N. R.G. 12731/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Silvio Cinque ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 12731/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DI VEZZA Parte_1 C.F._1 GIUSEPPE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA FEDERICO CONFALONIERI, 1 00195 ROMA presso il difensore avv. DI VEZZA GIUSEPPE
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MELICIANI CP_1 C.F._2 DANIELE e dell'avv. MENCHERINI ANTONELLA ( ) Indirizzo Telematico;
C.F._3
, elettivamente domiciliato in via EZIO 24 00192 ROMA presso il difensore avv. MELICIANI
DANIELE CONVENUTO/I
OGGETTO: risarcimento danni da infiltrazioni
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta depositate in sostituzione di udienza
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, proprietaria di un box auto sito in Parte_1
Roma alla Via Lucio Cassio n. 49 int. 6/a e facente parte dello stabile condominiale sito in Roma alla via Piansano n. 5, ha convenuto in giudizio perché venisse dichiarata la CP_1 responsabilità di quest'ultimo in ordine ai danni determinati dalle infiltrazioni al box auto di proprietà della come conseguenza dell'omessa impermeabilizzazione del bocchettone di Pt_1 raccolta dell'acqua piovana sito nel cortile di proprietà del convenuto.
Assumeva che dal 2001 si erano verificate infiltrazioni di acqua nella porzione di solaio, di parete e di pavimentazione corrispondenti al bocchettone di scarico delle acque meteoriche localizzato sul pagina 1 di 8 cortile, e nello specifico sulla porzione di piazzale antistante il locale commerciale, anch'esso di proprietà del convenuto e posto al piano terra dell'edificio condominiale;
che, in seguito a forti precipitazioni, l'ambiente era divenuto insalubre, maleodorante e impraticabile;
che la aveva Pt_1
quindi promosso ricorso ex artt. 1172 c.c. e 688 c.p.c. nei confronti del Controparte_2
, e che nel corso del giudizio, all'esito di CTU, il Tribunale aveva stabilito che la
[...]
responsabilità per le infiltrazioni non fosse da imputarsi al bensì a CP_2 CP_1
proprietario del piazzale antistante al locale commerciale posto al piano terra dello stabile che, a seguito di vani tentativi di risoluzione bonaria della controversia, la CP_3 Pt_1
aveva promosso nei confronti dell'odierno convenuto, prima del giudizio di merito, un procedimento di accertamento tecnico preventivo finalizzato ad accertare lo stato dei luoghi e a verificare l'entità dei danni subiti in conseguenza dell'evento di cui in premessa.
L'attrice ha quindi convenuto in giudizio l' chiedendo la condanna di quest'ultimo CP_1 all'esecuzione, a sua cura e spese, dei lavori necessari ad eliminare le cause del danno, al risarcimento del danno a favore della nella misura di € 1.500,00 o in quella diversa accertata Pt_1
in corso di causa, a titolo di danno emergente, di € 1.050,00 ovvero di € 30,00 per ciascun mese di mancato godimento ovvero in quella ritenuta di giustizia, a titolo di lucro cessante, oltre agli interessi legali dalla domanda, nonché la condanna al pagamento delle spese di lite.
Eccepita l'irregolarità della notifica dell'atto di citazione nel corso dell'udienza dell'1.06.2022, è stata fissata una nuova prima udienza al 9.11.2022.

2. Con comparsa di costituzione e risposta, si è costituito e ha contestato le avverse CP_1
domande.
