REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO
DI CIVITAVECCHIA

SEZIONE CIVILE nella persona del giudice dott. Francesco Vigorito ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 4247 R.G. dell'anno 2021 tra
, nata a [...] il [...] (C.F. ), in Parte_1 C.F._1
qualità di amministratore di sostegno provvisorio di , rappresentata e difesa Parte_2
dagli Avv.ti Alessandra Lugli (C.F. ) e Umberto Liberati (C.F. C.F._2
) ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, Via C.F._3
Angelo Baldassarri, 36, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione
- ATTRICE
E nato a [...] il [...], e residente in [...]
Maccarese n. 8, , rappresentato e difeso, giusta procura resa su CodiceFiscale_4 foglio separato ed allagata alla comparsa di risposta, dall' Avv. Miguel Coraggio del Foro di
Roma, C.F. , presso il cui studio in Roma, via Tacito n. 50 (fax C.F._5
1782742680) domicilio PEC: .salerno.it, è elettivamente Email_1 CP_2 domiciliato
- CONVENUTO
OGGETTO: divisione

CONCLUSIONI
Per l'attrice:
- incaricare il nominato consulente tecnico d'ufficio di formare la massa ereditaria da dividersi tra le parti e stabilire le rispettive quote;
- ordinare la divisione del cespite ereditario;
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- attribuire ai singoli coeredi la quota ad ognuno di essi spettante;
con condanna del convenuto alla rifusione delle spese del presente procedimento.

Per il convenuto
Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, disporre lo scioglimento della comunione sull'immobile di cui è causa, con le modalità che saranno ritenute di giustizia. Con riserva di richiederne l'attribuzione all'esito della perizia di stima. Con vittoria di compenso e spese di lite.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, la Sig.ra chiedeva a questo Tribunale la Parte_2 divisione dell'immobile sito in Fiumicino, Via del Maccarese n. 8, ereditato al 50% con il fratello a seguito del decesso della loro madre, Sig.ra avvenuto in Persona_1 Persona_2 data 02/10/2020.
Rilevava la parte attrice che in detto immobile risiede stabilmente il Sig. e che alle Persona_1 precedenti richieste della Sig.ra di ottenere la liquidazione della sua quota, il fratello Parte_2
non aveva fornito alcun riscontro ed anzi non aveva aderito neanche all'istanza di CP_1 mediazione dalla stessa inviata.
Si costituiva in giudizio il Sig. chiedendo a sua volta di disporre lo scioglimento Persona_1 della comunione sull'immobile per cui è causa, con le modalità ritenute di giustizia.
Questo giudice nominava CTU il Dott. ma il CTU, all'esito delle verifiche Persona_3 effettuate presso l'immobile in questione e gli uffici tecnici del , rilevava la Controparte_3 presenza di difformità e, per tale motivo sospendeva le operazioni peritali dandone comunicazione al Giudice in data 09/12/2023.
Poiché nonostante il tempo trascorso ed i rinvii della trattazione disposti per ottenere la regolarizzazione urbanistico-edilizia dell'immobile la stessa non veniva definita, all'udienza del 19 febbraio 2025, la causa era trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc
La questione preliminare da esaminare attiene alla ammissibilità della domanda di divisone con riferimento all' immobile oggetto di causa.
Le relazioni tecniche del C.t.u. (cfr. relazioni depositata in data 25 settembre 2023 e 10 dicembre
2023) il geom. ha segnalato che: Persona_3
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1) in occasione del sopralluogo si sono rinvenute difformità presenti sull'immobile oggetto di causa;

2) le difformità riguardano in linea generale una diversa distribuzione dell'appartamento, la realizzazione di edificio prefabbricato sull'area di corte, nonché l'annessione all'insieme del compendio, di una parte dell'area cortilizia comune;

3) tali opere al momento sembrerebbero essere state seguite senza alcuna autorizzazione;

