R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
QUINTA SEZIONE CIVILE
(GIÀ PRIMA SEZIONE CIVILE BIS) riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr.ssa Caterina Molfino - Presidente -
- dr.ssa Caterina di Martino - Consigliere -
- dr.ssa Giuseppa D'Inverno - Consigliere rel. - ha deliberato di pronunziare la presente
S E N T E N Z A nel processo d'appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 829/2019, pubblicata il 23 gennaio 2019, iscritto al n. 3264/2019 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, riservato per la decisione all'udienza dell'8 luglio 2025 e pendente
TRA la (c.f.: , con sede in Napoli al Centro Direzionale Parte_1 P.IVA_1
isola E/7, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv.to Luca Camerlengo (c.f. ) - APPELLANTE - C.F._1
E il (c.f.: Controparte_1
, con sede in Napoli alla via G. Porzio n. 4 Sopralzo Ovest, in P.IVA_2
persona del suo Presidente e legale rappresentante p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Matteo Maria Fiorentino (c.f. ) - APPELLATO - C.F._2
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Il giudizio in esame è stato introdotto in primo grado dalla Parte_1
(d'ora in poi anche solo società), che, con atto di citazione del 16 dicembre 2016, citava in giudizio il Controparte_1
(d'ora in poi per comodità anche solo ) chiedendo al Tribunale di CP_1 REPUBBLICA ITALIANA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI Quinta Sezione Civile (già Prima Sezione Civile Bis)
accertare e dichiarare che essa non partecipava al e che, di CP_1
conseguenza, nulla era da essa dovuto (sulla base della documentazione prodotta e con effetto retroattivo dalla data di acquisto di ciascuno dei singoli immobili) a titolo di oneri consortili per gli immobili di sua proprietà siti nel Centro Direzionale di Napoli, con condanna del convenuto a spese diritti ed onorari per il processo.
La premetteva a tal riguardo di essere proprietaria di quattro Pt_1
immobili siti nel fabbricato E/7 del Centro Direzionale di Napoli, acquistati con atto del Notaio del 21 luglio 2016 dalla UBI Leasing S.p.A., che era Per_1
subentrata alla Esaleasing S.p.A., a conclusione del contratto di locazione finanziaria stipulato con quest'ultima in data 6 giugno 2001, e nello specifico: 1) immobile ad uso ufficio sito al 18° piano interno 83; 2) immobile ad uso ufficio sito al 18° piano interno 84; 3) posto auto nel primo piano seminterrato contraddistinto dal numero 18; 4) posto auto nel primo piano seminterrato indicato dal numero
19, nonché di altri due immobili, acquistati con atto del Notaio del Per_2
21/4/2008, e cioè: 5) immobile ad uso ufficio sito al 6° piano interno 22; 6) immobile ad uso ufficio al 6° piano interno 23.
La società sosteneva che in detti atti di compravendita e nei precedenti contratti di locazione finanziaria non si faceva nessun riferimento ad un'automatica acquisizione della sua qualità di consorziato, e che, pertanto, nessuna efficacia avevano le richieste di pagamento dei relativi oneri consortili inviatele, a far data dall'acquisto dei citati immobili, dal . CP_1
Il convenuto, costituitosi in giudizio con comparsa del 6 marzo CP_1
2017, eccepiva l'infondatezza delle domande attoree, sostenendo che per gli immobili acquistati con atto per AR del 21 luglio 2016 (sopra indicati Per_1
ai numeri 1, 2, 3 e 4) la società aveva espresso una chiara ed inequivoca dichiarazione preventiva di adesione al e che, in ogni caso, essa doveva CP_1
essere ritenuta consorziata solo in virtù della manifestazione di volontà adesiva espressa nel pregresso atto per AR di Napoli del 6 giugno 2001, Persona_3
con cui la società Esaleasing S.p.Aa., poi Ubileasing S.p.A., aveva acquistato tali immobili dalla società e contemporaneamente, col Parte_2
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c. GE.SE.CE.DI. Parte_1 CP_1 REPUBBLICA ITALIANA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI Quinta Sezione Civile (già Prima Sezione Civile Bis)
medesimo atto, li aveva dati in locazione finanziaria alla Parte_1
Infatti, all'art. 4 del citato rogito del 2001 era previsto che: “al riguardo la parte acquirente e la parte utilizzatrice (cioè, la ) dichiarano di essere a Pt_1
conoscenza degli atti del notaio di Napoli in data 28 dicembre 1983 Persona_4
rispettivamente al rep. n.ro 93937, trascritto il 25 gennaio 1984 ai n.ri 2725/223, e degli atti integrativi a rogito del notaio di Napoli in data 31 luglio 1987 Persona_5
rep. n.ro 41167, trascritto il 28 agosto 1987 ai n.ri 17724/12350, ed in data 27 settembre 1990, rep. n.ro 55065, reg.to a Napoli il 9 ottobre 1990 al n.ro 23020/A.
