REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, costituito dal giudice dott. Luca Venditto, all'esito dell'udienza del 20/05/2025, tenutasi nelle forme sostitutive previste dall'art. 127-ter c.p.c.; pronuncia ai sensi dell'art. 281-sexies, terzo comma, e 281-terdecies c.p.c. la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 1275 Cont. dell'anno 2024
TRA
- C.F. , e Parte_1 C.F._1 [...]
- C.F. elettivamente domiciliati in Corso della Parte_2 C.F._2
Repubblica n. 229, Cisterna di Latina (LT), presso lo studio dell'avv. Laura
CHILLON, dalla quale sono rappresentati e difesi, giusta procura allegata al ricorso;

PARTE RICORRENTE
E
- C.F. , in persona del legale rappresentante CP_1 P.IVA_1
pro tempore e - C.F. , elettivamente CP_2 CodiceFiscale_3
domiciliati in Piazzale Gorizia n. 11 - Latina presso lo studio dell'avv. Liliana TARI, dalla quale sono rappresentati e difesi, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

PARTE RESISTENTE

OGGETTO: inadempimento contratto preliminare - caparra confirmatoria.
CONCLUSIONI: per parte ricorrente (note scritte del 15/5/2025): “Voglia
l'Ill.mo Giudice adito, così decidere: Nel merito in via principale: - Accertare e dichiarare il grave inadempimento del in persona del legale CP_1 rappresentante pro tempore, all'obbligo di stipulare il definitivo contratto di compravendita assunto con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita del 02.11.2018 e, per l'effetto, condannare il resistente, ex art. 1385
c.c., a corrispondere ai sigg.ri e il doppio della Parte_1 Parte_2 caparra confirmatoria, pari a € 10.000,00, oltre interessi moratori dal saldo fino all'effettivo soddisfo. - Condannare, altresì, il al risarcimento in favore CP_1
dei sigg.ri e dei danni agli stessi cagionati in conseguenza del Pt_1 Pt_2 proprio inadempimento contrattuale, pari a € 11.083,80, o alla minore o maggiore somma che sarà ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”; per parte resistente (note scritte del 19/05/2025): “Tanto CP_1
premesso, il Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa, Voglia:

1. In via principale rigettare il ricorso e le domande risarcitorie proposte dai ricorrenti perché inammissibili, infondate e non provate e, per l'effetto, previo accoglimento di tutte le eccezioni e domande riconvenzionali spiegate, dichiarare la nullità del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 02/11/2018 e condannare i
Sig.ri e al risarcimento del danno per Parte_2 Parte_1
l'occupazione dell'immobile, in favore del in persona del legale CP_1
Rappresentante pro-tempore, per il complessivo importo di €. 5.837,36 oltre interessi legali sino al saldo a far data da ogni singola scadenza mensile ovvero alla somma equitativamente ritenuta di giustizia, nonché al rimborso della somma di €.331,44 oltre interessi dalla data del pagamento sino al saldo.

2. In via subordinata rigettare il ricorso e le domande risarcitorie proposte dai ricorrenti perché inammissibili, infondate e non provate e, per l'effetto, previo accoglimento di tutte le eccezioni e domande riconvenzionali spiegate, disporre l'annullamento del contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 02/11/2018 per errore di diritto comune ad entrambe e accertare altresì, la nullità della clausola contenente la caparra confirmatoria per manifesta sproporzione, ovvero disporne la riduzione ad equità. Condannare altresì i
Sig.ri e al risarcimento del danno per Parte_2 Parte_1
l'occupazione dell'immobile in favore del in persona del legale CP_1
Rappresentante pro-tempore per il complessivo importo di €.5.837,36 oltre interessi legali sino al saldo a far data da ogni singola scadenza mensile ovvero alla somma equitativamente ritenuta di giustizia, nonché al rimborso della somma di €.331,44 oltre interessi dalla data del pagamento sino al saldo. Il tutto con vittoria di spese e compensi di giudizio anche ai sensi dell'art.92 cpc comma 1 secondo periodo attesa la continua violazione del dovere di lealtà e probità di cui all'art.88 cpc, oltre al pagamento di €.48,80 versate per l'adesione alla mediazione”.”; per parte resistente (note scritte del 19/5/2025): “Voglia CP_2
l'illustrissimo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa:

