REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE DELLA SPEZIA in composizione monocratica, in persona del giudice Ettore Di Roberto, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 624/2021 R.G.A.C. promossa da:
c.f. , nato a [...] l'[...], rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. Claudio Orlandi
PARTE ATTRICE
c o n t r o c.f. , nata alla Spezia il 30.09.1962, rappresentata e difesa CP_1 C.F._2 dall'Avv. Patrizia Restuccia
PARTE CONVENUTA con la chiamata di c.f. , in persona del legale rappresentante pro tempore, difeso Controparte_2 P.IVA_1
e rappresentato dall'Avv. Franco Romanelli
C O N C L U S I O N I
Per parte attrice: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa, dichiarare il diritto di parte attrice ad ottenere la divisione giudiziale e per l'effetto ordinare lo scioglimento della comunione degli immobili siti nel Comune di Arcola (SP), nella Via Sommovigo n. 93/A, iscritti al NCEU del Comune di Arcola al foglio 1, mappale 1028, subalterno 19, classe A/2, al foglio 1, mappale 1028, subalterno 6, classe C/6, previa loro determinazione della consistenza attuale. Ordinare la vendita degli immobili ai sensi dell'art. 788 cpc e provvedere alla ripartizione della somma ricavata in proporzione delle rispettive quote, tenuto anche conto delle ragioni della chiamata in causa Intesa San Paolo Spa. Con vittoria di spese, competenze rimborso forfettario ed accessori come per legge”.
Per parte convenuta: “L'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, Voglia rigettare la domanda di divisione dichiarandola improcedibile a causa della presenza di beni abusivi (cfr. Cassazione sez. unite n. 25021/2019), avendo il Consulente nominato dal Giudice rilevato che l'immobile presenta irregolarità urbanistiche tali da non consentire il trasferimento della proprietà, ai sensi dell'art. 46, commi 1 e 5bis, d.p.r. 380/2001, e i dati catastali e le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto, ai sensi dell'art. 19, comma 14, D.L. n. 78/10, convertito con modificazioni dalla l. n. 122/10, o nella migliore formula che riterrà di giustizia. In ogni caso, con vittoria di spese, perché la convenuta ha dovuto sopportare una domanda incompleta e generica sin dall'esperimento del procedimento di mediazione da parte dell'attore”.
Per : “Piaccia al Tribunale Ill.mo, adversis reiectis, riconoscere ed assegnare alla Controparte_2
in caso di vendita, l'importo che sarà dovuto a saldo del rapporto di mutuo garantito Controparte_2
da ipoteca sugli immobili oggetto di causa e che verrà quantificato al termine del procedimento di divisione il tutto con vittoria di spese e competenze”
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Le unità immobiliari oggetto del presente giudizio di divisone sono costituite da un appartamento al piano primo e da un box auto al piano seminterrato posti nel fabbricato condominiale sito in Arcola, località Termo, alla Via Sommovigo n. 93/A.
e ex coniugi, divorziati) sono comproprietari in pari quota dei beni suddetti (censiti al Pt_1 CP_1
N.C.E.U. di quel Comune al mappale 1028 del foglio 1, rispettivamente con i subalterni 19 e 6).
L'attore ha introdotto il presente giudizio chiedendo al Tribunale di ordinare lo scioglimento della comunione, previa determinazione della consistenza attuale del compendio e quindi la vendita dello stesso, con successiva proporzionale ripartizione della somma ricavata.
La convenuta si è costituita con comparsa in data 13.7.2021, opponendosi alla vendita, come ex adverso richiesta.
E' stato successivamente integrato il contraddittorio nei confronti dell'istituto di credito titolare dell'ipoteca gravante sugli immobili de quibus. si è costituita con comparsa dell'8.4.2022, dichiarando di non intendere Controparte_2
rinunciare alla propria garanzia ed evidenziando come in caso di vendita e ripartizione delle somme ricavate, dalle stesse dovrà essere detratto e versato alla Banca l'importo ancora dovuto per il pagamento del residuo mutuo.
Con provvedimento del 3.11.2022 è stata disposta una consulenza tecnica di ufficio al fine di: descrivere quanto in comproprietà tra le parti;
determinarne il valore attuale di mercato;
accertarne la comoda divisibilità; predisporre, nel caso, un progetto divisionale;
verificare, infine, eventuali irregolarità urbanistiche e/o catastali.
L'elaborato peritale, a firma del geom. è stato depositato in data 5.5.2023: il valore di Persona_1
mercato dei beni in oggetto è stato calcolato in 180.000,00 euro;
è stata esclusa la fattibilità di un intervento volto a formare due unità distinte;
sono stare riscontrate alcune difformità urbanistiche e catastali.
Alla luce di tali risultanze, a eccepito l'improcedibilità della domanda avversaria. CP_1
L'attore ha contestato e si è opposto. Venendo a decidere sulla questione preliminare, occorre fare riferimento agli accertamenti compiuti dal CTU, che ha riscontrato difformità relative a modifiche interne presenti:
- sia nell'unità immobiliare – inerenti all'ampliamento di uno dei due bagni verso l'attiguo ripostiglio esterno (mediante la realizzazione di una parete dotata di piccolo finestrino che prospetta verso il ripostiglio stesso), alla chiusura con una contro parete della nicchia rappresentata in progetto nell'altro attiguo bagno, alla superficie del vano adibito a camera adiacente l'ingresso pari a mq. 13,64 e dunque appena inferiore ai mq.14,00 minimi previsti dalla normativa vigente;

