N. 678/2013 R.G.A.C.

TRIBUNALE ORDINARIO DI PAOLA SEZIONE CIVILE

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Paola, in composizione monocratica, nella persona della dr.
Maria Grazia Elia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado, iscritta al n. 678 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2013, vertente tra
(P.I. ), in Parte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante p.t. (C.F. Parte_2
), rappresentata e difesa l'avv. Edoardo Stefano C.F._1
attrice
e
(C.F. ) e Parte_3 C.F._2 Parte_4
(C.F. ) rappresentati e difesi dagli
[...] C.F._3
avvocati Angelo Di Novi e Anna Di Novi convenuti
in persona del sindaco p.t., rappresentato e difeso Controparte_1
dall'avv. Claudia Parise terzo chiamato in causa - attore in riconvenzionale
Oggetto: vendita di cose immobili
Conclusioni: come in atti
1 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 14.6.2013 la
[...]
ha citato in giudizio e Parte_1 Parte_3
per ottenere la risoluzione dell'atto di compravendita Parte_4
del 18.6.2012 con essi concluso e avente ad oggetto un appezzamento di terreno sito in località Tenimento, distinto in catasto terreni al foglio CP_1
24 delle particelle numero 1436 e 1433 dietro il pagamento del prezzo corrispettivo di € 75.000,00 o, in subordine, l'accertamento del proprio diritto a recedere ex art. 1464 c.c. o, in via ulteriormente subordinata, la riduzione del prezzo con il relativo diritto alle restituzioni nonché al risarcimento dei danni conseguenti. In particolare parte attrice ha dedotto di aver concordato con i convenuti l'acquisto di un terreno edificabile esteso
1501 metri quadrati;
che il terreno oggetto di compravendita all'epoca dell'acquisto, così come attestato dal certificato di destinazione urbanistica allegato al rogito notarile, era classificato dall'allora vigente PSC come
“Ambito residenziale a edificazione diffusa” (art. 90 del Regolamento
Edilizio ed Urbanistico) che comprende tra le altre l'artigianato di servizio che è l'oggetto dell'attività svolta dalla società acquirente;
che l'utilizzo cui era destinato il fondo oggetto di acquisto era l'edificazione di un manufatto dove trasferire l'attività di vetreria svolta in altro immobile in affitto e che pertanto l'edificabilità del terreno acquistato ha rivestito carattere essenziale ai fine dell'acquisto così come risulta dal preliminare di vendita del 23.2.2011 intercorso tra (dante causa dei convenuti) Persona_1
e la società attrice, che all'art 9 disciplinava la condizione sospensiva per cui l'efficacia delle rispettive promesse era subordinata all'approvazione da parte del del PSC adottato o comunque alla Controparte_1
conservazione della destinazione urbanistica dell'area oggetto del compromesso. Parte attrice ha, altresì, rappresentato di aver stipulato con
2 gli attori - succeduti a - un ulteriore preliminare del Persona_1
19.8.2011 nel quale veniva specificato che “entro il 30.09.2011 e comunque prima del pagamento dell'acconto del 30.09.2011 i venditori possono rescindere il contratto previa la sola restituzione delle somme fino ad allora versate dalla parte promittente acquirente e precisamente: euro
15.0000,00 ( acconto già versato con 2 assegni bancari di euro 7500,00 caduno), euro 1.900,00 ( spese di agenzia) + spese di progettazione date in acconto all'ing. di cui alle relative fatture da questi Parte_4
emesse”; che tali spese di progettazione erano state corrisposte all'ing per l'espletata attività di redazione e presentazione della Parte_4
pianificazione attuativa unitaria di iniziativa privata adottata dal Comune di con delibera n. 104 del 26.4.2012 attraverso cui la società attrice CP_1
ambiva a edificare il manufatto presso il quale poter svolgere la sua attività
d'impresa; che successivamente, con delibera n. 3 del 9.3.2013, l'ente in autotutela, con riferimento alle precedenti deliberazione del consiglio comunale inerenti l'adozione del piano strutturale comunale (n. 16 del
22.7.2010, n. 7 del 20.4.2011 e n. 6 del 24.2.2012), dava atto di indirizzo alla giunta comunale di annullare conseguentemente tra le altre la delibera della giunta municipale numero 104 del 26.4.2012 avente ad oggetto
“Adozione piano attuativo di iniziativa privata” redatto appunto all'ing.
e riguardante il terreno oggetto di compravendita;
che Parte_4
in data 4.4.2013 la giunta comunale con delibera n. 63 del 4.4.2013 approvava la proposta di annullamento di tutti gli strumenti iniziativa privata redatti sulla base del PSG annullato;
che a seguito dell'adozione dei provvedimenti di annullamento sopra indicati, la destinazione urbanistica del terreno acquistato è degradato da residenziale “a edificazione diffusa” ad “agricola” con conseguente riduzione del valore di mercato dell'immobile e conseguente irrealizzabilità su quest'ultimo del manufatto
3 finalizzato all'esercizio dell'attività d'impresa della società attrice. La società attrice ha altresì rappresentato di aver avuto conoscenza della su esposta vicenda amministrativa dalla stampa locale e, dopo istanza di accesso, di aver ricevuto solo in data 19.4.2013 copia della delibera del consiglio n. 3/2013 e successivamente copia della delibera di giunta n.
