R E P U B B L I C A I T A L I A N A Sent. N.
Cron. N. I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Rep. N. Il Tribunale di Bergamo, Sezione Quarta civile, nella persona del
Giudice unico dott.ssa AU Brambilla R. Gen. N. 6556/2022
Camp. Civ. N.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 6556/2022 Ruolo Generale promossa
D A
(C.F. ), Parte_1 C.F._1
OGGETTO: rappresentato e difeso dall'Avv.to COSTANTINO LUCA per procura in
Vendita di cose atti immobili ATTORE
c o n t r o
Controparte_1 C.F._2 (C.F. ) e
(C.F. ), entrambi Controparte_2 C.F._3
rappresentati e difesi dall'Avv.to PACIFICI KATIUSCIA e dall'Avv.to
NOSSA MARCO per procura in atti
CONVENUTI
In punto: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Dell'attore
“Voglia l'IIl.mo Tribunale adito contrariis reiectis, così giudicare: NEL

- 2 -
MERITO In via principale
- ACCERTATA la natura essenziale del termine indicato nella proposta di acquisto del 4/09.02.2021, per le ragioni esposte in atti, DICHIARARE il recesso del predetto contratto e, per l'effetto, CONDANNARE i IGi UR E
personalmente e nella loro qualità di eredi di Controparte_2 [...]
a restituire al IG , in via solidale Per_1 Parte_1
tra loro, la complessiva somma di € 28.153,66, di cui € 18.000,00, pari al doppio della caparra versata ex art.1385 c.c., € 4.880,00 a titolo di provvigione all'agenzia immobiliare, € 4.764,86 per la tassazione dell'anticipo TFR, € 277,00
per le spese di registrazione del contratto preliminare di compravendita (di cui €
245,00 per la tassazione ed € 32,00 per marche da bollo) ed € 231,80 per il costo della perizia, o la maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;

- RIGETTARE tutte le eccezioni/domande/istanze avanzate dai IGi
UR e per i motivi esposti in atti. In via subordinata Controparte_2
nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudice adito non dovesse ravvisare l'essenzialità del termine indicato nella proposta di acquisto del 4/09.02.2021,
ACCERTATA l'esistenza della causa di invalidità della proposta di acquisto del
4/09.02.2021 ai sensi dell'art.1338 c.c., per le ragioni esposte in atti ed
ACCERTATO, altresì, che il IG non era a conoscenza di tale causa, Pt_1
DICHIARARE annullabile il predetto contratto e, per l'effetto, CONDANNARE i
IGi UR E personalmente e nella loro qualità di Controparte_2 - 3 -
eredi di a risarcire, in via solidale tra loro, il danno Persona_1
subito dal IG sotto il profilo del danno emergente (spese sopportate Pt_1
nel corso delle trattive), pari ad € 19.153,66, di cui € 9.000,00 per caparra confirmatoria, € 4.880,00 a titolo di provvigione all'agenzia immobiliare, €
4.764,86 per tassazione dell'anticipo TFR, € 277,00 per le spese di registrazione del contratto preliminare di compravendita (di cui € 245,00 per la tassazione ed €
32,00 per marche da bollo) ed € 231,80 per il costo della perizia, o la maggiore o minore somma che verrà accertata in corso di causa, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;

- RIGETTARE tutte le eccezioni/domande/istanze avanzate dai IGi
UR e per i motivi esposti in atti. IN VIA Controparte_2
ISTRUTTORIA
A) Si chiede che i IGi ed , _3 Controparte_4
entrambi residenti in [...] vengano escussi sui seguenti capitoli di prova.
1) Vero che in data 19.04.2017 la IGa nonna Persona_2
paterna del IG , decedeva, lasciando ai suoi Parte_1
eredi, i figli , e , un appartamento con autorimessa _3 CP_5 Controparte_6
siti in Sesto San Giovanni, Via Padre Ernesto Ravasi n.8.
2) Vero che nel mese di marzo del 2020 gli eredi concedevano al Pt_1
IG , in comodato d'uso gratuito, gli immobili Parte_1
siti in Sesto San Giovanni, Via Padre Ernesto Ravasi n.8, come da contratto che - 4 -
qui si rammostra (cfr. All.2).
3) Vero che alla sottoscrizione del suddetto contratto di comodato gratuito del marzo 2020 gli eredi comunicavano al IG Pt_1 [...]
che gli immobili oggetto del comodato erano stati posti in Parte_1
vendita e, pertanto, rinvenuto un acquirente, il comodatario avrebbe dovuto lasciarli.
4) Vero che il IG , alla luce della Parte_1
volontà degli eredi di voler vendere l'immobile ereditato, oggetto del Pt_1
contratto di comodato, si adoperava, sin dal mese di marzo 2020, per cercare un'altra soluzione abitativa, optando per un acquisto vicino ai propri genitori.
5) Vero che nel mese di gennaio 2021 il IG Parte_1
tramite l'agenzia immobiliare del IG reperiva
[...] Persona_3
l'appartamento e relativa autorimessa siti in IO SO (BG), Via Fontana n.4 di proprietà dei IGi , UR ed . Controparte_2 Per_1
6) Vero che in data 4.02.2021 il IG Parte_1
effettuava la proposta di acquisto, che qui si rammostra (cfr. All.3), degli immobili siti in IO SO (BG), Via Fontana n.4, accettata dai proprietari, IGi
in data 9.02.2021, per un prezzo pari ad € 67.000,00, da CP_2
corrispondersi con le seguenti modalità:
- € 9.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, tramite assegni bancari consegnati all'agenzia immobiliare al momento della proposta;

