TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava Civile
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VERBALE DI UDIENZA DI DECISIONE
A SEGUITO DI TRATTAZIONE ORALE ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
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Nel procedimento iscritto al n. 13117/2024 R.G.
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Oggi 10 giugno 2025 h. 13.32 dinanzi al g.i. designato dott.ssa Ivana Peila compaiono: per parte ricorrente: avv. OCCHIENA GRAZIA e la parte personalmente per parte convenuta: avv. MAZZU' MARCO
Il giudice invita le parti alla discussione orale della causa
Le parti precisano le conclusioni come segue: parte attrice: richiama le conclusioni in atti (istruttorie, tra cui il documento di cui è stata chiesta l'esibizione di formazione successiva alla scadenza dei termini, e di merito) parte convenuta: richiama le conclusioni in atti (comparsa di costituzione, ribadendo l'assenza di prova di quanto asserito)
Le parti discutono la causa e il giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito viene data lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in assenza delle parti.
Il giudice unico
Ivana Peila

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Ottava civile
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Il giudice ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 429 c.p.c. nella causa civile iscritta al n.13117/2024 R.G., promossa da:
elettivamente domiciliato in Moncalieri alla piazza Failla Controparte_1
n. 3 presso lo studio dell'avv. Grazia Occhiena che lo rappresenta e difende come da procura alle liti in atti;

Parte opponente contro
elettivamente domiciliato in Torino al Corso Re Umberto n. 56 CP_2
presso lo studio dell'avv. Marco Mazzù che lo rappresenta e difende unitamente come da procura alle liti in atti;

Parte convenuta opposta
Oggetto: opposizione decreto ingiuntivo in materia di deposito cauzionale di un contratto di locazione.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte opponente: “dichiarare inammissibile il ricorso per ingiunzione, revocare il decreto ingiuntivo opposto, in quanto ingiusto ed invalido, ed assolvere l'opponente da ogni avversaria pretesa;
in via riconvenzionale, dichiarare tenuto e condannare il signor a pagare al conchiudente: CP_2

1. a titolo di rifusione del contributo pro quota per l'imposta di registro per le annualità, successive alla prima, pagate integralmente dal locatore nel 2017, 2018, 2019, 2020, 2023 la somma di € 300,00 oltre interessi moratori ex art. 1284 4° co. c.c. dalla data della domanda giudiziale al saldo;

2. a titolo di rifusione dell'intera imposta di registro pagata dal locatore per la risoluzione anticipata del contratto la somma di € 67,00 oltre interessi moratori ex art. 1284 4° co. c.c. dalla data della domanda giudiziale al saldo;

3. a titolo di indennizzo per la mancata tempestiva segnalazione delle necessità di riparazioni e ripristini e per il cattivo stato dei locali rilasciati la somma di € 900,00 o veriore accertanda oltre interessi moratori ex art. 1284 4° co. c.c. dalla data della domanda giudiziale al saldo;

4. a titolo di rifusione e risarcimento del danno per il cattivo stato dei locali rilasciati la somma di € 195,20 oltre interessi moratori ex art. 1284 4° co. c.c. dalla data della domanda giudiziale al saldo;

5. la somma da accertare a titolo di conguaglio di oneri accessori e di riscaldamento in esito al rendiconto consuntivo predisponendo dall'Amministrazione condominiale per la gestione 1.5.2023- 30.4.2024 ed ai mesi di competenza porre in compensazione gli accertati crediti del ricorrente in opposizione con l'importo vantato dall'opposto signor a titolo di restituzione del deposito cauzionale. CP_2
Con il favore delle spese di lite”.
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Per parte convenuta opposta: “respingere, per i motivi indicati in atti ed in forza dell'eccepita prescrizione, tutte le domande avanzate dalla controparte e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo n. 3071/2024 (R.G. 9412/2024) – Tribunale di Torino. In ogni caso condannare il Dott. al pagamento in favore del signor della CP_1 CP_2 somma di € 1.486,65 oltre interessi ex art 1284 IV comma o altra somma maggiore e/o minore accertanda in corso di causa. Con il favore delle spese di lite”.
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MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Condizione di procedibilità
Le domande giudiziali sono proponibili avendo le parti esperito, senza esito positivo, la procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 comma primo bis del d. lgs n. 28 del 2010 e s.m.i.

2. Ricostruzione dei fatti.
In data 15 ottobre 2008 le parti stipulavano un contratto di locazione ad uso abitativo per l'immobile sito in Collegno Corso Francia 177 piano 1°, composto da due vani oltre cucina e servizi e cantina, per la durata di anni quattro, con tacito rinnovo (doc. 1 parte opponente). A seguito di comunicazione di recesso del conduttore, in data 29 dicembre 2023
l'immobile veniva rilasciato (circostanza non contestata) in assenza di redazione di verbale di restituzione delle chiavi e di accertamento delle condizioni dell'immobile.
Il conduttore ha richiesto ed ottenuto dal Tribunale di Torino il decreto ingiuntivo n.
3071/2024 nei confronti del locatore per la restituzione della cauzione di € 1.500,00, oltre agli interessi legali (riferiti agli ultimi 5 anni) pari ad € 106,65 ed al netto della quota di competenza del conduttore per la registrazione del contratto - annualità 2023 - e per la sua risoluzione, per un totale pari ad € 120,00.
Il locatore contesta il diritto ad ottenere la restituzione della cauzione a fronte di danni cagionati all'immobile nonché per la sussistenza di crediti relativi all'omesso pagamento della quota parte delle imposte di registrazione del contratto degli anni dal 2017 al 2020 e
2023.