63/2013; che sulla scorta di tali atti aveva chiesto ai la Parte_4
risoluzione della compravendita e la restituzione del prezzo con risarcimento dei danni, richiesta che però, con missiva del 10.5.2013, è stata respinta dai convenuti. Per tali motivi, nell'atto introduttivo la società attrice ha concluso chiedendo al Tribunale di accogliere le conclusioni ivi rassegnate, da intendersi qui riportate.
e si sono costituiti Parte_3 Parte_4
tempestivamente in giudizio in data 31.10.2013 eccependo, in via preliminare, il proprio difetto di legittimazione passiva, con richiesta di chiamare in causa il ritenuto unico responsabile rispetto Controparte_1
alle istanze avanzate dagli attori. In particolare, i convenuti hanno confermato quanto sostenuto da parte attrice nell'atto introduttivo riguardo l'intervenuta compravendita immobiliare e le relative vicende amministrative che hanno inciso sulla destinazione economica del terreno venduto;
hanno eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva ritenendo l'amministrazione comunale (responsabile dell'annullamento del
PSC) unica legittimata a contraddire;
hanno chiamano in causa il
[...]
a manleva e garanzia ex art 106 c.p.c. sull'assunto che il danno CP_1
cagionato agli attori sarebbe conseguenza dell'operato illegittimo del predetto che con la delibera n. 3 del 9.3.2013 ha annullato in CP_1
autotutela la delibera di approvazione del PSC e, ancora, con delibera della giunta comunale del 4.4.2013 n. 63 ha annullato il PAU presentato dall'ing.
e approvato con delibera del 26.4.2012. Hanno chiesto, pertanto Parte_4
4 l'accoglimento delle conclusioni contenute nella comparsa di costituzione, qui richiamate e da intendersi trascritte.
Regolarmente citato, il terzo chiamato, si è costituito in Controparte_1
giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata in data
28.10.2014, ripercorrendo nel dettaglio l'iter che ha condotto all'adozione degli atti di annullamento del PSC, chiedendo il rigetto delle avverse domande e spiegando domanda riconvenzionale con richiesta di condanna delle controparti ex art. 96 c.p.c. Il ha altresì rappresentato che i CP_1
avevano impugnato innanzi al TAR competente i provvedimenti Parte_4
di annullamento in autotutela del PSC con richiesta di risarcimento danni e che tali domande sono state respinte con sentenza n. 742/2014. Ancora
l'ente, in via pregiudiziale, ha eccepito il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in favore del giudice amministrativo in relazione alla richiesta di risarcimento danni e, nel merito, ha eccepito l'infondatezza delle domande avendo l'amministrazione comunale agito correttamente esercitando legittimamente il potere di autotutela. Il ha avanzato nei Controparte_1
confronti delle controparti domanda riconvenzionale per ottenere la loro condanna ai sensi dell'art 96 c.p.c. e ha chiesto l'accoglimento delle conclusioni rassegnate nel proprio atto costitutivo, da intendersi qui richiamate e trascritte.
Tanto premesso, occorre rilevare, in via preliminare, che i convenuti hanno eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, affermando che ogni responsabilità legata ai fatti di causa è riconducibile all'amministrazione comunale che successivamente alla stipula del definitivo di vendita ha annullato in autotutela le delibere inerenti l'adozione del P.S.C. (n. 16 del
22.7.2010, n. 7 del 20.4.2011 e n. 6 del 24.2.2012), determinando dunque la sopravvenuta inedificabilità del terreno acquistato dalla società attrice
5 proprio al fine di trasferire lì la propria attività una volta edificate le relative strutture.
Tale eccezione preliminare non può trovare accoglimento.
