REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
Contenzioso CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Mario Venditti ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1978/2020 promossa da:

(C.F.: ) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: ), elettivamente domiciliati in Grosseto,
[...] C.F._2
Piazza Albegna n. 3, presso lo studio dell'avv. Romano Lombardi, che li rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata alla citazione.
ATTORI

contro

:
(C.F.: ); CP_1 C.F._3
CONVENUTO - CONTUMACE

CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza del 4.2.2025.

MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, i sigg. e Parte_1
hanno evocato in giudizio il sig. , esponendo Parte_2 CP_1 all'intestato Tribunale che:
• in data 20.5.2019, acquistarono dal convenuto un appartamento sito in Grosseto,
Viale della Pace n. 40;
• nel successivo mese di novembre, sarebbero apparse nell'abitazione delle lesioni strutturali, da imputare, secondo informazioni assunte nel Condominio, a preesistenti pagina 1 di 6 criticità dell'intero fabbricato, tanto che a dicembre 2019 l'assemblea condominiale deliberò spese straordinarie per complessivi € 323.650,93, di cui € 14.949,44 di competenza degli attori, sicché era evidente che in previsione della compravendita l'alienante avesse occultato l'esistenza di tali problematiche, mascherando con opere di ritocco le lesioni che si producevano all'interno della casa;

• le criticità afferenti al palazzo avrebbero imposto un intervento di messa in sicurezza con installazione di puntellature interne alle case, fra i cui quella degli attori, ove fu installata un'intelaiatura in legno tale da rendere inservibile il soggiorno nonché posizionato a terra un tavolame idoneo a interdire un transito sicuro negli ambienti;