3. Istruttoria.
In questa sede si richiama e conferma integralmente l'ordinanza istruttoria emessa in corso di causa.

4. Giurisprudenza in tema di opposizione a d.i.
Si ricorda il principio di diritto secondo il quale “nel procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo, in cui il contraddittorio è eventuale e posticipato, instaurandosi solo per effetto dell'opposizione, non si verifica alcuna inversione della posizione sostanziale delle parti. Precisamente, il creditore mantiene la veste sostanziale di attore ed all'opponente compete la posizione tipica del convenuto, e ciò esplica i suoi effetti anche in tema di onere della prova” (Cass. civ., Sez. VI-III, 11 marzo 2011, n. 5915; Cass. Civ.,
Sez. I, 27 giugno 2000, n. 8718), con la conseguenza che incombe a chi fa valere il diritto in giudizio fornire gli elementi probatori a sostegno della propria pretesa (Cass. Civ., Sez.
II, 29 gennaio 1999, n. 807). Per contro, “il convenuto che non si limiti a contestare genericamente l'assunto attoreo, ma contrapponga ad esso una difesa articolata su fatti diversi da quelli posti a base della domanda, propone un'eccezione in senso sostanziale, di cui è tenuto a fornire la dimostrazione, ex art. 2697 c.c., restando, invece, sottratto all'assolvimento di tale onere probatorio allorquando, pur arricchendo e colorando i fatti narrati dall'attore, si limiti a negare l'esistenza del rapporto con quest'ultimo, senza fornirne una ricostruzione alternativa” (Cass. civ., Sez. II, 11 gennaio 2017, n. 440).
Da ciò consegue che compete al conduttore opposto la prova di aver diritto all'ottenimento della restituzione della cauzione ed al locatore opponente la prova della sussistenza dei danni e/o dei crediti da porre in compensazione.

5. Diritto alla cauzione.
La difesa di parte opposta ha provato di aver diritto ad ottenere la restituzione della somma di € 1.500,00, oltre interessi legali, poiché la dazione di tale importo risulta nel contratto di locazione (doc. 1).

6. Diritto alla compensazione e/o condanna al maggior importo dovuto.

6.1 Contributo pro quota per l'imposta di registro per le annualità, successive alla prima, pagate integralmente dal locatore nel 2017, 2018, 2019, 2020, 2023,
L'annualità del 2023 è già stata decurtata in sede di ricorso per d.i., oltre al costo di registrazione del recesso anticipato indicato in € 60,00. Tale costo, interamente imputabile al conduttore che ha manifestato l'intenzione di recedere anticipatamente, è di € 67,00
(doc. 14), con conseguente residuo di € 7,00.
Con riferimento alle altre annualità, la difesa del conduttore ne ha eccepito la prescrizione quinquennale e la controparte nulla ha replicato.
A norma dell'art. 2948, comma primo, n. 3), si prescrivono in cinque anni “ogni altro corrispettivo di locazioni”.
Il locatore ha corrisposto il pagamento all'Agenzia delle Entrate rispettivamente in data 30 novembre 2017, 26 novembre 2018, 29 novembre 2019, 24 novembre 2020.
La prima richiesta di pagamento è stata effettuata con la notifica del ricorso in opposizione in data 29 agosto 2024, con la conseguenza che sono prescritti i crediti relativi alle annualità 2017 e 2018 per l'importo complessivo di € 120,00.
Il debito a titolo di annualità di registrazione del contratto 2019 e 2020 è pari ad € 120,00 oltre al residuo debito per avvenuta registrazione del recesso di € 7,00.

