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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile in composizione monocratica, nella persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 16.12.2024, esaurita la discussione con trattazione scritta ed esaminate le memorie depositate dalle parti processuali ha pronunciato, ai sensi dell'art.127 ter c.p.c. e dell'art. 429 c.p.c., la seguente SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 71198 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2022 tra
Parte_1
in persona del l.r.p.t., con sede in C.F.:
[...] Pt_1
e P.I. , in persona del Direttore Generale pro P.IVA_1 P.IVA_2 tempore, Dott. domiciliata per la carica in Controparte_1 Pt_1 lungotevere Tor di Nona n.1 ed elettivamente domiciliata in via Fulcieri Pt_1 Paulucci de' Calboli n.20/E, presso l'Avvocato Manuela Cordova, che la rappresenta e difende in virtù di procura generale alle liti in actis Attrice E
, C.F. , nata a [...] Controparte_2 C.F._1 Pt_1 28.4.1977, elettivamente domiciliata in Piazza dei Navigatori 22 (fax 06 Pt_1 5126656 – e mail: ), presso lo studio dell'Avv. Email_1 Sabina Garofalo, C.F. , che la rappresenta e difende giusta C.F._2 delega in calce al presente atto, su foglio separato. Il suddetto difensore dichiara di voler ricevere le notifiche e le comunicazioni di cancelleria all'utenza fax 06 5126656 o all'indirizzo di posta elettronica certificata
Email_2 Convenuta

Oggetto: Azione di risoluzione contrattuale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI Come in atti. MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE ARTT. 132 –127 ter - 429 C.P.C. I. Osservato, in limine litis, che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 1

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132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. Ritenuta, inoltre, l'applicabilità al presente giudizio del modello di motivazione introdotto dalla novella all'art. 118 delle disposizioni di attuazione al codice di procedura civile secondo cui la motivazione della sentenza di cui all'articolo 132, secondo comma, numero 4), del codice c.p.c. consiste nella concisa esposizione dei fatti decisivi e dei principi di diritto su cui la decisione è fondata, anche con esclusivo riferimento a precedenti conformi ovvero mediante rinvio a contenuti specifici degli scritti difensivi o di altri atti di causa;
II. Rilevato che di in persona del l.r.p.t., ha evocato in Pt_1 Pt_1 giudizio la parte convenuta innanzi al Tribunale di Roma con Controparte_2 atto di citazione notificato il 21.08.2023 chiedendo accogliersi le seguenti conclusioni:
<<in via principale: accertato e dichiarato che la GN>
CP_2
( nata a [...] [...] ed ivi residente, alla Via
[...] C.F._1 Pt_1 Ludovico da Casoria n.15, int.1, ha condotto in locazione l'immobile ad uso extraresidenziale di proprietà dell' sito in Via Gargano n. 48, Pt_1 Pt_1 identificato con il codice immobile 2-901670 a far data dal 23.6.1997 all'11.5.2017 senza versare il dovuto per la predetta locazione, per l'effetto condannarla al pagamento della somma totale di euro 57.098,55 calcolato al 1.6.2017 per canoni di locazione, oltre interessi pari ad euro 6.645,59 per un totale di euro 63.744,14 ed oltre gli ulteriori interessi maturati e maturandi sino al soddisfo e/o alla maggiore o minore somma ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese competenze ed onorari di giudizio>> A tal fine ha esposto e dedotto testualmente quanto segue:
-l' è succeduta, in tutti i rapporti attivi e passivi, Pt_1 Parte_1 all' per effetto della trasformazione intervenuta con Legge della Controparte_3 Regione Lazio n. 30/02 e con Decreti Regionali n. 427 – 432 – 433 del 2003;
- l'Ater del Comune di è proprietaria dell'immobile ad uso Pt_1 extraresidenziale sito in Via Gargano n. 48 identificato con il codice Pt_1 immobile 2-901670;
-il predetto locale è stato originariamente assegnato e concesso in data 12.09.1991 in locazione alla GN in virtù di formale contratto di Parte_2 locazione sottoscritto in data 12.9.1991, al fine di svolgervi all'interno attività di
“vendita bigiotteria”;
- in data 23.06.1997 il predetto contratto è stato rettificato a favore della GN in virtù di atto di cessione di azienda trasmesso dalla Controparte_4 medesima;