1. In via preliminare dichiarare la carenza di legittimazione passiva di in ordine ai fatti di CP_2
causa per non essere parte del contratto preliminare del 02/11/2018; 2. Nel merito rigettare il ricorso e le domande risarcitorie proposte dai ricorrenti perché inammissibili, infondate e non provate e, per l'effetto, previo accoglimento di tutte le eccezioni e domande riconvenzionali spiegate da n.q., dichiarare la CP_3
nullità del contratto preliminare del 02/11/2018 sottoscritto tra il e i CP_1 ricorrenti, ovvero disporre l'annullamento dello stesso per errore di diritto comune ad entrambe le parti e disporre, altresì, la nullità della clausola contenente la caparra confirmatoria per manifesta sproporzione, ovvero disporne la riduzione ad equità”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c., depositato il 25/3/2024 Parte_1
e hanno convenuto in giudizio il e il
[...] Parte_2 CP_1
guardiano del trust al fine di sentir accertare e dichiarare CP_2
l'inadempimento dell'obbligo di stipulare contratto definitivo di compravendita assunto con la conclusione di contratto preliminare;
hanno chiesto la condanna del resistente alla corresponsione del doppio della caparra confirmatoria versata, pari ad €
10.000,00 ed il risarcimento dei danni cagionati in conseguenza dell'inadempimento contrattuale, calcolati in € 11.083,80. A sostegno della domanda, i ricorrenti hanno dedotto che, in data 2/11/2018 hanno sottoscritto contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati, con il quale il in persona dell'amministratore pro tempore , CP_1 Controparte_4
nonché il guardiano , hanno promesso di vendere ai ricorrenti, che si sono CP_2 obbligati ad acquistare, la proprietà superficiaria dell'immobile sito nel Comune di
Latina, loc. Borgo San Michele, in via Quasimodo n. 30/38, identificato in un garage censito al catasto fabbricati del detto comune al foglio 214, p.lla 399 sub. 60.
Le parti hanno convenuto nel preliminare che il prezzo della futura vendita sarebbe stato fissato per un importo non superiore ad € 6.500,00 e non inferiore ad €
5.000,00 e al momento della sottoscrizione del contratto preliminare i ricorrenti deducono di aver versato la somma di € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, stabilendo che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato allo scadere di cinque anni dalla sottoscrizione del preliminare, con termine finale al 31/01/2022.
A partire dal 1/3/2019 i ricorrenti sarebbero entrati nel possesso dell'immobile allegando di essersi fatti carico di tutte le spese relative allo stesso.
In data 29/01/2022, in procinto della scadenza del termine fissato nel preliminare, il resistente, a fronte di solleciti inviati da essi ricorrenti, ha CP_1
sostenuto di non voler addivenire alla stipula del definitivo allegando la nullità del contratto preliminare e pur mostrandosi disponibile alla restituzione della caparra confirmatoria, senza tuttavia provvedere alla ripetizione della somma incassata.
A fronte dell'inadempimento del promittente venditore i ricorrenti hanno provveduto all'acquisto di altro garage al prezzo di € 16.000,00, per il cui pagamento hanno dovuto far ricorso ad un finanziamento, accollandosi così il costo degli interessi.
Per le ragioni esposte, hanno concluso come in epigrafe e richiesto, nella memoria depositata in vista dell'udienza dell'11/2/2025, la pronuncia di ordinanza ai sensi dell'art. 186-bis c.p.c..

1.1 Nel costituirsi in giudizio, il ha contestato tutto quanto CP_1
dedotto da parte ricorrente, chiedendo il rigetto della domanda proposta e proponendo domanda riconvenzionale.
In via preliminare, il resistente ha rilevato il mancato deposito di documenti che i ricorrenti hanno indicato nell'indice del ricorso (documenti n. 9, 10, 11) e relativi al contratto di finanziamento, ai rendiconti condominiali, alle spese di mediazione e ha lamentato che i documenti depositati non corrisponderebbero ai numeri di cui all'indice.
Nel merito, il trust resistente ha sostenuto che il contratto preliminare sarebbe affetto da nullità atteso che avrebbe ad oggetto immobile realizzato ai sensi della legge del 22 ottobre 1971, n. 865, modificata ed integrata dalla legge del 17 febbraio