Le tabelle millesimali relative al riparto degli oneri di gestione del Centro
Direzionale sono state depositate negli atti del notaio di Napoli Persona_3
con verbale del 13 dicembre 1985 trascritto il 9 gennaio 1986 ai n.ri 732/592. La
Società si obbliga espressamente nei confronti della ESALEASING Parte_1
S.p.a. a tenerla indenne da qualunque spesa sia relativa al condominio del fabbricato di cui gli immobili fanno parte, sia relativa agli oneri di gestione del
Centro Direzionale da corrispondersi al di cui il fabbricato Controparte_1
stesso fa parte assumendole tutte a proprio carico senza esclusione alcuna e con obbligo per la società di subentrare al momento del riscatto quale Parte_1
membro del (sottolineatura dello scrivente estensore). Controparte_1
Per i restanti immobili acquistati con atto per AR del 21 aprile Per_2
2008 (sopra indicati ai numeri 5 e 6) il convenuto, al contrario, CP_1
riconosceva che non emergeva a carico alla parte attrice la qualifica di consorziata, sicché, durante il giudizio di primo grado, in data 24 ottobre 2017, limitatamente a tali due immobili, le parti sottoscrivevano un atto di transazione parziale della controversia pendente, col quale la riconosceva la non CP_1
appartenenza al . Parte_3
Con la sentenza impugnata il Tribunale di Napoli, dichiarava la parziale estinzione del giudizio per cessata materia del contendere limitatamente alla domanda che riguardava gli immobili acquistati con atto per AR del Per_2
21/4/2008, a seguito di transazione intervenuta in corso di giudizio tra le parti;
rigettava per il resto la domanda della parte attorea, e per l'effetto, dichiarava
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c. Parte_1 Controparte_1 REPUBBLICA ITALIANA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI Quinta Sezione Civile (già Prima Sezione Civile Bis)
tenuta la al pagamento degli oneri consortili a favore della parte Parte_1
convenuta limitatamente ai restanti beni immobili;
in ultimo compensava integralmente tra le parti le spese di lite.
Infatti, il Giudice di primo grado riteneva la consorziata in Parte_1
virtù della manifestazione di volontà adesiva espressa nell'atto per AR Per_3
di Napoli del 6 giugno 2001, come sopra riportato, contenente la
[...]
locazione finanziaria stipulata dalla società, in cui la esprimeva una Pt_1
chiara ed inequivoca dichiarazione preventiva di adesione al , e di CP_1
assunzione delle relative obbligazioni (art. 4 denominato “patti speciali”) facenti capo al concedente, con effetto dal momento del riscatto del bene concesso in leasing ed al termine della detta locazione finanziaria - poi avvenuta con atto di compravendita del 21 luglio 2016, per Notaio – in cui la società Persona_6
dichiarava altresì di essere a piena conoscenza dell'esistenza del e del CP_1
suo statuto.
2. Avverso tale sentenza la proponeva appello, ritualmente e Parte_1
tempestivamente notificato al in data 8 luglio 2019, impugnando il capo CP_1
della sentenza che la vedeva parzialmente soccombente.