4) alla data del 12 dicembre 2023 persistevano difformità rispetto a quanto rinvenuto presso l'ufficio condoni del comune di Fiumicino, dove risulta unicamente presentata dalla la richiesta di sanatoria prot. n° 8743 del 27/03/87 Controparte_4 nel quale è ricompreso anche l'immobile principale individuato nel Mod. 47/85-D senza che la sanatoria sia stata rilasciata.
Quest'ultima circostanza non è controversa e la stessa parte attrice in comparsa conclusionale ha segnalato che: “Ad oggi, decorso oltre un anno e mezzo, la pratica è ancora in corso di definizione presso il
Comune di Fiumicino, come da documentazione versata in atti con note di deposito del 23/09/2024 e del
18/02/2025. Si rappresenta in proposito che la pratica di sanatoria ha incontrato diversi ostacoli burocratici, dovuti esclusivamente all'amministrazione fiumicinese, oggetto nelle more anche di un cambio di personale degli uffici tecnici a seguito di elezioni comunali. Malgrado i costanti solleciti da parte del tecnico incaricato dalla parte attrice, Arch. la pratica non è ancora conclusa”. Tes_1
Poiché la causa non può essere lasciata a tempo indeterminato in uno stato di quiescenza in attesa della definizione della pratica di condono e considerato che per l'immobile oggetto di causa sono state riscontrate difformità urbanistiche, deve dichiararsi l'inammissibilità della domanda di divisione.
Il principio, già in precedenza affermato dalla giurisprudenza di legittimità, ha trovato, di recente conferma dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. Sez. Un. 7 ottobre 2019, n. 25021) che ha affermato che “quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della l. 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della
"possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione
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attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio”.
Non può aderirsi al diverso orientamento di parte della giurisprudenza di merito secondo il quale l'improcedibilità della domanda non sussisterebbe per le difformità di scarsa importanza e eliminabili che farebbe riferimento ad una precedente sentenza della Corte di Cassazione, sempre a Sezioni Unite (Cass. Sez. Un. 22 marzo 2019 n. 8230) secondo la quale “può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 del codice civile a condizione che il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, dovendosi distinguere, (…) tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione, e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbia subito modifica o mutamento di destinazione d'uso”.
Deve in primo luogo osservarsi che questa giurisprudenza della Corte di cassazione chiarisce come: “La distinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali, elaborata dalla giurisprudenza di questa Corte in tema di contratto preliminare ed alla quale si riferisce l'ordinanza di rimessione, non è ….. utile al fine di definire l'ambito della nullità del contratto, tenuto conto, peraltro, che la moltiplicazione dei titoli abilitativi
……. previsti in riferimento all'attività edilizia da eseguire (minuziosamente indicata), comporterebbe, come correttamente rilevato dal PG nelle sue conclusioni, un sistema sostanzialmente indeterminato, affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica di concreta difficile identificazione ed, in definitiva, inammissibilmente affidato all'arbitrio dell'interprete. Il che mal si concilia con le esigenze di salvaguardia della sicurezza e della certezza del traffico giuridico e spiega la cautela dalla prevalente giurisprudenza di questa Corte, da ultimo ricordata da Cass. n. 111659 del 2018, all'uso dello strumento civilistico della nullità quale indiretta forma di controllo amministrativo sulla regolarità urbanistica degli immobili”.
I principi affermati dalla sentenza Cass. Sez. Un. n.25021/2019 non sembrano in ogni caso in contrasto con quanto affermato dalla giurisprudenza di legittimità in materia di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c.
Bisogna prendere le mosse dal principio affermato nella sentenza n. 25021/2019 secondo cui gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n. 47 del 1985) e dall'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria.
La Corte di cassazione ha illustrato come di seguito i motivi di tale affermazione.
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“Dal confronto tra la disposizione dell'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e quella dell'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 risulta come soltanto nella prima gli "atti di scioglimento della comunione" sono espressamente contemplati tra quelli colpiti da nullità ove da essi non risultino le menzioni urbanistiche;