1992, n. 179 in materia di edilizia economica agevolata. Ha rilevato che, trattandosi di immobili realizzati con contributi pubblici, sono destinati a soggetti in possesso di specifici requisiti di reddito, possono essere trasferiti ad un prezzo calmierato e sono ceduti in proprietà superficiaria su aree di proprietà comunale;
che il comune cessionario e la cooperativa incaricata della realizzazione di immobili di questo tipo stipulano una convenzione che regola i vincoli sugli immobili realizzati, vincoli di alienazione che riguardano sia i requisiti degli assegnatari, sia il prezzo di cessione dell'immobile; che tali convenzioni sono opponibili non soltanto ai primi assegnatari, ma anche nei successivi trasferimenti.
Nel caso di specie, il Comune di Latina, in forza di convenzione rep. 14722 del 7/4/1992, ha consentito alla cooperativa CEEPLA, cedendo aree site in loc. Borgo
San Michele, di realizzare un condominio di cui fa parte il box auto oggetto di causa;
la convenzione stabilisce all'art. 7 i requisiti soggettivi che devono possedere gli acquirenti degli alloggi costruiti sulle aree date in concessione;
l'art. 13 ribadisce la necessità del possesso di specifici requisiti soggettivi anche per i trasferimenti successivi al primo e per le locazioni.
Il trust resistente ha quindi richiamato le indicazioni di cui alla circolare del
Ministero dei lavori pubblici 1° agosto 1995, n. 3825, in Gazzetta Ufficiale n. 199 del
26 agosto 1995, che individua i requisiti soggettivi dei beneficiari degli immobili in questione, evidenziando come sia l'art. 7 che l'art. 13 della convenzione prevedono una specifica nullità degli atti di trasferimento o locazione compiuti in violazione della normativa vincolistica richiamata.
Il resistente ha rilevato che i ricorrenti non avrebbero posseduto i requisiti richiesti dalle norme in esame, chiarendo inoltre che una legge successiva a quelle enunciate, la l. 23 dicembre 1998, n. 448, all'art. 31 comma 49-bis, regola l'atto di affrancazione con cui l'assegnatario di immobili acquista dal Comune il terreno ove si trova l'immobile (in quota parte) permettendo il contestuale acquisto della piena proprietà dell'alloggio insistente sul terreno.
Il caso di specie non sarebbe assimilabile alla normativa indicata in ragione del fatto che le parti, nel contratto preliminare, hanno optato per il trasferimento del solo diritto di superficie, ritenendo erroneamente che fosse necessario attendere 5 anni per il trasferimento del bene al prezzo autorizzato e calcolato dal Comune di
Latina.
Il resistente ha allegato inoltre, che il contratto preliminare sarebbe annullabile per errore di diritto comune ad entrambe le parti per avere le stesse ignorato la portata del vincolo imposto sull'immobile, sia per quanto attiene ai requisiti soggettivi degli acquirenti, sia in relazione alla possibilità prevista dall'art. 20, della legge 17 febbraio
1992, n. 179 il quale prevede che il vincolo operi solo per la prima assegnazione decadendo dopo i primi cinque anni, per cui il promissario acquirente avrebbe potuto agevolmente riscattare la proprietà del terreno e vendere l'immobile in proprietà piena e senza vincoli, anziché nelle modalità pattuite nel contratto preliminare (diritto di superficie e prezzo calmierato), pertanto l'errore verterebbe sul tipo di contratto che le parti volevano stipulare e sulla situazione giuridica sulla base della quale la volontà si è formata.
Il resistente ha inoltre dedotto la nullità/annullabilità della clausola contenente la caparra confirmatoria in quanto la somma versata, pari ad € 5.000,00 sarebbe stato pari al corrispettivo della vendita, mentre tendenzialmente la caparra si dovrebbe calcolare nella misura del 10%-15% del prezzo di vendita.
Dunque, la caparra confirmatoria sarebbe invalida perché manifestamente eccessiva rispetto al prezzo di vendita e sproporzionata, quindi, affetta da nullità ai sensi dell'art. 1418 c.c..
Ritenendo infondate le domande di accertamento dell'inadempimento e di risarcimento del danno introdotte dai ricorrenti, parte resistente ha concluso chiedendo il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, il pagamento della somma pari ad € 5.837,36 per aver abusivamente occupato l'immobile, a seguito della mancata stipula del definitivo, dalla data del 1/2/2022 al 30/9/2024, nonché della somma di € 331.44 per l'omesso versamento delle rate IMU per gli anni di occupazione dell'immobile da parte dei ricorrenti.