- sia nel box auto, stante l'assenza della parete di delimitazione dell'intercapedine condominiale originariamente prevista.
Secondo quanto precisato nell'integrazione di perizia depositata in data 5.7.2023, si tratta di difformità sanabili, previa effettuazione delle attività all'uopo necessarie, secondo quanto dettagliato dallo stesso CTU.
Ebbene, si ritiene che quanto sopra non sia ostativo alla divisione giudiziale.
Come noto, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 25021/2019 ha affermato che:
“Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio”.
Ciò che rileva ai fini della validità dell'atto, peraltro, è solo il dato formale dell'indicazione in esso contenuta del titolo edilizio, purché esistente e riferito all'immobile che ne è oggetto.
E' invece da escludere che la nullità possa essere fatta derivare da eventuali difformità.
Tale aspetto è stato chiarito sempre dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, con la sentenza n.
8230/2019, secondo cui, appunto: “La nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
L'interpretazione così fornita è stata motivata valorizzando il dato letterale della legge, facendo applicazione del principio in forza del quale le norme che, ponendo limiti all'autonomia privata e divieti alla libera circolazione dei beni, sanciscono la nullità degli atti, debbono ritenersi di stretta interpretazione, sicché esse non possono essere applicate, estensivamente o per analogia, ad ipotesi diverse da quelle in esse previste.
Non è, dunque, neppure necessario ai presenti fini distinguere tra difformità “essenziali” o “non essenziali”, “totali” o “parziali”; ciò che, del resto, comporterebbe “un sistema sostanzialmente indeterminato, affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica di concreta difficile identificazione ed, in definitiva, inammissibilmente affidato all'arbitrio dell'interprete”.
Ebbene, nella specie, sulla scorta di quanto verificato in ambito peritale e sopra riportato, è indubbio che un titolo edilizio riferibile all'immobile esista;
trattandosi, piuttosto, di (lievi) difformità dello stato di fatto, tutte sanabili (senza necessità di spese ingenti).
Per quanto riguarda poi il (collegato) aspetto catastale e la possibile applicabilità dell'art. 29 c. 1 bis
L. 52/1985, va ritenuto, considerata la ratio legis, che possano assumere rilievo decisivo solo quelle difformità che incidano sulla corretta determinazione della rendita catastale del bene.
Ciò non accade nella specie.
Può farsi riferimento alla circolare dell'Agenzia del Territorio n. 2 del 9.7.2010, laddove opera una distinzione tra “lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo, che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità”
e quelle variazioni incidenti “sullo stato, la consistenza, l'attribuzione della categoria e della classe” dell'unità, tipicamente “a seguito di interventi edilizi di ristrutturazione, di ampliamento, frazionamento, oppure per effetto di annessioni, cessioni o acquisizioni di dipendenze esclusive o comuni, cambio di destinazione d'uso etc.”.
Così accertata la procedibilità della domanda, non resta che prendere atto della non comoda divisibilità degli immobili in oggetto, secondo quanto valutato dal CTU e invero non in contestazione tra le parti
Ne consegue, in assenza di quotisti maggioritari e di una richiesta di assegnazione (dietro offerta di pagamento del corrispondente conguaglio) che deve farsi luogo a vendita all'incanto; con rimessione della causa in istruttoria al fine di procedere alle relative operazioni, da delegare a un professionista. All'esito verrà attribuito a ciascun comproprietario la quota di ricavato, pari a ½, previa estinzione del mutuo ipotecario che grava sul bene.
Poiché la presente sentenza definisce il giudizio, esaurendo il contenzioso tra le parti ed essendo le residue operazioni di vendita all'incanto attività meramente materiali ed esecutive delle decisioni qui assunte (cfr. Cass. n. 3788/94), è doverosa anche una pronuncia in punto spese.
Al riguardo si ritiene che la natura della causa renda equo disporne, nei rapporti tra l'attore e la convenuta, una compensazione parziale, in ragione di un mezzo;
la restante metà dovendo essere posta a carico di che ha infondatamente eccepito l'improcedibilità della domanda. CP_1
La liquidazione viene effettuata ai sensi del D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività processuale resasi necessaria, tale da giustificare l'applicazione dei valori minimi di tabella per le quattro fasi in rilievo.
Le spese di lite possono essere integralmente compensate nei rapporti con l'istituto di credito.
Quanto al costo di CTU, come liquidato in corso di causa con apposito decreto, esso va posto, nei rapporti interni, per metà a carico di e per metà a carico della convenuta. Pt_1

P.Q.M.

Il Tribunale, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara la procedibilità della domanda di divisione in oggetto;

- dichiara la non comoda divisibilità degli immobili censiti al N.C.E.U. del Comune di Arcola al foglio 1, mappale 1028 sub. 19 e al foglio 1, mappale 1028, sub. 6, meglio identificati e descritti nella consulenza tecnica in atti;

- dispone lo scioglimento della comunione esistente tra le parti avente ad oggetto i beni di cui al punto che precede, mediante vendita degli stessi;

- provvede come da separata ordinanza per la fissazione dell'udienza all'esito della quale sarà dato incarico a un professionista per procedere con le relative operazioni;

- condanna al pagamento di metà delle spese processuali sostenute dall'attore, metà CP_1
liquidata in 393,00 euro per esborsi e 3.525,75 euro per compenso di avvocato, oltre rimborso forfettario e accessori di legge;
compensa il restante mezzo;

- dispone la compensazione delle spese di lite nei rapporti tra attore, convenuta e terza chiamata;

- pone il costo della CTU a carico di parte attrice e convenuta, in ragione del 50% ciascuna.
La Spezia, 21.3.2025
Il Giudice
Ettore Di Roberto