Nell'appello chiedeva: 1) l'annullamento parziale della sentenza impugnata e, per l'effetto, in parziale riforma della stessa e previa dichiarazione di ammissibilità dell'appello in esame, accertare la non partecipazione al
[...]
da parte dell'appellante società, in relazione agli immobili di cui ai CP_1
capi A e B del libello introduttivo del primo grado di giudizio;
2) dichiarare di conseguenza che la nulla doveva al in tema di Pt_1 Controparte_1
oneri consortili;
3) con vittoria di spese, competenze ed onorari del doppio grado di giudizio.
Si costituiva in giudizio il , con comparsa di costituzione e CP_1
risposta del 15 gennaio 2020, chiedendo dichiararsi: 1) l'inammissibilità o, in subordine, l'infondatezza dei motivi di gravame proposti dall'appellante; 2) per l'effetto, la conferma della sentenza di primo grado;
3) la condanna dell'appellante alla refusione delle spese e competenze del grado di lite,
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c. Consorzio GE.SE.CE.DI. Parte_1 REPUBBLICA ITALIANA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI Quinta Sezione Civile (già Prima Sezione Civile Bis)
sostenendo, ai fini della quantificazione delle spese, che il valore della causa era indeterminabile e non di 5.100,00€, come dichiarato da parte appellante all'atto di iscrizione a ruolo dell'appello.
All'udienza dell'8 luglio 2025, il Collegio ha introitato la causa per la decisione assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Preliminarmente, occorre analizzare l'eccezione di inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c., formulata dall'appellata nella comparsa di costituzione e risposta.
Essa è infondata non solo perché generica ma perché, sulla base dell'art. 342 c.p.c. applicabile ratione temporis, sono specificamente indicati nell'atto di appello le parti della sentenza che si è inteso appellare e sono, altresì, specificate le modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal
Giudice di primo grado, nonché l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione di legge e della loro rilevanza, in modo chiaro, specifico e, soprattutto, sintetico.
I. Nel merito, l'appello è infondato e va, pertanto, rigettato.
II. Con due distinti motivi d'appello, che possono essere esaminati congiuntamente, la in sostanza si duole: Pt_1
a) del fatto che il Tribunale abbia erroneamente ritenuto esistente la legittimazione del a riscuotere dalla società appellante gli oneri CP_1
consortili maturati per la gestione dei vari servizi inerenti il Centro Direzionale di
Napoli (strade, verde, parcheggi etc…), sebbene – a suo dire- sin dal 2000 tali oneri competessero soltanto al ai sensi dell'art. 118 della Controparte_2
Costituzione, sicché il li aveva illegittimamente incassati in passato, li CP_1
continuava a richiedere in maniera illegittima e non poteva accollarsi i servizi di gestione nelle varie pattuizioni succedutesi nel tempo;

b) del fatto che il Tribunale non abbia correttamente valutato che le
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c. Parte_1 Controparte_1 REPUBBLICA ITALIANA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI Quinta Sezione Civile (già Prima Sezione Civile Bis)
clausole dei contratti del 2001 e del 2016, sopra indicati, che prevedevano il subentro dell'acquirente società, attuale appellante, nella posizione dei venditori,
e dunque, nell'assunzione degli oneri consortili nei confronti del , CP_1
dovevano considerarsi nulle ex art. 1418 c.c., sia per violazione dell'art. 18 della
Costituzione, perché la non aveva mai espresso nessuna volontà di far Pt_1
parte del , che non era obbligatorio, ma meramente volontario, sia CP_1
perché, le obbligazioni in esse contenute, poste a carico degli acquirenti, non potevano essere considerate obbligazioni propter rem, che, per definizione, erano limitate a quelle previste dalla legge, né potevano avere effetti nei confronti di soggetti terzi, quale era il creditore, che non aveva partecipato ai CP_1
contratti del 2001 e del 2016 prodotti dal . CP_1
Tali motivi sono entrambi infondati.
