R.G. 16887/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Tribunale di Napoli, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Maria Esposito, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa di primo grado iscritta al R.G. n. 16887/2022 alla scadenza dei termini previsti dall' art. 190 c.p.c.,
TRA
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Ventura Parte_1 C.F._1
Di Tuoro, come da procura in atti
-ATTORE-
E
(C.F. ), in persona dell'amministratore Controparte_1 P.IVA_1
p.t., sito in Portici (NA) alla via Gaetano Poli 33/35
-CONVENUTO CONTUMACE-
Conclusioni: come da atti di causa, verbali di udienza e note di trattazione scritta.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 5.07.2022, il sig. conveniva in Parte_1
giudizio, innanzi al Tribunale di Napoli, il in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., per sentir accogliere le seguenti conclusioni: “1) Accertare e dichiarare la totale responsabilità del “ convenuto in ordine al verificarsi delle Controparte_1 lamentate infiltrazioni nell'unità immobiliare de qua di proprietà dell'istante; 2) Condannare il
al rifacimento a sua cura e spese della impermeabilizzazione del lastrico solare CP_1 dell'edificio 2 Scala B e del torrino scala adiacente;
3) Per l'effetto condannare il CP_1 convenuto, per quanto di ragione, al risarcimento in favore dell'attore dei danni subiti dall'unità immobiliare e, quindi al pagamento della somma di € 3.750,00, oltre iva e costi accessori
1 occorrente per il ripristino delle condizioni di efficienza dell'immobile danneggiato, e della somma di € 3.099,82 oltre Iva e costi accessori per il ripristino del fondello delle pignatte del solaio di copertura, il tutto oltre danni per mancato utilizzo dell'alloggio da quantificare secondo equità ed interessi legali dal fatto al soddisfo;
4) Per l'effetto condannare il convenuto, per quanto di ragione, al pagamento delle spese e competenze legali con attribuzione al procuratore antistatario”.
L'istante deduceva a sostegno che nell'anno 2020 si erano verificate all'interno dell'appartamento di sua proprietà, sito in Portici, alla via Gaetano Poli 33, ripetuti episodi di infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare sovrastante e dal torrino della scala adiacente e che, nonostante avesse avanzato ripetute richieste al convenuto per il tramite Controparte_1
dell'amministratore pro tempore, le cause delle dette infiltrazioni non erano state rimosse ed i fenomeni infiltrativi si erano aggravati, come documentato da ditta di propria fiducia che aveva indicato i lavori da eseguire ed i costi degli stessi.
Acquista la documentazione prodotta, concessi i termini di cui all'art.183 IV comma cpc, ammessa la prova per testi articolata da , all'udienza del 23.10.2023 veniva escusso il teste Parte_1 di parte attrice, sig.ra , la quale dichiarava: “Sono la compagna di parte ricorrente. Testimone_1
Abito la casa in cui si sono verificate le perdite;
abitiamo l'ultimo piano del palazzo e le perdite si sono verificate agli inizi del 2020, per la rima volta in occasione di eventi climatici avversi.
ha avvisato l'amministratore immediatamente mandandogli mail, messaggi ed anche Pt_1
incontrandolo di persona, nonché telefonandogli. L'amministratore ci rassicurava sul fatto che avrebbe avvisato i condomini, ma non ha fatto nulla;
preciso che l'appartamento è un attico coperto dal lastrico solare del palazzo. Siamo saliti sul tetto e nell'occasione ci avvedevamo del fatto che la copertura era ammalorata, cioè rotta in più punti. Nel gennaio 2022, si è bagnata tutta la controsoffittatura, ma preciso che ogniqualvolta piove si forma acqua nelle scale, ossia fuori dalla nostra porta. Tra l'ingresso e la controsoffittatura è collocato un armadio, e quanto ivi contenuto puzza di muffa o è bagnato. Siamo dovuti intervenire con dei “rattoppi” autonomamente.
Anche dopo il 2022 abbiamo allertato l'amministratore che sentiamo ancora oggi e che ancora non ha fatto nulla.”
Veniva escusso nella stessa udienza anche il teste , sig. il quale dichiarava: Testimone_2
“Sono un collega e amico del sig. e della sua compagna, siamo amici da circa ventanni. Pt_1
Più volte mi sono trovato a casa del sig. , lo scorso anno, ad inizio anno, nel gennaio 2022 Pt_1 quando notammo che c'erano delle macchie sotto al soffitto. In quell'occasione siamo saliti sul tetto e vedemmo che la guaina del tetto era rovinata;
preciso che quello è stato il primo episodio da me appurato personalmente. Sono ritornato a casa di altre volte nella prima parte del Pt_1
2 2022 e durante il corso del predetto anno, ed ho potuto verificare che la situazione era peggiorata poiché le macchie e la controsoffittatura si è annerita con la presenza di muffa. mi ha Pt_1 riferito di aver contattato diverse volte l'amministratore, senza esito. mi ha anche riferito Pt_1
di aver dovuto fare dei rappezzi per cercare di arginare il problema”.
All'esito dell'istruttoria orale veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio, espletata la quale la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e riservata in decisione con i termini di cui all'art 190 cpc.
La domanda attorea è parzialmente fondata nei termini di cui si dirà di seguito.
Preliminarmente va dichiarata la legittimazione ad agire in giudizio di in quanto Parte_1
proprietario dell'appartamento per cui è causa, sito in Portici, via Gaetano Poli 33, piano 5, interno
9, identificato all'NCEU del Comune di Napoli al foglio 3, mappale 1347, sub 102, giusta atto di compravendita per notar dell'11.10.2000. Per_1
Nel merito è stato provato che i danni lamentati dall'attore all'appartamento di sua proprietà sono stati causati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale, non adeguatamente manutenuto.
Nel caso che ci occupa l'attore ha allegato – ed è stato poi accertato in giudizio a mezzo testi e CTU
– che i danni lamentati sono stati provocati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di copertura dell'immobile de quo.