Nel dettaglio, in primo luogo, ha eccepito la propria mancanza di legittimazione passiva, posto che, nonostante l'acquisto da parte sua di una porzione del cortile e nonostante l'omessa CP_3
manutenzione del piazzale sovrastante il box auto, tanto all'esito della CTU svolta nel corso del procedimento cautelare, quanto all'esito dell'ATP, non era stata individuata con certezza la fonte dell'infiltrazione e la proprietà del bocchettone in capo all' Sosteneva, pertanto, che non CP_1
potesse escludersi che la causa dei danni cagionati al box fosse imputabile al cattivo stato di manutenzione dell'impianto idrico condominiale ed assumeva, quindi, che l'attrice avrebbe dovuto agire in giudizio nei confronti dell'ente di gestione. In subordine, in caso di accertamento della riconducibilità delle infiltrazioni al bocchettone di raccolta dell'acqua piovana e della proprietà dello stesso in capo all' il convenuto ha chiesto la ripartizione delle spese, ai sensi dell'art. CP_1
1126 c.c., nella misura di 2/3 a carico dei proprietari dei beni sottostanti le aree da cui proviene l'infiltrazione e per la restante quota di 1/3 a carico di parte convenuta, tenuto conto che la porzione pagina 2 di 8 di cortile in proprietà esclusiva dell' funge da copertura per i box sottostanti, di proprietà dei CP_1
condomini, e che sul cortile stesso si riversano in elevatissima quantità le acque meteoriche provenienti da confinante e soprastante area di proprietà . Ha contestato, inoltre, CP_3
l'asserita mancanza di collaborazione nella risoluzione bonaria della controversia. In ulteriore subordine, ha chiesto di dichiarare il suo dovere di partecipare alle spese di eliminazione delle infiltrazioni per cui è causa nella misura di 1/2, restando a suo carico per intero la spesa per la copertura della corte ed integralmente a carico della la spesa per l'intonaco, la tinta e la Pt_1
decorazione del soffitto del box ex art. 1125 c.c., chiedendo in via istruttoria disporsi CTU.

3. Rigettata la richiesta di ammissione della prova per testi, la causa è stata istruita mediante CTU.
Precisate le conclusioni, è stata trattenuta in decisione all'udienza dell'1.10.2024, con concessione dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi.
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4. Preliminarmente, occorre esaminare l'eccezione relativa al difetto di legittimazione passiva, sollevata dal convenuto in ragione della asserita proprietà del bocchettone in capo al . CP_2
L'eccezione è infondata.
Si deve premettere che, all'esito della CTU, è stato accertato che la copertura del box auto di proprietà dell'attrice è coincidente e sottostante in parte ai due negozi presenti al piano terra dello stabile condominiale, di proprietà dell' ed in parte al piazzale-cortile antistante i predetti CP_1
negozi, adibito a parcheggio auto ad uso esclusivo dei negozi succitati, ed è stata inoltre rilevata la provenienza dell'infiltrazione dalla porzione di cortile di proprietà del convenuto.
Ebbene, in tema di legittimazione passiva, le Sezioni Unite della Cassazione hanno affermato che
“La titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata in giudizio è un elemento costitutivo della domanda ed attiene al merito della decisione, sicché spetta all'attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o lo svolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte del convenuto” (Cass. Sez. U., sentenza n. 2951 del 16.02.2016). Nel caso di specie, si deve rilevare come la legittimazione passiva dell' discenda dal suo dovere di custodia e CP_1
manutenzione del cortile di sua proprietà, circostanza che emergerebbe tanto dai documenti prodotti, dai quali risulta l'omessa manutenzione del piazzale, l'inerzia ad attivarsi a seguito delle richieste dell'attrice, l'utilizzo improprio dell'area, non avente i requisiti per essere utilizzata come parcheggio, quanto dalla omessa contestazione, o meglio dall'ammissione da parte dello stesso convenuto, del cattivo stato di manutenzione del succitato cortile.
Posto che le controversie in materia di danni da infiltrazioni sono riconducibili alla responsabilità da fatto illecito, si deve osservare che “il carattere solidale dell'obbligazione risarcitoria,
pagina 3 di 8 escludendo la configurabilità di un rapporto unico ed inscindibile tra i soggetti che abbiano concorso nella produzione del danno, comporta, sul piano processuale, l'autonomia delle domande cumulativamente proposte nei confronti degli stessi, la quale impedisce di ravvisare non solo un litisconsorzio necessario tra gli autori dell'illecito, ma anche un rapporto di dipendenza tra
l'affermazione o l'esclusione della responsabilità di alcuni di essi e l'accertamento del contributo fornito dagli altri, a meno che la responsabilità dei primi non debba necessariamente essere ricollegata a quella di questi ultimi, per effetto dell'obiettiva interrelazione esistente, sul piano del diritto sostanziale, tra le rispettive posizioni” (Cass. Sez. 1, sentenza n. 20692 del 13.10.2016).
