra trascritte) dipendono dal valido esercizio (contestato dalla società convenuta) del diritto di opzione da parte della entro il termine previsto per il 31.12.2021. Parte_1
È pacifico tra le parti, nonché provato in via documentale (v. doc. 47 del fascicolo di parte attrice), che, in data 20.4.2018, la e la hanno sottoscritto un contratto in forza Parte_1 Controparte_1 del quale la concedeva “alla , per sé o per persona da nominare, opzione Controparte_1 Parte_1
d'acquisto dell'intero complesso sito in Palermo in via Castelforte 101 foglio 10, part. 750, incluse aree pertinenziale, tutto incluso e nulla escluso (…) per il prezzo di euro 2.250.000,00”; in tale sede, le parti, concordati alcuni profili della successiva vendita che avrebbe dovuto poi essere perfezionata con un separato atto di trasferimento da stipulare entro i successivi trenta giorni, prevedevano testualmente che “l'opzione potrà
4 essere esercitata entro il 31.12.2021 decorso tale termine finale non potrà più essere esercitata per patto espresso e volontà delle parti”.
Trattasi, come pacificamente riconosciuto dai contendenti, di un contratto di opzione di cui all'art. 1331 c.c., in forza del quale la (in veste di “concedente”) rimaneva vincolata alla Controparte_1 propria dichiarazione - equiparata, quanto agli effetti, ad una proposta irrevocabile - entro il termine previsto per il 31.12.2021e la (in veste di “opzionaria”) aveva la facoltà di aderire o meno Parte_2 alla suddetta proposta entro la stessa data.
E poiché, secondo il regolamento concordato dalle parti il 20.4.2018, all'accettazione da parte della della proposta di vendita formulata dalla sarebbe dovuta seguire la Parte_1 Controparte_1 stipula di un contratto di trasferimento, l'esercizio da parte della opzionaria del diritto potestativo a lei riconosciuto avrebbe determinato la conclusione di un contratto preliminare di compravendita del compendio immobiliare sopra menzionato.
Ora, è noto che, a mente dell'art. 1351 c.c., il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il definitivo ed è parimenti noto che i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono, secondo l'art. 1350 n. 1 c.c., rivestire la forma scritta ad substantiam.
Da ciò discende che il patto di opzione avente ad oggetto il trasferimento o la promessa di trasferimento di beni immobili deve rivestire la forma scritta e che, allo stesso modo, l'accettazione della proposta irrevocabile contenuta nel patto di opzione deve rivestire la forma scritta ad substantiam.
Anche la giurisprudenza di legittimità si esprime, univocamente, in tal senso, affermando che “il patto
d'opzione, disciplinato dall'art. 1331 c.c., ha in comune con il cosiddetto contratto preliminare unilaterale l'assunzione dell'obbligazione da parte di un solo contraente, ma se ne distingue per l'eventuale successivo iter della vicenda negoziale, in quanto, a differenza di detto preliminare unilaterale, che è contratto perfetto ed autonomo rispetto al contratto definitivo,
l'opzione medesima configura elemento di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e poi dall'accettazione del promissario, che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto (sempreché venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso, e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto). Anche, allora, un patto d'opzione avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili - perché l'accettazione possa saldarsi con la proposta irrevocabile determinando la conclusione del
(secondo) contratto - , in forza della forma scritta "ad substantiam" prescritta dagli artt. 1350 e 1351 c.c., impone, ai fini della sua validità, se non la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, quanto meno
l'accordo delle parti su quelli essenziali” (in questi termini, Cass. n. 28762/2017; v. anche Cass. n.
10649/1994: “L'accettazione della proposta contenuta in un patto d'opzione - accettazione che saldandosi con detta proposta determina la conclusione del (secondo) contratto - richiede la forma scritta "ad substantiam" se l'oggetto di quest'ultimo contratto è il trasferimento della proprietà di beni immobili (o di diritti immobiliari) o la promessa del loro trasferimento, ai sensi degli artt. 1350 e 1351 cod. civ. (…)”; conf,, tra le tante, Cass. n. 5950/1986).
5 Ebbene, da un lato risulta infondato l'assunto di parte attrice secondo cui il suo “diritto di opzione”
(che, in realtà, altro non è se non l'accettazione di una proposta irrevocabile da cui sarebbe scaturito il perfezionamento di un contratto preliminare di vendita di immobili) non richiedeva alcuna particolare formalità e, dall'altro, entrambe le modalità di esercizio del diritto di opzione impiegate dalla Parte_1
non risultano in alcun modo conformi ai principi di diritto sopra richiamati.
[...]
Considerato che l'accettazione della proposta irrevocabile di vendita contenuta in un contratto di opzione è atto recettizio, che, ai fini del perfezionamento del secondo contratto (ossia del contratto ulteriore rispetto a quello di opzione), deve giungere nella sfera di conoscenza del destinatario entro il termine concordato, il contratto preliminare di compravendita del complesso immobiliare di cui si è detto non può, di certo, ritenersi validamente perfezionato a seguito dell'invio, in data 31.12.2021
(termine finale per l'esercizio del diritto potestativo riconosciuto alla ) di una pec a un Parte_1 indirizzo che, come ammesso dalla stessa , non era riferibile alla Parte_1 Controparte_1
Indipendentemente da quale fosse la volontà della e dall'involontario errore cui ella è Parte_1 incorsa nell'invio dell'accettazione a un indirizzo pec errato (per avere, infatti, inviato una pec all'indirizzo in luogo del corretto indirizzo , per quel Email_1 Email_2 che qui rileva, la concedente il diritto di opzione non ha mai ricevuto quella pec di Controparte_1 accettazione (accettazione che, si ribadisce, è atto recettizio) della proposta irrevocabile di acquisto, sicché il contratto non si è in alcun modo perfezionato.