• durante i lavori di manutenzione straordinaria dell'edificio gli attori avrebbero dovuto lasciare l'abitazione per circa tre mesi, e nell'estate del 2020 si sarebbe aperta una voragine nel tetto e si sarebbero verificate copiose infiltrazioni nell'immobile, causandone l'allagamento.
Tanto premesso, gli attori chiedevano al Tribunale accertarsi la responsabilità del venditore ai sensi degli artt. 1490 e 1494 c.c. e, per l'effetto, ridursi il prezzo di vendita, ex art. 1492 c.c., nella misura di € 14.949,44, e condannarsi il sig. a risarcirgli i CP_1 danni subiti, quantificati in almeno € 10.000,00, oltre interessi, rivalutazione monetaria e con vittoria di spese di lite.
non si costituiva in giudizio e veniva dichiarato contumace all'esito CP_1 dell'udienza cartolare del 16.2.2021.
In carenza di termini concessi ai sensi dell'art. 183, co. 6 c.p.c., la causa veniva istruita con l'assunzione delle prove orali ammesse formulate in citazione e l'espletamento di
CTU, per essere trattenuta in decisione dal mutato Giudicante all'udienza del 4.2.2025, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. limitati al deposito delle comparse conclusionali, stante la contumacia del convenuto.
*****
Tanto premesso in fatto, si osserva in diritto che le domande attoree meritano accoglimento nei limiti di cui appresso.
Risulta per tabulas l'acquisto effettuato dagli odierni attori, in data 20.5.2019, dell'appartamento del convenuto sito in Grosseto, Viale della Pace n. 40, al prezzo di €
125.000,00 (all. 1 della citazione).
Gli acquirenti hanno dedotto che appena sei mesi dopo sarebbero affiorate nell'abitazione pagina 2 di 6 delle lesioni strutturali, riguardanti in particolar modo il soffitto di una camera da letto, e avrebbero successivamente appreso dal che tali problematiche non fossero Parte_3 nuove, in quanto legate ai gravi problemi di staticità dell'intero edificio, da mesi discussi nelle assemblee condominiali (all. 6) e fronteggiati da ultimo con l'esecuzione delle opere straordinarie deliberate a dicembre 2019 per complessivi € 323.650,93 (all.ti 3 e 5), di cui € 14.949,44 di competenza degli attori, poi divenuti € 15.445,02 (all. 14 del
18.10.2021).
Hanno, altresì, riferito che le problematiche relative alla staticità del fabbricato si sarebbero così aggravate da rendere necessario l'intervento dei Vigili del Fuoco, cui seguirono tre ordinanze sindacali del 2019 (all. 17) a fronte delle quali il palazzo subì un intervento di messa in sicurezza con installazione di catene e puntellature interne agli appartamenti, fra cui quello degli odierni attori, nel quale fu installata un'intelaiatura in legno che avrebbe reso inservibile il soggiorno e posizionato a terra un tavolame che avrebbe impedito un transito sicuro negli ambienti, con rischio di inciampo, il tutto come documentato da perizia di parte depositata (all. 7); gli aggiornamenti peritali, uniti alle videoriprese prodotte dai neoproprietari, rivelerebbero altresì l'insorgenza di copiose infiltrazioni nell'appartamento verificatesi nel mese di giugno 2020, nonché l'apertura di una voragine nel tetto e un'ulteriore infiltrazione idonea a provocare l'allagamento della casa avvenute nei successivi mesi di luglio e agosto (all. 9), causando danni all'appartamento necessitanti una spesa di ripristino per € 8.800,00 (all. 13).
In conseguenza di ciò, gli attori hanno precisato le conclusioni chiedendo accertarsi la responsabilità del venditore ai sensi degli artt. 1490 e 1494 c.c. e, per l'effetto, ridursi il prezzo di vendita, ex art. 1492 c.c., nella misura di € 15.445,02, a cui aggiungere la somma di € 8.800,00 per l'eliminazione di vizi della cosa venduta e degli ulteriori danni che si sono prodotti sulla cosa stessa e sui beni posti all'interno dell'appartamento, nonché condannarsi il venditore a risarcirgli i danni subiti, quantificati in almeno €
10.000,00, oltre interessi, rivalutazione monetaria e con vittoria di spese di lite.
Sotto il profilo dell'assolvimento dell'onus probandi, si rileva come i testimoni escussi alle udienze del 19.10.2021, 12.4.2022, 5.10.2022 e 23.6.2023 - sigg. Testimone_1 [...]
e - abbiano sostanzialmente Testimone_2 Testimone_3 Tes_4 Testimone_5 confermato la ricostruzione fattuale descritta in citazione, e anche il consulente nominato d'ufficio dal Tribunale, nel riscontrare l'attuale ristrutturazione della casa degli attori, ha asseverato la veridicità delle segnalazioni contenute nelle perizie di parte, quantificando pagina 3 di 6 le opere edilizie necessarie al ripristino dei luoghi nella somma di € 6.411.20, oltre IVA, quindi per un totale di € 7.821,66 (pagg. 10 e 11).
Gli elementi probatori raccolti in giudizio, consentono allora di ritenere raggiunta la dimostrazione dei fatti denunciati da parte attrice, riguardo alla presenza di vizi nell'immobile compravenduto tali da diminuirne in modo apprezzabile il valore, al tentativo del venditore di sottacerli e mascherarli con opere di ritocco prima della vendita e ai pregiudizi scaturiti in termini di spese di ripristino.
Come noto, l'art. 1476 n. 3) c.c. stabilisce che tra le obbligazioni del venditore v'è
«quella di garantire il compratore dall'evizione e dai vizi della cosa».
Allo scopo di attuare quanto disposto, gli artt. 1490-1497 c.c. predispongono un complesso di rimedi attribuiti al compratore al fine di tutelare il suo interesse all'esatta attuazione del programma negoziale e, nello specifico, di vedersi garantito nell'eventualità di vizi della cosa o di mancanza di qualità essenziali o promesse.
L'art. 1490 c.c. disciplina il diritto del compratore alla garanzia per i vizi della cosa venduta, sancendo la gravità che questi debbono presentare, in quanto cioè siano tali da rendere la cosa venduta inidonea all'uso a cui è destinata o da diminuirne in modo apprezzabile il valore.
Il successivo art. 1492 c.c. stabilisce quali azioni spettano al compratore per detti vizi: quella di risoluzione del contratto o quella di riduzione del prezzo.
Mentre l'art. 1493 c.c. disciplina quali effetti conseguono alla risoluzione del contratto,
l'art. 1494 c.c. sancisce il diritto del compratore al risarcimento del danno «in ogni caso» nei confronti del venditore, se questi non prova d'aver ignorato senza colpa i vizi della cosa, e la giurisprudenza ha precisato che "l'azione di risarcimento danni di cui all'art. 1494 c.c. può essere proposta in ogni caso di vizi della cosa venduta e, quindi, è cumulabile sia con la domanda di risoluzione del contratto che con quella di riduzione del prezzo e può essere esercitata anche da sola, essendo autonoma rispetto alle azioni di cui all'art. 1492 c.c. in ragione della diversità di presupposti e finalità" (cfr. Cass. n.
6044/2004); difatti “l'azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente, ai sensi dell'art. 1494 cod. civ., non si identifica né con le azioni di garanzia, di cui all'art. 1492 cod. civ., né con quella di esatto adempimento, in quanto, mentre queste prescindono dalla colpa e sono volte solo ad eliminare lo squilibrio determinato dall'inadempimento del venditore, l'azione risarcitoria, presupponendo la colpa di quest'ultimo, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi della pagina 4 di 6 cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente, e quindi non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei difetti accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione del bene o al lucro cessante per la mancata rivendita dello stesso” (cfr. Cass. n. 26852/2013).
Ciò posto, nella fattispecie di cui si discute, in rispondenza alle domande formulate dagli attori, deve senz'altro emettersi pronuncia di condanna nei confronti del convenuto a restituire a questi ultimi la somma di € 23.266,68 (€ 15.445,02 + € 7.821,66) a titolo di riduzione del prezzo misurato sui costi indispensabili per emendare i vizi palesati all'interno dell'appartamento; trattandosi di debito di valuta, su detto importo vanno aggiunti gli interessi legali dalla data di pagamento del prezzo (individuabile equitativamente in quella d'acquisto del bene, 20.5.2019) al saldo effettivo.
La domanda risarcitoria, per converso, va respinta.
I danni sofferti dagli attori per cui è ipotizzabile sia stata avanzata istanza di ristoro consistono:
a) nell'impossibilità di godimento della camera da letto dell'abitazione, a causa delle fessurazioni manifestatesi sul soffitto, tali da costringere gli attori a dormire insieme al figlio in altra camera;