nella seconda disposizione (l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985), invece, nessun riferimento espresso vi è agli atti di scioglimento della comunione.
Questa mancata coincidenza tra il testo delle due disposizioni ha indotto in passato questa Corte ad affermare, facendo applicazione del canone interpretativo "ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit", che l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 - a differenza di quanto vale per l'art. 17, comma 1, della stessa legge (ora art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001) - non è applicabile agli atti di scioglimento della comunione (Cass., Sez. 2,
n. 14764 del 13/07/2005); sicché nessuna comminatoria di nullità esisterebbe per gli atti di scioglimento della comunione di qualsiasi tipo (anche comunione ordinaria) relativa ad edifici abusivi, non sanati, realizzati prima dell'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985.
Le Sezioni Unite ritengono che vi siano validi argomenti per rivedere tale conclusione.
In primo luogo, sul piano della interpretazione letterale, va considerata la diversa struttura semantica delle due disposizioni normative.
Infatti, mentre l'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 (come prima l'art. 17, comma 1, della legge n. 47 del 1985) individua gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici abusivi (o a loro parti), per i quali commina la sanzione della nullità, avendo riguardo al loro effetto giuridico («trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione»), l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, invece, individua gli atti inter vivos per i quali commina la nullità avendo riguardo solo al loro "oggetto", richiedendo cioè che si tratti di «atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (...) relativi ad edifici o loro parti», prescindendo dal loro effetto giuridico (il richiamo all'effetto giuridico degli atti, contenuto nella locuzione «esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù», si rinviene nella disposizione solo con funzione eccettuativa, ossia per escludere, dal campo di applicazione della norma, gli atti costitutivi, modificativi ed estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù).
In sostanza, l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 indica gli atti oggetto della comminatoria di nullità in modo ellittico e sintetico, attraverso l'amplissima formula «atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (...) relativi ad edifici o loro parti»; tale espressione, sul piano logico-semantico, risulta comprensiva di tutti gli atti inter vivos aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici, qualunque effetto giuridico abbiano, eccettuati solo gli atti espressamente esclusi.
Pertanto, come - nella detta formula - devono ritenersi senza dubbio compresi gli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto edifici o loro parti (anch'essi non espressamente previsti), così non vi
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sono ragioni per escludere – sul piano dell'interpretazione letterale - gli atti di scioglimento della comunione se e in quanto aventi ad oggetto edifici (o loro parti).
In secondo luogo, poi, sul piano della interpretazione teleologica e avuto riguardo allo scopo perseguito dal legislatore, va considerato che sia l'art. 46 che l'art. 40 disciplinano comunque atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici abusivi o a loro parti.
Non potrebbe comprendersi, allora, in mancanza di espressa previsione di legge, perché lo scioglimento della comunione di un immobile abusivo e non sanabile dovrebbe ritenersi consentito per il solo fatto che il fabbricato sia stato realizzato prima dell'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985; considerato, peraltro, che le sanzioni amministrative della demolizione dell'edificio abusivo e dell'acquisizione di esso al patrimonio del comune valgono anche per i fabbricati realizzati prima della entrata in vigore della detta legge.
Tantomeno potrebbe comprendersi perché dovrebbe essere vietata la compravendita o la costituzione di usufrutto relativamente ad un tale immobile e dovrebbe invece essere consentito lo scioglimento della comunione, pur se trattasi di comunione non ereditaria.
In entrambi i casi si è dinanzi ad un immobile edificato illecitamente e non ricondotto a legittimità sul piano amministrativo.
La omogeneità delle situazioni non consente, in mancanza di una espressa previsione normativa, di concludere per una diversità di disciplina…….