Con specifico riferimento alla materia condominiale, va inoltre tenuta a mente quella recente giurisprudenza secondo cui, poiché la responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, il cui uso non sia comune a tutti i condòmini, deve essere ricondotta nell'ambito della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. - con la conseguenza che dei relativi danni possono potenzialmente rispondere, seppur in forza di disposizioni diverse, il proprietario o l'usuario esclusivo in quanto custode del bene, il in relazione all'adozione dei controlli necessari CP_2
alla conservazione delle parti comuni e l'assemblea dei condòmini in quanto tenuta a provvedere alla manutenzione straordinaria - “Ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra
i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condòmino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri”.
(Cass. Sez. 6 - 2, ordinanza n. 516 del 11.01.2022; Cass., sentenza n. 20692 del 13.10.2016; Cass.
Sez. 2, sentenza n. 1674 del 29.01.2015).
Quanto al merito della controversia, si rileva come nella relazione peritale, esaminati gli atti di causa e compiuto ogni altro accertamento ritenuto necessario, il CTU ha descritto dettagliatamente lo stato dei luoghi, rappresentando che il piazzale di proprietà condominiale è rivestito con asfalto, mentre quello immediatamente di confine, di proprietà esclusiva dell' pari a circa 49 mq e CP_1
pavimentato con lastre in pietra tipo porfido, coincide per una zona con l'intero solaio di copertura del box auto della Pt_1
Rimossa la pavimentazione sul piazzale in prossimità del solo bocchettone, era stato possibile per il consulente constatare che “per l'impermeabilizzazione dell'area era stato utilizzato un solo strato di guaina messa in opera sovrapposta ma senza una stesura preventiva di primer”, circostanza che
“aveva determinato il distacco diffuso dal sottofondo, consentendo all'acqua di scorrere liberamente al di sotto della guaina” (cfr. pag. 5 CTU). A seguito della sigillatura del bocchettone tramite guaina, veniva effettuato un allagamento della porzione del piazzale d'interesse, all'esito pagina 4 di 8 della quale si deduceva che, quanto alla prima infiltrazione, situata in prossimità della tubazione di scarico che proviene dal bocchettone, essa “è diretta conseguenza dell'inefficacia dell'impermeabilizzazione e che non dipende da perdite riconducibili al bocchettone” (cfr. pag. 12
CTU); quanto alla seconda infiltrazione, localizzata in prossimità della serranda d'ingresso al box, è stata accertata la sua corrispondenza ad una zona di passaggio dell'acqua sotto l'infisso, nel punto dove insiste una delle vetrine di chiusura del soprastante locale commerciale, specificandosi che la perdita era data dalla mancanza di elementi verticali tra il piano della pavimentazione in porfido e la soglia in marmo sottostante la vetrina e dalla mancata impermeabilizzazione sul pavimento interno al locale (cfr. pag. 10 e 11 CTU).
Si concorda, pertanto, con quanto ritenuto dal consulente, e cioè che certamente l'acqua che ha dato luogo ai fenomeni provenisse dal soprastante cortile di proprietà del convenuto e che la causa delle infiltrazioni possa identificarsi con “la inefficace tenuta della guaina esistente”, in quanto l'impermeabilizzazione non era sufficiente alla tenuta dell'acqua, e non anche dal bocchettone, che secondo il consulente “non genera le perdite d'acqua riscontrate” (cfr. pag. 10 CTU), risultando pertanto irrilevante ogni indagine in ordine alla proprietà del bocchettone stesso.
Alla luce di quanto sopra riportato, si osserva che la condotta del convenuto sia sussumibile sotto la portata applicativa dell'art. 2051 c.c., dal momento che al proprietario fanno capo pregnanti doveri di custodia della cosa, che ne implicano il dovere di manutenzione.
Al riguardo, sebbene parte convenuta non abbia fornito alcuna prova idonea a superare la presunzione di responsabilità posta dall'art. 2051 c.c., occorre tuttavia tenere a mente gli ulteriori elementi emersi documentalmente, nonché le considerazioni svolte negli atti difensivi, relative alla sussistenza di una naturale interconnessione tra la superficie del cortile di proprietà esclusiva di e la struttura immediatamente sottostante, sulla quale si ritiene che il dovere di CP_1
custodia non possa essere esercitato nelle medesime forme ipotizzabili per la copertura esterna.