- sin dai primi anni di locazione la GN non ha versato il dovuto CP_2 per la locazione medesima, sicché in data 23.7.2008 l' le ha inviato formale Pt_1 disdetta contrattuale e contestuale diffida e messa in mora per il pagamento dei canoni arretrati;

- la convenuta non ha restituito l'immobile all e non ha versato Pt_1 spontaneamente all'Ente le somme lasciate insolute, sicché lo stesso le ha inviato, negli anni, numerose diffide, tutte rimaste prive di riscontro;

- in data 11.15.2017 la convenuta ha restituito il locale senza versare alcuna delle somme dovute e richieste pari ad un ammontare complessivo di euro
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57.098,55, oltre interessi legali pari ad euro 6.645,59;
- nell'anno 2018 l'Ater di ha esperito anche la media-conciliazione; Pt_1
- la convenuta ha acquisito la qualifica di conduttrice del locale sito in alla Via Gargano n. 48 e che l'utilizzo del bene fino alla data della Pt_1 riconsegna dell'immobile senza aver versato il canone di locazione;

- la condotta della conduttrice è contraria a buona fede e correttezza in quanto il suo inadempimento relativo alla mancata corresponsione dei canoni di locazione arreca un grave danno alla collettività tutta stante la qualifica di ente pubblico dell' che ha come obiettivo la riutilizzazione dei canoni per la Pt_1 gestione e manutenzione degli immobili;
Instaurato il contraddittorio, si è costituita in giudizio, con memoria di costituzione e risposta, depositata in data 22.01.2024, la parte convenuta contestando in fatto ed in diritto l'avversa domanda di cui ha Controparte_2 invocato il rigetto, precisando le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Illustrissimo Tribunale adito, contrariis reiectis, In via preliminare, in rito:
- accertare e dichiarare l'inammissibilità della domanda per mancata applicazione del rito ex art. 414 e ss. Con vittoria di spese e compensi di giudizio;
in ogni caso:
- accertare e dichiarare la nullità della domanda per indeterminatezza della stessa, per le ragioni esposte in premessa;
nel merito:
- rigettare le domande avversarie tutte, perché infondate in fatto e in diritto, per le ragioni esposte in premessa e peraltro in quanto non provate, previo accertamento del fatto che di non poteva chiedere un canone Pt_1 Pt_1 maggiorato dell'adeguamento ISTAT, non richiesto di anno in anno;
e in ogni caso per prescrizione del relativo diritto;

- in subordine, salvo gravame, accertare l'intervenuta prescrizione, anche parziale delle somme richieste e comunque con compensazione dell'eventuale credito che si riterrà dovuto a controparte con il credito vantato dalla resistente per deposito cauzionale e interessi come meglio indicato al punto B) della premessa in diritto.
- Con vittoria di spese e compensi di giudizio” A tal fine ha esposto e dedotto in fatto ed in diritto, testualmente:
-la GN è subentrata nel contratto di locazione della precedente CP_2 conduttrice, GN , a seguito della cessione di azienda;
Parte_2
- la stessa ha sempre pagato tutto finché ha svolto l'attività, poi nel 2005 ha cambiato lavoro ed è rimasto il padre a svolgere detta attività all'interno dei locali;

- nel 2008 in ogni caso la GN ha chiuso l'attività e il padre, che CP_2 si era sempre occupato del locale e dei rapporti con l'Ente nel corso degli anni, riferiva alla figlia che avrebbe riconsegnato le chiavi del locale;

- la GN che, negli anni successivi ha intrapreso un rapporto CP_2 sentimentale dal quale era nata la sua prima figlia, era sicura che il locale fosse stato riconsegnato;

- peraltro, le raccomandate allegate non sono mai state ricevute dalla GN che non abitava dove erano state trasmesse, come risulta dalla CP_2 stessa documentazione depositata da controparte;

- la GN pertanto, nulla deve a parte attrice per aver sempre CP_2
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pagato quanto dovuto;

- da quanto riferitole dalla madre, anche il padre ha, sempre, pagato il canone di locazione, ovviamente nella misura priva di adeguamento;

