N. 2098/2020 R.G.A.C.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Prima Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Stefania Fontanarosa, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2098/2020 R.G.A.C. assegnata in decisione all'udienza a trattazione scritta del 21.11.2024 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281-quinquies, comma 1, c.p.c.,
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1 presso lo studio dell'Avv. ATTIANESE MARIA ( VIA G. C.F._2
NICOTERA 84014 NOCERA INFERIORE, dal quale è rappresentata e difesa;

ATTRICE
E
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._3
Via Origlia 36 null 84014 Nocera Inferiore, presso lo studio dell'Avv. CORRADO
GERARDO (c.f.: , dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._4
CONVENUTO
Oggetto: risoluzione contratto, risarcimento del danno.
Conclusioni: Come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
In punto di inquadramento giuridico della fattispecie, il Tribunale osserva che secondo Cass.
3677/1996 il contratto preliminare di un bene comune sottoscritto solo da alcuni dei
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comproprietari va ricondotto all'istituto del contratto preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui.
Il contratto non è nullo e nemmeno inefficace, essendo il venditore o il promittente venditore obbligato a procurarsi la proprietà del bene o della quota o almeno il consenso alla vendita del proprietario o del comproprietario del bene. Qualora non adempia tale obbligazione, egli si troverà esposto, come è previsto dagli artt. 1479 e 1480 c.c., all'azione di risoluzione del contratto e/o alla domanda di risarcimento del danno da parte del promittente compratore;
e ciò sia nel caso che quest'ultimo fosse in buona, sia nel caso che fosse in mala fede, ignorando o conoscendo cioè l'alienità parziale o totale della cosa.
La risoluzione potrà essere domandata soltanto dopo la scadenza del termine fissato per la stipula del definitivo.
Nel caso di specie il promissario acquirente in buona fede - applicandosi il principio della presunzione di buona fede, principio di portata generale: v. Cass. Civ. n. 6648/2000 – ha agito per la risoluzione del contratto stante l'inadempimento del promissario venditore, il quale anziché acquistare le restanti quote o procurare il consenso degli altri comproprietari, ha alienato a terzi la quota di sua proprietà.
L'attrice ha agito chiedendo la risoluzione dopo la scadenza della stipula del definitivo
(30.4.2020).
Tale inadempimento va qualificato di non scarsa importanza, attesa la violazione delle obbligazioni principali gravanti sul promittente venditore ossia quella di stipulare il contratto definitivo per la quota di sua spettanza ed a procurare il trasferimento, al promissario acquirente, anche di quelle rimanenti.
Va, pertanto, dichiarata la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti per inadempimento del promittente venditore.
Nell'ipotesi di vendita di cosa parzialmente altrui ai sensi dell'art. 1480 cod. civ., il compratore ha diritto oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223, in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479, a sua volta richiamato dall'art. 1480, (infra Cass. II, 28 dicembre 2011, n. 29367; Cass. II, 28 febbraio 2007, n. 4786; Cass.
II, 15 novembre 2002, n. 16053).
Pagina 2 di 6 Ne consegue che non è necessario (in ragione dell'applicabilità delle disposizioni generali in tema di inadempimento delle obbligazioni) che il venditore sia in mala fede, essendo invece sufficiente la colpa dello stesso (cfr., per tutte, Cass. 4/02/2003, n. 1613; Cass. 22/02/1996, n.
1352). Lo stato soggettivo di buona fede non è idoneo di per sé solo, ad escludere,
l'imputabilità dell'inadempimento, essendo a tal fine necessaria, per converso, la prova da parte del debitore, che l'inadempimento stesso sia stato determinato da impossibilità della prestazione derivata da causa oggettivamente non imputabile all'obbligato, situazione, quest'ultima, non riconducibile alla mera condizione psicologica di buona fede del debitore, e rapportabile, invece, all'impegno di cooperazione che l'obbligato stesso è tenuto ad applicare.
(Cass. 03/09/1999, n. 9278).
Alla base di tale ragionamento vi è l'idea che sul venditore gravi una colpa propria, cioè specifica, per il ricorrere della quale è sufficiente che sia ravvisabile l'inosservanza di un precetto, la cui ratio sia quella di impedire il prodursi dell'evento dannoso in concreto verificatosi (Cass. III, Ord. 9 luglio 2020, n. 14595).
L'art. 1218 c.c. solleva il creditore dell'obbligazione che si afferma non adempiuta (o non esattamente adempiuta) dall'onere di provare la colpa del debitore, ma non anche da quello di provare il nesso di causa tra la condotta del debitore e il danno di cui domanda il risarcimento.
Ha poi precisato che — sebbene nesso di causa ed imputazione della responsabilità non siano teoricamente coincidenti, perché un conto è collegare la condotta all'evento di danno
