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Proc. 11916 / 2022 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico Felice Angelo Pizzi ha pronunciato all'esito della scadenza del termine per atti difensivi finali di cui all'art. 190 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 11916/2022 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: accertamento violazione prelazione legale e riscatto ex art. 39 comma 1 legge 27 luglio 1978, n. 392 e garanzia per evizione ai sensi degli artt. 1483 e 1479 c.c., e vertente
TRA
con partita IVA elett.te dom.ta in OR (NA) al Parte_1 P.IVA_1
Corso Garibaldi n. 179 presso gli avv.ti Nicola Pelosi e Giulio Pelosi, dai quali è
rappresentata e difesa in virtù di procura in calce all'atto di citazione
ATTRICE
E
con codice fiscale , elett.te dom.ta in Napoli alla via G. CP_1 P.IVA_2
Filangieri n. 48 presso l'avv. Giancarlo Mariniello , dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta
CONVENUTA – ATTRICE IN VIA RICONVENZIONALE
NONCHÈ
con codice fiscale e con codice CP_2 C.F._1 CP_3
fiscale , elett.te dom.te in PR ( NA ) alla via Catena n. 10 C.F._2

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presso l'avv. Ciro Guidone, dal quale sono rappresentate e difese in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta
TERZE CHIAMATE IN CAUSA
CONCLUSIONI :
le parti concludono come da verbale di udienza del 13/1/2025 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio la ha Parte_1
dedotto che, in virtù di contratto sottoscritto in data 1/2/2009 e registrato il 5/2/2009
presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio di Castellammare di Stabia con n. reg. 922/I,
aveva condotto in locazione ad uso commerciale l'immobile sito in Capri (NA), via
Sella Orta n. 10, di proprietà di e strutturato su due livelli CP_2 CP_3
ed adibito ad uso ristorante, a suo dire meglio individuato nel catasto fabbricati del
Comune di Capri al foglio 7, part. 39, sub 4 , cat. D8 .
Secondo tale assunto, il contratto di locazione era stato tacitamente prorogato per un ulteriore sessennio, con scadenza al 31/1/2021, ma l'immobile era stato restituito in via anticipata alle proprietarie da essa conduttrice il 16/12/2020, come da verbale di rilascio sottoscritto dalle parti.
L'attrice ha precisato che in precedenza, e quindi nel corso della locazione, in data
19/7/2016 le proprietarie le avevano comunicato ex artt. 38 e 39 L. 392/78 di avere posto in vendita l'immobile di cui sopra, descritto come ubicato in Capri alla via Sella
Orta n. 10 e riportato nel N.C.E.U. del Comune al foglio 7, particella 39 sub 2 cat. D/8,
e ciò al fine di consentire l'esercizio da parte della conduttrice del diritto di prelazione d'acquisto del bene, stante la volontà delle proprietarie di alienarlo, e alla comunicazione era stato allegato il preliminare di compravendita già sottoscritto in data
14/7/2016 dalle senza la indicazione del promissario acquirente ma con la CP_2 3
menzione della circostanza che il prezzo di vendita del bene era stato pattuito in complessivi euro 1.750.000.
La ha aggiunto che dopo la cessazione della locazione, in data Parte_1
27/9/2021 ( a distanza di dieci mesi dal rilascio dell'immobile ) era stato trascritto presso la Conservatoria di Napoli l'atto di vendita dell'immobile in parola del
17/9/2021, con il quale le Tafuri avevano trasferito a titolo oneroso il cespite alla società
per la quale rivestivano la carica di amministratori e soci tali CP_1 [...]
e ed ulteriori soci ed . Più in CP_4 CP_5 CP_6 CP_7
particolare, il contratto di compravendita dell'immobile era stato stipulato a rogito per notar in Napoli, con n. rep. 6079, n. raccolta 4732 e trascritto in data 27/9/2021 Per_1
presso l'Agenzia delle Entrate, ufficio Napoli 2 con registro generale n. 47255, reg.
particolare n. 34975, per un prezzo stabilito in euro 1.650.000 .