A giudizio della Corte, infatti, il problema della legittimazione attiva del
, in luogo del a ricevere il pagamento degli oneri CP_1 Controparte_2
consortili, posto sostanzialmente per la prima volta in sede di appello, non può influenzare l'esame della presente fattispecie, avente come oggetto diretto l'accertamento della partecipazione dell'appellante al , e solo CP_1
mediatamente, l'obbligo della prima del pagamento degli oneri consortili, sicché il contenzioso, già in essere, riguardante i rapporti tra il ed il Controparte_2
, non può influenzare la decisione, né le sentenze emesse dal giudice CP_1
amministrativo nei rapporti tra alcuni consorziati ed il , come ben CP_1
evidenziato da quest'ultimo nella sua costituzione in appello, possono avere effetti nei confronti della o di altri proprietari aderenti al . In Pt_1 CP_1
ogni caso, va rilevato che il trasferimento al delle strade Controparte_2
pubbliche site nel Centro Direzionale, e della gestione di tutti i servizi ad esse inerenti, non comprendeva tutti gli spazi esistenti nel Centro Direzionale, la gestione dei servizi ad essi inerenti potendo pertanto competere ancora al appellato. CP_1
È poi palesemente destituita di fondamento l'altra doglianza, non espressamente esaminata dal Giudice di prime cure, della nullità delle clausole
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c. GE.SE.CE.DI. Parte_1 CP_1 REPUBBLICA ITALIANA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI Quinta Sezione Civile (già Prima Sezione Civile Bis)
contenute nei contratti del 2001 e del 2016, in virtù delle quali anche la società attuale appellante, divenuta proprietaria di immobili siti nel Centro Direzionale di
Napoli, aveva assunto obblighi consortili nei confronti del , di cui CP_1
dichiarava espressamente di volerne fare parte.
Difatti, non si rinviene nessuna violazione dell'art.18 della Costituzione, giacché - come pure detto dal Tribunale – la , nel contratto di locazione Pt_1
finanziaria, aveva manifestato espressamente il suo consenso di far parte del in caso di successivo acquisto dell'immobile per riscatto al termine del CP_1
leasing, riscatto poi effettivamente avvenuto.
I due contratti (di leasing e di compravendita a seguito di riscatto) sono tra loro funzionalmente collegati, per cui l'impegno validamente e liberamente espresso nel primo contratto si trasmette(va) nel secondo, in cui, peraltro, è espressamente richiamato.
Va, poi, aggiunto che, secondo la condivisibile giurisprudenza di legittimità,
“in tema di consorzi di urbanizzazione, deve ritenersi pienamente lecito il meccanismo di adesione al predisposto dall'autonomia privata, che si CP_1
attua attraverso la semplice stipulazione del contratto di compravendita di un'unità immobiliare ricadente nel comprensorio, essendo tale adesione - alla quale si ricollega l'assunzione dei corrispondenti obblighi dell'aderente - contemplata sia da una clausola statutaria, che implica il preventivo assenso degli altri proprietari di immobili partecipanti al , sia dallo stesso atto di CP_1
trasferimento immobiliare, espressione della volontà del nuovo acquirente di partecipare al ” (così, Cass. 14407/2024; Cass.18560/2016). CP_1
Nella specie, non è contestato, e comunque, risulta documentato, che l'art. 3 dell'atto costitutivo del stabiliva che tutti i proprietari presenti e CP_1
futuri di lotti, edifici, o singoli appartamenti del Centro direzionale di Napoli nonché i loro successori o aventi causa a qualunque titolo dovevano partecipare al , i cui partecipanti sin da allora autorizzavano e rendevano pubblico CP_1
tale subingresso, con obbligo di riportare nei successivi contratti di compravendita il vincolo di partecipazione al;
tale disciplina veniva CP_1
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riportata anche nell'art. 3 del Regolamento del Consorzio, non essendovi nessuna divergenza o antinomia - pure evidenziata dall'appellante - tra le due normative.