Ebbene, in un caso simile, le Sezioni Unite hanno affermato che qualora la terrazza a livello o il lastrico solare di un condominio, ai quali si ritiene possibile equiparare il cortile della causa in oggetto, non sia comune a tutti i condomini, “dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno,
pagina 5 di 8 secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del ” (Cass. Sez. U., sentenza n. 9449 del 10.05.2016). CP_2
Pertanto, appurata l'omessa manutenzione da parte del convenuto, va nondimeno necessariamente considerato che la responsabilità e, per l'effetto, il relativo dovere risarcitorio possano ritenersi sussistenti in capo al solo proprietario del lastrico solare o del cortile, soltanto in presenza di una rigorosa prova della riconducibilità del danno al fatto esclusivo di costui.
A tal riguardo, va rilevato che il cortile veniva impiegato anche come parcheggio, pur non essendo il transito e il parcheggio delle autovetture compatibile con la struttura esistente, in quanto l'area non era protetta da una soletta in cemento armato necessaria per rendere carrabile la superficie (cfr. pag. 21 CTU). Ciò nonostante, il Condominio aveva non semplicemente consentito tale uso, ma addirittura vincolato l'area a parcheggio anche prima dell'acquisto dell'immobile da parte dell' prevedendosi all'art. 5, § 4 del Regolamento di condominio che “la zona di distacco CP_1
antistante ai negozi colorata in viola rimane di proprietà dei negozi A e B, vincolata a parcheggio auto” (cfr. all. 3 comparsa di costituzione), circostanza che non può escludersi abbia contribuito, unitamente all'omessa manutenzione da parte del convenuto, al deterioramento della guaina impermeabilizzante. Inoltre, si deve tener conto del fatto che il cortile svolge altresì la funzione di copertura per i box auto ad esso sottostanti (cfr. pag. 22 CTU) e che l'eventuale esecuzione di opere di riparazione richiede quindi la necessaria collaborazione del proprietario e del condominio.
Pertanto, sulla base delle considerazioni fatte dalle Sezioni Unite nella motivazione della già menzionata sentenza, si ritiene che ai fini della ripartizione della responsabilità debba trovare necessariamente applicazione la regola mutuata dall'art. 1126 c.c., che “costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all'uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell'interesse dell'intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante” (cfr. §4.3 Cass. Sez. U, sentenza n. 9449 del 10.05.2016).
Ne consegue che il convenuto, proprietario del cortile soprastante, deve essere ritenuto responsabile degli eventi riscontrati ai sensi dell'art. 2051 c.c. e condannato al risarcimento dei danni verificatisi, mediante applicazione dei criteri di cui all'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo e per i restanti due terzi a carico del
. CP_2
pagina 6 di 8 5. Quanto agli interventi da adottare per la rimozione delle cause delle infiltrazioni, il consulente tecnico ha rilevato che essi consistono nella rimozione totale della pavimentazione, nella demolizione del sottofondo e dello strato impermeabile, nell'eventuale ripristino delle pendenze con massetto, nella posa in opera di primer bituminoso di adesione e di manto impermeabile bistrato con membrana elastometrica e membrana composita pluristrato, nella realizzazione di uno strato di scorrimento e di una soletta in calcestruzzo armato di rinforzo e, infine, nel ripristino della pavimentazione rimossa;
quanto alla seconda infiltrazione, nella previsione di una contro soglia da incollare su quella esistente, al fine di impedire il passaggio dell'acqua permettendo l'apertura della porta di accesso (cfr. pag. 14 CTU). Tali opere sono state correttamente stimate nella somma di €
14.086,79, tenendo conto che, sebbene al solaio di copertura del box dell'attrice corrisponda una sola parte del sovrastante cortile, in ragione della struttura continua del solaio sussista la necessità di eseguire l'intervento senza soluzione di continuità per tutta la superficie esposta agli agenti atmosferici (cfr. pag. 12 CTU).