In materia di responsabilità per danni da infiltrazioni, la norma di riferimento è l'art. 2051 c.c e, stante la natura condominiale del lastrico solare ex art. 1117 c.c., il convenuto, ai sensi CP_1
degli art. 1130 comma 1 n. 4 e 1135 comma 1 n. 4 c.c. è tenuto a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio.
Non può, anzitutto, escludersi il rapporto di custodia in capo al convenuto, che non ha CP_1
provveduto alla riparazione e al ripristino delle parti e manufatti comuni che presentavano rotture e fessurazioni.
In tal senso, consolidata giurisprudenza di legittimità ha statuito che “Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all'art. 2051 cod. civ., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (nella specie, infiltrazioni d'acqua provenienti da impianti di smaltimento delle acque” (Cass. Civ. Sez.
VI. Ord. N. 7044 del 12.03.2020 e Cassazione, Sez. 2, n. 28253/2023).
La CTU espletata ha al riguardo evidenziato la “presenza di rattoppi sul manto impermeabile del lastrico solare di copertura dell'immobile in esame. Tale stato manutentivo ha causato l'insorgenza di infiltrazioni che hanno danneggiato l'intradosso del solaio degli ambienti ingresso-cucina. Il
3 fenomeno infiltrativo lamentato dall'istante è ormai cessato e sono state anche rimosse le cause che lo generavano e non sono nemmeno più visibili i danni che le pregresse infiltrazioni di acqua hanno causato agli ambienti di parte attrice. Comunque, per quantificare le opere necessarie al ripristino dei luoghi interessati dal fenomeno infiltrativo, la scrivente si è avvalsa della documentazione agli atti, ed in particolare, dei rilievi effettuati nell'ambiente dell'ingresso-cucina dove all'intradosso del solaio sono presenti macchie di infiltrazioni che hanno danneggiato lo strato superficiale della tinteggiatura”.
Dalla relazione del consulente d'ufficio è risultato quindi che le infiltrazioni lamentate dall'attore all'immobile di sua proprietà sono da attribuire esclusivamente alla mancata pregressa manutenzione del lastrico solare condominiale, benchè al momento dell'accesso peritale quest'ultimo si presentasse riparato con presenza di rattoppi sul manto impermeabile dello stesso.
Sulla scorta di tale accertamento, confortato dalla documentazione prodotta in atti e dagli esiti dell'istruttoria orale, è possibile, dunque, affermare la derivazione causale delle infiltrazioni dallo stato di cattiva manutenzione del lastrico solare di copertura.
Va in ogni caso dichiarata cessata la materia del contendere in merito alla domanda di condanna del convenuto al rifacimento a sua cura e spese della impermeabilizzazione del lastrico CP_1 solare dell'edificio 2 Scala B e del torrino scala adiacente, essendo stata accertata, come innanzi detto, l'esecuzione di interventi di riparazione al detto lastrico solare successivamente all'introduzione del giudizio.
Per quanto concerne, invece, il quantum, il CTU ha preliminarmente accertato “che i lavori di rispristino dell'immobile consistono nello: spostamento suppellettili e masserizie, protezione pavimento, nella demolizione del controsoffitto, nella raschiatura, rasatura e tinteggiatura dell'intradosso del solaio, nella ricostruzione della controsoffittatura, con rasatura e tinteggiatura, nella raschiatura, rasatura e tinteggiatura delle pareti degli ambienti e nella sistemazione masserizie e suppellettili. Per la stima economica di tali interventi il CTU ha considerato, trattandosi di opere di modesta entità “l'impiego di n.1 operaio specializzato e di n. 2 operai qualificati per una durata complessiva di intervento pari a 4 giorni. Si perviene così all'importo di 2.560,00. A tali costi vanno sommati quelli occorrenti per l'acquisto del materiale e trasporto a discarica del materiale di risulta che viene determinato, a corpo, in € 700,00. Alla luce di quanto sopra esposto, il costo totale dell'intervento viene stimato complessivamente in € 3.260,00 oltre IVA se dovuta.”.
La determinazione di tale somma appare adeguatamente motivata sotto il profilo logico e tecnico e pertanto va ritenuta congrua ai fini risarcitori e liquidata all'attualità nella misura indicata.
Il CTU incaricato riferisce poi che le è stata consegnata “in sede di operazioni peritali, dal legale di parte attrice, la fattura n. 29/2020 del 16.6.2020, per un importo pari ad € 2.420,00, relativa a
4 lavori di sostituzione dei bocchettoni, impermeabilizzazione scale e lastrico di copertura dell'appartamento in esame”.
Tale somma in realtà viene richiesta in restituzione dall'attore per la prima volta in sede di comparsa conclusionale, benchè si trattasse di interventi risalenti quantomeno al 2020 dei quali però non si fa menzione nell'atto introduttivo, né nelle memorie integrative 183 VI comma, risultando depositate solo quelle secondo termine, contenenti esclusivamente richieste istruttorie.
L'attore, infatti, con l'atto di citazione ha avanzato domanda di condanna del CP_1
all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni, cause che sono risultate poi rimosse in sede di CTU, ma alcuna richiesta di rimborso di detta fattura è mai stata avanzata.
Né alcun rilievo al riguardo possono avere le dichiarazioni dei testi escussi che fanno entrambe riferimento a rattoppi eseguiti dall'attore sul lastrico, senza peraltro indicare l'epoca di esecuzione degli stessi.
Va peraltro ricordato che le spese anticipate dal singolo condomino, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1134 c.c. non sono rimborsabili anche se necessarie, a meno che non siano state autorizzate (o ratificate) dall'amministratore o dall'assemblea, e salvo le spese urgenti.
Questo significa, in altri termini, che il condomino può ottenere il rimborso delle spese anticipate solo quando:
• l'intervento realizzato di sua iniziativa sia stato preventivamente autorizzato dall'assemblea condominiale o dall'amministratore, nell'ambito delle rispettive competenze;