- le somme richieste, a tutto voler concedere, sono del tutto prescritte;

- la domanda è inammissibile per mancata applicazione del rito ex art. 414 ess c.p.c.;
- la domanda è nulla per indeterminatezza, comunque, infondatezza della stessa e, in ogni caso, prescrizione delle somme richieste;

- non sono state indicate, precisamente, in via analitica le singole somme asseritamente dovute e a che titolo le stesse siano state richieste, in ogni caso, assolutamente non dovute e comunque prescritte, come peraltro risulta dalla semplice lettura della documentazione versata in atti;

- la GN ha sempre pagato tutto finchè ha svolto l'attività, come CP_2 risulta anche dalla documentazione avversaria (ancorchè priva di valore probatorio), poi, nel 2005 ha cambiato lavoro ed è rimasto il padre, Sig. CP_5
a svolgere detta attività sino all'anno 2008, anno in cui la ditta è cessata;

[...]
- la GN pertanto, nulla deve a parte attrice;
CP_2
- la stessa non ha mai ricevuto alcuna comunicazione salvo quella del 28.1.2017, il cui contenuto apprendeva con non poco stupore, posto che sapeva che il padre aveva sempre pagato tutto e che aveva riconsegnato il locale prima della sua morte;

- contattata immediatamente la mamma, quest'ultima, le riferiva che il padre aveva sempre pagato il canone di locazione ma essendo deceduto dal 2011, la stessa non aveva più le relative ricevute di pagamento, ma nelle ricerche invece ritrovava le chiavi dell'immobile, pertanto la GN prendeva contatti con CP_2 l' e riconsegnava dette chiavi del locale in questione in data 11.5.2017; Pt_1
- nella richiesta di somme del 28.1.2017 (unica che sia venuta a conoscenza della GN sia assolutamente indeterminata, non CP_2 comprendendo a che titolo vengano richieste tali esorbitanti somme con conseguente violazione e pregiudizio del diritto di difesa di parte convenuta;

- le somme richieste non sono dovute e sono, comunque, prescritte, inoltre l' non ha mai richiesto alla stessa l'adeguamento Istat;
pertanto l'importo Pt_1 del canone di locazione sarà semmai pari ad € 170,84, (ossia lire 330.784 : 1.936,27);
- ai sensi dell'art. 32 della L. 392/1978, l'adeguamento Istat va richiesto al conduttore di anno in anno, risultando nulle eventuali pattuizioni che prevedano l'aggiornamento ISTAT automatico, ai sensi dell'articolo 79 della predetta L. 392/1978;
- nella denegata ipotesi di mancato accoglimento del rigetto della domanda avversaria per nullità della stessa, per indeterminatezza ed infondatezza, in ogni caso dovrebbe essere accolto il rigetto della domanda per prescrizione quasi totale posto che controparte, avendo trasmesso l'unica richiesta di pagamento di somme arretrate, con la raccomandata del 28.1.2017, avrebbe potuto richiedere unicamente le somme relative agli ultimi cinque anni a ritroso da quella data, decorrenti quindi dal 28.1.2012, in poi (essendo tutte le altre prescritte, perché mai richieste, come sopra esposto, essendo peraltro rimaste prive di riscontro probatorio) nella misura di € 10.836,89, come risulta dal conteggio sotto riportato: partendo dal canone di locazione pari a € 170,84 mensili:
- € 2.050,08 (€ 170,84 X 12 mesi, dal 28.1.2012 fino al 28.1.2013);
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- € 2.050,08 fino al 28.1.2014;
- € 2.050,08 fino al 28.1.2015;
- € 2.050,08 fino al 28.1.2016;
- € 2.050,08 fino al 28.1.2017;
- € 586,49, fino alla data di riconsegna dell'immobile, ossia l'11.5.2017, pari alla somma di € 512,52 (€ 170,84 x 3 mesi) + € 73,97 (€ 170,84:30 =
€. 5,69 X 13 giorni);
-la GN non saprebbe nemmeno come pagare anche il suddetto CP_2 minore importo, posto che la stessa ogni mese fatica a provvedere al mantenimento dei due figli minori, per i quali non riceve alcun contributo dal padre degli stessi, dal quale è separata da tempo;