6.2. Indennizzo per la mancata tempestiva segnalazione delle necessità di riparazioni e ripristini e per il cattivo stato dei locali.
La difesa del conduttore ha documentato il costo sostenuto dal relativo CP_3 all'intervento eseguito dall'impresa Co.gi.ma per la ricerca dell'eventuale guasto (doc. 7:
“Intervento del 20.07.2023 di ricerca perdita riferimento signor Rubinetti, mediante indagine termografica, da cui è emerso che non ci sono perdite attive”).
L'omessa segnalazione del danno dal conduttore al locatore ai fini dell'inoltro all'amministratore del Condominio è pertanto irrilevante poiché tale soggetto era stato comunque notiziato dell'evento dannoso.
Non solo.
Le fotografie di cui al doc. 3 non sono sufficienti per dimostrare l'asserito danno attesa la pessima qualità delle medesime. Anche se non oggetto di domanda riconvenzionale, si ritiene di valutare comunque la domanda relativa all'asserito danno relativo al tardivo rilascio della cantina poiché potrebbe integrare una mera eccezione riconvenzionale.
L'eccezione non merita accoglimento in quanto, anche a voler ritenere imputabile al conduttore il tardivo asporto (di mesi due) di alcuni beni, comunque l'immobile è stato concesso in locazione a soggetti terzi senza soluzione di continuità poiché, per stessa allegazione di parte opponente, in data 29 dicembre 2023 – data dell'incontro per la consegna delle chiavi – era già presente la nuova conduttrice (pag. 5 Parte_1
ricorso).
6.3 . Risarcimento del danno per il cattivo stato dei locali rilasciati la somma di € 195,20.
Per stessa allegazione della difesa di parte opponente l'immobile “era stato risistemato nel maggio 2005”, ossia quasi diciotto anni rispetto al rilascio avvenuto nel mese di dicembre
2023.
Atteso il lungo decorso del tempo, si ritiene la spesa relativa alla fornitura e posa della valvola di intercettazione generale (€ 160,00 oltre iva) debba essere sostenuta dal locatore poiché esula dalla manutenzione ordinaria e non vi è prova alcuna che sia stata determinata da incuria del conduttore, bensì deve ritenersi essere causata dalla vetustà della stessa.

6.4. Conguaglio di oneri accessori e di riscaldamento in esito al rendiconto consuntivo predisponendo dall'Amministrazione condominiale per la gestione 1.5.2023- 30.4.2024 ed ai mesi di competenza.
Il locatore ha diritto ad ottenere il rimborso degli oneri condomini di spettanza del conduttore soltanto in caso di previo pagamento dei medesimi (in sostituzione dell'inquilino moroso nei confronti del Condominio) e relativa dimostrazione dell'esborso economico.
La difesa di tale parte non ha assolto all'onere probatorio, avendo addirittura allegato che il rendiconto per la gestione 2023-2024 non era ancora neppure stato approvato dall'assemblea.

7. Considerazioni conclusive.
La difesa del conduttore ha provato di aver diritto alla restituzione della cauzione (con gli interessi e già dedotti oneri di registrazione: € 1.486,65, oggetto di ingiunzione) e la difesa del locatore ha provato di aver diritto di compensare tale somma con quella di € 127,00.

Per questi motivi

si revoca integralmente il d.i. (ivi compresa la somma dovuta a titolo di spese) poiché richiesto per una somma superiore al dovuto e si accerta e dichiara che il conduttore ha diritto ad ottenere il pagamento della minor somma di € 1.359,65, oltre interessi dalla sentenza al saldo.

8. Le spese di lite.
Avuto riguardo all'esito della lite (accoglimento della domanda di revoca del d.i. per un importo esiguo rispetto al dovuto) (Cfr Cass. civ., Sez. III, 15 gennaio 2020, n. 516: la reciproca soccombenza va ravvisata nell'ipotesi di pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo fra le stesse parti e nell'eventualità di accoglimento parziale dell'unica domanda, articolata in più capi, dei quali solo alcuni accolti, o costituita da un unico capo, ove la parzialità abbia riguardato la misura meramente quantitativa del suo accoglimento, con la precisazione che, in tale ultima circostanza, è necessario che la richiesta, rivelatasi inadeguata rispetto a quella accolta, abbia costretto la controparte ad una spesa per oneri processuali maggiore di quella che avrebbe sostenuto se la domanda fosse stata contenuta nel giusto), si dispone la compensazione delle spese di lite nella misura di 1/10 e dichiara tenuta e condanna parte opponente al pagamento della residua parte. Le spese di lite sono liquidate in dispositivo a norma del d.m. n. 55 del 2014 e s.m.i. (scaglione da € 1.101,00 ad € 5.201,00, tariffa media per le prime due fasi e minima per le restanti attesa l'assenza di istruttoria orale e la semplicità della discussione).

p.q.m.

il giudice, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, visto l'art. 429 c.p.c.,
- dichiara l'intervenuta prescrizione dei crediti relativi alle annualità di registrazione 2017
e 2018;
- accoglie l'opposizione e, per l'effetto, revoca integralmente il d.i. opposto;

- dichiara tenuta e condanna parte opponente al pagamento a favore di parte convenuta opposta della minor somma di € 1.359,65, oltre interessi dalla sentenza al saldo;
visti gli artt. 91 e 92 c.p.c. dichiara la compensazione delle spese di lite del presente giudizio nella misura di 1/10 e, per l'effetto, dichiara tenuta e condanna parte opponente al pagamento a favore di parte convenuta dei restanti 9/10 delle spese di lite che liquida in € 1.531,80 per competenze professionali (di cui € 382,50 per fase di studio, € 382,50 per fase introduttiva, € 383,40 per fase istruttoria e di trattazione ed € 383,40 per fase decisionale) ed € 48,80 per spese di mediazione obbligatoria, oltre accessori di legge come richiesti. Torino, 10 giugno 2025.
Il giudice unico
Ivana Peila