REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CHIETI
Il G.U., dott. Alessandro Chiauzzi
ha pronunciato la seguente sentenza
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 890 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2022, posta in deliberazione all'udienza del 29 maggio 2024, svoltasi nella modalità stabilita dall'art. 127 ter c.p.c., con concessione del termine di 60 giorni per il deposito di comparse conclusionali e dell'ulteriore termine di 20 giorni per il deposito di memorie di replica, vertente tra
(C.F. e P.IV ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Cinelli, in virtù di delega posta in calce al ricorso introduttivo, attrice;
e
P.IV ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2
tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Sabatino Ciprietti, in virtù di delega posta in calce alla comparsa di costituzione e risposta, convenuta;
Oggetto: contratto di locazione.
Conclusioni delle parti: come da “note di trattazione scritta” redatte in vista dell'udienza del
29 maggio 2024, svoltasi nella modalità stabilita dall'art. 127 ter c.p.c.
Motivi di fatto e di diritto della decisione Con il ricorso introduttivo la società ha rappresentato, tra Parte_1
l'altro, che: con scrittura privata del 27 ottobre 2016 (registrata all'Agenzia delle Entrate il 10
novembre 2016), la Nuova Banca delle Marche S.p.A., cedente della ricorrente, ha concesso in locazione commerciale alla società Dea Holding S.r.l. gli immobili siti in Chieti, via Erasmo
Piaggio, e più precisamente “- Laboratorio ed uffici, censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Chieti al fg. 25, mappale 4271, piani terra e primo, cat. D/7, R.C. € 6.459,75. - Uffici censiti al Catasto Fabbricati al comune di Chieti al fg. 25, mappale 4272 sub. 2, piano primo, cat.
A/10, R.C. € 1.235,62”; con sentenza n. 78/2019, resa il 25 luglio 2019, il Tribunale di Pescara ha dichiarato il fallimento (n. 75/2019) della predetta società Dea Holding S.r.l.; la
[...]
ha quindi richiesto al fallimento la restituzione dell'immobile oggetto Parte_1 del contratto di locazione;
la domanda non è stata accolta in quanto “Viene richiesta la restituzione di un immobile sito in Chieti Scalo, oggetto di un contratto di locazione. In realtà tale immobile non è mai stato nella disponibilità della curatela. Attualmente è detenuto dalla
sine titulo, e nell'immobile viene svolta l'attività di tale Controparte_2 società”; l'immobile risulta quindi occupato dalla società resistente senza alcun CP_1
titolo opponibile, occupazione peraltro estesa al locale categoria C6 censito al foglio 25
Particella 4270 Subalterno 1, piano terra;
con pec del 15 febbraio 2022 è stata richiesta la restituzione di tali beni;
l'occupante ha confermato di detenere detti immobili, ma ad oggi non ha provveduto alla loro restituzione;
poiché l'occupazione deve ritenersi abusiva, non essendovi alcun titolo opponibile che giustifichi la detenzione dell'immobile, la ricorrente ha diritto anche ad ottenere il risarcimento del danno da occupazione sine titulo.
Sulla scorta di tali deduzioni, la società attrice ha chiesto la condanna della resistente al rilascio degli immobili sopra indicati, ivi compreso tutto ciò che corredava l'immobile, nonché al pagamento dell'indennità di occupazione sine titulo, a decorrere dal 1° gennaio 2017 sino all'effettivo rilascio.
Costituendosi in giudizio, la resistente ha chiesto il rigetto Controparte_1
delle domande di parte attrice, rappresentando, tra l'altro, che: il contratto di locazione intercorso il 27 ottobre 2016 tra la NG (Gruppo Banca Marche), allora proprietaria degli immobili, e la Dea Holding S.r.l. aveva la durata di sei anni, con decorrenza dal 1°
novembre 2016 al 31 ottobre 2022 e con previsione di rinnovo in mancanza di disdetta, mai
2 intervenuta, di ulteriori sei anni;
in data 11 maggio 2018 la conduttrice Dea Holding S.r.l. ha ceduto in affitto il ramo di azienda alla società (ora con CP_3 Controparte_1
tutti i beni, attrezzature, licenze ed autorizzazioni, a partire dal 14 maggio 2018 al 13 maggio
2023 (come da atto con autentica, rep n. 122631 e racc. n. 33104); l'affitto d'azienda è stato comunicato ai sensi di legge, secondo la previsione di contratto, dalla locatrice Dea Holding
S.r.l. all'allora proprietario dell'immobile, in quanto bene organizzato con il fine di produrre e/o scambiare servizi;
la società cessionaria ha continuato a svolgere nei locali locati la stessa attività della società cedente (servizi di sicurezza e vigilanza armata, servizi investigativi) nel rispetto della normativa di cui al D.M 269/10; successivamente, dopo la dichiarazione di fallimento della Dea Holding S.r.l., in data 22 marzo 2021, con contratto di cessione d'azienda la CU ha ceduto e alla società la piena proprietà del complesso aziendale;
Controparte_4
dunque, la è nel legittimo possesso dei beni immobili, in forza del Controparte_1
contratto di affitto di azienda, con il quale è subentrata alla Dea Holding S.r.l. nel suo complesso aziendale, continuando a svolgere nei locali affittati la medesima attività commerciale della conduttrice-cessionaria, senza soluzione di continuità.
Tanto brevemente permesso in ordine alle posizioni delle parti, va osservato che,
costituendosi in giudizio, la resistente società ha espressamente Controparte_1
riconosciuto la sussistenza del contratto di locazione degli immobili in questione, stipulato in data 27 ottobre 2016 tra la NG (Gruppo Banca Marche), allora proprietaria degli immobili, e la Dea Holding S.r.l., con decorrenza dal 1° novembre 2016 al 31 ottobre 2022
(oltre a non essere oggetto di contestazione, la circostanza è ampiamente dimostrata dalla produzione del contratto).
Come già detto sopra, la resistente ha basato la sua posizione sul fatto che, in data 11
maggio 2018, la società Dea Holding S.r.l., conduttrice del contratto di locazione commerciale degli immobili, ha ceduto in affitto il ramo di azienda alla società (successivamente CP_3
divenuta con tutti i beni, attrezzature, licenze ed autorizzazioni, a Controparte_1
partire dal 14 maggio 2018 al 13 maggio 2023, con la conseguenza che vi sarebbe un titolo opponibile alla per cui la né può essere tenuta Parte_1 CP_1
alla restituzione né, tantomeno, al pagamento di un'indennità per occupazione sine titulo.
3 In buona sostanza, il cuore della controversia, ai fini dell'accoglimento (o meno) della domanda di restituzione degli immobili in favore della ricorrente e del pagamento dell'indennità di occupazione è costituito dalla valutazione dell'opponibilità alla Parte_1
del contratto di affitto di ramo d'azienda intercorso tra la Dea Holding S.r.l. e la
[...]
(successivamente divenuta in data 11 maggio 2018, CP_3 Controparte_1
titolo che - secondo la ricostruzione della resistente - farebbe venir meno la fattispecie dell'occupazione sine titulo.
Invero, va osservato che nel contratto di locazione intercorso tra l'originaria locatrice