Pertanto l'attrice ha asserito di aver esercitato già in via extragiudiziale tramite il suo legale rappresentante sostanziale il diritto di retratto sull'immobile, ai sensi dell'art. 39
comma 1 legge 27 luglio 1978, n. 392, con la notifica tramite PEC del 23/2/2022 al terzo acquirente di missiva contenente la contestazione della violazione della CP_1
prelazione legale e la sua dichiarazione unilaterale della volontà di esercitare il diritto di cui sopra. Invero l'istituto del riscatto, integrando un diritto potestativo, si esercita per il tramite di una dichiarazione unilaterale recettizia di carattere negoziale, attraverso la quale si determina autoritativamente "ex lege" l'acquisto della proprietà dell'immobile a favore del retraente. Inoltre l'esercizio della prelazione e del conseguente riscatto ha efficacia ex tunc , con la sostituzione del conduttore al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicché la pronuncia giudiziale che decide positivamente sul valido esercizio di 4
detto diritto potestativo del prelazionario è di mero accertamento del già avvenuto subingresso ( v. Cass. civ. sez. III, 31/7/2006, n. 17433 ).
In ogni caso, nel contesto della citazione introduttiva del presente giudizio la ha lamentato che l'intento delle proprietarie di vendere l'immobile Parte_1
era già sorto nel luglio 2016, ma che ad essa conduttrice erano state comunicate condizioni della vendita più svantaggiose, al fine di escluderla dall'esercizio del diritto di prelazione. Anzi, la ha sostenuto che il preliminare della vendita era Parte_1
stato stipulato nel luglio 2016 con e/o comunque con altro componente CP_6
della famiglia e che nell'occasione le parti avevano stabilito prezzo e condizioni CP_6
diverse e più vantaggiose rispetto a quelle comunicate alla conduttrice, stabilendo altresì
di procrastinare la stipula del contratto definitivo alla scadenza della locazione, peraltro utilizzando lo schermo della A & P s.r.l., società costituita su iniziativa della famiglia
CP_6
Quindi l'attrice , sulla base del collegamento tra gli accordi negoziali intercorsi tra le parti nel settembre 2016 e la alienazione definitiva dell'anno 2021, che avrebbe violato il diritto di prelazione della conduttrice, stabilendo un corrispettivo inferiore a quello indicato nella denuntiatio, con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio ha chiesto di dichiarare inefficace nei confronti della conduttrice l'atto Parte_1
di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile sito in Capri, via Sella Orta n. 10,
individuato nel catasto fabbricati del comune di Capri al foglio 7, part. 39, sub 4, cat.
D8, atto stipulato per notar in Napoli in data 17/9/2021 e trascritto in data Per_1
27/9/2021, ricorrendo i presupposti di cui all'art. 39 comma 1 L. 392/1978, e per l'effetto di sostituire, sin dall'origine e comunque dalla notifica del 23/2/2022, la società
nella posizione della convenuta e trasferire in suo favore la Parte_1
proprietà dell'immobile medesimo, ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari 5
di Napoli 2 di procedere alla trascrizione del trasferimento medesimo, sul rilievo di essere titolare di un diritto di prelazione legale ad efficacia reale, assistito cioè dal correlato diritto di riscatto, e della sua violazione.