b) nella riduzione dell'uso della casa dovuta all'installazione di una puntellatura invasiva;

c) nell'essersi dovuti trasferire altrove per un periodo di tre mesi durante i lavori di ripristino dell'edificio.
Ebbene, in disparte la mancata indicazione specifica della natura dei danni lamentati, giova osservare che: per quanto concernerebbe i pregiudizi di natura patrimoniale, difetterebbe la prova sulla dedotta inutilizzabilità della camera da letto (attesa l'esiguità delle lesioni rivenute nelle prime due perizie di parte), dell'appartamento (avendo anzi il Tes_ teste sig. dichiarato che l'intervento denunciato non fosse tale da rendere inservibile il soggiorno) e delle spese sostenute per un alloggio alternativo (essendo stati gli attori, invero, ospitati dal teste amico sig. ); quanto, invece, ai disagi patiti nell'ambito di Tes_2 tale vicenda, è utile rimarcare come il danno non patrimoniale derivante dalla lesione dei diritti inviolabili della persona è risarcibile a condizione che l'interesse leso abbia, appunto, rilevanza costituzionale, che la lesione dell'interesse sia grave, nel senso che l'offesa superi la soglia minima di tollerabilità imposta dai doveri di solidarietà sociale, che il danno non sia futile, ovvero non consista in meri disagi o fastidi, e anche che vi sia pagina 5 di 6 specifica allegazione del pregiudizio, non potendo assumersi la sussistenza del danno in re ipsa (cfr. Cass. n. 29206/2019 e Cass. n. 2203/2024).
Le domande attoree, pertanto, vanno accolte nei limiti che precedono.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i criteri di cui al DM 55/14.
Le spese della CTU, già liquidate in atti, vengono definitivamente poste a carico del convenuto.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita anche formulata in via istruttoria, così dispone:
1) accoglie la domanda attorea nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva e, per l'effetto, condanna il convenuto a pagare agli attori la somma di € 23.266,68, oltre agli interessi legali dal 20.5.2019 al saldo;

2) rigetta la domanda risarcitoria di parte attrice;

3) condanna il convenuto a rifondere a parte attrice le spese di lite, che liquida in €
275,62 per esborsi ed € 5.077,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali (15%) come per legge;

4) pone le spese di CTU definitamente a carico del convenuto.
Grosseto, 8 aprile 2025.
Il Giudice
Mario Venditti
pagina 6 di 6