- € 58.000,00 all'atto della stipulazione dell'atto notarile, “che dovrà - 5 -
avvenire entro e non oltre il 10/5/2021”.
7) Vero che successivamente all'accettazione della proposta di acquisto di cui al capitolo precedente, i IGi incassavano gli assegni di CP_2
cui al capitolo precedente, consegnati dal IG a Parte_1
titolo di caparra confirmatoria.
8) Vero che alla sottoscrizione della proposta di acquisto di cui al capitolo 6), il IG comunicava ai venditori che Parte_1
per lo stesso il termine del 10.05.2021 era da ritenersi essenziale, poiché si sarebbe dovuto trasferire presso l'appartamento in questione entro tale data,
stante la messa in vendita dell'immobile, sito in Sesto San Giovanni, Via Padre
Ernesto Ravasi n.8, ove viveva.
9) Vero che in data 12.02.2021 il IG Parte_1
versava all'agenzia immobiliare la provvigione di € 4.880,00 (IVA compresa), per l'incarico di mediazione svolto dalla stessa, come si evince dalla fattura n.15/2021 che qui si rammostra (cfr. All.4).
10) Vero che il IG per poter Parte_1
acquistare gli immobili di proprietà dei IGi chiedeva un CP_2
anticipo del TFR al proprio datore di lavoro, sostenendo una tassazione pari ad €
4.764,86, come si evince dalla comunicazione, che qui si rammostra (cfr. All.5) e sosteneva una spesa di € 231,80, IVA compresa, come da fattura che qui si rammostra (cfr. All.6), per la perizia effettuata sugli immobili de quo da parte dell'istituto di credito presso il quale si rivolgeva al fine di ottenere il mutuo - 6 -
fondiario.
11) Vero che in data 18.02.2021 gli eredi sottoscrivevano il Pt_1
contratto preliminare di compravendita, che qui si rammostra (cfr. All.7), degli immobili siti in Sesto San Giovanni, Via Padre Ernesto Ravasi n.8, con i IGi
e ove veniva stabilito, all'art.5) dello stesso, la Persona_4 Persona_5
data del 30.04.2021, entro la quale stipulare il rogito di compravendita.
12) Vero che in data 23.04.2021 gli eredi ed i IGi Pt_1 Per_4
e stipulavano il contratto di compravendita, che qui si
[...] Persona_5
rammostra (cfr. All.8), degli immobili siti in Sesto San Giovanni, Via Padre
Ernesto Ravasi n.8.
13) Vero che a seguito della vendita degli immobili siti in Sesto San
Giovanni, Via Padre Ernesto Ravasi n.8, il IG Parte_1
si trovava costretto a trasferirsi presso l'abitazione dei suoi genitori, ove aveva mantenuto la residenza, in IO SO (BG), Via Monte Stelvio n.7, nell'attesa della stipula del rogito notarile per l'acquisto dell'immobile dei IGi
CP_2
14) Vero che i IGi dopo qualche giorno CP_2
dall'accettazione della proposta di acquisto, chiedevano al IG
[...]
di posticipare l'atto di compravendita degli immobili siti in Parte_1
IO SO (BG), Via Fontana n.4 al 31.05.2021.
15) Vero che, trascorso il termine del 31.05.2021, il IG
[...]
, anche per tramite del padre, IG sollecitava Parte_1 _3 - 7 -
i venditori a stipulare il rogito di acquisto degli immobili siti in CP_2
IO SO (BG), Via Fontana n.4.
16) Vero che il IG veniva a Parte_1
conoscenza delle condizioni precarie di salute del IG al Persona_1
ricevimento, in data 24.09.2021, della comunicazione dell'Avv. Monica
Confalonieri, che qui si rammostra (cfr. All.10), con la quale dichiarava “vi è
stata la necessità di depositare ricorso per la nomina di Amministratore di
Sostegno a favore di (comproprietario dell'immobile de quo), Persona_1
in ragione delle condizioni di salute di quest'ultimo” e che, pertanto,
“qualsivoglia valutazione / decisione in merito al preliminare che ci occupa dovrà
essere valutata ad esito” del predetto procedimento.
17) Vero che in data 27.11.2021 si teneva un incontro tra le odierne parti in causa, presso l'abitazione del IG padre del IG _3
, sita in IO SO (BG), Via Monte Stelvio n.7, Parte_1
anche alla presenza della IGa , madre dell'attore. Controparte_4
18) Vero che il suddetto incontro del 27.11.2021 veniva proposto dal
IG al fine di trovare un accordo bonario con i IGi _3
CP_2
19) Vero che durante l'incontro del 27.11.2021 la IGa
[...]
dichiarava al IG alla madre ed al padre dell'attore, che la CP_1
salute del defunto era già cagionevole, prima della Persona_1