Una volta instaurato il contraddittorio nei suoi confronti, si è costituita in giudizio con comparsa la la quale ha proposto ex art. 39 comma 3 L. 392/1978 CP_1
opposizione al riscatto, negando che la compravendita del 2021 avesse costituito esecuzione del preliminare del 2016. In particolare la resistente ha contestato di essere stata la promissaria acquirente nell'ambito di tale contratto preliminare ed ha aggiunto,
sotto il profilo oggettivo, che l'immobile alienato era diverso da quello che era stato condotto in locazione dalla , tanto è vero che la comunicazione ex Parte_1
art. 38 della legge 392/1978 ( la quale riportava per relationem il contenuto del contratto preliminare) depositata dalla parte attrice, precisava quanto segue: “1) oggetto del contratto […] intera proprietà della seguente unità immobiliare sita nel Comune di
Capri (NA): immobile alla via Sella Orta n. 10 […] riportato al NCEU del Comune di
Capri al foglio 7, particella 39, sub 2, cat. D/8, rendita € 9.964,00 . Al contrario, l'atto
Contr di compravendita stipulato il 17/9/2021 da e dalle (cfr. all. 3) aveva ad CP_2
oggetto il trasferimento del seguente immobile: “fabbricato ad uso commerciale sito in
Comune di Capri alla via Sella Orta n. 10 […] in Catasto Fabbricati del Comune di
Capri come segue: foglio 7, particella 39, sub 4, ctg. D/8, rce 8.188,00”.
La convenuta ha evidenziato che la descritta diversità dell'immobile oggetto dei due contratti non costituiva un dato eminentemente formale, corrispondendo ad essa anche –
e soprattutto – una difformità sostanziale, dal momento che diversa era anche la
consistenza dell'immobile condotto in locazione dalla rispetto a Parte_1
quello alienato nel 2001. Comproverebbe tale assunto il confronto tra le planimetrie catastali dei due summenzionati immobili (cfr. all. 4 – confronto planimetrie catastali) 6
che rappresentano la diversa consistenza, rispettivamente, dell'immobile locato da
Contr e dell'immobile alienato ad Parte_1
La dedotta diversità, in tale prospettiva, sarebbe frutto dell'esecuzione da parte delle precedenti proprietarie dell'immobile, vale a dire delle di opere sostanziali che CP_2
avevano interessato l'immobile successivamente al rilascio da parte della
Contr e antecedentemente rispetto alla vendita in favore della Parte_1
(avvenuta in data 17/9/2021).
Da tale confronto sarebbero, difatti, ricavabili i seguenti elementi di diversità, riportati anche graficamente in due immagini colorate inserite direttamente nel corpo della comparsa di risposta :
- la presenza nella prima piantina, di un esteso volume al piano terra (contrassegnato
nella grafica sottostante con indicazione in rosso e n. 1) laddove, invece, nella seconda planimetria, in luogo di tale volumetria demolita antecedentemente alla vendita in favore della è presente una terrazza;
CP_1
- l'assenza nella prima piantina di una porzione immobiliare, sempre al piano terra,
costituita da un vialetto (contrassegnata graficamente con indicazione in blu e n. 2);
Contr presente invece nella planimetria catastale relativa all'immobile acquistato da
La resistente ha precisato che, sulla base di quanto emerso dalle visure catastali effettuate (cfr. all. 5 – visure catastali), risulta che a seguito di “variazione del
19/04/2021 Pratica n. NA NA0085669 demolizione parziale-diversa distribuzione
degli spazi interni – frazionamento e fusione” era stato soppresso il preesistente cespite di cui al Foglio 7, p.lla 39, sub 3 e una porzione di quest'ultimo era stata fusa con il nuovo sub 5 oggetto dell'alienazione;
- la presenza nella prima piantina di un vano di comunicazione tra bar e cucina, oggi assente (contrassegnato graficamente con indicazione in verde e n. 3); 7
- la presenza nella prima piantina di un locale contrassegnato come cantina e successivamente adibito come sala somministrazione (contrassegnato graficamente con
indicazione in giallo e n. 4).
In sostanza, la resistente ha affermato l'inesistenza del diritto di prelazione urbana e della correlata l'azione di riscatto giacché il trasferimento a titolo oneroso intervenuto tra le e avrebbe avuto ad oggetto l'alienazione di un singolo bene CP_2 CP_1
immobile, giuridicamente e funzionalmente unitario – nonché diverso da quello
condotto in locazione dalla – costituente oggettivamente e Parte_1
soggettivamente un'entità patrimoniale autonoma rappresentata dall'unico cespite alienato, ovvero quello iscritto al NCEU del Comune di Capri al foglio 7, p.lla 39, sub
4.