Il convenuto va pertanto condannato ad eseguire le opere sopra descritte, quali analiticamente elencate dal consulente, al fine di rimuovere definitivamente le cause degli inconvenienti.

6. Con riferimento ai costi necessari alla riparazione dei danni relativi alle parti del box auto ammalorate, richiesti a titolo di danno emergente, si ritiene congrua la stima per la somma di €
1.000,00.

7. Quanto, infine, alla somma richiesta a titolo di lucro cessante, tanto all'esito di CTU nel procedimento cautelare, quanto in sede di ATP, era stato accertato che, pur non sussistendo una situazione di inagibilità e insalubrità del box auto, dai fenomeni infiltrativi era derivata una impossibilità parziale di godimento, calcolata rapportando la superficie interessata dalle infiltrazioni con quella totale del locale e quantificata dal CTU in sede cautelare al 6%, e quindi pari a 1 mq, e successivamente, in sede di ATP, in misura pari a circa il 12,5 % di quella totale, ossia a 2,00 mq.
Conseguentemente, rilevato che dei predetti accertamenti quelli espletati in sede di ATP sono successivi e che nel presente giudizio il consulente non ha quantificato l'estensione dei fenomeni infiltrativi, si ritiene che, non potendo essere provato il danno nel suo preciso ammontare, questo possa essere liquidato equitativamente facendo riferimento, come correttamente indicato dal CTU, al valore locativo delle superfici, ottenibile sulla base delle quotazioni immobiliari della banca dati resa disponibile dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.
In particolare, risultando dall'ATP agli atti che le infiltrazioni erano già sussistenti nel febbraio del
2019, e dovendosi calcolare le mensilità dovute fino alla data della domanda, ossia al febbraio pagina 7 di 8 2022; calcolato tramite la CTU di cui al presente procedimento un valore di locazione media mensile per singolo mq del box auto pari a € 7,15 e tenuto conto che la superficie danneggiata è pari a circa 2 mq, per un totale di € 14,30 al mese;
individuato quindi il periodo di riferimento in 24 mensilità, da moltiplicarsi al precedente valore, si indica la somma dovuta a titolo di mancato godimento parziale in complessivi € 343,20 (€ 14,30 al mese x 24 mensilità).

8. Tanto osservato, ritiene il giudicante che la domanda risarcitoria debba essere accolta secondo quanto accertato nella consulenza tecnica svolta, le cui considerazioni e conclusioni vanno condivise, in quanto corrette sotto il profilo logico e tecnico e supportate da idonea e comprensibile motivazione, salve le precisazioni sopra riportate in ordine alla mancanza di una prova rigorosa in ordine al carattere esclusivo della responsabilità del convenuto e alla quantificazione del danno.
L'attrice ha pertanto diritto di ottenere, a titolo risarcitorio, la complessiva somma di € 1.343,20 e, conseguentemente, il convenuto quale unico citato in giudizio tra i soggetti responsabili, va CP_1
condannato alla corresponsione di detta somma nella misura di un terzo, ai sensi dell'art. 1126 c.c..
Le spese di lite e di ctu, nonché quelle relative all'accertamento tecnico preventivo di cui al procedimento R.G. 58223/2020, seguono la soccombenza del convenuto e vengono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, ogni contraria istanza o eccezione disattesa, così provvede:
A) dichiara la responsabilità del convenuto nella determinazione dell'evento dannoso subito da e, per l'effetto, lo condanna all'esecuzione a sua cura e spese dei lavori Parte_1
indispensabili alla eliminazione delle cause delle infiltrazioni, come indicati nella relazione peritale, e, a titolo di risarcimento del danno, al pagamento in favore dell'attrice di un terzo della somma complessiva di € 1.343,20;
B) condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attrice delle spese di lite, che liquida in €
264,00 per esborsi ed € 4.400,00 per compensi professionali, oltre spese generali, iva e cpa come per legge. Pone definitivamente a carico del convenuto le spese di ctu del presente procedimento, così come liquidate in corso di causa, nonché quelle relative all'accertamento tecnico preventivo di cui al procedimento R.G. 58223/2020.
Così deciso in Roma il 30.12.2024
Il Giudice
dott. Silvio Cinque pagina 8 di 8