1.2 Con comparsa depositata il 25/1/2025 si è costituita in giudizio CP_2
, in qualità di guardiano del che ha condiviso i rilievi del convenuto
[...] CP_1 CP_1 in merito all'assenza di documenti e alla mancata corrispondenza di altri documenti nel ricorso, nonché ha eccepito la carenza della propria legittimazione passiva nel giudizio, chiedendo di esserne estromessa;
ha quindi dedotto l'infondatezza della domanda attorea, pertanto chiedendone il rigetto.

1.3 All'esito dell'udienza dell'11/2/2025, rigettata la richiesta di pronuncia dell'ordinanza ai sensi dell'art. 186-bis c.p.c., è stata fissata per la decisione della causa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. l'udienza del 20/05/2025, contestualmente sostituita dal deposito di note scritte a norma dell'art. 127-ter c.p.c..

2. Va rilevata, in via preliminare, la carenza di legittimazione passiva del guardiano del trust . CP_2
In particolare occorre chiarire che il ruolo conferito al guardiano del trust si sostanzia in una serie di poteri che si distinguono tra quelli diretti di disposizione e di gestione del trust (come il potere di revoca o sostituzione del trustee), poteri di controllo delle decisioni del trustee (tramite la prestazione del consenso con apposizione di firma) e poteri di direzione e di istruzione al trustee sul compimento di determinati atti.
Si tratta dell'unica figura che può interferire con il trustee sulle sue decisioni riguardanti la corretta esecuzione del programma del trust e, in extrema ratio, ha il potere di revoca o sostituzione del trustee stesso.
Detto potere affidato al guardiano si sostanzia anche nell'apposizione di un veto sulle decisioni gestionali del trustee, in tal senso esplicandosi la necessità di espressione del consenso del guardiano agli atti di alienazione posti in essere dal trustee.
È nell'atto istitutivo del trust che si chiarisce anche la portata dei poteri del guardiano nel singolo caso esaminato.
Nel caso di specie, all'art. 25 dell'atto istitutivo del sono CP_1 indicati i poteri del guardiano per cui lo stesso, secondo quanto indicato al “punto A”
“deve essere preventivamente consultato dal Trustee, a mezzo di documento scritto, così da poter manifestare tempestivamente il proprio consenso, prima del compimento di qualsiasi atto di alienazione di Beni in o di costituzione di CP_1 garanzie reali su di essi o di stipulazione di contratti che ne attribuiscano a terzi il godimento, per qualsiasi titolo, per un periodo eccedente i quattro anni, nonché per qualsiasi atto di vendita di mobili registrati;
ha diritto di agire contro il Trustee in caso di violazione, da parte di quest'ultimo, delle disposizioni contenute in questo
Strumento o delle norme della legge regolatrice del Trust o di qualsiasi attività del
Trust, anche se non ne venga richiesto dal Trustee”.
Al “punto C” dell'art. 25 si chiarisce, invece, che “qualunque riferimento in questo Strumento al parere del Guardiano comporta che il Trustee debba richiedere
e ottenere tale parere prima del complimento dell'atto al quale esso si riferisce, a pena di invalidità dell'atto medesimo e di responsabilità per ogni danno arrecato;
il parere del Guardiano dovrà essere attestato nella forma scritta”.
In tale ottica si può ritenere che la partecipazione del alla stipula Parte_3
del contratto preliminare per la compravendita del garage oggetto di causa, in quale emerge dall'atto come “Guardiano del Trust”, sembra assolvere alla mera funzione legittimante l'azione del trustee, che, secondo le regole imposte dall'atto istitutivo, non potrebbe agire assumendo obbligazioni che abbiano ad oggetto l'alienazione di un bene del senza ottenere il previo consenso espresso da parte del guardiano. CP_1
Non è configurabile, quindi, la possibilità di individuare in la CP_2
qualità, di per sé, di promittente venditore del bene oggetto del contratto preliminare, mentre la stessa, firmataria di detto contratto, assolve alla funzione di controllo e assenso alle decisioni del trustee, che opera per conto dell'ente.
Occorre piuttosto rilevare che il trustee rappresenta non solo il soggetto che gestisce i beni del trust, ma anche colui che assume la titolarità formale degli stessi.
Quando stipula un contratto (anche preliminare) con terzi, agisce in proprio ma nell'ambito della sua funzione di gestore del patrimonio in trust. Se il trustee è inadempiente, è lui il soggetto obbligato nei confronti del terzo.
Ciò considerato, si deve rilevare la carenza di legittimazione passiva del del , posto che nei rapporti con i terzi è solo in trustee a Parte_3 CP_1 CP_2
doversi considerare parte e dunque destinatario degli effetti che derivano da un atto dispositivo di beni del CP_1