sottoscrizione del contratto preliminare, per essere lo stesso affetto da “demenza - 8 -
senile” e, pertanto, impossibilitato a rilasciare una procura a vendere ai figli,
odierni convenuti.
20) Vero che, sempre durante l'incontro del 27.11.2021, i IGi
dichiaravano alla madre ed al padre dell'attore di avere preso CP_2
contatto con diversi Notai, al fine di redigere una procura a vendere, ma tutti i
Notai a cui si erano rivolti si erano rifiutavano di riceverla, stante le precarie condizioni intellettive del defunto Persona_1
21) Vero che, sempre durante l'incontro del 27.11.2021, i IGi
dichiaravano che l'agente immobiliare, IG li CP_2 Persona_3
aveva invitati a procedere ugualmente con la vendita, nonostante le condizioni di salute del padre, fossero precarie. Persona_1
22) Vero che il suddetto incontro del 27.11.2021 si concludeva con il riconoscimento, da parte dei IGi al IG CP_2 [...]
, di uno sconto di € 10.000,00 sul prezzo di vendita concordato Parte_1
ed il IG dichiarava che, qualora la sorella non avesse Controparte_2
confermato la propria adesione alla predetta proposta, lo stesso si sarebbe fatto carico dell'intera somma scontata.
23) Vero che in data 1.06.2021 il IG padre del IG _3
, si recava presso l'agenzia immobiliare del IG Parte_1
per lamentarsi dell'operato svolto da quest'ultimo in relazione Persona_3
alla compravendita degli immobili di proprietà dei IGi CP_2
A1) Si chiede che i testi ed vengano _3 Controparte_4 - 9 -
escussi sui capitoli formulati da controparte ed eventualmente ammessi dal
Giudice adito.
B) Si chiede che l'Avv. Monica Confalonieri venga escussa sui seguenti capitoli di prova.
1) Vero che il IG a fare data dall'anno 2018, Persona_1
era ricoverato presso la Casa di Cura “Giovanni XIII” di Merone.
2) Vero che nel mese di febbraio 2021 il IG si Persona_1
trovava in uno stato di decadimento cognitivo.
3) Vero che in data 9.02.2021 il IG sottoscriveva Persona_1
per accettazione, presso l'Agenzia Immobiliare di Mariano di Dalmine (BG), Via
Tiraboschi n.2, avanti al IG la proposta di acquisto formulata Persona_3
dal IG che qui si rammostra (cfr. All.3 Parte_1
. Pt_1
4) Vero che in data 15.02.2021 il IG Persona_1
sottoscriveva la proroga della proposta di acquisto di cui al capitolo 3) che precede, presso l'Agenzia Immobiliare di Mariano di Dalmine (BG), Via
Tiraboschi n.2, avanti al IG che qui si rammostra (cfr. All.3 Persona_3
. Pt_1
5) Vero che provvedeva nel mese di luglio 2021, per conto del IG
a depositare il ricorso, che qui si rammostra (cfr. doc.4 Persona_1
per la nomina di un Amministratore di Sostegno, avanti al CP_2
Tribunale di Como. - 10 -
6) Vero che al ricorso di cui al capitolo precedente veniva allegata la documentazione medica rilasciata dalla Casa di Cura “Giovanni XIII” di
Merone, ove il IG si trovava ricoverato. Persona_1
7) Vero che con email del 24.09.2021, che qui si rammostra (cfr. All.10
, informava l'Avv. allora legale del IG Pt_1 CP_7 [...]
, che era stato depositato, nell'interesse del IG Parte_1 [...]
il ricorso per la nomina di un Amministratore di Sostegno;
Per_1
8) Vero che, a seguito del ricorso di cui al capitolo 5), il Tribunale di
Como ammetteva il IG all'amministrazione di sostegno. Persona_1
9) Vero che nei mesi di novembre e di dicembre 2023 veniva contattata dai IGi UR e in ordine alla controversia oggetto Controparte_2
del presente giudizio.
10) Vero che, sempre nei mesi di novembre e di dicembre 2023, veniva contattata dagli Avv.ti Marco Nossa e Katiuscia Pacifici, per conto dei IGi
UR e in ordine alla controversia oggetto del presente Controparte_2
giudizio.
11) Vero che, sempre nei mesi di novembre e di dicembre 2023,
consegnava/inviava agli Avv.ti Marco Nossa e Katiuscia Pacifici e/o ai IGi
UR e copia della email del 10.05.2021, che qui si Controparte_2
rammostra (cfr. doc.6 controparte).”
Dei convenuti
“Piaccia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, deduzione ed - 11 -
eccezione respinta
In via principale e nel merito:
- respingere integralmente tutte le domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto per tutte le argomentazioni esposte in narrativa qui integralmente richiamate;

