TRIBUNALE DI LECCE
REPUBBLICA ITALIANA – IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il GIUDICE ONORARIO, Avv. Marilena Caroppo in funzione di Giudice Unico,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n.5585/2022 del ruolo civile contenzioso,
promossa da
e rappresentati e difesi dall'avv. Antonio De Parte_1 Parte_2
Giorgi mandato in atti
Opposti Intimanti
contro
rappresentato e difeso dall' avv. Massimo Maria Zecca Controparte_1
mandato in atti
Opponente Intimato
Oggetto: risoluzione contrattuale pagamento canoni
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione del 23.05.2022 i sigg.ri e Parte_1 Pt_2
citavano in giudizio il sig. a comparire dinanzi al
[...] Controparte_1
Tribunale per la convalida dello sfratto per morosità con istanza di ingiunzione.
Si costituiva il sig. formulando richiesta di risarcimento Controparte_1
danni ed al contempo dichiarando la disponibilità a rilascio dell'unita immobile.
L'immobile veniva rilasciato in data 06.09.2022.
Disposto il mutamento di rito si invitavano le parti ad integrare i rispettivi atti introduttivi.
Esperito il procedimento di mediazione con esito negativo 2
Le parti integravano i propri atti introduttivi;
quanto ai ricorrenti insistendo nel rigetto della opposizione;
nella dichiarazione di sussistenza della morosità;
nella richiesta di risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatario;
nella condanna del conduttore oltre al pagamento dei canoni per euro 13.500,00=, al risarcimento dei danni, nella misura di €.80.000,00=
maggiorate di interessi e rivalutazione. Con vittoria di spese e competenze di lite.
In fatto i ricorrenti esponevano di aver acquistato, in data 21.12.202, in comunione pro-indiviso, dai venditori sigg.ri , , Parte_3 Parte_4
, e due unita Parte_5 Parte_6 Parte_7
immobiliari(- locale commerciale destinato a Ristorante -Pizzeria; - fabbricato composto da uffici e servizi ) con annesso appezzamento di terreno ubicate in
Monteroni di Lecce sulla strada Provinciale 7 Lecce- Arnesano n.14 con atto per Notaio . Persona_1
Il Locale commerciale all'atto dell'acquisto risultava condotto in locazione dal sig. , titolare della omonima ditta individuale, in forza di Controparte_1
contratto di locazione ad uso commerciale del 18.11.2019 stipulato con il dante causa dei venditori (sig. deceduto) , per il canone mensile di Parte_8
€.1.500,00=
Deducevano i ricorrenti, subentrati nel contratto di locazione, che solo in data
10.01.2022 ottenevano l'immissione in possesso, allorquando ottenevano dal conduttore le chiavi di accesso degli immobili, in oggetto.
All'atto di accesso nei predetti immobili si palesava uno spettacolo desolante in quanto l'intero complesso immobiliare ed il terreno circostante(pure occupato dal conduttore nonostante non rientrasse nel rapporto di locazione) versavano in uno stato di totale abbandono. 3
In quella circostanza, si avvedevano anche della mancanza dell'intero impianto
elettrico con asportazione dei cavi e dei pannelli di controllo;
chieste spiegazioni il sig. ( padre del conduttore presente all'accesso ) Persona_2
affermava che nei locali si era consumato il furto dell'intero impianto elettrico,( ma di tanto non si era ritenuto di sporgere denuncia ai competenti
Organi ) sempre nella stessa circostanza verificavano che nei locali erano stati eseguiti dei lavori senza le necessarie autorizzazioni.
Il resistente (opponente), nei propri atti integrativi, eccepiva l'inadempimento dei locatori ex art.1460 c.c; sostenendo che malgrado fosse pronto all'apertura del locale, tanto impedito dalla totale assenza dell'impianto elettrico che già, non a norma era stato asportato da ignoti, circostanza di cui erano stati notiziati i vecchi e i nuovi proprietari.
Asseriva l'opponente che nulla era dovuto a titolo di canoni di locazione in quanto l'immobile risultava inutilizzabile.
Chiedeva quindi dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione ai sensi degli artt.1453 1455 e 1575 n.2 e 3 c.c. ( per inadempimento del locatore) ;
chiedeva la restituzione della caparra non ottenuta in sede di rilascio volontario dell'immobile.
La causa veniva istruita con produzione documentale, interrogatorio formale e prova testimoniale e rinviata all'udienza del 09.06.2025 per la discussione,
previa assegnazione dei termini per deposito di note conclusionali.
Motivi della decisione
La domanda dei sigg.ri portata nell'atto introduttivo, è fondata e Pt_1
pertanto va accolta sia pure nei limiti e nei temini che appresso si diranno
Ed invero attraverso l'istruttoria è stato possibile ricostruire tutta la dinamica dei rapporti intercorsi, nel tempo, tra le odierne parti processuali. 4
In particolare dalla documentazioni e versata in atti viene in evidenza che parte dell' unità immobiliare oggetto dell'atto di acquisto del 21.12.2021( in particolare il locale commerciale) risultava condotto in locazione dal sig.
con contratto di locazione ad uso commerciale a decorrere Controparte_1
dal 18.11.2019 e sino 17.11.2025.