(alla quale è subentrata la e la conduttrice Dea Holding S.r.l. le Parte_1 parti hanno stabilito espressamente che: “l'immobile viene concesso in locazione per esclusivo uso di “Magazzino/deposito/uffici” del Conduttore, con espresso divieto sia di sublocazione che di cessione del contratto, anche parziali, nonché con divieto di mutarne la destinazione.
L'eventuale utilizzazione dell'immobile, da parte di chiunque, diversa da quella pattuita, anche
in caso di locazione/vendita di ramo d'azienda/azienda, produrrà ipso iure la risoluzione immediata del contratto con il conseguente diritto del Locatore al risarcimento dei danni e
con obbligo del Conduttore di pagare comunque al Locatore, anche in assenza di danni patiti dal Locatore stessa, una penale pari a 24 mensilità del canone annuo” (art. 8).
Il tenore della norma contrattuale appena citata è chiaro e non fornisce adito ad interpretazioni alternative. Il contratto di locazione degli immobili, detenuti o occupati (a seconda della qualificazione della situazione di fatto) dalla società resistente, impedisce ogni forma di concessione degli stessi immobili, a qualsiasi titolo, a terzi. Conseguentemente, in qualsiasi modo si voglia qualificare l'eventuale cessione degli immobili dalla Dea Holding
S.r.l. alla in ogni caso gli effetti che derivano dal contratto di affitto di ramo CP_3
d'azienda dell'11 maggio 2018 riguardano le due parti contrattuali e non possono certamente essere opposte alla Parte_1
Inoltre, a ben vedere, il contratto di affitto di azienda, che la intende CP_1
opporre alla ricomprende, nell'oggetto, licenze ed Parte_2
autorizzazioni di cui all'allegato A) nonché arredi, attrezzature, macchinari e crediti di cui all'allegato B), ma non fa alcuna menzione degli immobili, con la conseguenza che non può
4 ritenersi neanche che quel contratto abbia ad oggetto gli immobili oggetto di causa, dei quali l'attrice chiede la restituzione.
Sulla base delle osservazioni appena svolte deve concludersi che la situazione della rispetto agli immobili deve essere qualificata come occupazione sine titulo e CP_1
non come detenzione.
Dalla qualificazione anzi detta scaturisce che la domanda di condanna alla restituzione deve essere accolta e la deve essere condannata alla restituzione immediata dei CP_1
seguenti immobili siti in Chieti, via Erasmo Piaggio: “- Laboratorio ed uffici, censiti al Catasto
Fabbricati del Comune di Chieti al fg. 25, mappale 4271, piani terra e primo, cat. D/7, R.C.
€ 6.459,75. - Uffici censiti al Catasto Fabbricati al comune di Chieti al fg. 25, mappale 4272 sub. 2, piano primo, cat. A/10, R.C. € 1.235,62”.
Con la seconda domanda, la ricorrente ha chiesto che la resistente sia condannata al pagamento di un'indennità per l'occupazione sine titulo degli immobili.
Va osservato in punto di diritto, per quanto concerne il danno da occupazione sine titulo, che un recente arresto delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass civ., Sez. Un., n.
33645 del 2022), ha chiarito che: “In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da
parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione
equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato. In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto
del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un
corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più
conveniente di quello di mercato. In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al
danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il
bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il
richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di
5 contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante,
ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia
tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno. In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del
proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi
dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non
uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale”.
Facendo applicazione dei suddetti principi alla fattispecie in esame, deve essere valorizzato il fatto che non è oggetto di contestazione che la società ricorrente, quale scopo sociale, ha la realizzazione di reddito tramite l'investimento di beni di sua proprietà. Ne consegue che è del tutto verosimile che, una volta recuperati gli immobili, provveda a ricollocarli sul mercato proprio al fine di trarne profitto.
Da tali considerazioni deriva che può ritenersi dimostrata la debenza di un'indennità di occupazione da parte della società resistente, in favore della ricorrente, la quale - sempre facendo applicazione dei principi di diritto affermati dalle Sezioni Unite della Cassazione - deve essere calcolata facendo riferimento al valore locativo di mercato, il quale, per gli immobili oggetto di causa, in assenza di contestazione da parte della resistente, deve essere identificato in quello indicato dalla parte ricorrente (“Euro 2.180,00 mensili per il locale individuato al fg. 25, mappale 4271, piani terra e primo, cat. D/7, R.C. € 6.459,75
(Laboratorio ed uffici) • Euro 1.029,00 mensili per il locale individuato al fg. 25, mappale
4272 sub. 2, piano primo, cat. A/10, R.C. € 1.235,62 (Uffici); • Euro 442,00 mensili per locale categoria C6 censito al foglio 25 Particella 4270 Subalterno 1, piano terra”).
Quantificata l'entità mensile dell'indennità da occupazione in complessivi € 3.651,00, ora va osservato che la ricorrente ha richiesto che l'indennità sia riconosciuta a partire dal 1° gennaio 2017 fino all'effettivo rilascio. Non può essere condiviso il momento a partire dal quale l'indennità deve essere riconosciuta, dato che soltanto con comunicazione via pec del 15
6 febbraio 2022, per la prima volta, la società ha chiesto il rilascio Parte_2
dell'immobile alla resistente. Quindi, prima di quella data la ricorrente non ha subito alcun danno dalla resistente, alla quale non aveva rivolto alcuna richiesta.
Sulla base di quanto affermato la società resistente deve essere condannata al pagamento,
in favore della società ricorrente, a titolo di indennità di occupazione sine titulo, della somma mensile di € 3.651,00, a partire dal mese di marzo 2022 alla data di effettivo rilascio, oltre interessi sulle singole rate, nella misura legale, dalla maturazione delle singole rate fino all'effettivo soddisfo.
Ogni Altra domanda deve ritenersi assorbita.
In considerazione del non completo accoglimento della domanda di parte ricorrente sull'indennità di occupazione, ritiene questo giudice che sussistano i presupposti perché le spese di lite, calcolate ai valori medi dello scaglione tariffario di riferimento e senza considerazione della fase istruttoria (non svoltasi), siano poste al 75% a carico della parte resistente, in ragione della soccombenza, con compensazione del rimanente 25%.