La ha inoltre chiesto e ottenuto ex art. 269 c.p.c. lo spostamento della prima CP_1
udienza di comparizione al fine di chiamare in garanzia, per l'ipotesi di soccombenza sulla domanda attorea, le alienanti avendo queste ultime nel contesto del CP_2
contratto di compravendita assunto l'impegno di manlevare l'acquirente per ogni danno che alla stessa sarebbe potuto derivare da una eventuale azione di riscatto ex art. 39
legge 392/1978 e/o risarcitoria, in caso di valida pretesa del diritto di prelazione da parte della e terzi. Pt_1 Parte_1
Infine la resistente ha proposto domanda riconvenzionale contro l'attrice, seppure in via subordinata all'accoglimento della azione di retratto esercitata da quest'ultima, per farla condannare al rimborso di tutte le spese e gli oneri sostenuti dalla per il CP_1
trasferimento dell'immobile e dei costi sostenuti per la esecuzione delle migliorie apportate al bene. In proposito la convenuta ha asserito di aver esercitato una azione riconvenzionale anche contro i terzi chiamati in causa, ma tale affermazione non è
corretta, nel momento in cui la riconvenzionale in senso proprio è quella che viene 8
proposta contro l'attore, mentre contro i terzi è stata esercitata in concreto una azione di garanzia per evizione ai sensi degli artt. 1483 e 1479 c.c., indicandoli quali soggetti
(cor)responsabili della pretesa fatta valere dall'attore e chiedendo la resistente di essere per l'appunto manlevata dalle venditrici per il caso di accoglimento della domanda attorea, senza porre in dubbio la propria legittimazione passiva. Trattasi, più in particolare, di garanzia propria, fondata sul medesimo titolo dedotto nel giudizio che ha ad oggetto il riscatto.
Si sono quindi costituite con apposita comparsa di risposta, quali terzi chiamati in causa,
e le quali hanno controdedotto di essere rientrate nella CP_2 CP_3
disponibilità dell'immobile il 16/12/2020, in via anticipata rispetto alla scadenza del contratto di locazione, e che a quel punto avevano provveduto senza indugio, al fine di rendere l'immobile commerciabile, alla eliminazione di una serie di abusi descritti
nell'Ordinanza di demolizione n. 131 prot. 15030 del 23/8/2005 emessa dal Comune
di Capri (in foliario doc. 4), tra i quali la abusiva realizzazione di una veranda di mq. 37
(a chiusura del terrazzo esterno dell'immobile) nonché l'illegittimo ampliamento
(mediante ribassamento di circa 70 cm. del piano di calpestio) di un piccolo locale deposito al piano sottostrada del ristorante.
Poiché il nuovo interlocutore, vale a dire la aveva espressamente chiesto di CP_1
aggiungere all'immobile una porzione del retrostante vialetto, da adibire ad area deposito e/o ingresso secondario, cosicchè tale vialetto avrebbe dovuto essere distaccato da altra particella confinante, sempre di proprietà delle per essere fuso con il CP_2
cespite oggetto di vendita, in data 19/4/2021 era stata presentata presso l'Agenzia delle
Entrate della provincia di Napoli, settore Territorio, opportuna variazione catastale
portante come causale “demolizione parziale diversa distribuzione degli spazi interni frazionamento e fusione”, con inserimento agli atti della nuova planimetria dello stato 9
dei luoghi a seguito degli interventi di cui alla CILA del 30/11/2016 prot. 2503572501T
e CILA per frazionamento prot. 19119 del 2/9/2020.
Per tale motivo l'immobile in discorso, con l'eliminazione della copertura abusiva e con l'aggiunta del vialetto posteriore, aveva assunto altra e diversa particella, diversa consistenza e diversa rendita catastale rispetto al bene oggetto della locazione stipulata con la tanto è vero che nella “denuntiatio” notificata alla Parte_1
conduttrice nel luglio del 2016 l'immobile era stato individuato con i seguenti dati: nel
NCEU del Comune di Capri al foglio 7, particella 39 sub 2, cat. D/8, rendita euro
9.964,00. Dall'aprile del 2021 – dopo gli interventi di ripristino, diversa distribuzione interna, e fu-sione con il vialetto retrostante – l'immobile aveva invece assunto i seguenti dati: foglio 7, p.lla 39 sub 4, ctg. D/8, rce 8.188,00. Detta unità immobiliare corrisponderebbe, secondo l'assunto dei terzi chiamati in causa, alla planimetria depositata in Catasto con prot. n. NA0085669 in data 21 aprile 2021 (in foliario doc.