- accertato e rilevato che il sig. si è reso Parte_1
inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico con ogni conseguente danno dei signori oltre il risarcimento dei danni Per_1
subiti e subendi che verranno meglio quantificati in corso di causa o, comunque,
in quell'altra diversa somma che risultasse di giustizia, emettere sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. nei confronti di e in favore dei Parte_1
signori e che tenga luogo del contratto di Controparte_1 Controparte_2
vendita non concluso, relativamente all'immobile sito in IO SO, via Fontana
n. 4, catasto foglio 3, part. 4656 sub 18 costituito da bilocale, cantina e autorimessa, producendo gli effetti del contratto definitivo non concluso e il trasferimento della proprietà dell'immobile sopra meglio descritto e identificato al sig. mediante il versamento in favore dei signori e Pt_1 Controparte_1
della somma a saldo prezzo pari ad euro 58.000,00 oltre Controparte_2
all'eventuale somma riconosciuta in favore dei signori e Controparte_1
in via equitativa dall'Ill.mo Giudice a titolo di danni patiti e Controparte_2
patiendi a causa del predetto inadempimento posto in essere dal sig. Pt_1
- ordinare conseguentemente al Conservatore dei Registri Immobiliari - 12 -
competente di trascrivere la emananda sentenza.
In via istruttoria:
- disporre l'acquisizione d'ufficio ex art. 210 cpc della corrispondenza scambiata tra i legali onde appurare i contenuti delle trattative intercorse.
-si chiede l'ammissione di prova per testi, anche a prova contraria, sui seguenti capitoli:
1) Vero che nell'ultima settimana di maggio 2021 il sig. la Parte_1
contattava telefonicamente riferendole che era stato chiamato dall'avv. dei signori e si rammostra il doc. 3 di parte convenuta;
Controparte_1 Controparte_2
2) Vero che con riferimento al capitolo che precede il sig. Parte_1
le riferiva che aveva appreso dal legale dei sig. del peggioramento Per_1
delle condizioni di salute del padre dei signori medesimi;
Per_1
3) Vero che sempre nel corso della telefonata intercorsa nell'ultima settimana di maggio
2021 il sig. le comunicava che viste le condizioni di salute Parte_1
del padre era necessario procedere alla nomina di un amministratore Per_1
di sostegno poiché impossibile raccogliere la firma del sig. Persona_1
4) Vero che già a maggio 2021 il sig. era a conoscenza Parte_1
dell'impossibilità del sig. di sottoscrivere il contratto Persona_1
definitivo a causa dell'aggravamento delle sue condizioni di salute;