3. Parte attrice ha introdotto in primo luogo, domanda di accertamento dell'inadempimento del convenuto all'obbligo di stipulare contratto CP_1 definitivo per l'acquisto dell'immobile sito in Borgo San Michele, via Quasimodo n.
30/38, e contestuale condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, pari ad € 10.000,00 complessivi.
Il convenuto ha contestato la fondatezza della domanda sulla base di tre argomenti che possono essere così sintetizzati: la nullità del contratto preliminare,
l'annullabilità dello stesso e la sproporzione della misura della caparra confirmatoria.

3.1 Per quanto concerne l'eccezione di nullità del contratto preliminare, il sostiene che la stessa deriverebbe dalla convenzione rep. 14722 del CP_1
7/4/1992, stipulata tra il Comune di Latina e il Controparte_5
c.d. C.E.E.P.L.A., che regola le modalità di gestione delle
[...]
concessioni comunali per la costruzione di alloggi di edilizia agevolata, nella quale sarebbe sancita, all'art. 7, la previsione di determinati requisiti per l'acquisto degli alloggi e all'art. 13 chiarisce che i requisiti debbano ritenersi sussistenti anche per i trasferimenti successivi al primo e la locazione.
I requisiti cui fa riferimento l'art. 7, e indirettamente, l'art. 13, sono riferiti a quelli previsti dalla circolare del Ministero dei lavori pubblici del 1° agosto 1995, n.
3825, per cui, tra le altre, sarebbe causa di esclusione dell'acquisto la circostanza per cui l'acquirente avrebbe già il possesso di altro immobile.
Secondo il convenuto, tale vincolo sarebbe contestualmente sancito dall'art. 35, co. 11 della l. n. 865 del 1971 e dagli artt. 7 co. 2, e 20 e 21 della l. n. 179 del
1992, richiamati dalla convenzione, la quale prevede, all'art. 13, la nullità testuale degli atti di trasferimento o locazione compiuti in violazione dei commi precedenti.
Dall'esame delle indicazioni normative in merito alle regole che presiedono la concessione di aree per la realizzazione di interventi di edilizia agevolata, quanto sostenuto da parte convenuta in merito alla nullità del contratto preliminare in esame non trova fondamento.
In primo luogo, occorre rilevare come la convenzione richiamata (stipulata dal
Comune di Latina e il Controparte_5
C.E.E.P.L.A.) non regola in via diretta i rapporti tra le parti del presente giudizio, atteso che la stessa convenzione si sostanzia in una regolazione di interessi tra
Comune concedente e concessionario di aree destinate all'edificazione, nel CP_5
rispetto di determinati criteri. Ciò comporta che le norme della convenzione richiamate non attengono ai rapporti che derivano da quelli originari tra Comune e ente concessionario e non si estendono, vincolandola, alla posizione di soggetti terzi rispetto alla convenzione stessa.
Per quanto attiene alla previsione di cui all'art. 13 della convenzione in parola, il dettato stabilisce: “Per i trasferimenti di proprietà degli immobili realizzati in forza della presente convenzione, successivamente al primo, è fatto obbligo: di aver ottenuto la licenza di abitabilità; che il soggetto subentrante abbia i requisiti prescritti dalle leggi in vigore”. La stessa disposizione dell'art. 13 stabilisce in fine che “Tutti gli atti di trasferimento o locazione computi in violazione dei commi precedenti sono nulli;
detta nullità potrà essere fatta valere dal Comune e da chiunque vi abbia interesse”.
Qui è agevole osservare che l'atto in questione non è un atto di trasferimento, ma un contratto preliminare a contenuto obbligatorio. Analogamente a quanto accade per la nullità (formale) prevista in materia di trasferimento di immobili abusivi, è agevole sostenere che anche in questo caso, ove pure si dovesse ritenere vincolante per i terzi la disposizione convenzionale richiamata ( e così non è), la sanzione della nullità non può trovare applicazione al l'ipotesi qui in esame del contratto preliminare.
A tacere del fatto che la legittimazione a far valere la predetta nullità è concessa al comune, quale amministrazione interessata. Certamente non può considerarsi interessata la stessa parte che ha voluto impegnarsi nel trasferimento immobilitare, dovendo nel caso individuarsi l'interesse rilevante ai fini della legittimazione nella posizione di chi, avendo i requisiti soggettivi previsti, sia stato pretermesso dall'acquisto.
Può essere inoltre rilevato per completezza che, come detto, i requisiti richiesti agli acquirenti sono stabiliti dalla circolare ministeriale suindicata, pubblicata in G.U. il 26/8/1995, n. 199.
In particolare, la predetta circolare stabilisce che per l'accesso alle agevolazioni economiche “i soci di cooperative e acquirenti da imprese realizzatrici di alloggi di edilizia agevolata/sperimentale finanziate con contributi CER devono: avere la cittadinanza italiana o di uno Stato che appartiene all'UE oppure avere la cittadinanza di altro Stato purché siano residenti in Italia da almeno cinque anni e dimostrino di avere un'attività lavorativa stabile;
avere la residenza, oppure lavorare nel comune in cui si trova la casa per la quale viene chiesto il contributo;
avere un reddito non superiore a L. 50.000.000”.
Va rilevato che detta disposizione non può ritenersi applicabile al caso di specie in considerazione del fatto che non si è verificata né l'ipotesi di acquisto da parte di soci di cooperative, né di acquirenti da imprese realizzatrici di alloggi di edilizia agevolata, ma, quello in questione, è un preliminare volto alla futura vendita di un bene da parte di un soggetto - il - che ha già acquistato il bene CP_1
realizzato dal incaricato di eseguire la realizzazione del bene in regime di CP_5
edilizia agevolata, in virtù del decreto di trasferimento adottato dal Tribunali di
Napoli (n. 148/2005) a seguito del fallimento del per economica CP_5 CP_5
nazionale. CP_6
Inoltre, la circolare nominata stabilisce che i soggetti non devono “avere, nel comune in cui si trova la casa per la quale viene chiesto il contributo, un'altra abitazione adatta alle esigenze della propria famiglia. Neppure il coniuge (non legalmente separato) deve avere un'altra abitazione adatta alle esigenze della propria famiglia nel comune in cui si trova la casa per la quale viene chiesto il contributo. Un'abitazione è adatta alle esigenze di una famiglia se, escluso vani accessori: ha un vano utile per ogni componente della famiglia (con un minimo di due vani e un massimo di cinque vani); non ha parti in proprietà comune;
è stata dichiarata abitabile dall'autorità competente (il comune o la USL); b) avere ottenuto
l'assegnazione, in proprietà o con patto di futura vendita, di una casa costruita con il contributo finanziario pubblico. Neppure gli altri componenti della famiglia conviventi a carico devono avere ottenuto l'assegnazione, in proprietà o con patto di futura vendita, di una casa costruita con il contributo finanziario pubblico”.
Nel caso in esame il ha escluso la sussistenza dei requisiti in oggetto CP_1 avendo i promissari acquirenti già acquistato un'abitazione proveniente dal medesimo progetto edilizio.
Tuttavia, non può configurarsi la condizione prevista dalla disciplina richiamata in quanto non vi è la richiesta di un contributo per l'acquisto di una casa, ma la stipula di un contratto preliminare per l'acquisto di un garage, che seppure oggetto di un'opera edilizia agevolata, non figura alla stregua di un'abitazione quale indicata nella previsione citata.
Tra l'altro, dalle indicazioni di cui alla circolare ministeriale, come chiarito successivamente, emerge ancor più con chiarezza che dette previsioni non si applicano al caso di specie, atteso che i requisiti di cui alla circolare “devono essere posseduti: da coloro che acquistano la casa da un'impresa (…); da coloro che sono assegnatari di cooperativa”, non attagliandosi dette ipotesi al caso in esame.
Inoltre, anche il richiamo operato dal convenuto, come previsto nella convenzione citata, alle norme di cui alla legge del 17 febbraio 1992, n. 179 non appaiono utili a confermare la nullità del contratto preliminare in oggetto, atteso che il richiamato articolo 7, co. 2 fa riferimento ai requisiti che debbono possedere i beneficiari di contributi per la realizzazione di intervenuti di edilizia agevolata, mentre agli artt. 20 e 21 si fa riferimento ad una serie di requisiti soggettivi che devono possedere i concessionari di mutui agevolati, questioni che esulano dal caso in esame e dalla posizione degli attori.
Tutto ciò considerato deve ritenersi esclusa la sussistenza dei presupposti della nullità del contratto preliminare come richiamata dal convenuto.