La legittimazione a contraddire, invero, si risolve nell'accertare se, secondo la prospettazione dell'attore, il convenuto assuma la veste di soggetto tenuto a subire la pronuncia giurisdizionale, mentre attiene al merito della lite la questione relativa alla reale titolarità passiva del rapporto sostanziale dedotto in giudizio. La legittimazione passiva deve essere verificata con riguardo alla sola formulazione della domanda, e del rapporto in essa istituito tra il convenuto e la fattispecie dedotta quale causa petendi. Nel caso di specie la società attrice agisce nei confronti dei propri danti causa al fine di ottenere la risoluzione di un contratto di compravendita che con essi
è stato concluso e si rivolge ai convenuti al fine di ottenere il risarcimento dei danni legati al rapporto contrattuale. È evidente, pertanto, che in virtù del pertitum e della causa petendi della domanda formulata dalla
[...]
i convenuti hanno piena legittimazione passiva. Parte_1
Quanto al merito, si osserva che la vicenda in esame riguarda un contratto di compravendita avente ad oggetto un terreno che al momento della conclusione del contratto, in virtù del PSC vigente all'epoca della stipula e come risulta del certificato di destinazione urbanistica allegato all'atto di compravendita, era edificabile. Tale edificabilità è venuta meno, successivamente alla stipula del definitivo, a seguito dei provvedimenti assunti in autotutela dall'amministrazione comunale che hanno determinato l'annullamento del PSC vigente al momento della vendita, con reviviscenza di quello precedente e conseguente dequalificazione del terreno oggetto di compravendita da edificabile ad agricolo. Ciò ha determinato parte attrice a chiedere la risoluzione del contratto poiché il terreno era stato acquistato
6 proprio al fine di poter ivi trasferire la propria attività lavorativa una volta edificate le relative strutture.
Nelle more del presente giudizio, tuttavia, è stato approvato il nuovo PSC dal Comune di con deliberazione del Consiglio Comunale del CP_1
27.5.2021 n. 13 e tale PSC ha ripristinato l'edificabilità dei terreni oggetto di giudizio, con le limitazioni da servitù di elettrodotto e stradale già previste al momento della compravendita dal precedente PSC (v. prod doc. convenuti del 14.2.2022).
Dunque, non è più sussistente, ad oggi, l'interesse delle parti ad agire e a resistere nel presente giudizio. Sul punto si richiama l'insegnamento giurisprudenziale secondo cui “la cessazione della materia del contendere si ha per effetto della sopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio, postulando che siano accaduti nel corso del giudizio fatti tali da determinare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti ed a rendere incontestato l'effettivo venir meno dell'interesse sottostante alla richiesta pronuncia di merito, senza che debba sussistere un espresso accordo delle parti anche sulla fondatezza (o infondatezza) delle rispettive posizioni originarie nel giudizio, perché altrimenti non vi sarebbero neppure i presupposti per procedere all'accertamento della soccombenza virtuale ai fini della regolamentazione delle spese che, invece, costituisce il naturale corollario di un tal genere di pronuncia, quando non siano le stesse parti a chiedere congiuntamene la compensazione delle spese” (v., da ultimo, Cass. Civ. n. 30251 del
31.10.2023, Rv. 669310 - 01). Una volta preso atto della sopravvenienza nel corso del giudizio di fatti tali da determinare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti, come accaduto nel caso di specie, il giudice deve procedere senz'altro alla declaratoria di cessazione della materia del contendere e ad emettere una pronuncia finale sulle spese, secondo una
7 valutazione di soccombenza virtuale sulla scorta delle ragioni originariamente sostenute.
Ebbene, parte attrice pur non invocandola, pare alludere all'istituto della presupposizione. Al riguardo, richiamando la giurisprudenza di legittimità, occorre ricordare che “in materia di contratti, si ha presupposizione quando una determinata situazione di fatto o di diritto - comune ad entrambi i contraenti ed avente carattere certo e obiettivo - sia stata elevata dai contraenti stessi a presupposto condizionante il negozio, in modo tale da assurgere a fondamento, pur in mancanza di un espresso riferimento, dell'esistenza ed efficacia del contratto” (cfr. Cass. n.
40279/2021). Proprio in caso di mutamento della destinazione urbanistica di un bene, è utile richiamare gli approdi giurisprudenziali in ordine alle conseguenze sul contratto di vendita immobiliare, allorché successivamente alla stipula le competenti autorità amministrative abbiano modificato la destinazione urbanistica del bene oggetto del contratto sì da determinare una imprevedibile diminuzione o esclusione delle sue potenzialità edificatorie. In proposito, è stato affermato che le eventuali diverse determinazioni dell'amministrazione in materia urbanistica possono determinare, in applicazione dell'istituto della presupposizione, la risoluzione del contratto;
che, con riguardo al preliminare di compravendita di terreno, la circostanza che il terreno medesimo, contrariamente alle aspettative del promissario acquirente, risulti inedificabile, può abilitare quest'ultimo a chiedere la risoluzione ex tunc del rapporto, in applicazione dell'istituto della presupposizione, solo se si tratti di inedificabilità sopravvenuta alla conclusione del contratto e se inoltre l'edificabilità del fondo sia stata tenuta presente da entrambi i contraenti quale presupposto oggettivo per la formazione del consenso, alla stregua di una globale ricostruzione della loro volontà e senza che si richieda un espresso
8 riferimento a detto presupposto nelle clausole negoziali (v. per tutte, Cass.