5) Vero che già a maggio 2021 il sig. era a conoscenza Parte_1
che alcun notaio avrebbe potuto procedere alla stipula del rogito a causa - 13 -
dell'aggravamento delle condizioni di salute del sig. Persona_1
6) Vero che lei nel corso della telefonata intercorsa nell'ultima settimana di maggio 2021 comunicava al sig. di contattare un Parte_1
avvocato di fiducia;

7) Vero che il giorno 1 giugno 2021 alle ore 16.00 lei incontrava il padre del sig. tale;
Parte_1 _3
8) Vero che con riferimento al capitolo che precede, in data 1 giugno
2021 il sig. le riferiva di essere a conoscenza delle condizioni di _3
salute del sig. Persona_1
9) Vero che sempre nel corso dello svolgimento dell'incontro del 1
giugno 2021 a suo specifico invito di rivolgersi ad un legale il sig. le _3
rispondeva che si sarebbe rivolto ad un legale ritenendola responsabile di quanto stava accadendo;

- Si indicano quali testimoni sui capitoli da 1 a 9):
presso l'Agenzia di mediazione immobiliare denominata Persona_3
Qualità Immobiliare, corrente in Mariano di Dalmine, via Tiraboschi n. 2.
A CONTROPROVA
sul capitolo 8) di cui alla memoria ex art. 183, VI comma n. 2 cpc di parte attorea si chiede ammettersi a prova contraria il teste Persona_3
presso l'Agenzia di mediazione immobiliare denominata Qualità Immobiliare,
corrente in Mariano di Dalmine, via Tiraboschi n. 2 sui seguenti capitoli di prova a controprova: - 14 -
10) Vero che il sig. comunicava personalmente o per il Parte_1
suo tramite ai signori in data 4 febbraio 2021 la necessità di acquisto Per_1
dell'immobile di proprietà entro il mese di maggio 2021 poiché Per_1
avrebbe venduto l'immobile dove dimorava e che successivamente sarebbe rimasto, quindi, privo di abitazione.
11) Vero che il sig. comunicava personalmente o per il Parte_1
suo tramite ai signori in data 9 febbraio 2021 la necessità di acquisto Per_1
dell'immobile di proprietà entro il mese di maggio 2021 poiché Per_1
avrebbe venduto l'immobile dove dimorava e che successivamente sarebbe rimasto, quindi, privo di abitazione.
12) Vero che in data 1 giugno 2021 il sig. le comunicava _3
la necessità di acquisto dell'immobile di proprietà da parte del figlio, Per_1
sig. , poiché aveva venduto la casa della di lui madre e il figlio era Parte_1
privo di abitazione.
- In particolare, sui capitoli dal 17 al 22) di cui alla memoria ex art. 183, VI comma n. 2 cpc di parte attorea si chiede ammettersi a prova contraria il teste via a. Sassi, n. 2 Renate (MB), sui seguenti capitoli di prova Testimone_1
a controprova:
13) Vero che EL era presente all'incontro del giorno 27 novembre
2021;
14) Vero che il sig. era assente all'incontro svoltosi in Parte_1
data 27 novembre 2021; - 15 -
15) Vero che al ridetto incontro del 27 novembre 2021 erano presenti unicamente i genitori del sig. , signori e Parte_1 Controparte_4
, e i signori e oltre alla sua _3 Controparte_2 Controparte_1
persona;
16) Vero che all'incontro del 27 novembre 2021 entrambi i fratelli si riservavano di riscontrare la proposta di sconto di euro 10.000,00 Per_1
avanzata dal sig. (padre del sig. , odierno attore). _3 Parte_1
Si chiede l'ammissione di prova per teste dell'avv. Monica Confalonieri,
anche a prova contraria, sui seguenti capitoli:
1) Vero che i primi giorni del mese di maggio 2021 veniva contattata telefonicamente dal sig. ; Parte_1
2) Vero che nel corso dello scambio telefonico avvenuto nei primi giorni di maggio 2021 Lei riferiva al sig. che la stipula del rogito doveva Parte_1
essere rinviata stante la necessità di procedere alla nomina di un amministratore di sostegno a favore di Persona_1
3) Vero che sempre nel corso dello scambio telefonico avvenuto nei primi giorni di maggio 2021 Lei comunicava al sig. che stava Parte_1
provvedendo alla raccolta dei documenti necessari al fine del deposito del relativo ricorso per la nomina di un amministratore di sostegno in favore di
[...]
Per_1
4) Vero che all'esito dello scambio telefonico intercorso tra Lei e il sig.
nei primi giorni di maggio 2021 lei, Avvocato Confalonieri, il Parte_1 - 16 -
giorno 10 maggio 2021 alle ore 17.26 inoltrava mail al sig. Parte_1
riassumendo il contenuto della intercorsa telefonata di cui ai capitoli che precedono come da doc. 6) che Le si rammostra;