3.2 Per quanto attiene all'annullabilità del contratto preliminare, il convenuto ha rilevato che detto accordo sarebbe annullabile in virtù della sussistenza di un errore di diritto comune a entrambe le parti secondo cui le stesse avrebbero erroneamente ritenuto solo sussistente il vincolo di inalienabilità della durata di cinque anni a far data dal decreto di trasferimento dell'immobile al convenuto, ad opera del Tribunale di Napoli.
Secondo la prospettazione del convenuto, l'errore avrebbe riguardato la previsione di cui all'art. 49-bis della legge 23 dicembre 1998, n. 448, sulla base del quale è previsto l'atto di affrancazione con cui l'assegnatario acquista dal Comune il terreno su cui insiste l'immobile e quindi l'alloggio diventa in proprietà piena, mentre nel caso di specie le parti hanno sottoscritto un preliminare per il trasferimento del solo diritto di superficie ritenendo erroneamente che, per consentire validamente il trasferimento del diritto, fosse necessario attendere cinque anni per trasferire il bene al prezzo autorizzato e calcolato dal Comune di Latina. La norma richiamata prevede che “I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all'articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà o per la cessione del diritto di superficie possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non più titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo determinato ai sensi del comma 48 del presente articolo. I soggetti interessati possono presentare, di propria iniziativa, istanza di affrancazione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse.”
Dalla lettura della norma esaminata, (come modificata dall'intervento dell'art. 22-bis l. n. 108 del 2021, poi modificato dall'art. 10-quinquies del decreto legge n. 21 del 2022, conv. in l. n. 51 del 2022) emerge che è consentito alle parti di affrancarsi da vincoli imposti per la cessione del diritto di proprietà o del diritto di superficie dopo cinque anni dalla data del primo trasferimento, a seguito di atto pubblico o scrittura privata autenticata a richiesta di chi vi abbia interesse.
Ciò conferma il fatto che quanto stabilito nel contratto preliminare, in merito alla posticipazione della conclusione del contratto definitivo in ragione del vincolo genericamente identificato all'alienazione dopo cinque anni dal decreto di trasferimento, sarebbe in realtà pienamente valido, in virtù del fatto che, atteso che il trasferimento del bene al resistente si qualifica come successivo rispetto al primo concesso al C.E.E.P.N.A., il resistente stesso avrebbe potuto procedere con quanto stabilito all'art. 49-bis della legge citata, all'esito del quinquennio dal trasferimento, ma anche in un momento antecedente considerando il tempo trascorso dalla prima assegnazione a quella successiva, per permettere l'affrancazione dai vincoli imposti, a nulla rilevando che nel contratto preliminare fosse concordato il trasferimento del diritto di superficie, posto che l'art. 49-bis consente l'affrancazione dai vincoli per la cessione non solo del diritto di proprietà, ma anche del diritto di superficie.
Pertanto il contratto non risulta annullabile atteso che si sarebbe potuto perseguire l'interesse delle parti con la mera richiesta da parte del resistente rivolta al
Comune ai sensi della normativa citata, piuttosto potendo qualificare detta mancanza quale inadempimento ad una previsione che sarebbe potuta risultare prodromica alla conclusione del contratto definitivo.

3.3 Per quanto attiene alla questione inerente alla nullità della clausola contenente la caparra confirmatoria, in virtù del fatto che la stessa rappresenterebbe un importo pressoché pari al corrispettivo della vendita, occorre operare delle precisazioni.
A fronte dell'inadempimento di una delle parti di un contratto, “in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'articolo 1385, del codice civile, la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall' inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: o recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso;
ovvero chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto, ai sensi degli articoli 1453 e 1455 del codice civile e il risarcimento dei conseguenti danni, da provare a norma dell'articolo 1223 del codice civile”(Cass. civ., sez. III,
28/11/2024, n.30636).
Posto che, dunque, la funzione della caparra confirmatoria è quella di liquidare in via preventiva e convenzionale i danni che possano derivare dall'inadempimento del contratto, è errata la deduzione di manifesta eccessività della caparra e la possibilità di rimodulazione della stessa come ipotizzata dal resistente, poiché ciò avrebbe senso nella diversa ipotesi in cui tra le parti fosse stata pattuita una clausola penale.
Infatti, la giurisprudenza di legittimità in tema ha chiarito che “posto che le differenze, sul piano strutturale e funzionale, tra la clausola penale e la caparra confirmatoria impediscono l'applicazione analogica a quest'ultima della norma, da ritenersi eccezionale, che consente la riduzione della penale manifestamente eccessiva, va cassata senza rinvio la sentenza di appello che abbia proceduto alla riduzione d'ufficio della caparra in quanto ritenuta eccessiva” (Cass. civ. sez. III,
30/06/2014, 14776).
In questo senso, dunque, va esclusa l'applicazione analogica tra la clausola penale e la caparra confirmatoria sia sul piano strutturale che funzionale, rimanendo consentito al giudice solo di ridurre la clausola penale in via eccezionale, non essendo ciò previsto in caso di pattuizione della caparra confirmatoria.

3.4 Quanto rilevato sulla validità della caparra confirmatoria consente, dunque, alla parte che ha introdotto un giudizio di ottenere la restituzione del doppio di quanto versato, come stabilito dall'art. 1385 c.c.. Disattese le ragioni addotte dal resistente sulla nullità e annullabilità del contratto preliminare devono essere, residua l'inadempimento dello stesso all'obbligo di conclusione del contratto definitivo di compravendita del bene oggetto di causa.
Ciò considerato, la norma in applicazione prevede che se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Nel caso in esame, è pacificamente ammesso dalle parti e comunque è stata fornita prova dall'avvenuto pagamento della caparra confirmatoria da parte dei ricorrenti per l'ammontare di € 5.000,00; pertanto il resistente deve essere condannato alla restituzione del doppio della caparra, vale a dire € 10.000,00.