(causalità materiale) e l'evento di danno alle conseguenze pregiudizievoli (causalità giuridica), altro conto è il criterio di valore che collega un effetto giuridico ad una determinata condotta, rappresentato, nel campo della responsabilità per inadempimento di un'obbligazione, dall'inadempimento — nel caso di responsabilità di cui all'art. 1218 c.c. l'inadempimento si sostanzia nel mancato soddisfacimento dell'interesse dedotto in obbligazione, sicché il giudizio di causalità materiale non è distinguibile praticamente da quello relativo all'inadempimento; pertanto, la causalità è non soltanto criterio di collegamento tra condotta ed evento, ma anche criterio di imputazione della responsabilità. Il che comporta che, a carico del creditore della prestazione, grava solo l'onere di provare la causalità giuridica, mentre l'inadempimento che assorbe la causalità materiale deve essere solo allegato. Nel caso di specie, dunque, la ricorrenza delle conseguenze derivanti dall'inadempimento costituiscono oggetto dell'onere probatorio gravante sul creditore della prestazione inadempiuta. (infra Cass.
VI-II, Ord. 18 marzo 2022, n. 8941).
Parte attrice ha domandato il ristoro del lucro cessante.
Pagina 3 di 6 Secondo l'orientamento ormai consolidato della giurisprudenza di legittimità la voce di danno rappresentata dal lucro cessante subito dal promissario acquirente in caso di mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita per fatto imputabile al promittente venditore, consistendo nel mancato incremento dovuto al fatto che il bene non è entrato nel patrimonio del compratore, non abbisogna di specifica prova e si concreta nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento della proposizione della domanda di risoluzione del contratto (ovvero al tempo in cui l'inadempimento è divenuto definitivo) ed il prezzo pattuito (Cass., Sez. Un., 25.7.1994, n. 6938; Cass., 7.2.1998, n. 1298; Cass.,
17.11.2003, n. 17340; Cass,. 29.11.2004, n. 22384; Cass. 30.20.2007, n. 1956; Cass,
10.10.2008, n. 25016).
Parte attrice ha chiesto liquidarsi la somma di euro 35.000,00 o quella maggiore o minore ritenuta di giustizia.
Il Tribunale ritiene la domanda infondata.
Invero, tenuto conto delle caratteristiche dell'immobile censito nel Comune di Nocera
Inferiore foglio 18 part.lla 3075 sub 33, consistenza 103 mq, composto da 3 vani più accessori, ristrutturato negli anni'90 e della zona in cui è ubicato, il Tribunale ritiene equo il valore, alla data della domanda giudiziale, di euro 165.000,00, pari al prezzo indicato nel preliminare stipulato tra le parti in causa rimasto inadempiuto.
Pertanto, nessun pregiudizio si è verificato nel caso di specie ai danni della promissario acquirente.
Va rigettata anche la richiesta di risarcire il danno derivante dall'impossibilità di dare esecuzione al preliminare stipulato con il terzo , atteso che l'eventuale Controparte_2
danno da risarcire al promissario, ove sia stata accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare dallo stesso proposta per inadempimento del promittente venditore, non può comprendere i frutti che lo stesso avrebbe tratto dalla cosa promessa successivamente alla domanda di risoluzione, perché questa, comportando la rinuncia definitiva alla prestazione promessa da quest'ultimo (art. 1453, comma 3, c.c.), preclude al promissario acquirente che ha agito in giudizio di lucrare i frutti che dal godimento della cosa promessa avrebbe tratto nel periodo successivo alla predetta rinuncia (cfr. Cass. n. 5063 del 1993; più di recente, Cass. n.
11012 del 2018).
Pagina 4 di 6 Infine, è pacifica opinione della giurisprudenza di legittimità (cfr., ex multis, Cass. n.
11012/2018 che, in motivazione, richiama Cass. n. 10953/2012; in termini, Cass. nn.
20957/2917, 8571/2019; per un approfondito esame dell'argomento, cfr. Cass. n. 18392/2022, punto 6.), che il Tribunale condivide e intende riproporre, in base alla quale, in tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell'art. 1385 c.c., comma 3, la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, trattandosi di statuizione (così Cass. n. 8881/2000) ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione (in termini, Cass. nn. 8630/1998, 11356/2006).
Tuttavia, nel caso di specie, parte attrice ha domandato la restituzione della caparra soltanto con la comparsa conclusionale, pertanto, tale domanda va dichiarata inammissibile, in quanto tardiva.
Invero, la risoluzione del negozio, per l'effetto retroattivo ex art. 1458 c.c., pur determinando l'obbligo della parte di restituire la prestazione ricevuta, non legittima il giudicante ad emettere il provvedimento restitutorio in mancanza di domanda tempestiva di controparte, dal momento che rientra nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo-o meno- la restituzione della prestazione rimasta senza causa.
Tenuto conto del rigetto della domanda risarcitoria, le spese di lite vanno compensate per metà, mentre la restante parte seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano in base ai parametri di cui al D.M. 2014/55, tenuto conto del valore effettivo della causa e dell'attività esercitata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore definitivamente pronunciando così provvede:
1) Dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti per inadempimento del convenuto;

2) Rigetta la domanda risarcitoria;

3) Dichiara inammissibile la domanda di restituzione della caparra;

4) Compensa per metà le spese di lite;

5) Condanna al pagamento della restante metà in favore di Controparte_1 [...]
che liquida in euro 3.808,00 per compenso, oltre iva, cpa e rimb. forf. del Parte_1
15%.
Pagina 5 di 6 Così deciso in Nocera Inferiore, 11/03/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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