5) Vero che nei primi giorni di settembre 2021 veniva contattava telefonicamente dall'avvocato la quale la informava di avere CP_7
ricevuto incarico dalla compagine per gestire la pratica relativa alla Pt_1
compravendita dell'immobile dei signori ” Per_1
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 19 ottobre 2022
premettendo di aver stipulato mediante scambio di Parte_1
proposta ed accettazione con AU ed in data CP_2 Persona_1
4/9 febbraio 2021 un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento con relativa autorimessa siti in IO SO, ha convenuto in giudizio e al fine di sentir accertare e dichiarare la CP_2 Controparte_1
legittimità del recesso comunicato in data 20 gennaio 2022, con conseguente condanna dei promittenti venditori al versamento in suo favore della somma di euro 18.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria a suo tempo ricevuta, oltre ad euro 4.880,00 a titolo di provvigione all'agenzia immobiliare, ad euro 4.764,86 per la tassazione dell'anticipo
TFR, ad euro 277,00 per le spese di registrazione del contratto preliminare di compravendita e ad euro 231,80 per il costo della perizia.
A fondamento della propria domanda, ha Parte_1 - 17 -
allegato che il termine pattuito per la stipula del contratto definitivo era da considerarsi essenziale;
in via subordinata, laddove non dovesse essere ravvisata l'essenzialità del termine, ha chiesto al Tribunale di accertare ex art. 1338 c.c. la causa di invalidità della proposta di acquisto in quanto sottoscritta anche da il quale era affetto da incapacità Persona_1
per ragioni di salute taciute al promissario acquirente, ed ha quindi chiesto la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni quantificati nel complessivo importo di euro 19.153,66.
Costituendosi in giudizio e hanno CP_2 Controparte_1
contestato la natura essenziale del termine ex adverso invocata, dal momento in cui il termine è stato in un primo tempo prorogato e mai gli aveva comunicato la necessità di procedere in tempi brevi Parte_1
alla stipula del contratto definitivo, in ragione della vendita dell'immobile in precedenza da lui occupato a titolo di comodato;
hanno inoltre evidenziato come il fosse sempre stato messo a conoscenza del Pt_1
sopravvenuto peggioramento delle condizioni di salute del padre
[...]
tant'è vero che già a maggio 2021 era stato informato della Per_1
necessità di procedere al deposito del ricorso per la nomina di amministratore di sostegno in favore del loro padre.
e hanno dunque concluso per il rigetto di CP_2 Controparte_1
tutte le avverse domande, ed in ragione del fatto che agli stessi non risulta imputabile alcun inadempimento hanno chiesto al Tribunale di emettere una - 18 -
sentenza che ai sensi dell'art. 2932 c.c. tenga luogo del contratto non concluso.
La causa, istruita con l'assunzione della prova testimoniale dedotta e con l'acquisizione ex art. 210 c.p.c. della cartella clinica attestante le condizioni di salute di è stata infine trattenuta in Persona_1
decisione sulle precisate conclusioni riportate in epigrafe.
MOTIVI DELLA DECISIONE
È documentato ed in ogni caso incontestato agli atti che:
- con proposta irrevocabile di acquisto del 4 febbraio 2021
[...]
ha proposto ai proprietari AU, ed Parte_1 CP_2 [...]
la sottoscrizione di un contratto preliminare avente ad oggetto un Per_1
immobile sito in IO SO per il prezzo di euro 67.000,00 con previsione di stipula dell'atto notarile entro e non oltre il 10 maggio 2021 (doc. 3
fascicolo parte attrice);
- l'indicata proposta è stata accettata da AU, ed CP_2 [...]
in data 9 febbraio 2021; Per_1
- la caparra confirmatoria dell'importo complessivo di euro 9.000,00
è stata versata dal promittente acquirente con assegni datati 4 febbraio
2021;
- le parti hanno concordato un rinvio della stipula del preliminare al
31 maggio 2021;
- con missiva del 16 settembre 2021, a mezzo dell'avv.to CP_7 - 19 -
si è lamentato dell'impossibilità di addivenire in Parte_1
tempi certi alla stipula del contratto definitivo, ed ha comunicato ai promittenti venditori la propria richiesta di restituzione della somma di euro
9.000,00, versata a titolo di caparra confirmatoria (doc. 9 fascicolo parte attrice)
- con raccomandata del 20 gennaio 2022 a Parte_1
mezzo dell'avv.to Costantino, ha comunicato alla controparte la propria volontà di recedere dal contratto preliminare dal momento in cui la compravendita non si è perfezionata nel termine pattuito (doc. 13 fascicolo parte opponente);
- tale missiva è stata contestata a mezzo raccomandata del 24
febbraio 2022 dell'avv.to Nossa, il quale ha significato come la controparte sia stata tempestivamente resa edotta della sopravvenuta incapacità di e della conseguente instaurazione del procedimento di Persona_1
volontaria giurisdizione per la nomina di un amministratore di sostegno
(doc. 14 fascicolo parte opponente);
- è deceduto in data 4 novembre 2021. Persona_1
In questo contesto le posizioni difensive delle parti divergono sotto due profili, e cioè:
- se il termine per la stipula del contratto definitivo era da considerarsi essenziale;

- se il promissario acquirente era stato messo a conoscenza della - 20 -
necessità di nominare un amministratore di sostegno per il proponente venditore a causa delle relative condizioni di salute. Persona_1
Così sintetizzato il thema decidendum, si formulano le seguenti considerazioni.