14), ed a tal proposito le hanno messo a confronto tale planimetria con quella CP_2
precedente del 2012 (in foliario doc. 14 bis) per confermare la loro tesi.
Nel corso del giudizio sono stati concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c.,
propri del rito ordinario, e una volta respinte le richieste di prova costituenda articolate tempestivamente dalle parti, la controversia è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e rimessa in decisione nelle forme dell'art. 190 c.p.c. In proposito , se è vero che nell'ampia nozione di cause relative a rapporti di locazione di immobili urbani,
soggette al rito speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c., sono da ricomprendere tutte le
controversie comunque riferibili ad un contratto di locazione, che attengano, cioè,
non solo alla sua esistenza, validità ed efficacia, ma altresì a tutte le altre possibili sue vicende, e segnatamente, a quelle che involgano l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal rapporto in base alla disciplina codicistica o a quella di settore della 10
legislazione speciale ( v. Cass. civ. sez. III, 3/4/2013, n. 8114 ), potrebbero in ipotesi rientrare tra le domande soggette al procedimento di cui all'art. 447-bis c.p.c. anche le domande aventi per oggetto l'accertamento della pretesa violazione di un asserito diritto di prelazione derivante da un contratto di locazione. In concreto non è stato disposto in corso di causa il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c. da ordinario in locatizio, e tuttavia va evidenziato, sempre in punto di rito, che dall'eventuale adozione di un rito errato non deriva alcuna nullità "né la stessa può essere dedotta quale motivo di impugnazione, a
meno che l'errore di rito non abbia inciso sul contraddittorio o sull'esercizio del diritto
di difesa o non abbia, in generale, cagionato un qualsivoglia altro specifico pregiudizio
processuale alla parte" ( v. Cass. civ. sez. III, 29/9/2005, n. 19136 e, più di recente,
Cass. civ. sez. I, 12/5/2021, n. 12567 ). Più in particolare, essendo necessaria una precisa e apprezzabile lesione del diritto di difesa, del contraddittorio e, in generale,
delle prerogative processuali protette della parte ( cfr. Cass. civ. sez. I, 19/1/2017, n.
1332 ), tale pregiudizio nel caso di specie non sussiste, dato che il rito ordinario prevede preclusioni meno stringenti rispetto a quello disciplinato dagli artt. 447 bis ss. c.p.c.,
perché non maturano già con gli atti introduttivi.
Ciò premesso in punto di rito, la domanda attorea di retratto va respinta nel merito perché infondata.
Invero, formalmente non vi è coincidenza soggettiva tra il promissario acquirente del preliminare del 2016, che secondo la erano le persone fisiche Parte_1
componenti la famiglia e la acquirente dell'immobile nel contratto definitivo CP_6
del 2021, che era ed è una società di capitali, vale a dire la costituita nel CP_1
2021, le cui quote sono però intestate agli Beninteso, la comunicazione del CP_6
locatore al conduttore dell'intenzione di vendere l'immobile locato per uso non abitativo - cosiddetta "denuntiatio", prevista dall'art. 38 L. 392/1978, è atto dovuto non 11
negoziale, volto a consentire l'esercizio del diritto di prelazione , e in tema di prelazione urbana, poiché la stipula del contratto preliminare di vendita dell'immobile locato con altro soggetto integra la chiara manifestazione, da parte del locatore, dell'intento di vendere, dal momento di tale stipula sorge a carico del locatore l'obbligo di darne comunicazione al conduttore con atto notificato e corredato di tutte le indicazioni circa le condizioni di vendita, ai sensi dell'art. 38 della legge n. 392 del 1978, mentre è
irrilevante che il contratto definitivo debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locativo, in quanto la norma citata fa riferimento non alla stipula del definitivo, ma al momento in cui sorge l'intento di vendere e, presumibilmente,
inizia la ricerca del compratore ( v. Cass. civ. sez. III, 29/2/2008, n. 5502 ).