Tale disciplina consente di superare l'altra doglianza dell'appellante, secondo cui il non aveva manifestato la sua volontà – invero, come CP_1
sopra detto, espressa in via preventiva nell'atto costitutivo - di accettare come nuovi consorziati i successivi acquirenti dei beni immobili siti nel Centro
Direzionale di Napoli.
Peraltro, la citata adesione della società attuale appellante al , CP_1
con obbligo di pagamento dei conseguenti oneri consortili, poteva desumersi anche dal comportamento tenuto dalla prima, che aveva dichiarato, nell'atto di diffida stragiudiziale in atti, indirizzata al , di avere sempre regolarmente CP_1
pagato gli oneri condominiali (id est gli oneri consortili) sin dal 2001 (data di stipula della citata locazione finanziaria) e, pertanto, non poteva poi contestare quelli maturati, per circa 5.2352,81 € dal 2012 al 2016, periodo nel quale essa aveva assunto espressamente nel contratto di leasing la relativa obbligazione, manlevando la società di leasing, ed aveva poi continuato a pagarli in seguito come aderente al , in virtù della cui partecipazione aveva anche CP_1
impugnato una sua delibera del 2016.
Né può ravvisarsi una nullità per violazione della disciplina delle obbligazioni propter rem, giacché il Giudice di prime cure aveva ben evidenziato che l'obbligazione di pagamento degli oneri consortili sorgeva in capo alla
, per avere essa manifestato la sua adesione al , e non per Pt_1 CP_1
essere divenuta proprietaria degli immobili. Tanto in conformità del condivisibile orientamento dei giudici di legittimità secondo cui “in tema di consorzi di urbanizzazione, l'obbligo dell'associato di provvedere al pagamento degli oneri consortili non discende dall'essere proprietario, dunque da una
"obligatio propter rem" atipica, ma dal vincolo apposto nel regolamento condominiale e nel contratto di acquisto, che impone il loro pagamento per effetto della volontaria adesione al contratto in forza del quale il è stato CP_1
costituito” (cfr. Cass. 1468/2021; Cass. 16996/2025).
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III. In definitiva, per le ragioni sopra dette, l'appello va rigettato e va confermata la sentenza di primo grado.
IV. Segue, tenuto conto del rigetto dell'appello, la condanna della società al pagamento a favore del delle spese di Parte_1 Controparte_1
lite del grado del giudizio, che vanno quantificate alla stregua dei parametri indicati dal decreto del Ministro della giustizia 10 marzo 2014 n. 55, come mod. dal decreto del Ministro della giustizia 13 agosto 2022, n. 147 per la liquidazione giudiziale dei compensi e delle spese spettanti agli avvocati, tenendo conto del valore della controversia, da collocare nello scaglione indeterminabile basso, come indicato correttamente dall'appellato (avendo la lite ad oggetto un'azione di accertamento e non una di condanna ad una somma determinata) tra 26.000,01 €
e 52.000,00 €
Esse si liquidano in complessivi 7.590,00 €, di cui 6.600,00 € per compenso
(1.900,00 € per la fase di studio, 1.300,00 € per la fase introduttiva, 1.600,00 € per la fase di trattazione e 1.800,00 € per la fase decisoria), e 990,00 € per spese generali al 15%, oltre agli eventuali ulteriori accessori se dovuti.
V. Infine, ai sensi dell'art. 13, co. 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, deve darsi atto della sussistenza dei presupposti del pagamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello da essa proposto.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunziando sull'appello proposto dalla società nei confronti del Parte_1 Controparte_1
, avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n.
[...]
829/2019, depositata il 23 gennaio 2019, così provvede:

1. rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2. condanna l'appellante a rifondere al le spese Controparte_1
del secondo grado di giudizio, che si liquidano nel complessivo importo di 7.590,00 €, di cui 6.600,00 € per compenso e 990,00 € per spese generali al 15%, oltre agli eventuali ulteriori accessori se dovuti;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti del versamento, da parte
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dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater,
d.p.r. 115/2002.
Così deciso in Napoli, il 29 ottobre 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Giuseppa D'Inverno dr.ssa Caterina Molfino
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