1. Termine essenziale – legittimità del recesso comunicato da
Parte_1
Costituisce orientamento consolidato in giurisprudenza che
“l'accertamento in ordine alla essenzialità del termine per l'adempimento va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e,
soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità
economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, che non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre",
riferita al tempo di esecuzione della prestazione, se non emerga,
dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità
prefissatasi” (cfr. Cass., 28/2024).
Per l'effetto, il termine fissato dalle parti per la stipula del contratto definitivo può ritenersi essenziale solo qualora le parti in tal modo lo abbiano espressamente considerato, sia pure senza l'uso di formule solenni;

in caso contrario, deve ritenersi che il termine per la conclusione del contratto definitivo costituisca un ordinario termine dilatorio di - 21 -
adempimento delle obbligazioni negoziali e la relativa scadenza non determina di per sé la risoluzione del contratto e l'automatica caducazione del relativo vincolo.
Pertanto, ritenuto che l'espressione “entro e non oltre” non valga di per sé a far qualificare come essenziale il termine per la stipula del contratto definitivo, trattandosi di locuzione di stile inidonea ad esprimere il significato dell'improrogabilità, nel caso concreto difettano elementi interpretativi contrari, in quanto:
- il termine è stato in un primo tempo prorogato (dal 10 maggio al
31 maggio 2021), cosicché ciò costituisce un indizio ai fini della non essenzialità;
- sentito in qualità di teste, ha dichiarato di non Persona_3
ricordare “che si fosse parlato della casa di Sesto San Giovanni che era messa in vendita”, aggiungendo che “quello che più creava disagio al
Volpe erano le telefonate che faceva all'avvocatessa dei mi Per_1
ricordo che si parlava di un mutuo e di titoli che erano stati sbloccati,
quindi preoccupazioni per l'aspetto finanziario e non per la casa dove il
Volpe abitava, di questo non si è mai parlato né prima della stipula Pt_1
del preliminare né dopo la scadenza del termine del 31 maggio 2021”;
- dopo la scadenza del termine del 31 maggio 2021 non risulta una convocazione da parte del promissario acquirente presso un Notaio per la stipula del contratto definitivo;
- 22 -
- a fine maggio 2021 l'agente immobiliare ha riferito di essere stato contattato sia da che dal padre in quanto Parte_1 _3
era stato informato da un avvocato donna che serviva più Parte_1
tempo, in quanto aveva avuto un decadimento cognitivo Persona_1
repentino e che quindi serviva più tempo e l'avrebbe informato delle tempistiche”;
- successivamente in data 1° giugno 2021 l'agente immobiliare ha fissato un incontro presso il suo studio, a cui ha presenziato solo _3
“il quale ha manifestato la legittima preoccupazione, e mi ha reso
[...]
edotto di questa circostanza che non rendeva possibile la stipula del rogito nei termini” (cfr. deposizione;
Testimone_2
- con missiva del 16 settembre 2021 a mezzo dell'avv.to CP_7
– stante l'impossibilità di addivenire in tempi certi Parte_1
alla stipula del definitivo - ha comunicato ai promittenti venditori la propria richiesta di restituzione della somma di euro 9.000,00, versata a titolo di caparra confirmatoria (doc. 9 fascicolo parte attrice).
Dalle circostanze sopra riportate emerge che Parte_1
dopo il decorso del termine del 31 maggio 2021 non ha convocato i promittenti venditori presso il Notaio per la stipula del definitivo;
anzi,
dopo aver appreso dell'impossibilità di addivenire nel tempo concordato al perfezionamento del contratto, in un primo tempo non ha perso interesse in ordine alla negoziazione, manifestando legittima preoccupazione sulle - 23 -
tempistiche, e successivamente nel mese di settembre, in mancanza di comunicazioni certe, ha dichiarato di voler riottenere la somma di euro
9.000,00 in precedenza versata.
In un tale contesto probatorio non si ravvisa l'essenzialità del termine convenuto tra le parti per la stipula del contratto definitivo;

conseguentemente, atteso che la domanda principale per la dichiarazione di recesso dal contratto preliminare è connessa dallo stesso attore alla pretesa natura essenziale del termine, la stessa deve essere rigettata.