p.q.m.



definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa:

- in accoglimento della domanda di parte attrice, condanna la società Controparte_1
alla restituzione immediata, in favore della società
[...] Parte_1
dei seguenti immobili siti in Chieti, via Erasmo Piaggio: “- Laboratorio ed uffici,
[...]
censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Chieti al fg. 25, mappale 4271, piani terra
e primo, cat. D/7, R.C. € 6.459,75. - Uffici censiti al Catasto Fabbricati al comune di
Chieti al fg. 25, mappale 4272 sub. 2, piano primo, cat. A/10, R.C. € 1.235,62”;
- in parziale accoglimento della domanda di parte attrice, condanna la società
[...]
al pagamento, in favore della società Controparte_1 Parte_1 della somma mensile di € 3.651,00, a partire dal mese di marzo 2022 alla data di effettivo rilascio degli immobili, oltre interessi sulle singole rate, nella misura legale,
dalla maturazione delle singole rate fino all'effettivo soddisfo;

7 - condanna la convenuta alla refusione del 75% delle spese legali, in favore dell'attrice, che si quantificano in totali € 6.325,00 per compensi ed € 589,50 per esborsi (somme
già calcolate al 75%), oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge,
con compensazione del rimanente 25%.

Chieti, 2 gennaio 2025

Il Giudice
(dott. Alessandro Chiauzzi)
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