4. La richiesta di risarcimento del danno introdotta da parte ricorrente, quantificata in € 11.083,80 come derivanti dall'essersi dovuti procurare altro immobile ad un prezzo maggiore sostenendo il costo dell'apertura di un finanziamento e dei relativi interessi deve essere rigettata per i motivi che seguono.
Non può essere accolta una domanda risarcitoria a fronte dell'introduzione della domanda di recesso dal preliminare per inadempimento dell'altra parte e versamento del doppio della caparra confirmatoria atteso che, come chiaramente espresso dalla richiamata giurisprudenza di legittimità, che la funzione precipua della caparra confirmatoria risiede nella liquidazione anticipata del danno, predeterminando il risarcimento in caso di inadempimento ed evitando contestualmente la necessità di dimostrare l'entità del danno subìto. Inoltre si legge in giurisprudenza: “la parte adempiente che, sin dall'inizio, si limita a richiedere la ritenzione della caparra o il pagamento del doppio non può, in un secondo momento, in caso di contenzioso, chiedere l'ulteriore risarcimento del danno. Infatti le due opzioni sono alternative e la scelta tra queste viene definita con la prima diffida della parte” (Cass. civ., sez. II, ord. 8 giugno 2022, n. 18392; Cass. civ., sez. II, ord. 30 luglio 2024, n. 21317).
Ciò considerato, la domanda risarcitoria proposta dagli attori deve essere rigettata in quanto esclusa dalla stessa domanda volta ad ottenere il recesso dal contratto con richiesta del versamento del doppio della caparra.

5. Il convenuto ha introdotto nel giudizio domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento dei danni per l'occupazione sine titulo dell'immobile da parte dei ricorrenti per il periodo dal 1/3/2019 al 16/4/2024 e per l'indisponibilità del bene sino al 30/9/2024, nonché per la realizzazione di lavori consistenti nel passaggio di tubature, che ha impedito al resistente l'utilizzo del bene anche nel periodo successivo alla consegna sino alla rimozione delle tubature stesse.
In materia gli orientamenti maggioritari espressi dalla Corte di legittimità hanno ammesso la possibilità di configurare un diritto del promittente venditore alla riparazione del pregiudizio derivante da illegittima occupazione del bene, ciò tuttavia nel caso in cui la mancata stipulazione del contratto definitivo sia dipesa dalla condotta inadempiente del promissario acquirente.
Secondo un recentissimo arresto della Suprema Corte “in tema di preliminare di vendita immobiliare, il fatto che il promittente alienante abbia concesso la detenzione anticipata del cespite e autorizzato l'esecuzione di lavori di ristrutturazione non esclude il suo diritto alla riparazione del pregiudizio per
l'illegittima occupazione del bene, ove sia accertato che la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita è imputabile alla condotta inadempiente del promissario acquirente, poiché l'esercizio del recesso ex art. 1385 c.c. determina il venir meno della causa della detenzione anticipata, con conseguente spettanza della tutela risarcitoria per l'occupazione divenuta senza titolo, in aggiunta alla pretesa di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta.” (Cass. civ. sez. II, 27/02/2025, n.
5201). Se, dunque, il promittente venditore risulti inadempiente non potrà chiedere il rilascio dell'immobile se l'acquirente sia disposto a concludere il contratto, né alcun tipo di ristoro per usi legati all'immobile oggetto di contratto preliminare ad effetti anticipati, proprio perché a causa del suo inadempimento è stato impedito il trasferimento in capo al promissario acquirente, del diritto oggetto del contratto.
Nel caso in cui l'occupante abbia in utilizzo il bene in virtù di un valido contratto preliminare, avendo ricevuto il possesso del bene per volontà del promittente venditore e la mancata conclusione del contratto definitivo sia stata causata dal promittente venditore, non può quest'ultimo, promuovere una domanda risarcitoria come quella in esame.

5.1 Tra l'altro, seguendo il più recente orientamento offerto dalla giurisprudenza di legittimità, il danno da occupazione sine titulo non può considerarsi in re ipsa atteso che si oppone e si considera congruo, e attinente al caso di specie, il diverso orientamento secondo cui, ai fini del risarcimento dei danni come richiesto dalla convenuta, è necessaria la prova del c.d. “danno conseguenza”, che si sostanzia nelle conseguenze lesive, patrimoniali e non patrimoniali, derivanti dalla condotta messa in atto.
Tale impostazione risponderebbe alla previsione secondo la quale la naturale funzione che assolve la risarcibilità del danno a seguito dell'accertamento della responsabilità civile è quella riparativa, quindi, compensativa della perdita subita.
Una differente configurazione del danno, che prevedesse la sua risarcibilità in un'ottica di “danno evento”, andrebbe invece ad assolvere una vera e propria funzione “punitiva” che mal si attaglia ad un sistema civilistico che privilegia il carattere restaurativo del risarcimento del danno, volto al ripristino dello status quo ante del danneggiato.
A sostegno di un'impostazione di tal guisa è intervenuta anche la Suprema
Corte rispetto all'occupazione illegittima di un immobile, per cui sì è affermato che
“il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente «in re ipsa», atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con
l'insegnamento delle Sezioni Unite della Suprema Corte (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico
(sent. n. 16601 del 2017) che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con
l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost.”, sicché “il danno da occupazione «sine titulo», in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto” (Cass.
Sez. 3, sent. 25 maggio 2017, n. 13071. Rv. 648709-01; nello stesso senso, anteriormente, Cass. Sez. 3, sent. 17 giugno 2013 n. 15111, Rv. 626875-01, nonché, successivamente, Cass. Sez. 3, ord. 4 dicembre 2018, n. 31233, Rv. 651942-01; Cass.
Sez. 3, sent. 24 aprile 2019, n. 11203, Rv. 653590-01)” cfr. parte motiva, Cass. civ., sez. III, 22/06/2020, ord. n. 12123).
Dunque la risarcibilità del danno e la previsione di un indennizzo a fronte dell'occupazione sine titulo di un immobile è soggetta alla prova da parte del proprietario nei termini specifici, indicati dalla Corte Suprema, per i quali In caso di occupazione senza titolo di un immobile il riferimento al criterio equitativo di liquidazione del danno implica, che il proprietario è tenuto ad allegare, per il danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (in termini di mancata vendita o locazione del bene a un prezzo superiore a quello di mercato); l'onere della prova spetta al proprietario che può ricorrere anche a presunzioni o richiamarsi alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza. (Cass. Civ. Sez. III, n. 2500/2024).