La previsione - negli artt. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e 40 legge n. 47 del 1985 - di un "unico" regime giuridico per ogni tipo di scioglimento di comunione comporta, in applicazione del canone interpretativo "ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus", che lo scioglimento della comunione ereditaria, ove abbia ad oggetto fabbricati abusivi (o parti di essi), deve ritenersi sottoposto al medesimo trattamento giuridico ("comminatoria di nullità") previsto per lo scioglimento della comunione ordinaria.”.
Non pare si possa contestare la correttezza di tale ricostruzione poiché quest'ultima sembra ipotizzare l'applicazione al giudizio di divisione l'interpretazione formulata dalla Corte di cassazione in materia di atti di compravendita tra privati (e di trasferimento coattivo ex art. 2932
c.c.) secondo la quale il vizio di regolarità urbanistica non vizia l'atto (e consente il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c.) e, quindi, consente la divisione giudiziale.
Deve, tuttavia, osservarsi che la sentenza Cass. Sez. Un. 22 marzo 2019 n. 8230 ha ribadito che
"la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della L n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo,
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un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta
a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile” e che “in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato".
Successivamente la giurisprudenza della Corte di cassazione ha anche precisato che il giudice ex art. 2932 c.c, non può emanare sentenza di trasferimento coattivo in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono requisiti richiesti a pena di nullità dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 ed integrano, altresì, una condizione dell'azione (Cass. 2 settembre
2020 n. 18195) e che nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione (Cass. 29 settembre 2020 n. 20526).
Sulla base di tali premesse deve valutarsi come applicare la disciplina citata a procedimenti come quello di scioglimento della comunione nei quali non vi è un atto privato di alienazione ma un provvedimento giudiziale di trasferimento del bene (decreto di trasferimento o provvedimento di assegnazione).
In tali provvedimenti non è prevista, ovviamente, alcuna dichiarazione di parte cosicché occorre stabilire quale sia il possibile contenuto dell'atto di trasferimento del bene emesso dal giudice con riferimento alla situazione urbanistico-edilizia del bene ed alla sia regolarità catastale.
Certamente nei provvedimenti emessi dal giudice si deve accertare l'esistenza della concessione edilizia o della concessione in sanatoria, la riferibilità della stessa all'immobile e la conformità catastale oggettiva non potendo certo il giudice della divisione redigere un atto privo di tali elementi né attestare circostanze non conformi a quanto risulta dalla documentazione in atti.
Da ciò deriva che se il giudice non solo ove riscontri la mancanza di tali documenti ma anche ove ne rileva l'inadeguatezza ad attestare la regolarità urbanistico edilizia del bene non può emettere il decreto di trasferimento o il provvedimento di assegnazione.
In sostanza è proprio per il carattere “testuale” della nullità prevista dalla legge e riaffermata anche dalla giurisprudenza di merito a far esclude che il giudice possa emettere i provvedimenti di
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assegnazione nel caso in cui risulti dagli atti l'esistenza di irregolarità urbanistico-edilizie o la non conformità catastale, non potendo ovviamente in tali casi inserire negli atti una dichiarazione non conforme alle risultanze del giudizio e dovendo, comunque, realizzare la funzione essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente propria della dichiarazione, richiedente la concreta riferibilità del titolo all'immobile oggetto dell'atto.
Né, come si è visto, sembra possibile distinguere tra variazioni essenziali e non essenziali del manufatto edificato, in quanto irrilevante al fine di definire l'ambito della nullità del contratto, anche in considerazione della moltiplicazione dei titoli abilitativi previsti in riferimento all'attività edilizia da eseguire e della indeterminatezza del sistema delle nullità ove lo stesso fosse affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica difficilmente identificabili e sostanzialmente lasciate all'arbitrio dell'interprete (cfr. in tal senso, di recente Cass. 7 novembre 2024 n. 28666).
Le spese del giudizio devono compensarsi tra le parti che avevano richiesto la divisione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Civitavecchia definitivamente pronunciando nella causa iscritta al ruolo al n. 4247 del 2021 R.G.A.C. ogni altra domanda respinta, così provvede:
- dichiara improcedibile la domanda di divisione;

- dichiara compensate tra le parti le spese del giudizio.
Civitavecchia 24 maggio 2025
Il Giudice
Francesco Vigorito

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