- la stessa non potrebbe far altro che chiedere altresì la compensazione della predetta somma o della diversa che sarà ritenuta di giustizia, con il credito che la stessa vanterebbe pari ad € 1.074,57, a titolo di deposito cauzionale ed interessi, pari alla somma di € 512,51 (lire 992.352:1936,27) + € 562,06 a titolo di interessi dall'11.10.1991 alla data odierna. Le parti processuali nei termini di legge hanno depositato note conclusive scritte autorizzate con cui si sono riportate ai propri scritti difensivi chiedendo l'accoglimento delle conclusioni in essi rassegnate. All'udienza di discussione del 16.12.2024 la causa è stata trattenuta a sentenza ex art. 127 ter c.p.c. e decisa nei successivi trenta giorni. III. Avuto riguardo al merito della lis, la domanda attorea è meritevole di accoglimento, essendo dimostrata la stipulazione del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in alla Via Gargano n. 48 identificato con il Pt_1 codice immobile 2-901670, ad uso extraresidenziale, originariamente assegnato e concesso in data 12.09.1991 in locazione alla GN in virtù di Parte_2 formale contratto di locazione sottoscritto in data 12.9.1991, al fine di svolgervi all'interno attività di “vendita bigiotteria”, rettificato a favore della GN
[...] in virtù di atto di cessione di azienda trasmesso dalla medesima in CP_4 data 23.06.1997, per effetto della cessione di azienda e la restituzione dell'immobile soltanto nel 2017. La costituzione di parte convenuta è tardiva e l'eccezione di prescrizione non fondata. Invero, in termini generali appare opportuno premettere che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
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Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori come quello di informazione ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ. Sez. Un. 30.10.2001 n. 13533). Ciò posto, nel caso in esame, all'esito dell'istruttoria, può ritenersi che l'attore abbia dimostrato l'esistenza, il contenuto e l'efficacia del contratto mentre il convenuto non abbia provato il proprio adempimento e/o giustificato il proprio inadempimento dell'obbligo contrattuale in atti di pagamento del canone. In data 11.15.2017 la convenuta ha restituito il locale senza versare alcuna delle somme dovute e richieste. Alla stregua delle considerazioni che precedono, escluso che l'inadempimento o il ritardo sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al debitore, dev'essere accolta la domanda attorea e condannata la convenuta al pagamento dell'importo di euro 57.098,55, oltre interessi legali pari ad euro 6.645,59, oltre interessi al saggio legale sulla somma capitale dalla domanda al soddisfo. IV. Le spese di lite liquidate come da dispositivo seguono la soccombenza, con applicazione del d.m. n. 55 del 2014 e succ. modificazioni, minimi tariffari. In ordine agli oneri accessori si aderisce all'indirizzo propugnato in giurisprudenza (v. sent. n. 1104 del 6.10.2017, T.A.R. Bologna, Controparte_6 II, 3.2.2016, n. 151, Tribunale Roma, sezione sesta, sent. n. 8517/2017, Tribunale di Torino, sez. I, n. 6810 del 11.11.2013; Corte di Appello Torino, 1.4.2010 n. 259) secondo il quale va disposta la liquidazione degli oneri riflessi, in luogo di c.p.a. ed i.v.a., a carico della parte soccombente, in favore un'amministrazione intimata, qualora difesa – come nel caso di specie – da un avvocato iscritto all'Albo speciale degli Avvocati degli Enti Pubblici. La sentenza è provvisoriamente esecutiva ex lege e non occorre farne menzione nel dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, sezione VI civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, così provvede:
-accoglie la domanda e, per l'effetto, condanna la parte convenuta al versamento in favore dell' dell'importo di euro di euro 57.098,55, Pt_1 Pt_1 oltre interessi legali pari ad euro 6.645,59a titolo di canoni non corrisposti, oltre interessi moratori, al saggio legale dalla domanda al soddisfo.
- condanna la parte convenuta al pagamento delle spese processuali che liquida in euro 7.052,00 per compensi, oltre euro 759,00 per spese vive, oltre rimborso spese generali al 15% ed oneri riflessi;

- Manda alla Cancelleria per quanto di competenza. Così deciso in Roma, all'esito della udienza con trattazione scritta del 16.12.2024 nei successivi trenta giorni.
Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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