La continuità in realtà non sussiste tra il preliminare del 2016 e la stipula del definitivo del 2021, visto che la stipula del definitivo, almeno stando al contenuto del preliminare riportato nella denuntiatio, era subordinata alla condizione risolutiva dell'ottenimento di un mutuo in tempi ristretti da parte del promissario acquirente, ma più esattamente fra la trattativa iniziale intrapresa nel 2016 dalle manifestazione della intenzione di CP_2
vendere, e la compravendita del 2021, se non altro a livello indiziario e sotto il profilo sostanziale, laddove componenti della famiglia sono intervenuti a titolo CP_6
personale nella compravendita finale per garantire il pagamento del residuo prezzo rateizzato in tre anni quali fideiussori. Ulteriore circostanza rilevante è costituita dalla indicazione da parte dell'attrice, con la prima memoria istruttoria depositata ex art. 183
comma 6 c.p.c., quale prova del collegamento tra il preliminare dell'anno 2016 ed il contratto notarile di vendita del settembre 2021, di un preciso assegno, tratto il
14/7/2016 su INTESASANPAOLO N. 1062100311-12 di euro 175.000 intestato a e incassato, secondo tale assunto, da quest'ultima a titolo di caparra del CP_2
contratto preliminare di trasferimento del locale ristorante sottoscritto con CP_6 12
o altro componente della famiglia in epoca prossima al 14/7/2016, CP_6 CP_6
trattandosi di affermazione non specificamente contestata né dalla convenuta né dai terzi chiamati in causa, e perciò da considerarsi ammessa ex art. 115 c.p.c., nel momento in cui nel contratto di compravendita del 2021 era fatta menzione espressa del precedente versamento della cifra di euro 175.000 con tale assegno, sia pure senza indicarne la data di emissione e l'emittente.
In definitiva, anche l'omessa indicazione, da parte dei terzi chiamati in causa, dei soggetti con i quali erano intercorse le trattative, antecedenti e conseguenti al preliminare del 2016, costituisce un ulteriore e significativo elemento indiziario univoco e concordante nel senso della loro continuità, almeno sotto il profilo soggettivo, con la stipula della compravendita nel 2021, ed è concludente nel senso che la creazione della proprio nel 2021 costituì uno schermo societario di cui si era servita la CP_1
famiglia per acquistare il bene . CP_6
Tuttavia, dal punto di vista oggettivo, l'immobile locato alla per il Parte_1
quale è stata esercitata l'azione di riscatto, non coincide con l'immobile venduto nel
2021. Infatti nel contratto di locazione stipulato nel 2009 non erano indicati gli estremi catastali del bene, per quanto si evince dalla sua lettura, essendo contenuta solo la descrizione dell'immobile, ma tale indicazione era comunque contenuta nella
denuntiatio delle Tafuri, inviata nel luglio del 2016 alla conduttrice per consentirle di acquistare l'immobile, identificato nell'occasione come segue : NCEU del Comune di
Capri foglio 7, particella 39 sub 2, cat. D/8, rendita euro 9.964,00.