5.2 Nel caso di specie il resistente non ha fornito adeguata prova della concreta possibilità di godimento perduta del bene occupato sine titulo dai ricorrenti nel periodo intercorso tra la scadenza del termine per la stipula del definitivo e l'effettivo rilascio del bene né, tantomeno, ha allegato uno specifico pregiudizio, concretamente sofferto in ragione dall'occupazione abusiva dell'immobile da parte dei resistenti, atteso che ha solo allegato la sussistenza di tubature dalle quali sarebbero discese perdite di liquidi senza fornire l'esatta misura di quanto utile per ripristinare lo stato antecedente, anche perché, sulla base della ricostruzione dei fatti, detto posizionamento di tubature sarebbe stato imposto da esigenze condominiali temporanee e non imputabili ai ricorrenti, pertanto si ritiene che la domanda di risarcimento del danno, formulata dal convenuto in via riconvenzionale, deve ritenersi infondata e pertanto deve essere rigettata.

6. Il rigetto deve ritenersi esteso anche alla domanda di ristoro delle spese sostenute per gli accertamenti IMU.
Al di là, infatti, della generica indicazione contenuta nel contratto preliminare sulla base del quale il promissario acquirente avrebbe sostenuto tutte le spese relative all'immobile a seguito dell'immissione nel possesso, è previsto, in via generale dalla disciplina fiscale, che il tributo resti in capo al venditore fino alla stipula del contratto definitivo, sulla scorta dell'assunto recentemente chiarito dalla giurisprudenza di legittimità sulla base del quale “la posizione giuridica di chi sia immesso in un immobile in attuazione di un preliminare di vendita ad effetti anticipati è una posizione di non di possesso bensì di detenzione” (Cass. civ., sez. VI, ord.,
19/08/2022, n. 24972); la reiezione della domanda trova fondamento altresì sull'affermazione del generale principio espresso dalle Sezioni Unite secondo cui, nella promessa di vendita, se il bene viene consegnato prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi perché la disponibilità ottenuta dall'acquirente promissario si fonda sulla esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, con effetti meramente obbligatori: “La relazione con la cosa da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem” (SS.UU., 27/03/2008, n. 7930).
Ciò considerato il soggetto passivo dell'Imposta Municipale Unica deve essere sempre considerato il promittente venditore sino alla stipula del contratto definitivo.

7. La regolazione delle spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM n. 55 del 2014, tenuto conto della natura e del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta (causa di valore compreso tra € 5.200,01 e €. 26.000,00; applicati i valori minimi relativi a tutte le fasi in ragione della non rilevante complessità della controversia e del tenore delle difese svolte;
esclusa la fase istruttoria, non espletata), segue i seguenti criteri: attesa la soccombenza parziale di parte ricorrente su alcune delle domande proposte nei confronti del convenuto soccombente in via prevalente, le spese di lite CP_1
sono compensate nella misura del 30%, la restante parte va posta a carico del resistente in persona del legale rappresentante;
alla CP_1 Controparte_4
soccombenza integrale degli attori nei confronti della convenuta CP_7
consegue la condanna alla rifusione delle spese in favore di quest'ultima.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così decide:
- dichiara il difetto di legittimazione di sulle domande proposte CP_2
dagli attori;

- accoglie la domanda introdotta dai ricorrenti e Parte_1 [...]
e, accertato l'inadempimento del convenuto in persona del Parte_2 CP_1
legale rappresentante , lo condanna ai sensi dell'art. 1385 c.c. al Controparte_4
pagamento del doppio della caparra confirmatoria ricevuta pari ad € 10.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al pagamento;

- rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta dai ricorrenti;

- rigetta la domanda riconvenzionale proposta dal resistente in CP_1
persona del legale rappresentante;
Controparte_4
- compensa le spese di lite nella misura del 30% nei rapporti tra i ricorrenti ed il e condanna detto resistente, in persona del legale rappresentante CP_1
, a rifondere a e la restante parte Controparte_4 Parte_2 Parte_1 che liquida in € 176,00 per esborsi ed € 1.188,95 per compenso al difensore, oltre rimborso delle spese generali, iva e cpa nella misura di legge, da distrarsi in favore del difensore dichiaratosi antistatario;

- condanna i ricorrenti e a rifondere le Parte_2 Parte_1
spese di lite in favore della convenuta , che liquida in € 1.698,50 per CP_2
compenso al difensore, oltre rimborso delle spese generali, iva e cpa nella misura di legge.
Latina, lì 19/6/2025
Il giudice
Luca Venditto