n. 13578/1991). Anche di recente la Corte di cassazione ha ribadito che in tema di vendita immobiliare, la falsa rappresentazione della realtà circa la potenzialità edificatoria di un terreno può integrare l'ipotesi normativa dell'errore di fatto su una qualità dell'oggetto ove le parti abbiano concluso il contratto ignorando la vera natura del bene;
nel caso in cui, invece, sia stata garantita la destinazione edificatoria del suolo, la fattispecie può essere ricondotta nell'ambito della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c. in materia di cosa gravata da oneri non apparenti;
che le eventuali diverse determinazioni delle competenti autorità in materia urbanistica possono poi determinare, in applicazione dell'istituto della presupposizione, la risoluzione del contratto di compravendita di un immobile che le parti abbiano concluso nel comune presupposto della sua edificabilità, sempreché tale fatto non abbia costituito oggetto di espressa regolamentazione;
che in nessun caso sono applicabili alla fattispecie gli artt. 1490 e 1492 c.c., relativi ai vizi redibitori, che attengono esclusivamente alla materialità del bene venduto (v. Cass. n. 27916/2017).
Le richiamate pronunce, a ben vedere però, hanno ad oggetto fattispecie in cui il mutamento di destinazione urbanistica del bene è intervenuto tra la stipula del contratto preliminare e quella del contratto definitivo: in tali ipotesi davvero tale circostanza appare rilevante sì da abilitare la parte acquirente a chiedere la risoluzione del contratto per il venir meno della causa in concreto ovvero in applicazione dell'istituto della presupposizione qualora si accertasse che l'acquisto del terreno si fondava sull'attuale assetto urbanistico del bene promesso in vendita.
Nel caso in esame, invece, quando è stato concluso il contratto definitivo di compravendita il terreno era edificabile, per come si evince dal contenuto dell'atto stesso, e con tale caratteristica è stato traferito agli acquirenti. Tale
9 circostanza è pacifica tra le parti. E, giova ricordare, il contratto di vendita ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa e il consenso delle parti è sufficiente a trasferire la proprietà, come già stabilisce l'art. 1376 c.c. che disciplina i contratti con effetti reali. Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale o il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato. Talché, nella specie, il rapporto tra le parti si è concluso all'atto della stipula del definitivo: la sopravvenuta circostanza dell'annullamento del piano regolatore, al quale è conseguito il mutamento della destinazione urbanistica del bene, non può incidere sull'assetto contrattuale ormai definitivo in ossequio al principio della certezza dei rapporti giuridici.
La domanda attrice, dunque, verosimilmente, non avrebbe trovato accoglimento.
Quanto alla chiamata in giudizio del da parte dei Controparte_1
convenuti, occorre innanzitutto ricordare che qualora il convenuto, nel dedurre il difetto della propria legittimazione passiva, chiami un terzo indicandolo come il vero legittimato, si verifica l'estensione automatica della domanda al terzo medesimo, onde il giudice può direttamente emettere nei suoi confronti una pronuncia di condanna anche se l'attore non ne abbia fatto richiesta, senza per questo incorrere nel vizio di extrapetizione (si veda Cass. n. 254/2006). “Il principio dell'estensione automatica della domanda dell'attore al chiamato in causa da parte del convenuto trova applicazione allorquando la chiamata del terzo sia effettuata al fine di ottenere la liberazione dello stesso convenuto dalla pretesa dell'attore, in ragione del fatto che il terzo si individui come unico obbligato nei confronti dell'attore ed in vece dello stesso convenuto, il che
10 si verifica quando il convenuto evocato in causa estenda il contraddittorio nei confronti di un terzo assunto come l'effettivo titolare passivo della pretesa dedotta in giudizio dall'attore” (così Cass. n. 12317/2011).
Nella specie, però, tutte le domande spiegate da parte attrice trovano la loro fonte nel rapporto contrattuale con i convenuti e del quale l'amministrazione comunale non è parte, sicché alcuna domanda poteva essere estesa nei confronti dell'amministrazione stessa, con conseguente verosimile soccombenza dei convenuti in relazione alla chiamata in causa dell'ente comunale.
Quanto alle spese, deve osservarsi che per la peculiarità della vicenda e il comportamento tenuto dall'amministrazione nella vicenda amministrativa relativa che ha portato all'annullamento del piano regolatore sussistono giusti motivi per la loro integrale compensazione tra le parti.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando in primo grado, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione, dichiara la cessazione della materia del contendere e compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Paola il 29.3.2025.
Il giudice
Maria Grazia Elia
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