• l'intervento sia stato successivamente ratificato dagli stessi organi di gestione del condominio;

• se si è trattato di spese urgenti.
Nel caso di specie le spese di cui alla fattura consegnata al CTU non solo esulano dalla domanda principale, ma per esse non ricorre alcuna delle condizioni di cui sopra che possano giustificare il riconoscimento del diritto al rimborso.
Neppure può trovare accoglimento la domanda avanzata da per ottenere il Parte_1
risarcimento dei danni patrimoniali che assume avere subito per il mancato godimento dell'appartamento, non essendo provato che vi sia stata in concreto una riduzione della superficie abitabile dell'appartamento in conseguenza degli eventi lamentati, né essendo stato provato che l'attore abbia dovuto lasciare il proprio appartamento a causa delle infiltrazioni di cui si discute.
Le spese legali seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo ai sensi del D.M. n.
147/2022, tenuto conto conto delle attività svolte ne corso del procedimento.
Le spese di CTU, liquidate come da decreto, vanno poste in via definitiva a carico del CP_1
convenuto.
5 Rilevato che non vi è prova agli atti del pagamento del contributo unificato, non viene riconosciuto il relativo importo.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Dichiara la responsabilità del in persona Controparte_1
dell'amministratore p.t., sito in Portici (NA), alla Via Gaetano Poli n. 33/35 nella produzione dei danni subiti dall'immobile dell'attore;
2) per l'effetto, condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore della CP_1
somma di euro 3.260,00, oltre Iva se documentata, oltre interessi legali dalla presente decisione al soddisfo;

3) dichiara cessata la materia del contendere in merito alla domanda attorea di condanna del convenuto al rifacimento a sua cura e spese della impermeabilizzazione del CP_1 lastrico solare dell'edificio 2 Scala B e del torrino scala adiacente;

4) condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore delle spese del CP_1
giudizio che si liquidano in euro 2552,00 per compensi professionali, oltre il 15% dei compensi per le spese generali, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge se dovute, con attribuzione al procuratore antistatario, Avv. Ventura Di Tuoro;

5) pone definitivamente a carico del convenuto le spese di CTU nella misura CP_1
liquidata in giudizio.
Così deciso in Napoli il 07.06.2025
Il Giudice onorario
(dott.ssa Maria Esposito)
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