Quanto, poi, all'asserita conclusione del contratto di cui si tratta a seguito dell'invio, il 31.12.2021, da un consulente della , sig. al legale rappresentante della sig. Parte_1 Per_1 Controparte_1
, di un messaggio di whatsapp avente quale allegato la immagine del testo inviato all'indirizzo Tes_1 pec ritenuto, erroneamente, riferibile alla ove veniva espressamente esercitato, dal Controparte_1 legale rappresentante della , il diritto di opzione riconosciuto con scrittura del 26.4.2018 Parte_1 per l'acquisto del compendio immobiliare di cui si tratta, indipendentemente dalla effettiva verificazione di un simile fatto storico (contestato dalla società convenuta), è sufficiente rilevare che, a mente dell' art
21, comma 2 bis, del d.lgs. n. 82/2005 “Salvo il caso di sottoscrizione autenticata, le scritture private di cui all'articolo 1350, primo comma, numeri da 1 a 12, del codice civile, se fatte con documento informatico, sono sottoscritte,
a pena di nullità, con firma elettronica qualificata o con firma digitale (…)”.
Dunque, dal combinato disposto dell'art. 1351 e dell'art. 1350 n. 1 c.c., discende che anche il contratto preliminare (che deve avere la forma del definitivo a pena di nullità), se concluso (a seguito dell'esercizio del diritto di opzione, per mezzo di incontro tra proposta irrevocabile e accettazione) con documento informatico, deve, a pena di nullità, essere sottoscritto con firma elettronica qualificata o con firma digitale, sicché l'accettazione della proposta irrevocabile contenuta nel contratto di opzione non poteva comunque avvenire con l'invio di un messaggio di whatsapp (per di più proveniente da un soggetto che non rivestiva neppure l'incarico di legale rappresentante della ). Parte_1
6 Per quanto finora detto, la non ha ricevuto, entro il termine ultimo del 31.12.2021, Controparte_1
l'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da lei formulata con il contratto di opzione del
26.4.2018 né a mezzo pec né con un documento informatico sottoscritto con firma elettronica qualificata o con firma digitale, sicché il contratto preliminare di vendita del complesso immobiliare non si è perfezionato tra le parti.
A nulla rilevano, infatti, le comunicazioni di esercizio di opzione trasmesse (o ratificate) dalla
101 alla successivamente al termine del 31.12.2021 stabilito dalle parti, Parte_1 Controparte_1 atteso che la ha espressamente ritenuto non efficace l'accettazione tardiva. Controparte_1
Parimenti irrilevanti sono gli eventuali comportamenti comprovanti la conoscenza dell'accettazione della proposta irrevocabile che, secondo la , la avrebbe tenuto subito Parte_1 Controparte_1 dopo la data del 31.12.2021 (conferendo incarico a propri tecnici per l'avvio di pratiche di frazionamento catastale in vista del contratto di vendita), essendo sul punto sufficiente ribadire che il requisito della forma scritta richiesta ad substantiam non può in alcun caso essere surrogato da comportamenti concludenti (v., per tutti., già cit. Cass. n. 10649/1994: “L'accettazione della proposta contenuta in un patto d'opzione - accettazione che saldandosi con detta proposta determina la conclusione del (secondo) contratto - richiede la forma scritta "ad substantiam" se l'oggetto di quest'ultimo contratto è il trasferimento della proprietà di beni immobili (o di diritti immobiliari) o la promessa del loro trasferimento, ai sensi degli artt. 1350 e 1351 cod. civ..
Tale forma scritta, come per ogni altro contratto in materia immobiliare, non è integrata da meri comportamenti e neanche da qualunque documento, essendo richiesto, invece, che l'atto scritto contenga la manifestazione di volontà di concludere il contratto e sia posto in essere dalla parte al fine specifico di manifestare detta volontà. Questo contenuto non può riconoscersi a dichiarazioni di quietanza relative al prezzo (o a sue rate), le quali presuppongono il contratto ma non pongono in essere lo stesso”).
Sulla scorta di quanto finora detto, tutte le domande di parte attrice – tanto quelle dirette ad acclarare l'avvenuta stipula di un contratto preliminare di compravendita tra le parti e a ottenere il trasferimento, ex art. 2932 c.c., del diritto di proprietà sul complesso immobiliare in questione, o ad accertare l'avvenuta conclusione di un contratto di compravendita, quanto la domanda di risarcimento del danno basata sull'asserito illegittimo rifiuto opposto dalla alla stipula del contratto Controparte_1 di compravendita – vanno rigettate, perché infondate.
*****
Le spese di lite seguono la soccombenza e, liquidate secondo i criteri aggiornati di cui al d.m. n.
55/2014 (scaglione indeterminabile, ricondotto ai valori da 26.001,00 a 52.000,00: parametri medi ridotti della metà, in considerazione dell'attività concretamente svolta dalle parti), vanno poste a carico di parte attrice, rimasta soccombente.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa:

7 - RIGETTA le domande di parte attrice;

- CONDANNA gli attori al pagamento in favore di parte convenuta delle spese di lite, liquidate in euro 3.809,00, oltre iva, cpa e rimborso spese generali nella misura di legge.
Così deciso in Palermo il 22.3.2024
Il Giudice
Silvia Ingrassia
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