Al contrario, l'immobile compravenduto nel 2021 è identificato catastalmente con i seguenti dati : foglio 7, p.lla 39 sub 4, ctg. D/8, rce 8.188,00, il che è lo stesso che dire che l'identificativo del subalterno e la rendita non coincidono. Sul punto le hanno CP_2
spiegato nel dettaglio le ragioni che nel 2021, avendo ricevuto in restituzione l'anno 13
precedente l'immobile locato, le avevano spinte, sulla base di una ordinanza comunale di demolizione, ritualmente prodotta, ad eliminare una veranda abusiva di mq. 37 (a chiusura del terrazzo esterno dell'immobile) nonché l'illegittimo ampliamento
(mediante ribassamento di circa 70 cm. del piano di calpestio) di un piccolo locale deposito al piano sottostrada del ristorante, e ad inglobare nel contempo un vialetto posteriore, con conseguente diversa consistenza dell'immobile e distribuzione degli spazi interni, evidente anche dalla comparazione della planimetria del 2012 con quella del 2021, aggiornata a seguito dei lavori effettuati sul bene e della necessaria variazione dell'identificativo catastale, trattandosi di circostanze allegate e documentate sia dalla convenuta che dai terzi chiamati in causa.
Proprio tale sopravvenuta diversità oggettiva dell'immobile, considerato come complesso unitario sotto il profilo strutturale e funzionale, costituente un quid differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari, ha giustificato la stipula nel 2021 di un contratto di compravendita ad un prezzo inferiore rispetto a quello indicato nella
denuntiatio del 2016. Ciò rileva perché in tema di locazione di immobili urbani ad uso commerciale, il diritto di prelazione o di riscatto, previsto dagli artt. 38 e 39 L. 27 luglio
1978 n. 392 a favore del conduttore, presuppone l'identità dell'immobile locato con quello venduto, mentre se l'oggetto della vendita è unico vanno escluse la prelazione ed il riscatto poiché oggetto del trasferimento è un bene che ha una configurazione sua propria che lo rende diverso dall'immobile locato ( v. Cass. civ. sez. III, 22/9/2015, n.
18626 ; Corte di Appello di Napoli sez. III , 18/6/2010, n. 2181 ).
Di qui il rigetto della domanda di riscatto.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55 , come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da 14
applicare ex art. 6 di tale ultimo regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide con il prezzo indicato nella compravendita del
2021, pari ad euro 1.650.000, dovendo seguirsi, per il caso di rigetto della domanda, in linea generale, soltanto il criterio del disputatum e non trovando applicazione il correttivo del decisum ( v. per un caso simile Cass. civ. sez. III, 6/5/2022, n. 14470 ).
In proposito non rileva quanto precisato in sede di conclusioni dalla parte, dato che il momento determinante ai fini dell'individuazione della competenza e quindi anche ai fini della liquidazione del compenso del difensore è quello della proposizione della domanda ( v. Cass. civ. sez. III, 6/4/2006, n. 8075 ) .
Per quanto riguarda le spese giudiziali sostenute dal terzo chiamato in garanzia, una volta rigettata la domanda principale il relativo onere va posto a carico della parte soccombente che ha provocato e giustificato la chiamata in garanzia, in applicazione del principio di causalità, e ciò anche nell'ipotesi in cui l'attore soccombente non abbia formulato alcuna domanda nei confronti del terzo ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 8/2/2016,
n. 2492 ).
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi
previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1, che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi, con apposita e specifica motivazione, la quale è doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 15
13/5/2022, n. 15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542 e Cass. civ. sez. III,
7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI,
28/4/2014, n. 9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).
Deve essere poi disposta l'attribuzione delle spese al difensore della parte convenuta ed a quello dei terzi chiamati in causa, e ciò ex art. 93 c.p.c. per anticipo fattone e giusta apposita richiesta di distrazione formulata in tal senso.

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) rigetta la domanda attorea di riscatto;

b ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna la al rimborso in favore Parte_1
della delle spese di giudizio , che si liquidano in complessivi euro 37.951 per CP_1
compensi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi, con attribuzione in favore dell'avv. Giancarlo Mariniello
con codice fiscale quale distrattario;
C.F._3 16
c ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna la al rimborso in favore Parte_1
di e delle spese di giudizio, che si liquidano in CP_2 CP_3
complessivi euro 37.951 per compensi, oltre IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi, con attribuzione in favore dell'avv. Ciro Guidone con codice fiscale uale distrattario. C.F._4
Napoli, 16/6/2025
Il G.U.
Felice Angelo Pizzi