2. Domanda attorea ex art. 1338 c.c. – condizioni di salute di
Persona_1
Parimenti infondata risulta la domanda ex art. 1338 c.c. formulata dall'attore.
Dall'istruttoria svolta è, infatti, emerso come Parte_1
sia stato messo a conoscenza dell'aggravarsi delle condizioni di salute di e dell'impossibilità di addivenire in tempi certi alla Persona_1
stipula del contratto definitivo.
Risultano idonee a corroborare una tale circostanza, oltre alle dichiarazioni rese dall'agente immobiliare sopra riportate, Persona_3
anche le dichiarazioni dell'avv. Confalonieri, escusso quale testimone ai sensi e per gli effetti dell'art. 281 ter c.p.c.; in particolare la teste ha dichiarato di essere “entrata in contatto con in Parte_1
quanto mi aveva riferito del contratto preliminare Controparte_2 - 24 -
stipulato dal padre con il sig. (…); di aver parlato Per_1 Pt_1
telefonicamente sia con che con la madre;
non Parte_1
ricordo di aver avuto contatti con il padre.
Dal mio fascicolo di ufficio, ho verificato che si Controparte_2
era rivolto a me verso fine aprile 2021, ed il padre era in RSA;
posso dire che le conversazioni telefoniche a cui ho fatto riferimento risalgono al mese di maggio 2021. Ricordo di aver inviato una mail a Pt_1 Parte_1
nel mese di maggio 2021 che viene esibita al Giudice;
ho verificato nel mio fascicolo d'ufficio e non ho traccia di risposta da parte del . Pt_1
Ritenendosi irrilevanti ai fini del decidere le contestazioni sollevate dai difensori in ordine all'ammissibilità o meno della produzione del documento 6 da parte degli avv.ti Nossa e Pacifici, si fa rilevare come l'avv. Confalonieri, legittimamente sentita come teste ai sensi dell'art. 281
ter c.p.c., abbia confermato quanto riferito dal teste ed ovvero che Per_3
il promissario acquirente era stato reso edotto dell'aggravarsi delle condizioni di salute di nonché dell'impossibilità di Persona_1
sottoscrivere il contratto definitivo nelle more della nomina dell'amministratore di sostegno da parte dell'autorità giudiziaria.
D'altro verso, deve escludersi che l'impossibilità di sottoscrizione del contratto definitivo da parte di fosse circostanza già Persona_1
nota ai figli e al momento del perfezionamento del CP_2 Controparte_1
preliminare, atteso che dall'esame della cartella clinica acquisita ai sensi - 25 -
dell'art. 210 c.p.c. emerge unicamente uno stato di decadimento cognitivo di che non precludeva la sottoscrizione di atti negoziali. Persona_1
Alla luce delle superiori considerazioni, la domanda risarcitoria ex art. 1338 c.c. non è meritevole di accoglimento in difetto delle condizioni legittimanti.

3. Domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c.
Residua ora da esaminare la domanda ex art. 2932 c.c. formulata dai convenuti in via riconvenzionale, sul presupposto della mancanza di legittimità del recesso comunicato dall'attore.
Come sopra visto l'attore ha inteso recedere dal contratto preliminare sul presupposto della essenzialità del termine, tuttavia non riconosciuta da questo Tribunale;
d'altro verso, i fratelli AU e
[...]
non hanno potuto stipulare il contratto definitivo di trasferimento CP_2
della proprietà del bene di causa per impossibilità sopravvenuta riconducibile a causa a loro non imputabile, in quanto:
- il padre sottoscrittore anch'egli del Persona_1
preliminare, necessitava della nomina di un amministratore di sostegno;

- successivamente decedeva ed era necessario Persona_1
attendere l'esito delle pratiche successorie per addivenire al perfezionamento del contratto di compravendita.
In un tale contesto, la domanda ex art. 2932 c.c. non può essere accolta stante la risoluzione per impossibilità sopravvenuta del preliminare. - 26 -
Dalla predetta statuizione consegue la condanna di AU e
[...]
alla restituzione in favore di della CP_2 Parte_1
somma di euro 9.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria;
in argomento valga precisare che l'stanza di restituzione della caparra in favore del promittente acquirente deve ritenersi inclusa nella domanda, dal medesimo già formulata, di restituzione del doppio della caparra stessa nell'ambito di controversia definita con il rigetto della domanda risolutoria del promittente acquirente, ma con accertamento di impossibilità
sopravvenuta di trasferimento del bene oggetto del preliminare di vendita e,
conseguentemente, con affermazione del carattere di indebito assunto dalla medesima caparra (cfr. Cass., 21262/2020).
*****
Le spese di lite, in ragione della sola parziale soccombenza dei convenuti, vengono poste a carico degli stessi nella misura del 50%, così
come liquidate per l'intero in dispositivo, assumendo a riferimento lo scaglione per le cause di valore compreso tra euro 5.201,00 ed euro
26.000,00.
P . Q . M .
Il Tribunale, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa,
definitivamente pronunciando,

1. rigetta tutte le domande attoree;

2. rigetta la domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. formulata - 27 -
dai convenuti;

3. accertata l'impossibilità sopravvenuta di trasferimento del bene oggetto del preliminare di vendita, condanna AU e alla Controparte_2
restituzione in favore di della somma di euro Parte_1
9.000,00, oltre agli interessi al tasso previsto dal d.lgs. 231/2002
dall'introduzione della domanda sino al saldo;

4. condanna AU e a rimborsare le spese di lite Controparte_2
a favore di nella misura del 50%, liquidandone Parte_1
l'ammontare per l'intero in euro 5.077,00 per compensi professionali ai sensi del D.M. 55/2014 ed euro 578,10 per anticipazioni, oltre al rimborso forfettario del 15 % ai sensi dell'art. 2 D.M. 55/2014, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Così deciso in Bergamo, il giorno 15 gennaio 2025
IL GIUDICE
(Dott.ssa AU Brambilla)