All'art.8 del predetto contratto ( presa in consegna) è riportato il locatario(
) dichiara di aver esaminato i locali e di averli trovati adatti al Controparte_1
proprio uso ed in buono stato di manutenzione e si obbliga a riconsegnarli alla
scadenza del contratto nello stesso stato pena il risarcimento del danno.
All'art.6 ( destinazione d'uso ) è riportato che il locale si cede locazione per
uso ristorazione
Nulla è riportato circa l'ottenimento dal parte del locatore di un Finanziamento
Regionale per l'apertura del locale, che, rimane pertanto, circostanza assolutamente neutra.
A distanza di oltre due anni -dalla decorrenza del contratto di locazione 18.11.2019 - e precisamente in data 10.01.2022 in occasione dell'accesso per l'immissione in
possesso del bene acquistato) l'intero complesso immobiliare si trovava in condizioni di totale degrado tanto, si evince, non solo dalle foto color versate in atti, ma anche dai testi escussi in particolare il teste Testimone_1
dichiarava “ vero che il giorno 10.gennaio 2022 su incarico della sig.ra Pt_1
ci siamo recati insieme a lei presso l'immobile acquistato…..dove la
[...]
attendeva il sig. , padre dell'inquilino, il quale ha aperto i portoni Persona_2
di accesso ed ha consegnato le chiavi ….entrati nel complesso immobiliare,
sia gli immobili che il terreno circostante si presentavano in stato di
abbandono e nelle condizioni che risultano dalle foto che mi vengono esibite
in visione”. 5
Per altro verso che la struttura immobiliare al momento della locazione fosse in buono stato, oltre che dalla dichiarazione resa dall'opponente nel contratto di locazione al punto 8 ( che già sarebbe sufficiente) risulta anche dalla foto versate in atti e confermate dalla teste dichiarava “ vero che Parte_6
nel 2019 all'epoca in cui l'immobile è stato locato al sig. lo Controparte_1
stato dei luoghi era quello riprodotto nelle 9 foto che mi vengono esibite in
visione. Le foto che mi vengono esibite sono state da me scattate nel 2019
quando era ancora vivo mio padre e prima di concedere l'immobile in
locazione al sig. CP_1
Già quanto sopra riportato ( comparazione delle foto riproducenti lo stato dei luoghi nel 2019 e quello risultante al momento dell'acceso confermate dalla prova testimoniale ) è sofficiente per ritenere e dichiarare che il conduttore prendendo in consegna la cosa si è reso inadempiente dell' obbligo di osservare la diligenza dl buon padre di famiglia nel servirsi del bene locato.
La predetta convinzione viene corroborata dalla considerazione che nonostante nell'immobile si fosse consumato il furto dell'intero impianto elettrico il conduttore non aveva, nemmeno ritenuto di sporgere regolare denuncia, a tanto invece provvedeva “ la proprietà” in data 24.03.22 dopo esserne venuta a conoscenza e quindi solo a seguito della immissione in possesso dell'immobile avvenuta il 10.01.2022.
La violazione da parte del conduttore dell'art.1587 n.2 c.c. dà diritto al locatore al pagamento dei canoni rimasti impagati dal gennaio 2022 al settembre 2022 per €.13.500,00=
Quanto agli altri capi della domanda dei ricorrenti, unica voce risarcitoria che risulta adeguatamente provata 6
( con documentazione e fiscale e prova testimoniale) è quella relativa ai lavori di ripristino dei locali, pertanto il locatore ha diritto al pagamento della somma di €.9.549,62; mentre vanno disattese le altre voci di danno, pure dagli stessi richieste, perché non adeguatamente provate e/o non ne ricorrono o presupposti, né sono suscettibili di liquidazione equitativa.
Il locatori, nelle more dei giudizio provvedevano alla restituzione del deposito cauzionale, consegnando al sig. l'assegno senza data (consegnato CP_1
dallo stesso al locatore a titolo di deposito cauzionale alla data di sottoscrizione del contratto di locazione) ancora in possesso dei venditori.
Quanto alle spese, seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice Onorario, in funzione di Giudice Unico, definitivamente pronunciando nel presente giudizio, ogni altra istanza disattesa, così dispone :
1)dichiara la intervenuta risoluzione del contratto di locazione del 19.11.2019
del per inadempimento contrattuale del sig. Controparte_1
2) condanna il sig. al pagamento al pagamento della Controparte_1
complessiva somma di €.23.049,62 in favore dei ricorrenti per le causali di cui nella parte motiva, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo
3) Condanna il sig. al pagamento delle spese di lite in Parte_9
favore dei sigg.ri pari ad €.3.800,00 ( Euro tremilaottocento/00 Pt_1
comprese fase mediazione) oltre rimb. forf. ed accessori come per legge
Lecce, 09.06.2025
Il G.O. Marilena Caroppo